愛華網(wǎng)? ? ? 貴陽住宅單宗用地不超過20公頃
2014年開年，以超級大盤聞名的貴陽市將迎來一場巨變。
貴陽市委、市政府出臺的《關于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（試行）》《關于進一步優(yōu)化規(guī)劃工作職能的意見（試行）》《關于進一步推進“凈地”出讓工作的實施意見（試行）》已經(jīng)正式開始實施。今后，貴陽市的住宅用地單宗將不能夠超過20公頃，且5萬平方米以上的項目將由貴陽市發(fā)改委核準，這將有效遏制貴陽大盤泛濫的局面。
此前，在人口規(guī)模只有400多萬的貴陽市，千萬平方米以上的超級大盤就有6個，百萬平方米的大盤也有16個。早在2013年8月，《中國經(jīng)營報》記者赴貴陽調(diào)查期間，就獲悉新任貴陽市委書記陳剛將會對貴陽大盤云集的現(xiàn)狀做調(diào)整的線索，在2013年11月2日刊發(fā)了《貴陽大盤時代終結(jié)》，如今，這一預言成真。貴陽針對超級大盤的一系列限制政策將給貴陽房地產(chǎn)市場帶來怎樣的變化？陳剛版貴陽又會呈現(xiàn)怎樣的特色？
終結(jié)大盤
1月8日，貴陽太升集團常務副總裁黃學濤對本報記者表示：“可以這么說，貴陽大盤時代將在這些政策出臺后徹底終結(jié)。”
從貴陽市公布的三項意見全文中可以看到，貴陽市特別針對大盤和大項目進行了明確限制。尤其是在《關于進一步推進“凈地”出讓工作的實施意見（試行）》中明確指出， 貴陽市將加強房地產(chǎn)項目核準管理，經(jīng)核準的項目方能列入當年房地產(chǎn)開發(fā)計劃，總建筑面積5萬平方米及以上項目，由貴陽市發(fā)改委核準，5萬平方米以下的項目由區(qū)（市、縣）、開發(fā)區(qū)發(fā)改部門核準。
該意見還特別強調(diào)，住宅類房地產(chǎn)項目，單宗用地不得超過20公頃，已批用地面積在20公頃以上，或規(guī)劃建筑面積100萬平方米以上的住宅區(qū)建設，必須編制修建性詳細規(guī)劃，并充分論證其功能配套、城市基礎設施承載能力、交通影響評價、環(huán)境影響評價，方按程序報批。
對于這些政策，貴陽市國土房管局相關官員對記者表示，有些政策，貴陽市只是強調(diào)了國家對于土地出讓的政策，比如住宅用地單宗不能夠超過20公頃。
對于貴陽國土房管局的說法，貴陽房地產(chǎn)人士并不認同。相關人士表示，為什么要強調(diào)這些政策？還不是因為貴陽大盤過多，以及現(xiàn)在要調(diào)整規(guī)劃和國土等部門刻意為開發(fā)商提供超級大盤的做法。
事實上，上述政策一旦嚴格實施，必然會限制貴陽涌現(xiàn)出更多的大盤。中國人均收入最落后的貴州，在近年來卻呈現(xiàn)出獨特的大盤繁榮現(xiàn)象。統(tǒng)計顯示，在人口只有400多萬的貴陽市，擁有超過千萬平方米的超級樓盤6個，百萬平方米樓盤16個。僅其中的一個超級樓盤花果園，規(guī)劃建筑面積就達到了1830萬平方米，可以居住人口30萬人。一個大盤就是一座城市的現(xiàn)象，在推動貴陽城市發(fā)展之時，也帶來了一些負面影響。
記者此前在貴陽時發(fā)現(xiàn)，作為省會城市的貴陽，土地出讓價格卻極低，貴陽市內(nèi)土地出讓每畝甚至低到幾十萬元。這一價格還比不上鄰近省市四川、重慶的區(qū)縣土地出讓價格。而且在開發(fā)商以開發(fā)大盤的名義下，貴陽市內(nèi)發(fā)展高科技的新區(qū)也變形，更多的是以發(fā)展房地產(chǎn)，而在實體經(jīng)濟上十分薄弱。此外，貴陽主要的幾家千萬平方米大盤，又對市場形成了壟斷的局面，中小開發(fā)商在貴陽度日如年。而且，一些大盤以高容積率、高密度方式運作，導致居住品質(zhì)極差。貴陽觀山湖某大盤，規(guī)劃不科學，建成不到三年，大盤所在區(qū)域的交通就已經(jīng)極度擁堵，導致政府又出資十多億元建設三層立交橋來緩解交通壓力。
種種負面情況之下，貴陽市選擇了調(diào)整房地產(chǎn)策略，通過加強房地產(chǎn)核準執(zhí)行單宗地塊出讓不得超過20公頃等措施來終結(jié)貴陽大盤時代。
而在這些政策出臺前后，記者了解到，一些此前號稱千萬平方米的大盤在土地尚未到位的情況下，可能會有所縮水。當?shù)氐禺a(chǎn)分析機構(gòu)還認為，未來貴陽土地價格將會有所回升，而且拿地也會更加公平，改變此前與政府關系好的大開發(fā)商低價拿地的格局。
此外，市場競爭層面也將更加理性。黃學濤說：“貴陽房地產(chǎn)市場未來必然會發(fā)生變化，幾家超級大盤壟斷市場的情況會發(fā)生改變，中小開發(fā)商也會擁有更多的發(fā)展機會。”
貴陽升級
敢于對貴陽存在多年的大盤現(xiàn)象開導，并迅速出臺一系列針對性政策，與2013年出任貴陽市委書記的陳剛關系密切。
2013年7月，北京市委原常委陳剛調(diào)任貴州，出任貴州省委常委、貴陽市委書記。有理學博士頭銜的陳剛，在擔任北京市委常委期間曾分管高科技產(chǎn)業(yè)和中關村，對于發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)頗有心得。其出任貴陽市委書記不久，就開始著手對貴陽房地產(chǎn)市場進行調(diào)整。
2013年9月，貴陽市政府和中關村科技園區(qū)管委會簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在貴陽建設“中關村貴陽科技園”，雙方簽約了106個科研類、科技服務類、孵化器建設類、產(chǎn)業(yè)類項目，投資總額達465億元。對于這一園區(qū)，開發(fā)商以為又嗅到了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金機會。然而，陳剛卻以強硬的姿態(tài)向開發(fā)商說不。 “不許房地產(chǎn)項目參加?！标悇偯鞔_表態(tài)：“科技創(chuàng)新不能搞花架子，要沉下去為其聚集金融、核心技術(shù)、技術(shù)交易等各種要素；這次科技園簽約，我們要求所有項目必須是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，寧可資金少點，也不借機圈地發(fā)展房地產(chǎn)，搞個幾百億來湊數(shù)。只要是實打?qū)嵉捻椖?，只要質(zhì)量精，少一點不怕?！?br>
而在科技園對開發(fā)商說不之外，貴陽市還在2013年11月，將《關于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（試行）》《關于進一步優(yōu)化規(guī)劃工作職能的意見（試行）》《關于進一步推進“凈地”出讓工作的實施意見（試行）》三項意見公布，公開征求意見。這一公開透明化的方式，徹底打消了開發(fā)商繼續(xù)以大盤模式左右貴陽市城市發(fā)展的想法。而且為了防范意見在執(zhí)行中變形，貴陽市還確定了主要領導負責的統(tǒng)籌機制。貴陽市確定成立“貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌委員會”，全面統(tǒng)籌全市房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃、市場調(diào)控、重點項目審批和歷史遺留問題處理等工作。委員會主任由市委、市政府主要領導擔任。
除制定措施限制大盤發(fā)展的各種機制之外，2013年12月27日結(jié)束的貴陽市九屆三次全會，還明確提出打造貴陽升級版。
本報記者了解到，該次全會上通過了《中共貴陽市委關于貫徹落實中央和省委全會精神全面深化改革擴大開放的意見》。意見中明確指出，貴陽今后將以創(chuàng)新、改革、開放為主線，走經(jīng)濟和生態(tài)改善的“雙贏”之路。而在城市規(guī)劃建設上，貴陽市委提出，必須轉(zhuǎn)變城市開發(fā)模式，改革市、區(qū)土地出讓金分配體制；實施房地產(chǎn)項目核準制度。
無疑，在打造貴陽升級版的方向上，貴陽原有的依托大盤來推動城市發(fā)展的模式已經(jīng)被否定。而且，貴陽升級版明確了，貴陽需要以科技創(chuàng)新為引領，調(diào)整產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和布局：按照“一城兩帶六核”的總體布局，加快推進中關村貴陽科技園建設，盡快形成核心產(chǎn)業(yè)，建成一批標志性園區(qū)和企業(yè)。
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