近日，李嘉誠(chéng)真如“囤地”3年進(jìn)賺30億在地產(chǎn)界再次掀起波瀾，真是一波還未平息，一波又來(lái)侵襲。也許繼兒子之后陷入“囤地門(mén)”只是巧合;也許“囤地門(mén)”時(shí)間本身就是炒作;也許身陷“囤地門(mén)”李嘉誠(chéng)無(wú)意識(shí)地暗示“囤地!你行我也行”。

　　李嘉誠(chéng)“囤地”三年增值逾30億元

　　2006年12月，李嘉誠(chéng)“長(zhǎng)和系”旗下的三家附屬公司：雅富投資有限公司、上海長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和上海江和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以22億元的價(jià)格，在公開(kāi)招拍掛中購(gòu)得真如A3-A6地塊。該項(xiàng)目的樓面價(jià)將近每平方米3056元，有分析人士表示，保守估計(jì)該項(xiàng)目至少能為長(zhǎng)實(shí)帶來(lái)200億元的收入。三年后真如土地再次公開(kāi)出讓?zhuān)珺1、B2南塊起始樓板價(jià)已漲至7500元/平方米，相比2006年李嘉誠(chéng)拿地時(shí)翻了一倍不止。當(dāng)初李嘉誠(chéng)拿地時(shí)，總建筑面積72萬(wàn)平方米土地僅支付22億元，樓板價(jià)3055元/平方米。換而言之，三年來(lái)，李嘉誠(chéng)持有土地浮盈就已經(jīng)超過(guò)30億元。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)稱(chēng)不存在囤地

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)聲明稱(chēng)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔目前在上海以及內(nèi)地其他城市的土地發(fā)展項(xiàng)目均依國(guó)家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地情況。

　　此前曾有媒體報(bào)道，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔2000年-2008年年報(bào)中披露的上海項(xiàng)目中，多個(gè)項(xiàng)目從地塊取得到上市銷(xiāo)售的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6年以上。被指有囤地嫌疑的地塊包括古北項(xiàng)目地塊、馬橋項(xiàng)目地塊以及普陀真如副中心A3-A6地塊。

　　對(duì)此，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))企業(yè)事務(wù)總監(jiān)代表長(zhǎng)江實(shí)業(yè)發(fā)布聲明稱(chēng)，該公司“大部份項(xiàng)目均按進(jìn)度如期進(jìn)行，個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及建設(shè)期較預(yù)期緩慢，歸因于一些不能控制之因素，如配合當(dāng)?shù)匾?guī)劃變更、相關(guān)基建建設(shè)延遲、拆遷進(jìn)度及相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的審批時(shí)間等?！?/p>

　　周浦地塊主人為和黃？

　　但是就在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)申明沒(méi)有囤地的時(shí)候，記者在對(duì)囤地地塊調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，和黃旗下公司的一幅地塊出現(xiàn)在了政府公開(kāi)曝光的閑置地塊中。

　　上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局本月8日宣布，擬會(huì)同相關(guān)區(qū)政府收回并督促開(kāi)工8幅閑置土地。有業(yè)內(nèi)人士直指，在8幅被曝光的閑置地塊中，上海明華房地產(chǎn)有限公司周浦地塊的“主人”很可能就是和記黃埔。記者在和記黃埔2008年年報(bào)中，也查到了其周浦項(xiàng)目。記者在實(shí)地采訪時(shí)，周浦地區(qū)正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)明天華城的銷(xiāo)售人員證實(shí)，“官方曝光的明華周浦地塊指的其實(shí)是和記黃埔的周浦地塊，地塊名稱(chēng)叫‘明天華城二街坊、三街坊’，但實(shí)際上，明天華城的一部分早前已經(jīng)賣(mài)給了和記黃埔，但(和記黃埔)始終未曾開(kāi)發(fā)?！?/p>

　　一位業(yè)內(nèi)知情人士也證實(shí)，該地塊是和記黃埔在上海土地市場(chǎng)上購(gòu)入，而非招拍掛獲得，這一地塊的一部分已由另一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)上市。和記黃埔周浦地塊的預(yù)計(jì)投資總額達(dá)14.6億元，建筑面積超過(guò)51萬(wàn)平方米。關(guān)于該項(xiàng)目的承建，和記黃埔已把它交給了上海榮啟置業(yè)有限公司。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這一地塊已經(jīng)完成了清理。據(jù)工地管理人員透露，該地塊閑置已有一年多。

　　但是，截至目前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)方面也未證實(shí)，被曝光的上海明華房地產(chǎn)有限公司周浦地塊與其有任何關(guān)系。

　　官方：囤地之爭(zhēng)是與非“真的不好說(shuō)”

　　看起來(lái)，“囤地門(mén)”事件讓國(guó)土部和李嘉誠(chéng)父子抑或其他開(kāi)發(fā)商都很受傷，誰(shuí)也沒(méi)有得到輿論的支持，相反迎來(lái)的是全面討伐。尤其是官方，總覺(jué)得自己有點(diǎn)怨，畢竟囤地違法的政策也早有公布。1994年內(nèi)地推出《城市房地產(chǎn)管理法》，1999年又發(fā)布《閑置土地處置辦法》。2008年1月，國(guó)務(wù)院再次下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，再次重申土地閑置滿2年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。

　　顯然，面對(duì)市場(chǎng)對(duì)囤地現(xiàn)象的強(qiáng)烈譴責(zé)和質(zhì)疑，從中央到地方的各級(jí)政府也在加緊監(jiān)控。9月份開(kāi)始，廣州政府就開(kāi)始對(duì)以往的地王進(jìn)行調(diào)查、處罰，甚至沒(méi)收土地。10月以后，國(guó)土部門(mén)敦促地方政府在增加供地的同時(shí)，也開(kāi)始督察土地開(kāi)發(fā)，同時(shí)規(guī)定，在新土地出讓合同中防止土地閑置。而最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中，土地出讓合同都采取了新合同版本，要求開(kāi)發(fā)商在簽訂土地出讓合同時(shí)，要寫(xiě)上竣工日期等要約，如果開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開(kāi)發(fā)商訴諸法律。

　　其實(shí)，官方對(duì)于囤地所造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)惡心循環(huán)，并不是置之不理，而是不斷地利用法律的手段在宏觀調(diào)控，其效果如何則應(yīng)另當(dāng)別論。而開(kāi)發(fā)商對(duì)于官方政策的應(yīng)對(duì)也是嚴(yán)格做到了“上有政策，下有對(duì)策?！睋?jù)調(diào)查，某開(kāi)發(fā)商曾笑問(wèn)記者:“如果開(kāi)發(fā)商拿到一塊20萬(wàn)平方米的土地，兩年開(kāi)發(fā)了1000平方米，這算不算開(kāi)發(fā)?”也有開(kāi)發(fā)商表示：“把規(guī)劃做復(fù)雜點(diǎn)，總需要修改，拖延時(shí)間;抓住政府規(guī)劃的問(wèn)題不放，也可以拖延時(shí)間;實(shí)在不行，在工地挖個(gè)大坑，這也算動(dòng)工吧”。

　　因此，官方不得不承認(rèn)政策還是有漏洞存在的，另外更重要的是，從政策出臺(tái)至今，拿了地不開(kāi)發(fā)的土地比比皆是，超過(guò)兩年以上的多了去了，但有幾塊地真正被處罰被收回的?就算被處罰被收回的，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際損失也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地價(jià)款，因?yàn)榕牡猛恋睾?，基本上只要交了首付款，就可以無(wú)限期地拿著。

　　某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解決囤地問(wèn)題，盡可能提供手續(xù)齊備的招拍掛土地、嚴(yán)格執(zhí)法、嚴(yán)格監(jiān)控竣工日期、加大土地供應(yīng)力度。而上海易居房員回建強(qiáng)則表示，在各地成立的土地儲(chǔ)備中心實(shí)際上就是一個(gè)巨大的土地囤積中心，在這個(gè)市場(chǎng)上，不但有企業(yè)或主動(dòng)、或被動(dòng)地“囤地”，政府的“囤地”行為也不能忽視。提議，應(yīng)削弱土地出讓與地方財(cái)政之間的激勵(lì)關(guān)系，激活國(guó)有企業(yè)閑置土地的流通與轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑼恋囟?jí)市場(chǎng)，打破政府對(duì)土地出讓的絕對(duì)壟斷性。

　　這種市場(chǎng)機(jī)制確立后，將有利于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，“囤地”現(xiàn)象也將獲得有效制約。一言以蔽之，要真正制止囤地現(xiàn)象，就必須從付款進(jìn)度和開(kāi)發(fā)進(jìn)度兩方面著手控制。既不僅從出讓制度上加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束，而且加大他們持有土地的成本，迫使他們沒(méi)有能力囤地，進(jìn)而讓土地供應(yīng)切實(shí)變成房子面積供應(yīng)。

　　戲說(shuō)：李嘉誠(chéng)上海囤地為孫子

　　海房?jī)r(jià)太高，辦戶籍又難，老李其實(shí)也是為了孫子囤地，所以自然要做得仔細(xì)點(diǎn)，如果不小心被沒(méi)收，對(duì)兒媳梁洛施也不好交代。好在老李家大業(yè)大，就算政府嚴(yán)查沒(méi)收，孫子還是能在上海外環(huán)買(mǎi)套二居室的。

　　其實(shí)翻翻香港地產(chǎn)史，就知道老李的相當(dāng)部分財(cái)富就是靠香港自住客們貢獻(xiàn)的，現(xiàn)在讓上海自住客再做點(diǎn)貢獻(xiàn)也是應(yīng)該的，是上海自住客們自己不爭(zhēng)氣，掙錢(qián)太慢，逼得老李只能放慢節(jié)奏，多等幾年，給大家一個(gè)能為全球華人首富做貢獻(xiàn)的機(jī)會(huì)，這片好意，上海自住客們應(yīng)該心領(lǐng)。

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