愛華網(wǎng)●多家大型商業(yè)中心經(jīng)營情況不理想，中小型購物中心年租金增長率普遍較高，個別項目達(dá)20％ ●業(yè)界認(rèn)為，上海聯(lián)洋、深圳萬科城正在進(jìn)行“瘦身運動”，北京社區(qū)型購物中心已具備發(fā)展條件 2005年4月初，在業(yè)界紛紛預(yù)言今明兩年將成為中國商業(yè)地產(chǎn)“倒閉年”的背景下，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布了對2004年全國零售額前100家零售商進(jìn)行的統(tǒng)計分析，分析表明，零售商在朝著資本化方向發(fā)展，不同業(yè)態(tài)組合的多元化、集團(tuán)化戰(zhàn)略優(yōu)勢日益明顯，這些變化為購物中心開發(fā)商提供了更為廣闊的市場，中小型購物中心的發(fā)展前景尤其明朗。業(yè)界認(rèn)為，該分析結(jié)論為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)指出了一條值得參考的道路，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始加入到更加切合實際的“瘦身運動”。 中小社區(qū)購物中心活力初現(xiàn) 2004年下半年，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心同時對全國64家“出租型購物中心”的運營情況進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)其結(jié)果與“產(chǎn)權(quán)式商鋪”形成了鮮明的對比：這64家購物中心普遍具有較高的運營水準(zhǔn)，年租金增長率基本可以保證在5％左右的水平，有的購物中心甚至可以達(dá)到20％，體現(xiàn)出了很強的市場競爭能力，越來越多的購物中心也因此開始走上“持續(xù)經(jīng)營”的發(fā)展道路。 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利指出，由于統(tǒng)計上的局限，業(yè)界對購物中心的分析往往局限在大盤項目上，致使中國購物中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的平均體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家，事實上，統(tǒng)計結(jié)果與現(xiàn)實狀況存在著一定的差距。 從目前情況來看，中小型社區(qū)型購物中心數(shù)量存在明顯的不足，難以滿足居民的日常生活需要。此外，現(xiàn)有的社區(qū)型購物中心過于偏重底商形式，其業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面的局限比較明顯，存在著社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形式較為單一、多元化表現(xiàn)尚不充分的情況，這種局限其實恰恰意味著社區(qū)型購物中心存在著巨大的發(fā)展空間。 郭增利表示，隨著社區(qū)的發(fā)展，新一輪購物中心開發(fā)熱點將向社區(qū)形式轉(zhuǎn)移，這種轉(zhuǎn)移將使全國購物中心的平均面積迅速下降，由于經(jīng)營和招商難度降低，購物中心總體的運營情況也將更加好轉(zhuǎn)。 “大而全”商業(yè)經(jīng)營困難 北京通商商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)吳煥賢表示，根據(jù)他多年來對萬達(dá)廣場、金源購物中心等大型綜合性購物中心的觀察，沒有發(fā)現(xiàn)經(jīng)營得非常成功的案例，萬達(dá)廣場甚至還傳出小業(yè)主經(jīng)營困難或大型主力店退出的消息；金源購物中心在規(guī)劃之初，業(yè)界就指出，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕煌?、環(huán)境和消費力，不適宜建規(guī)模過大的購物中心，開業(yè)后至今的實踐表明，部分面積經(jīng)營并不理想。 中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長楊奕勇透露，廣州正佳廣場宣稱是21世紀(jì)中國商業(yè)示范工程，亞洲最大的城市shoppingmall，但在開業(yè)當(dāng)天，商鋪的開張率竟然不足10％，商場開業(yè)不旺給經(jīng)營造成的負(fù)面影響難以彌補。 郭增利表示，商業(yè)地產(chǎn)項目脫離市場實際需要、盲目追求大體量，勢必“人為”推高投資額度，并延長資金的回報周期；同時由于大體量項目需要更為豐富的商業(yè)資源，商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)管理也更復(fù)雜，所以其操作要求也會大大高于小體量商業(yè)項目。事實上，確定商業(yè)地產(chǎn)體量的依據(jù)是很嚴(yán)格和專業(yè)的，開發(fā)商應(yīng)該從消費力的眼光來看待體量問題，不切合未來消費市場需求的體量會直接導(dǎo)致資金、招商和運營成本的惡性循環(huán)。 以招商環(huán)節(jié)為例，大體量項目“硬性”增加了與商業(yè)品牌資源的對接難度，一旦品牌資源難以滿足招商需要，勢必造成空置率的上升，進(jìn)而影響到總體的招商效果，難以達(dá)成旺場的商業(yè)目標(biāo)，使租金徘徊不前甚至倒退。與此相反，體量適合的項目其招商難度和招商壓力則會相對減輕，商業(yè)組合和功能組合也更容易達(dá)成有效性原則，更能保證入駐商家的銷售業(yè)績。 吳煥賢表示，在過去的幾年中，北京出現(xiàn)了一批超大型商業(yè)項目，但至今仍沒有成功案例，負(fù)面的事件反而不斷出現(xiàn)，“可見，繼續(xù)往這條道路走下去并不明智，一些已經(jīng)開業(yè)的大型項目可以采用縮減商業(yè)面積，改建其他類型物業(yè)來提高收益，并逐漸培養(yǎng)商業(yè)人氣”。 商業(yè)地產(chǎn)瘦身運動面臨市場機遇 郭增利表示，社區(qū)型購物中心不僅發(fā)展歷史悠久，同時也是國外社區(qū)商業(yè)的主要表現(xiàn)形式。從銷售額方面看，2000年美國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于鄰里型購物中心和區(qū)域型購物中心，約占美國商業(yè)總零售額的40.68％.對比中國目前情況，中小型社區(qū)型購物中心的潛力也正日益受到開發(fā)商的關(guān)注，包括上海聯(lián)洋、深圳萬科城等社區(qū)型購物中心正在陸續(xù)加入這場商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的瘦身運動。 郭增利指出，現(xiàn)階段北京的社區(qū)型購物中心發(fā)展已經(jīng)具備了可行性條件。從經(jīng)濟性因素看，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，催生了大量的高品質(zhì)社區(qū)；從資源性因素講，土地及空間利用效率的極大化必然要求開發(fā)商在特定空間內(nèi)提供各項消費服務(wù)；而從便利性、市場性因素考慮，居民一些生活需求希望在社區(qū)就得以實現(xiàn)，也為社區(qū)型購物中心的發(fā)展提供了有利的市場條件。 對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，特別是具有住宅開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商而言，結(jié)合社區(qū)型購物中心資金使用規(guī)模和開發(fā)、管理難度適中等方面的特點，統(tǒng)一規(guī)劃和新建社區(qū)商業(yè)項目有利于形成排它性的競爭優(yōu)勢，提升社區(qū)價值。 預(yù)測 商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入調(diào)整階段 三大政策利好社區(qū)購物中心開發(fā) 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心指出，今年有三個方面的政策變化需要引起關(guān)注。一是零售業(yè)全面開放和特許經(jīng)營條例頒布；二是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例即將執(zhí)行；三是房地產(chǎn)信托管理逐漸浮出水面。這三個重要的政策變化將使社區(qū)購物中心開發(fā)取得新的進(jìn)展。 零售業(yè)全面開放和特許經(jīng)營條例頒布將為購物中心開發(fā)提供更為豐富的商業(yè)資源，購物中心的平臺價值將日益增強。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例為商業(yè)地產(chǎn)和購物中心項目的合理布局和規(guī)劃提供了規(guī)范的環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)的無序開發(fā)將在一定程度上受到抑制，準(zhǔn)入門檻將隨之適度提高。 隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，將有相當(dāng)數(shù)量的購物中心項目主要面向社區(qū)拓寬各項服務(wù)功能，而這些項目具備很強的成長性。房地產(chǎn)信托管理改革力度進(jìn)一步加大，將幫助越來越多的金融和投資機構(gòu)進(jìn)入到購物中心和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從而為商業(yè)地產(chǎn)和購物中心項目的資金籌集開辟更廣泛的合作通路。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計，在這樣的背景下，更多城市的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心項目會進(jìn)入到內(nèi)部調(diào)整階段，絕對增量將受到一定程度上的抑制，更多的社會資源將得到更加充分合理的利用。 “金融 地產(chǎn)”成突圍新方向 與金融機構(gòu)越來越密切的合作最終將影響商業(yè)地產(chǎn)的整個開發(fā)模式 國外金融機構(gòu)認(rèn)為我國商業(yè)項目不專業(yè) 從經(jīng)營的角度來看，部分商業(yè)地產(chǎn)項目在去年通過與金融機構(gòu)的緊密合作，獲得了新的發(fā)展空間，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)突圍的另一個新思路，過去商業(yè)地產(chǎn)被普遍理解為商業(yè)與地產(chǎn)融合的經(jīng)營思路引起了業(yè)界的反思。 去年，中國商業(yè)地產(chǎn)項目首次參加了在法國戛納舉行的地產(chǎn)節(jié)，據(jù)參與該展會的北京商業(yè)地產(chǎn)界人士介紹，會上，國外的金融機構(gòu)對中國參展項目表現(xiàn)出了較大的興趣，但在了解項目的投資價值時，卻發(fā)現(xiàn)中國開發(fā)商提供的項目介紹與評估與國外項目存在巨大差別。 中國項目招商書主要介紹的是政府背景、企業(yè)實力和關(guān)于高額投資回報的承諾，國外的項目卻是用數(shù)據(jù)說話的詳細(xì)投資價值評估分析，中外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的差距主要在專業(yè)性上，而專業(yè)性又更多地表現(xiàn)在金融投資價值分析上。 東方凱悅投資管理有限公司首席運營官徐祺昌表示，去年一些國際金融機構(gòu)紛紛與國內(nèi)的項目展開了合作，凱德置地等公司準(zhǔn)備將內(nèi)地的項目收購后出售給國外基金，這是一個新的動向，與金融機構(gòu)的合作越來越密切將最終影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，乃至整個開發(fā)流程，如利用土地資源，按照國外金融機構(gòu)的投資要求來定制商業(yè)等等。 引入金融考核可獲更多資金支持 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心統(tǒng)計了內(nèi)地64家“出租型”購物中心，其運營和回報情況普遍良好，這些購物中心一部分具有外資或者港資背景，其中不乏聯(lián)合投資或者開發(fā)商與金融機構(gòu)合作的項目。金融機構(gòu)的合作意愿源自于對這些項目安全穩(wěn)定的認(rèn)同，也可以歸結(jié)到金融機構(gòu)對其長期商業(yè)管理的充分信賴。 吳煥賢表示，目前廣泛存在的承諾高投資回報，時髦概念包裝、求大求全等現(xiàn)象，從根本上說都經(jīng)不起嚴(yán)格的金融投資標(biāo)準(zhǔn)的審核，如果去掉商業(yè)地產(chǎn)種種復(fù)雜的外部包裝，在各個環(huán)節(jié)引入科學(xué)的投資風(fēng)險、金融風(fēng)險考核體系，一方面可以使開發(fā)商正確認(rèn)識開發(fā)風(fēng)險，另一方面可以讓投資人更加理性，同時也使得國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)與國際接軌，獲得更多的金融支持，緩解目前因資金鏈緊張而導(dǎo)致的種種不規(guī)范經(jīng)營。 市場觀察 中型社區(qū)購物中心更具潛力 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心近期結(jié)合國際標(biāo)準(zhǔn)、中國零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)和著名企業(yè)的發(fā)展實際，對社區(qū)購物中心進(jìn)行了進(jìn)一步的劃分，并認(rèn)為2萬-3萬平方米的中型社區(qū)購物中心更具發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;
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