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近期，全國(guó)各地樓市再一次量?jī)r(jià)齊漲。2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%。3月間深圳二手房成交量環(huán)比2月份大升120%。 3月29日上海單日簽約量創(chuàng)31個(gè)月新高。北京一季度新盤均價(jià)21880元/平方米，同比上漲90%。

中國(guó)樓市有泡沫，這基本上是全民共識(shí)。與此同時(shí)，調(diào)控政策頻出，但無(wú)濟(jì)于事，房?jī)r(jià)且調(diào)且漲，越調(diào)越漲。為何房?jī)r(jià)一直如脫韁野馬，為何政策調(diào)控總是適得其反？關(guān)鍵就在于調(diào)控政策的泡沫性。相比于樓市泡沫，調(diào)控政策同樣泡沫得厲害。

有一好比就是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)本想健康、持續(xù)、快速增長(zhǎng)，不幸卻上了一艘名叫“房地產(chǎn)泡沫”的船，并且還掛著一個(gè)叫“政策泡沫”的帆。如此房?jī)r(jià)不漲才怪呢！而中國(guó)經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期以往，也必陷危險(xiǎn)境地。

“樓市泡沫”還在擴(kuò)大

2010年地產(chǎn)調(diào)控政策可謂“亂花漸欲迷人眼”，為打壓房地產(chǎn)泡沫，中央政策和地方條款出臺(tái)的密集程度令人驚嘆。一時(shí)間，“國(guó)四條”坐鎮(zhèn)，“京十一條”、“穗七條”等沖鋒，加上各路媒體、學(xué)者搖旗吶喊，直搗房?jī)r(jià)“黃龍府”似乎指日可待。但熱鬧過(guò)后，塵埃落定之時(shí)，公眾再次愕然：房?jī)r(jià)非但沒(méi)降，反而繼續(xù)上漲，且越發(fā)離譜。

兩會(huì)宏音未散，就又出現(xiàn)了地王頻現(xiàn)和房?jī)r(jià)再漲。當(dāng)央企和開(kāi)發(fā)商被千夫所指時(shí)，更加應(yīng)自責(zé)的應(yīng)該是政府。中國(guó)房?jī)r(jià)為什么高？根本的原因是需求被城市化激發(fā)的同時(shí)，政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)又人為地造成了土地的饑餓效應(yīng)和恐慌效應(yīng)，從而加重投機(jī)購(gòu)房，更加引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡。

據(jù)報(bào)道，上海、北京、三亞等房地產(chǎn)一線城市，一手房的購(gòu)買者中，投資性購(gòu)房已占了40-50％，這足以表明中國(guó)住房已嚴(yán)重偏離居住本質(zhì)，而房屋熱賣也嚴(yán)重淪為投機(jī)性購(gòu)買。另?yè)?jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍，說(shuō)明中國(guó)當(dāng)前住房空置率遠(yuǎn)比想象得嚴(yán)重，也說(shuō)明中國(guó)收入分配極不平衡，有錢人正用大量資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)上興風(fēng)作浪，不斷激化社會(huì)矛盾，炒房大軍明顯已經(jīng)成為加劇我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的毒藥。

政府一心想以樓市調(diào)控政策來(lái)完成“曲線救國(guó)”，從前有招拍掛改革，現(xiàn)在有保障性住房政策，但從不考慮結(jié)束壟斷性土地供應(yīng)制度，也不想真正觸動(dòng)有關(guān)利益集團(tuán)，如此避重就輕終至今日惡果！

土地的招拍掛學(xué)習(xí)的是“香港模式“，源于土地私有制度，但在我國(guó)卻與壟斷性土地供應(yīng)制度掛上了勾。當(dāng)政府的強(qiáng)勢(shì)壟斷與需求的旺盛競(jìng)爭(zhēng)共存時(shí)，結(jié)果就是需求方的惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致地價(jià)暴漲。

在陷于民憤包圍之下，政府同在想以保障性住房的解決辦法突圍，走“新加坡模式”的道路。然而，其一，新加坡富人多，窮人少，中產(chǎn)階級(jí)占大多數(shù)；其二，新加坡土地資源極為貧乏；其三，新加坡有世界聞名的廉政制度。這三點(diǎn)，決定了新加坡可行的模式，拿到中國(guó)并不可行。中國(guó)的情況是，窮人多富人少，中產(chǎn)階級(jí)也少，人均土地資源并不那么缺乏同時(shí)吏治腐敗慘不忍睹，所以大量搞社會(huì)保障并不現(xiàn)實(shí)。忽略國(guó)情的差異，一廂情愿往新加坡奔會(huì)將中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式再次帶入死胡同。

經(jīng)歷過(guò)2009年政策盛宴后，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開(kāi)始膨脹。2010年的瘋狂有續(xù)演的危險(xiǎn)。既得利益集團(tuán)置中央政策、百姓憤怒于不顧，正在將房地產(chǎn)泡沫吹得越來(lái)越大，是因?yàn)樗麄冎馈獩Q策層猶豫不決，政策上投鼠忌器，中央未必祭出真家伙。

莫讓“政策泡沫”再誤國(guó)誤民

面對(duì)那些已出臺(tái)的政策、預(yù)期出臺(tái)的政策還有尚在爭(zhēng)論的政策，高企的房?jī)r(jià)仿佛在唱歌：“敵軍圍困萬(wàn)千重，我自巋然不動(dòng)！”為什么？因?yàn)檫@些政策無(wú)一觸及要害，只不過(guò)做做表面文章罷了，是“政策泡沫”，或者難聽(tīng)點(diǎn)干脆就是“紙老虎”。

因此，比房地產(chǎn)泡沫更可怕的，其實(shí)正是政策泡沫。政策泡沫之形成，在于舊政策無(wú)效因而需不斷追加新政，在于場(chǎng)面失控后種種權(quán)宜之計(jì)的運(yùn)用，在于控與不控間的口是心非，在于各路諸侯在調(diào)控房?jī)r(jià)口號(hào)下的同床異夢(mèng)、貌合神離。

政策上的首鼠兩端與自相矛盾正是滋生泡沫的溫床。之前有取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，使得很多民眾為了趕政策末班車緊急出手購(gòu)房；再后有各大銀行開(kāi)始取消利率優(yōu)惠，讓一些本來(lái)觀望的購(gòu)房者緊急入市；而所謂“海南國(guó)際旅游生態(tài)島”則因?yàn)橥恋叵拶?gòu)令而引發(fā)樓市暴漲。正是這一大堆的泡沫政策導(dǎo)致了現(xiàn)在的恐慌性購(gòu)房。

2009年12月17日五部委聯(lián)合通知，規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。此舉對(duì)于大型地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)異于隔靴搔癢，卻將許多小的地產(chǎn)公司和民營(yíng)企業(yè)逼入絕境。更重要的，它的效果是減少供應(yīng)，因此不會(huì)抵制房?jī)r(jià)，反而會(huì)助漲房?jī)r(jià)。

3月18日國(guó)資委勒令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。該政策曾在2004年出臺(tái)時(shí)擱淺，此時(shí)再次提出，坊間認(rèn)定，一為明確央企定位、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，二為契合央企“做大做強(qiáng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)?？墒?，公眾只看到了“78家”的“功成身退”，卻沒(méi)有看到整頓地王的強(qiáng)硬手段。

3月24日，重慶市政府表示要對(duì)高價(jià)商品房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，并已上報(bào)國(guó)務(wù)院。然而，有關(guān)地產(chǎn)的稅費(fèi)早已讓公眾頭暈?zāi)垦?，這其實(shí)又是一個(gè)巧立名目、不符合實(shí)際情況的-愛(ài)華網(wǎng)-多余稅種。筆者有專文分析，所謂房產(chǎn)消費(fèi)稅，其實(shí)質(zhì)就是暴利稅，是針對(duì)過(guò)高利潤(rùn)而特別征收的一種稅。但是，高企的房?jī)r(jià)并不是房地產(chǎn)企業(yè)擁有壟斷利潤(rùn)造成的，此稅種最終結(jié)果就是轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上并再度推高房?jī)r(jià)。

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日前，國(guó)土資源部還對(duì)外公布，將在全國(guó)進(jìn)行土地招拍掛制度改革試點(diǎn)。然而，無(wú)論如何改革，土地掌握在政府手中，壟斷與競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)是不會(huì)改變的，作為起源于歐美完全市場(chǎng)行為的招拍掛，勢(shì)必仍將“水土不服”。改招拍掛制度在當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)下如同是在深深的傷口上涂紅藥水。

政策泡沫的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)問(wèn)題的本質(zhì)被掩蓋。在荒唐的激烈爭(zhēng)論之中，迷失的是真相，降低的是效率，轉(zhuǎn)移的是目光，摧毀的是經(jīng)濟(jì)。2004年的國(guó)企大討論就是這方面的典型。唇槍舌劍中無(wú)數(shù)政策泡沫被激起，使得國(guó)企發(fā)展偏離軌道，向著壟斷性質(zhì)的“做大做強(qiáng)”方向駛?cè)?；民企則被無(wú)限邊緣化，期間作為改革初衷的“非公36條”精神被數(shù)次新出臺(tái)的政策所顛覆，終于導(dǎo)致2009年史無(wú)前例的“國(guó)進(jìn)民退”倒行逆施惡潮。

再看現(xiàn)在，雖然政府明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，但出臺(tái)的政策有卻是“打左燈向右拐”，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)口，既要保增長(zhǎng)又要遏房?jī)r(jià)，投鼠忌器間沒(méi)有找到一個(gè)實(shí)質(zhì)性解決問(wèn)題的政策。于是，地方政府可以繼續(xù)陽(yáng)奉陰違地施行土地財(cái)政，開(kāi)發(fā)商也可以繼續(xù)明目張膽地?fù)寠Z地王，許多表面上抑制房?jī)r(jià)的政策到頭來(lái)變成了助漲房?jī)r(jià)，于是乎，政策越出，房?jī)r(jià)越漲，老百姓也越恐慌。

政策泡沫誤民，亟需刺破！此輪混亂的調(diào)控沒(méi)有遏制住房?jī)r(jià)事小，讓公眾失去對(duì)政府的信心則事關(guān)重大！今天研究物業(yè)稅，明天擬整暴利稅，后天討論取消貸款優(yōu)惠，各種政策甚囂塵上但又遲遲不見(jiàn)，至于到底能否抑制房?jī)r(jià)，又只有一個(gè)“或”字能夠表達(dá)，如此，政府公信力盡失矣！

政策泡沫誤國(guó)，亟需刺破！政策的大方向沒(méi)有找準(zhǔn)，那么出臺(tái)再多的政策都將成為泡沫，使再大的力氣都將是南轅北轍。

要想公眾樹(shù)立起信心，政府首先需要樹(shù)立起對(duì)抑制房?jī)r(jià)必勝的信心，為此近期應(yīng)出臺(tái)嚴(yán)厲的金融政策與稅收政策抒緩樓市再度升溫。長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，政府須拿出壯士斷腕的決心，直面房地產(chǎn)的癥結(jié)——土地制度，才能從根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題！

走徹底的房地產(chǎn)市場(chǎng)化之路

對(duì)于短期的金融政策，主要是調(diào)整房地產(chǎn)需求的放大器——即信貸的金融杠桿，特別對(duì)第二套房、高價(jià)房應(yīng)該進(jìn)行信貸收縮；在稅收政策方面，筆者已經(jīng)連發(fā)兩文，吁請(qǐng)嚴(yán)征土地增值稅以調(diào)控開(kāi)發(fā)商囤地及地王行為，同時(shí)通過(guò)稅收調(diào)控來(lái)減少投機(jī)性需求并釋放出供應(yīng)。

但要治本，要讓中國(guó)人民更幸福、更尊嚴(yán)地居住，則必須直面土地制度的變革，建立公平與和諧的新制度。可以說(shuō)，當(dāng)前已經(jīng)到了徹底反思房地產(chǎn)發(fā)展模式的時(shí)候，第三代房改推進(jìn)體制改革迫在眉睫，以徹底的房地產(chǎn)市場(chǎng)化模式為主保障為輔才是根本出路。

以資源條件而論，中國(guó)其實(shí)是一個(gè)正常的完全可以走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的國(guó)家，理應(yīng)學(xué)習(xí)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的模式，建立起土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，來(lái)保證土地的正常流轉(zhuǎn)和有效供應(yīng)，以保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公民福利的同步長(zhǎng)進(jìn)。

首先，要盡快改革我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度。放開(kāi)房地產(chǎn)中的小產(chǎn)權(quán)房，打破土地強(qiáng)制性國(guó)有，才是改革的根本，也是房?jī)r(jià)穩(wěn)定以及消除人所嫉恨的土地腐敗的根本。當(dāng)然，這是一項(xiàng)任重-愛(ài)華網(wǎng)-而道遠(yuǎn)的任務(wù)，不見(jiàn)得一蹴而就，但它的方向應(yīng)該是清楚的，那就是要建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度，并在此基礎(chǔ)上重構(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式。

其次，完善保障性住房政策，大量增加保障性住房。改變“價(jià)高者得”的競(jìng)拍機(jī)制，保障困難群體和低收入群體的基本住房需求。

解決好小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題和土地從強(qiáng)制性國(guó)有向民有方向的轉(zhuǎn)化將會(huì)給中國(guó)房地產(chǎn)帶來(lái)真正意義上的革命。如此住房?jī)r(jià)值體系的重估將會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格真正回歸理性，瘋狂的投機(jī)行為以及巨大的樓市泡沫都將趨于平緩。中國(guó)人的生活質(zhì)量有望徹底改善，同時(shí)大大提高土地使用效率，進(jìn)而改善就業(yè)，加快城市化進(jìn)程，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)獲得新的內(nèi)需拉動(dòng)的機(jī)會(huì)，帶來(lái)巨大的改革效益。如此，房地產(chǎn)就會(huì)避免頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳并以效率和福利損失為巨大代價(jià)的結(jié)果。

房地產(chǎn)泡沫仍在膨脹！那些毫無(wú)實(shí)質(zhì)作用但又混淆視聽(tīng)甚至助漲樓價(jià)的泡沫政策亟需叫停！而真正有效的政策創(chuàng)新與制度創(chuàng)新必須盡快推出！

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