中國(guó)今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)房企的盈利至關(guān)重要。應(yīng)當(dāng)思考這樣一個(gè)問(wèn)題，2008年9月雷曼清盤(pán)，但之前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍是高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷量為何下跌？?jī)r(jià)格為何裹足不前？一個(gè)重要的原因是2007年9月末監(jiān)管層出臺(tái)了二套房房貸至少4成首付，利率不但不能享受基準(zhǔn)利率85%的優(yōu)惠，反而至少提高到基準(zhǔn)利率的110%的新政。而2009年銀行置該政策于不顧，重新對(duì)二套房房貸執(zhí)行二三成首付，并提供優(yōu)惠利率，這也是當(dāng)年商品房銷量大升，價(jià)格大漲的重要原因。為何各城市普遍都是相同地段的辦公樓租金高于住宅，但售價(jià)低于住宅？很重要的原因是辦公樓貸款首付為五成，并且沒(méi)有任何利率優(yōu)惠。但目前從國(guó)務(wù)院到銀監(jiān)會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房房貸四成首付的規(guī)定。

房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常重要，但這并不意味著房?jī)r(jià)的上漲。之前中國(guó)各地方政府始終消極建設(shè)保障性住房，而目前各地方政府則積極建設(shè)保障性住房。低價(jià)的保障性住房與高價(jià)的商品房均消耗相同數(shù)量的建材，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力并沒(méi)有太大差別。

考慮到以上兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，看淡今年中國(guó)的房?jī)r(jià)。

中國(guó)的地產(chǎn)商一直在囤地，這是事實(shí)。近十年來(lái)，房企購(gòu)地面積每年都多于用地面積。最近各地方政府已開(kāi)始沒(méi)收一些閑置兩年以上的土地。部分被沒(méi)收地土地閑置長(zhǎng)達(dá)18年。在以前對(duì)囤地毫不干涉的情況下，囤地的利潤(rùn)高于辛辛苦苦蓋樓售樓的利潤(rùn)。如沒(méi)收閑置土地，對(duì)有捂盤(pán)、囤地行為的房企停發(fā)新貸款等政策能嚴(yán)格執(zhí)行，供應(yīng)量必然明顯增加，顯然不利于價(jià)格的上漲。

房地產(chǎn)板塊從總體上講并沒(méi)有長(zhǎng)期的投資價(jià)值。3月26日，中國(guó)指數(shù)研究院等四家機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2009年度包括萬(wàn)科、中海、保利在內(nèi)的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的毛利率均值為30.3%，較2008年下降了6.5個(gè)百分點(diǎn)。截至3月23日,兩市共有67家房企發(fā)-愛(ài)華網(wǎng)-布年報(bào),累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近300億元。而同時(shí),這些公司負(fù)債總額卻超過(guò)5100億元,企業(yè)的再融資需求加大,目前已經(jīng)有1500億元左右的再融資規(guī)模。5100億的債務(wù)，按6%的利率來(lái)算，一年的利息都要超過(guò)300億了。房地產(chǎn)企業(yè)何來(lái)投資價(jià)值？

綜合來(lái)看，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中國(guó)內(nèi)需增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的最大障礙，已到了改變之前中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的直線思維的時(shí)候了。

以下是3月下旬某些投行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的觀點(diǎn)概要：

中金公司

中金公司在3月24日發(fā)布的由白宏煒撰寫(xiě)的《關(guān)于國(guó)土資源部“供地計(jì)劃沒(méi)有制定的地方暫停出讓住房用地”的評(píng)論》中提到如下數(shù)據(jù)與觀點(diǎn)：

兩會(huì)后北京地王事件改變了政策打壓下供求脆弱的平衡，市場(chǎng)的天平又向上漲的一方傾斜，從而引起了政府的警覺(jué)。如果政策不能抑制目前房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，則將繼續(xù)出臺(tái)政策予以控制，北京地王的負(fù)面效果逐步顯現(xiàn)。

國(guó)土部不反思供地少的問(wèn)題，而強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)是夠的，但都被開(kāi)發(fā)商屯起來(lái)了，典型的舍本逐末。容積率不論是大城市還是中小城市都沒(méi)有提高的規(guī)定，這也是縱容了高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的一大原因。保障性住房應(yīng)該是增量，但不應(yīng)該占據(jù)商品住房供地指標(biāo)，兩者對(duì)應(yīng)的群體完全不同，強(qiáng)調(diào)70%的指標(biāo)只能是惡化中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)房環(huán)境。

投資建議：目前的政策無(wú)法治本，“餓地政策”在重復(fù)香港的老路，其結(jié)果必定是居住環(huán)境的惡化，房?jī)r(jià)今年仍將上漲，而地產(chǎn)股目前的估值反映了房?jī)r(jià)下跌10%以上的預(yù)期，所以仍看好地產(chǎn)股，但預(yù)計(jì)未來(lái)仍將有政策的打壓而抑制地產(chǎn)股的估值，所以業(yè)績(jī)推動(dòng)是股票上漲的主要?jiǎng)恿?，?愛(ài)華網(wǎng)-議關(guān)注具有較好業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性的公司。

廣發(fā)證券

廣發(fā)證券在3月23日發(fā)布的由趙強(qiáng)與沈愛(ài)卿撰寫(xiě)的《房地產(chǎn)業(yè)2010年二季度策略》中提到如下數(shù)據(jù)與觀點(diǎn)：

一季度樓市所表現(xiàn)出的“量縮價(jià)升”的走勢(shì)強(qiáng)于市場(chǎng)之前的預(yù)期，可能成為地產(chǎn)股短期反彈的催化劑。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不排除在中央在二季度出臺(tái)新的政策。

投資策略：短期反彈，中期謹(jǐn)慎。地產(chǎn)股在3月底或許會(huì)出現(xiàn)一波反彈行情，主要的催化因素包括樓市的回暖、股價(jià)持續(xù)跑輸大盤(pán)之后的技術(shù)性反彈需要等等。從更長(zhǎng)的6至12個(gè)月的周期來(lái)看，維持對(duì)地產(chǎn)股“持有”的謹(jǐn)慎判斷。只有在房?jī)r(jià)調(diào)整充分，政策目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)之后，地產(chǎn)股才有可能迎來(lái)真正的大行情。

中銀國(guó)際

中銀國(guó)際在3月23日發(fā)布的由田世欣與周路撰寫(xiě)的《房地產(chǎn)周度交易數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)—供需調(diào)控雙管齊下，市場(chǎng)量能持續(xù)回升》中提到如下數(shù)據(jù)與觀點(diǎn)：

春節(jié)后成交量連續(xù)四周回升，且恢復(fù)速度伴隨供應(yīng)量的釋放有所提高，2010年前12周我們關(guān)注的主要城市成交量合計(jì)較去年同期增長(zhǎng)32.3%。買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈導(dǎo)致的觀望情緒雖然仍然存在，預(yù)期傳統(tǒng)的小陽(yáng)春行情有望在未來(lái)幾周隨著供應(yīng)的逐漸攀升進(jìn)一步演繹。在緊張的供應(yīng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)仍難出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)。

國(guó)土部、國(guó)資委等核心部委著眼于房地產(chǎn)供給調(diào)控的政策接連出臺(tái)，表明政策重心已經(jīng)從09年四季度的需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供需雙管齊下，理性的供求關(guān)系將有利于為行業(yè)景氣走得更遠(yuǎn)。隨著二季度市場(chǎng)的成交復(fù)蘇，我們?cè)俅螐?qiáng)調(diào)2010年二季度地產(chǎn)板塊將走出估值修復(fù)行情的判斷，在維持全年中立評(píng)級(jí)不變的前提下，我們看好地產(chǎn)板塊中期表現(xiàn)。

世紀(jì)證券

世紀(jì)證券在3月25日發(fā)布的由其金融地產(chǎn)小組撰寫(xiě)的《2010年2季度房地產(chǎn)投資策略》中提到如下數(shù)據(jù)與觀點(diǎn)：

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨偏緊的政策環(huán)境。但由于房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)就業(yè)的重要行業(yè)，目前房?jī)r(jià)和地價(jià)水平處于歷史高位，繼續(xù)上漲動(dòng)力不足，出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策的可能性不大。房地產(chǎn)板塊受益通貨膨脹預(yù)期和二季度成交量回升。隨著CPI的持續(xù)上漲，通貨膨脹壓力不斷加大，房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的有效品種。在經(jīng)歷1季度成交量下滑之后，隨著2季度銷售旺季的來(lái)臨和2009年新增的新開(kāi)工面積陸續(xù)進(jìn)入供應(yīng)期，2季度商品房成交量將會(huì)逐步回升。

房地產(chǎn)板塊估值水平處于較低水平。目前主流房地產(chǎn)企業(yè)2010年市盈率15倍，2011年市盈率13倍，估值水平較低。重點(diǎn)關(guān)注二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。相比一線城市，二三線城市房?jī)r(jià)水平相對(duì)較為合理，自住需求占比較大，所承受的監(jiān)管壓力和輿論壓力也小于一線城市，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和開(kāi)發(fā)商大舉布局二三線城市，使得未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)容和高速增長(zhǎng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征。

浙商證券

浙商證券在3月22日發(fā)布的由戴方撰寫(xiě)的《三大催化劑助推板塊估值向上修正—房地產(chǎn)行業(yè)2010年2季度投資策略》中提到如下數(shù)據(jù)與觀點(diǎn)：

維持行業(yè)“買(mǎi)入”的投資評(píng)級(jí)。

3個(gè)催化劑：房地產(chǎn)調(diào)控政策有明朗的趨勢(shì)。2季度中進(jìn)一步針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的緊縮性出臺(tái)的可能性不大；商品房銷售的“小陽(yáng)春”行情在悄然臨近；人民幣匯率上升預(yù)期在形成。

1個(gè)期待：房地產(chǎn)行業(yè)估值向上修正。當(dāng)前，房地產(chǎn)板塊PE對(duì)全體A股的溢價(jià)幅度為19%，遠(yuǎn)低于歷史平均的40-60%的區(qū)間，可以說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)板塊PE已經(jīng)充分反映了對(duì)于前期政策調(diào)控和未來(lái)政策調(diào)控預(yù)期。

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