“我很滿意?！痹诳偨Y(jié)一年多來沖破各種爭(zhēng)議實(shí)現(xiàn)的成績(jī)單時(shí)，王石對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》說。令他欣慰的是，年銷售4萬多套房的萬科仍是世界最大和占中國(guó)市場(chǎng)份額最多的開發(fā)商。

　　這一成績(jī)實(shí)屬不易。2008年，質(zhì)疑考驗(yàn)著王石的底線。他的率性直言，譬如地震時(shí)的“十元論”，引發(fā)了中國(guó)商業(yè)史上罕見的網(wǎng)絡(luò)信譽(yù)危機(jī);他的“拐點(diǎn)論”和降價(jià)風(fēng)潮，被一些開發(fā)商喻為“第二宏觀調(diào)控”;有人依然視他為房地產(chǎn)行業(yè)的英雄和榜樣，但也有包括同行在內(nèi)的人將他喻為無情的“殺手”。

　　這幾乎摧毀了王石甚至萬科往日陽(yáng)光而健康的形象。在房地產(chǎn)商群體遭遇集體道德譴責(zé)時(shí)，萬科的精細(xì)物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化住宅和追求陽(yáng)光下的利潤(rùn)，以及王本人象征著健康、體力充沛的愛好—登山，都給人以獨(dú)善其身的形象;在房地產(chǎn)商普遍樂于享用賣房市場(chǎng)的輕松賺錢，疏于品牌和管理的深耕時(shí)，萬科曾被公認(rèn)能夠超越房地產(chǎn)行業(yè)給中國(guó)企業(yè)提供商業(yè)啟迪的少數(shù)企業(yè)之一。

　　不過，歷史往往只會(huì)記住那些成功者—手握199億現(xiàn)金的萬科依然是中國(guó)最有錢的開發(fā)商。王石稱，萬科當(dāng)下最重要的任務(wù)是銷售存貨—全國(guó)住宅市場(chǎng)的庫(kù)存消化周期將達(dá)33.84個(gè)月—而非繼續(xù)拿地。如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，萬科重新拿地不過犧牲4個(gè)月的時(shí)間。而一旦市場(chǎng)繼續(xù)惡化，萬科將走在市場(chǎng)的前面。但這一看似閑庭信步的布局，實(shí)則來得非常驚險(xiǎn)。

　　萬科去年年中和第三季度兩次下調(diào)共計(jì)33%的開工面積(278萬平方米)，以萬科平均8849元/平方米的售價(jià)計(jì)算，避免了新添218億元的存貨。若非如此，按行業(yè)內(nèi)平均建安成本計(jì)，將這些樓交付使用僅建安費(fèi)用就超過60億元。同時(shí)，萬科去年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目削減近半，而之前連續(xù)3年，這一數(shù)字為每年1000多萬平方米;以萬科去年平均2000元/平方米的拿地價(jià)計(jì)，為此減少的現(xiàn)金支出就達(dá)100億元。因此，若戰(zhàn)略撤退稍有猶豫，萬科的近200億現(xiàn)金就將被無情吞噬。

　　事實(shí)上，萬科是2004年以來房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的最大受益者之一，在這輪房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，過程最為曲折，政府、房產(chǎn)商、購(gòu)房者博弈局面最為復(fù)雜的行情中，萬科持續(xù)將對(duì)手拋得更遠(yuǎn)。同樣，萬科也是宏觀調(diào)控影響最大的承受者，但在最為關(guān)鍵的2007年底至2008年中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，王石帶領(lǐng)高速奔跑的萬科成功跳出了這一鍋正在緩慢添柴的溫水。

　　“王石是從死人堆里爬出來的。”SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹如此解釋王石為何能險(xiǎn)中求勝。自1988年創(chuàng)立萬科以來，王石經(jīng)歷了1993年、1998年兩次地產(chǎn)危機(jī)，而現(xiàn)存的主要地產(chǎn)品牌有少數(shù)只經(jīng)歷過一次，大部分都是牛市中成長(zhǎng)，用牛市來思考問題的?！暗禺a(chǎn)向來是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的先兆，所以王石總能夠根據(jù)市場(chǎng)來判斷調(diào)整的位置和檔期?！敝嘘P(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊建平告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

　　盡管如此，王石并不認(rèn)為這份需要審時(shí)度勢(shì)的“工作”能給他帶來樂趣。對(duì)他個(gè)人而言，做地產(chǎn)更具比較優(yōu)勢(shì)，能夠帶給他財(cái)務(wù)自由來干他喜歡的事情，比如登山。當(dāng)被問及是否會(huì)成為“中國(guó)太空旅游第一人”時(shí)，王石斷然否定了這種可能。

　　“我不是一個(gè)被動(dòng)的乘客，一定是駕馭者。”王石說。

　　萬科版“調(diào)控”

　　“駕御者”亦有力不從心之時(shí)，不過，王石仍全力“掉轉(zhuǎn)船頭，逆時(shí)代潮流而行”。

　　在這一輪的房地產(chǎn)調(diào)整初露端倪—2007年底成交量開始萎縮之時(shí)，王石在萬科發(fā)起的一項(xiàng)住宅研究的“海螺行動(dòng)II”發(fā)布會(huì)上，遭遇了一位記者一長(zhǎng)串的舉證式問題—萬科在深圳降價(jià)了，而跟隨降價(jià)的房子也好賣，最后他問王，是否認(rèn)同樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的說法?王石表示同意。這就是著名的“拐點(diǎn)論”的由來。事實(shí)上，通過萬科的研究數(shù)據(jù)，王石在2007年中就注意到，以深圳為代表的珠三角地區(qū)，在房?jī)r(jià)收入比以及銷售量與開工量的對(duì)比上，呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的剪刀差。前者說明房?jī)r(jià)高低，后者則反應(yīng)供求的微妙變化。二者疊加的啟示則是，起碼在珠三角地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)非常明顯。

　　而一開始，萬科卻未能置身這個(gè)泡沫之外—盡管那并非王石的本意。

　　從深圳市區(qū)驅(qū)車一個(gè)多小時(shí)馳及坪山，沿途皆是郁郁蔥蔥的山地，人跡罕至。但這里曾是萬科的一座夢(mèng)想之城，其金域東郡項(xiàng)目31萬平方米的開發(fā)面積，相當(dāng)于75個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。2007年7月份，萬科以總價(jià)4.78億拿下龍崗坪山的兩幅地塊，樓面地價(jià)高達(dá)3100元/平方米，創(chuàng)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)的最高紀(jì)錄。同樣的兩塊地，半年前萬科的投標(biāo)價(jià)分別是1.2億和1億。

　　彼時(shí)，以2003年以央行“121號(hào)文”作為本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的起點(diǎn)，此后歷次調(diào)控，都因更大幅度的報(bào)復(fù)性上漲而宣告“失敗”。及至2007年，北京、上海、廣州、杭州等地同一主體房?jī)r(jià)全年上漲均超過50%，局部區(qū)域甚至翻倍。融科置地執(zhí)行總裁鄭志剛對(duì)此深有體會(huì)，即使有聯(lián)想控股這樣實(shí)力雄厚的東家坐鎮(zhèn)，他們?cè)谌珖?guó)各地的土地拍賣市場(chǎng)中仍頻繁鎩羽而歸。而中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰亦告訴《環(huán)球企業(yè)家》，北京所有的土地拍賣皆以底價(jià)乘以2.3倍被上市公司席卷。在2007年6月，萬科也曾拿出60億元買地，此后，萬科將各地拿地權(quán)上收總部。但兩個(gè)月后，萬科仍拿下在廣東東莞的“地王”，單位樓面價(jià)超1.5萬元，遠(yuǎn)超過現(xiàn)售商品房均價(jià)。

　　不難理解，當(dāng)風(fēng)暴來臨—2007年9月27日，針對(duì)第二套房提高首付比例和貸款利率的政策，令站在房?jī)r(jià)巔峰彷徨的投資者倉(cāng)皇出逃，成交量開始急速萎縮時(shí)，“很多人還認(rèn)為，這次調(diào)控仍會(huì)以房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲告終，大家都在賭?！睏罱ㄆ秸f。

　　王石也向《環(huán)球企業(yè)家》表示，這是整個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期的分水嶺。不過，萬科金域東郡還是在當(dāng)年10月份開盤，以每平方米7500元左右的高價(jià)推出一期首批475套單位，被蜂擁而來的超過兩千五百名購(gòu)房者在三個(gè)小時(shí)內(nèi)搶購(gòu)一空。周游是其中的一員，“人們都瘋了，平均六個(gè)人才能搶到一套房。”周游說，如今他已是這里的業(yè)主。以金域東郡所在的坪山現(xiàn)有兩個(gè)商品房小區(qū)泰福華庭和東方威尼斯為參照，即便是深圳樓市最為瘋狂的時(shí)候，其二手樓售價(jià)也未超過5500元/平方米。事實(shí)上，金域東郡更像是一座孤島，它的周圍目力所及皆是尚未開發(fā)的荒地。

　　周游一直篤信投資萬科的房產(chǎn)會(huì)有穩(wěn)定和持續(xù)的收益，以同樣地處深圳的樓盤為例，科東海岸從2003年開盤時(shí)的6000-8000元/平方米上揚(yáng)到2008年高點(diǎn)40000元/平方米。但不幸的是，金域東郡從2008年“五一”前后開始被萬科的銷售人員打折銷售，最終價(jià)格下探至6000元左右。

　　“這個(gè)項(xiàng)目的土地和建筑成本加起來就超過6000元，行情不好，無利可圖。”萬科金域東郡項(xiàng)目經(jīng)理周華兵告訴《環(huán)球企業(yè)家》，由于市場(chǎng)行情急劇變化，金域東郡不得不很快辭退了中原地產(chǎn)的銷售人員。

　　更為糟糕的是，根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局預(yù)售商品房統(tǒng)計(jì)顯示，在整個(gè)龍崗區(qū)2008年尚有超過145萬平方米、總數(shù)多達(dá)1.5萬套房屋待消化。

　　尚余四分之三的金域東郡后期工程不得不停滯。其二期工程自2008年8月停工后尚未有復(fù)工跡象，在金域東郡二期工地現(xiàn)場(chǎng)，一個(gè)巨大的地基深坑內(nèi)，混凝土澆筑早早完工，裸露的鋼筋銹跡斑斑，腳手架亦被拆卸殆盡，除了照看工地的幾名看守，滿目荒涼。

　　王石頗為無奈地承認(rèn)，萬科約有些土地買貴了?！按蠹叶荚诔杀兜脑鲩L(zhǎng)，你不增長(zhǎng)就不行8943;8943;形勢(shì)比人強(qiáng)，萬科只能隨行就市?！?/p>

　　2007年底制訂新一年目標(biāo)時(shí)，萬科將2008年定性為“調(diào)整年”，但此時(shí)的萬科仍是牛市思維，“調(diào)整”的僅是增長(zhǎng)的快慢，而非進(jìn)退之變。當(dāng)管理層將銷售計(jì)劃報(bào)給王石時(shí)，王石希望消減25%，幾個(gè)回合后，雙方制定了一個(gè)都有所妥協(xié)的計(jì)劃。

　　“頭腦清醒，跟整個(gè)班子的運(yùn)作慣性拉回來是兩回事?！蓖跏f，地方公司天然有做多的動(dòng)力，且各地面臨的市場(chǎng)情況千差萬別，內(nèi)部調(diào)控也不能一刀切。但歸根結(jié)底，他認(rèn)為始于2007年的輸入性流動(dòng)性過剩，讓中國(guó)兩大資產(chǎn)股市和樓市成了熱錢的宣泄口。房?jī)r(jià)飛漲帶動(dòng)地價(jià)升級(jí)，而這些又都在股市上被數(shù)倍放大，房地產(chǎn)企業(yè)無不被裹挾其中。

　　為此，具有極強(qiáng)反思能力的萬科，從2007年10月上海金色康城低價(jià)入市起，2008年2月、8月、9月、12月直至2009年元宵節(jié)，在上海、杭州、南京、天津等地掀起了一輪比一輪大的降價(jià)促銷活動(dòng)，其中個(gè)別樓盤最深降幅超過30%。

　　萬科的持續(xù)降價(jià)，讓同行感覺是在進(jìn)行一場(chǎng)萬科版的“宏觀調(diào)控”，經(jīng)由王石的影響力和媒體的傳播，降價(jià)成為了一種購(gòu)房者對(duì)行業(yè)的普遍期望，而大部分開發(fā)商的矜持，則讓市場(chǎng)陷入觀望的僵局中。一位不愿具名的開發(fā)商援引萬科2005年提出的主題—顛覆、引領(lǐng)、共生—說，如此高調(diào)的降價(jià)根本不是一個(gè)企業(yè)的行為，更像是王石的“洗牌宣言”。

　　“我們覺得應(yīng)該這樣做，無意當(dāng)中起了這個(gè)作用。”王石辯解說，調(diào)整的到來本身就難免引起部分市場(chǎng)參與者的疑慮與觀望，市場(chǎng)需要一段時(shí)間來重新達(dá)成共識(shí)。

　　促銷讓萬科得以快速回籠資金，也讓那些剛剛購(gòu)買房子的老業(yè)主飽受資產(chǎn)縮水之痛。2008年9月，退房不得的業(yè)主砸毀了萬科在杭州的售樓處。萬科旋即高調(diào)舉行新聞發(fā)布會(huì)，萬科總經(jīng)理郁亮表示：“對(duì)于法律合同規(guī)則不支持的事情，萬科不會(huì)做。對(duì)目前客戶遭受的損失我們充分體諒，但是我們不會(huì)做出違背這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的事情，我們也不會(huì)沒有原則地給出任何補(bǔ)償方案、退房方案?！?/p>

　　“你可以享受上漲的喜悅，就得承擔(dān)下跌的痛苦。”王石說。但他亦坦承，過去一年來，各方對(duì)萬科降價(jià)的反應(yīng)令其深感擔(dān)憂。

愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/185330.html