愛華網(wǎng)旁敲側(cè)擊”是營(yíng)銷上的慣用手法，當(dāng)推銷員要向一位男士銷售產(chǎn)品的時(shí)候，也許意味著要首先說(shuō)服男士身邊的女性。現(xiàn)在的寫字樓營(yíng)銷也越來(lái)越關(guān)注這種“公關(guān)”，所不同的是，公關(guān)對(duì)象不是一個(gè)人，可能是一個(gè)團(tuán)體。而團(tuán)體決策的往往充滿了理性的色彩。 什么可以打動(dòng)這種理性的組合?Cisco房地產(chǎn)部經(jīng)理張配說(shuō)：“企業(yè)對(duì)硬件的關(guān)心跟10年前很不一樣了。作為開發(fā)商，開發(fā)寫字樓到底要以什么為賣點(diǎn)，心里要十分清楚。換句話說(shuō)，寫字樓的開發(fā)商一定要清楚企業(yè)在購(gòu)買或租賃寫字樓的時(shí)候，他們心理琢磨的究竟是什么?！? 第1門檻：區(qū)位 地點(diǎn)選擇的“4M”標(biāo)準(zhǔn) “區(qū)域、位置、物業(yè)，根據(jù)研究來(lái)看，企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時(shí)往往會(huì)考慮三個(gè)層面的因素。第一個(gè)層面是整個(gè)目標(biāo)區(qū)域的開發(fā)狀況(Area?Development)，第二個(gè)層面更多的是在具體的地點(diǎn)，亦即辦公物業(yè)的地點(diǎn)選擇(Site?Selection)，第三個(gè)層面是具體的物業(yè)和物業(yè)管理(Business?Facility?and?Management)?！被ヂ?lián)時(shí)代營(yíng)銷顧問公司營(yíng)銷管理顧問劉朝暉說(shuō)。 根據(jù)對(duì)外企的研究，在區(qū)域上，很多公司辦公選址首先會(huì)很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個(gè)大的區(qū)域，比如是選擇在加州還是在俄勒岡州首先考慮的因素。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構(gòu)成因素中，除了考慮地區(qū)受教育勞動(dòng)力數(shù)量、資源外，還會(huì)考慮當(dāng)?shù)卣闹С至Χ取? 在地點(diǎn)選擇方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4M”的標(biāo)準(zhǔn)，亦即把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等;把持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等;把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等等;把機(jī)會(huì)最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。在美國(guó)，尤其是在新興城市，城市邊緣和郊區(qū)新城成為智力密集型企業(yè)選擇的區(qū)域地點(diǎn)，因?yàn)檫@些地方成本相對(duì)最低，發(fā)展空間也很大。如今在美國(guó)形成了200多個(gè)新的邊緣城市，它們聚集了美國(guó)約三分之二的寫字樓，同時(shí)創(chuàng)造了全美70%新的就業(yè)機(jī)會(huì)。在英國(guó)，也出現(xiàn)了幾十個(gè)新的城市，在倫敦周圍就有10來(lái)個(gè)新城市，成為了英國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 這些標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)很多已經(jīng)被國(guó)內(nèi)企業(yè)應(yīng)用到選址的過程中了。 交通擁堵是否堵住商務(wù)大道? 前交通擁堵已經(jīng)讓企業(yè)大感頭痛，很多企業(yè)對(duì)因?yàn)榻煌〒矶露斐傻耐ㄇ诔杀驹龈?、辦事效率降低甚至由此失去一些生意機(jī)會(huì)而深為抱怨。有人認(rèn)為，大量商務(wù)樓盤的崛起會(huì)對(duì)各商務(wù)核心區(qū)的交通形成重壓。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，例如央視新樓的落戶會(huì)加劇交通擁堵，就是一些企業(yè)搬離CBD的原因。而中原地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，CBD國(guó)貿(mào)橋已成為東三環(huán)、長(zhǎng)安街、通州乃至亦莊區(qū)域在CBD的一大節(jié)點(diǎn)，眼下，交通擁堵已成不爭(zhēng)的事實(shí)。央視的進(jìn)駐將會(huì)帶動(dòng)其上下游三四千家企業(yè)業(yè)務(wù)人員進(jìn)出CBD，交通壓力的增加已是必然，但北京幾大商圈交通問題都很嚴(yán)峻，CBD的企業(yè)不會(huì)僅僅因?yàn)榻煌▎栴}轉(zhuǎn)而搬入交通并不寬松的中關(guān)村等一些熱點(diǎn)地區(qū)。 目前三大傳統(tǒng)商圈里，中關(guān)村與CBD正處于建設(shè)期，除了房地產(chǎn)開發(fā)的影響，對(duì)路網(wǎng)本身的改造也會(huì)使現(xiàn)實(shí)的交通壓力增大，而這個(gè)過程在所難免。在新經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，有很多因素的變化是前期規(guī)劃預(yù)想不到的，在實(shí)際建設(shè)中需要不斷作出調(diào)整，包括對(duì)道路網(wǎng)絡(luò)、出入口、紅綠燈、公交站點(diǎn)的設(shè)置進(jìn)行全面改進(jìn)，這是熱點(diǎn)區(qū)域面臨的同一個(gè)問題。 白領(lǐng)服飾公司老總苗鴻冰就在中國(guó)企業(yè)家沙龍上坦言，CBD的交通讓他們很無(wú)奈，尤其是上下班高峰期。選址亦莊的BDA國(guó)際企業(yè)大道，理由之一是它的交通便利。亦莊與京津塘高速、五環(huán)為鄰，規(guī)劃中的地鐵線直通腹地，公交線路四通八達(dá)，這些都不是CBD所能比擬的。 但是，首都創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)課題組組長(zhǎng)、北京信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)股份有限公司常務(wù)副總裁劉志碩卻認(rèn)為人們對(duì)交通壓力過于惶恐，“沒有不能解決的交通問題——在經(jīng)濟(jì)的利益推動(dòng)下。”他以中關(guān)村西區(qū)這一巨型結(jié)構(gòu)(一般30萬(wàn)平方米以上的物業(yè)綜合項(xiàng)目稱之為巨型結(jié)構(gòu)，也有說(shuō)法把50萬(wàn)平方米稱為巨型結(jié)構(gòu))舉例，說(shuō)：“交通不僅要看負(fù)面，更需要看正面。比如中關(guān)村西區(qū)，共有100萬(wàn)平方米寫字樓面積，外加70萬(wàn)平方米相關(guān)配套面積，出行這樣一個(gè)170萬(wàn)平方米面積的區(qū)域的確不容易，進(jìn)而大家就可以發(fā)現(xiàn)內(nèi)部之間的生意機(jī)會(huì)大大增加。170萬(wàn)平方米是什么概念?170萬(wàn)平方米就是至少有12至15萬(wàn)人在這工作，這是多大的機(jī)會(huì)?所以我們應(yīng)該辯證一些。170萬(wàn)平方米意味著一年至少100億元的消費(fèi)，100億元的消費(fèi)又意味著什么?從企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算，員工的消費(fèi)和企業(yè)之間的收入至少是1：5或以上的關(guān)系，也就是說(shuō)有100億元的員工消費(fèi)至少要產(chǎn)生500億元的產(chǎn)值，500億元的產(chǎn)值和100億元的消費(fèi)意味著至少有30億元的稅收，是海淀區(qū)財(cái)政收入的一半。這么大的經(jīng)濟(jì)效益，這么大的就業(yè)機(jī)會(huì)，我不相信有任何所謂的交通困難政府不能克服?！? 區(qū)位選擇中的無(wú)形之手 有些寫字樓之所以受歡迎，還與一些無(wú)形的因素有關(guān)，如國(guó)際化的商圈效應(yīng)。能與各行業(yè)龍頭企業(yè)比肩為鄰，可以為企業(yè)帶來(lái)意想不到的拉動(dòng)和提升效應(yīng)。以東方經(jīng)貿(mào)城為例，這里云集了眾多名列財(cái)富500強(qiáng)和各行業(yè)之龍頭公司，其中包括思科、朗訊、陶氏化學(xué)、默沙東、耐克、資生堂、香港交易所、摩根斯坦利、信誠(chéng)人壽等，各界精英共同發(fā)展，營(yíng)造了良好的商圈氛圍。 搜狐公司董事局主席張朝陽(yáng)在選定入駐新址———清華科技園威新國(guó)際大廈時(shí)也表示，搜狐從CBD進(jìn)駐中關(guān)村主要基于公司競(jìng)爭(zhēng)力的考慮，基于對(duì)未來(lái)發(fā)展的判斷。張朝陽(yáng)表示，中關(guān)村的租金并不比CBD便宜，但對(duì)搜狐來(lái)講，房租外最重要的因素是公司發(fā)展到今天的規(guī)模，非常需要高品質(zhì)的科技人才和創(chuàng)新管理人才，需要具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件發(fā)展平臺(tái)的強(qiáng)力支持，同時(shí)，希望擁有兼顧人性化需求的辦公環(huán)境。作為高科技企業(yè)，搜狐認(rèn)為，要發(fā)展成“百年老店”，就應(yīng)該選擇在中國(guó)的“硅谷”。張朝陽(yáng)透露，此次搜狐回歸中關(guān)村后，將在此長(zhǎng)期發(fā)展，利用所在地的優(yōu)勢(shì)，形成“搜狐效應(yīng)”。 許多寫字樓租戶也均表示，優(yōu)美的環(huán)境對(duì)于每個(gè)人，尤其是商務(wù)人士而言，是舒緩工作壓力、保持好心情的重要因素，這使得一些企業(yè)的選址傾向往郊區(qū)化發(fā)展。即使必須在商務(wù)核心區(qū)，很多寫字樓也采用了水景設(shè)計(jì)，不僅可以調(diào)整人的身心健康，很多企業(yè)家更認(rèn)為是財(cái)源的象征，水勢(shì)興旺就意味著財(cái)源滾滾;再加上眾多財(cái)富500強(qiáng)公司和各行業(yè)之龍頭企業(yè)，不少商界人士都愿意選擇財(cái)富、智慧與機(jī)遇相互流轉(zhuǎn)的“風(fēng)水寶地”。 企業(yè)相當(dāng)看重配套完善程度 其實(shí)對(duì)區(qū)位的選擇也意味著對(duì)配套設(shè)施有所考察。地段優(yōu)越同時(shí)意味著周邊配套設(shè)施齊全，商場(chǎng)、公寓、酒店、商務(wù)中心、培訓(xùn)中心、以至于票務(wù)、旅行社、郵局、甚至連干洗店、診所等商務(wù)與生活設(shè)施都一應(yīng)俱全。?對(duì)于北京高檔寫字樓來(lái)說(shuō)，則需要在設(shè)施上更為切合企業(yè)的實(shí)際需求，具備提供一體化的設(shè)施與服務(wù)才能更上一層樓。由于跨國(guó)公司在北京投資規(guī)模的擴(kuò)大，跨國(guó)企業(yè)越來(lái)越看重辦公環(huán)境的國(guó)際化。大型公司的國(guó)際業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，外籍工作人員也逐漸增多，寫字樓是否能夠提供完善的國(guó)際化配套設(shè)施如五星級(jí)酒店、高檔公寓、大型商場(chǎng)、國(guó)際學(xué)校等也將成為這類企業(yè)選址的重點(diǎn)，此外硬件設(shè)施與服務(wù)也要與時(shí)共進(jìn)才能長(zhǎng)期留住租戶。周邊商務(wù)設(shè)施是否齊全影響著公司的運(yùn)營(yíng)效率;而便捷即代表著效益與財(cái)富，辦公樓的作用不僅是提供辦公場(chǎng)所，更是企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要平臺(tái)。 交通成為熱點(diǎn)區(qū)域的普遍問題 1.道路暢通性 寫字樓所臨道路暢通性是交通狀況中最容易判斷的因素，企業(yè)可以在上下班高峰親身體驗(yàn)是否擁堵。通常，寫字樓如果位于紅綠燈交叉口或者公交站點(diǎn)密集的地點(diǎn)容易堵車，所臨道路機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車道不分流、左轉(zhuǎn)標(biāo)志設(shè)置過多、輔路設(shè)計(jì)不合理也會(huì)造成道路暢通性差。 根據(jù)我們的調(diào)研，臨城市主要交通干道的寫字樓交通程度比較好，而在寫字樓用戶采樣中發(fā)現(xiàn)，這樣的寫字樓獲得的交通滿意程度也相對(duì)較高。這是因?yàn)椋鞘薪煌ǜ傻肋B接了不同城區(qū)，便于用戶從不同居住地來(lái)到辦公地點(diǎn)。 2.對(duì)公交系統(tǒng)的選擇 一個(gè)企業(yè)不得不考慮員工的上下班出行問題。在調(diào)研中，距離地鐵近的寫字樓得到的用戶好評(píng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過距地鐵遠(yuǎn)的。我們發(fā)現(xiàn)，依賴公交系統(tǒng)上下班的企業(yè)員工，對(duì)步行距離的忍受力，到地鐵的比到公交車站的要強(qiáng)，調(diào)查問卷中，員工辦公地點(diǎn)離地鐵站需步行500米的對(duì)所在寫字樓的評(píng)價(jià)，普遍比離公交車站步行300米的要高，共27人。也就是說(shuō)，如果一個(gè)員工可以選擇走300米去乘坐公交車，或者走500去乘坐地鐵，他寧可選擇后者，并且后者的心理體驗(yàn)或許比前者要來(lái)得輕松。 研究表明，車站約1220米以內(nèi)為步行影響區(qū)，與車站的距離每增加30.48米，公交份額下降約0.65%。 這就是公交系統(tǒng)對(duì)企業(yè)員工的重要性，而靠近地鐵站的寫字樓很有優(yōu)勢(shì)。尤其在北京交通擁堵狀況短時(shí)間不能得到緩解的情況下，北京將大力發(fā)展公交體系和軌道交通，一些有車的員工選擇將車停放到地鐵，再乘坐地鐵上班是一個(gè)未來(lái)的趨勢(shì)。 對(duì)公交系統(tǒng)的考察還包括各交通方式之間的聯(lián)運(yùn)和轉(zhuǎn)乘是否順暢，公交車是否按頻率出現(xiàn)而不易造成擁堵。 3.對(duì)商務(wù)中心和商住混用的選擇 我們這里所說(shuō)的商住混用并非指一個(gè)樓的用途，而是指一個(gè)區(qū)域的土地是否混合多用。很多人認(rèn)為純粹的商務(wù)區(qū)可以避免混雜，辦公氣氛濃厚，但實(shí)際上單一用途的區(qū)劃把有機(jī)的人類活動(dòng)人為地生硬地分割開來(lái)，例如把住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等隔離開來(lái)會(huì)造成各區(qū)之間大量交通量，大量的車輛運(yùn)行里程和隨之而來(lái)的嚴(yán)重交通擁堵。所以那些寫字樓扎堆、百萬(wàn)平方米的商務(wù)大盤所在的區(qū)域交通狀況不容樂觀。 4.可通達(dá)性 寫字樓的可通達(dá)性更多是指大廈是否容易被人接近。 在距離方面，是否近在咫尺，卻要到很遠(yuǎn)的地方去掉頭?或者干脆有禁行標(biāo)志，使得需要繞很遠(yuǎn)的路才能到達(dá)? 在安全性方面，是否道路標(biāo)識(shí)非常醒目清楚，當(dāng)人坐在駕駛位上時(shí)是否會(huì)因綠籬遮擋視線而有發(fā)生危險(xiǎn)的可能?車輛停泊或用戶行走是否要通過某些昏暗不處于公眾視線下的角落? 心理體驗(yàn)方面，是否垃圾桶不是被布置在柵欄的隱蔽處而變得經(jīng)過時(shí)令人不快?大廈附近路面是否有良好的排水而不至于在雨雪天氣使汽車濺起污水?如果每天上班必須經(jīng)過工地、地?cái)傂∝溁蛘呓o人以犯罪率高的心理暗示的地點(diǎn)，這是最容易造成不快的。 也許，這些因素許多企業(yè)并沒有去考慮或者當(dāng)成平衡條件，不過，在國(guó)際上，這已是普遍要考慮的問題。?——《寫字樓薈》第6期，《北京優(yōu)質(zhì)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》 調(diào)查表明，目前造成客戶對(duì)寫字樓交通評(píng)價(jià)較低的因素(依據(jù)2004年6月《寫字樓薈》北京優(yōu)質(zhì)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)力CRBO·交通調(diào)查行動(dòng)) 1.機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車不分流 在統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，凡是能進(jìn)行機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車分流的道路，同級(jí)別道路的車流量要高于不分流的道路，也就是說(shuō)臨近這種道路的寫字樓交通更為暢通。不過這種暢通性還是比較有限，根據(jù)測(cè)量，在上班高峰時(shí)段，3環(huán)內(nèi)主干道車速不足20公里/小時(shí)。發(fā)達(dá)國(guó)家在解決這個(gè)問題上有個(gè)有趣的例子：舊金山大橋是雙向6車道，該大橋1937年建成之后，經(jīng)常堵得一塌糊涂，管理部門花了數(shù)千萬(wàn)美元征集解決方案，結(jié)果，中獎(jiǎng)的方案出乎意料的簡(jiǎn)單：把大橋中間的隔離欄變成活動(dòng)的，在上班高峰時(shí)，將進(jìn)城方向臨時(shí)調(diào)整為4-5個(gè)車道，下班高峰時(shí)反其道而行之，堵塞的問題竟然迎刃而解。 2.道路需要調(diào)頭 評(píng)估系統(tǒng)中，需要調(diào)頭或有平面立交的寫字樓有比較大的失分，這種情況在寫字樓用戶的隨機(jī)采樣中得到了映證，對(duì)需要調(diào)頭而產(chǎn)生不滿的占問卷總數(shù)的13.4%。 3.路窄造成車輛停靠不便 在這個(gè)數(shù)據(jù)的調(diào)查上，我們獲得了唯一一份100%的數(shù)據(jù)——雖然能進(jìn)入讀者視線的寫字樓涉及路窄的并不多，不過凡是所依靠的主要交通道路狹窄的寫字樓，100%的用戶都表示出會(huì)造成車輛?？侩y。 4.擁堵 造成道路擁堵的原因有很多，以上三點(diǎn)原因均會(huì)不同程度造成堵車，除此之外還有左轉(zhuǎn)彎太多、紅綠燈長(zhǎng)等等。 5.公交系統(tǒng)不便 得到用戶滿意度最高的樓幾乎都臨近地鐵，并且被調(diào)查人都表示，出站后到達(dá)大廈很方便。不過有超過70%的人表示，如果公交站點(diǎn)步行需要超過500米，將非常不愿意選擇此種通勤方式(地鐵除外)。 6.寫字樓密集，且入住率高 比較數(shù)據(jù)顯示，在相同數(shù)據(jù)的情況下，寫字樓密集且入住率高的寫字樓高峰期車流量較小。這一點(diǎn)提醒了企業(yè)，繁華的商務(wù)區(qū)固然好，但在選址時(shí)還要考慮到，大體量、群聚寫字樓未來(lái)所帶來(lái)的交通壓力，尤其在道路已無(wú)法擴(kuò)容或依靠軌道交通疏散有限的情況下。 (相關(guān))調(diào)查中出現(xiàn)的三個(gè)數(shù)據(jù)之“最” 1.最頻繁的字眼——“高峰期擁堵”在用戶采樣中出現(xiàn)次數(shù)最多 2.最純粹的比例——100%的用戶都表示路面狹窄會(huì)造成車輛?？坎槐? 3.最有趣的爭(zhēng)吵——有車的用戶會(huì)將道路擁堵的歸結(jié)為公交車太多，而同一大廈的無(wú)車用戶則正好表示公交乘車很方便，但卻抱怨私車太多加大了道路的負(fù)荷，影響了公交系統(tǒng)運(yùn)行的質(zhì)量。 第2門檻：成本 企業(yè)房地產(chǎn)選址與五年前、十年前有很大的區(qū)別。過去選址第一看地理位置是否在市中心，第二看硬件設(shè)施。十年前城市發(fā)展不如現(xiàn)在這么好，經(jīng)濟(jì)也比較落后，地理位置決定了企業(yè)成敗的因素，在一個(gè)好的地理位置可以彰顯企業(yè)的實(shí)力，可以達(dá)到宣傳企業(yè)的形象的效果。尤其是外資企業(yè)剛剛進(jìn)入中國(guó)，包括一些新興的國(guó)內(nèi)企業(yè)，企業(yè)知名度不行，首先關(guān)心寫字樓是不是能滿足企業(yè)形象，最后才看運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，企業(yè)還關(guān)心樓的空調(diào)、電力、交通等配套設(shè)施。但是現(xiàn)在，運(yùn)營(yíng)成本已經(jīng)被所有企業(yè)放在第一位。 “現(xiàn)在的情況相反，當(dāng)企業(yè)選樓的時(shí)候，第一個(gè)考慮就是運(yùn)營(yíng)成本或辦公成本，離開了成本就不要談你的樓有多好，這也是企業(yè)對(duì)股東負(fù)責(zé)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、現(xiàn)金流負(fù)責(zé)?！币晃豢鐕?guó)企業(yè)的部門負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。 微軟(中國(guó))公司房地產(chǎn)與采購(gòu)經(jīng)理盧志華說(shuō)：“企業(yè)決策者在做決策的時(shí)候要注重關(guān)鍵因素。因此地產(chǎn)開發(fā)商要知道企業(yè)在什么情況下會(huì)購(gòu)買寫字樓，什么情況不會(huì)購(gòu)買，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是要找到企業(yè)的關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)，掌握了這個(gè)關(guān)鍵，推廣和營(yíng)銷才會(huì)比較有效?！弊鳛槠髽I(yè)辦公選址關(guān)鍵點(diǎn)的辦公成本，包含許多方面，租金只是其中的一項(xiàng)，還包括折舊費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本、人力資本等。資料顯示，對(duì)于北京幾大熱點(diǎn)寫字樓分布區(qū)域而言，國(guó)貿(mào)地區(qū)的平均入住成本最高，中關(guān)村地區(qū)比國(guó)貿(mào)稍低，金融街、望京次之。和以上幾大區(qū)域相比，像亦莊、豐臺(tái)、上地等開發(fā)區(qū)入駐成本最低，跟國(guó)貿(mào)CBD相比，約低20%-30%。 北京華夏新達(dá)軟件股份有限公司行政企劃部經(jīng)理李松峰道出上地吸引企業(yè)的一個(gè)制勝法寶：“我們選擇上地最看重的還是它的成本誘惑，對(duì)一個(gè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果沒有雄厚的資金，成本將是最關(guān)鍵的因素。比如說(shuō)，要是在中關(guān)村核心區(qū)，花500萬(wàn)元只能租到3年，而在上地卻可以租到10年，這么大的差異，企業(yè)當(dāng)然會(huì)選擇上地了。”想必李經(jīng)理的話也說(shuō)出了不少偏愛上地的企業(yè)，尤其是規(guī)模不大的創(chuàng)新科技企業(yè)的心聲。 據(jù)了解，知名科技公司離開CBD的一個(gè)主要原因是CBD租金過高。Cisco房地產(chǎn)部經(jīng)理張配說(shuō)，企業(yè)房地產(chǎn)選址與五年前、十年前有很大的區(qū)別。過去選址第一看地理位置是否在市中心，最后才看運(yùn)營(yíng)成本。但是現(xiàn)在，運(yùn)營(yíng)成本已經(jīng)被所有企業(yè)放在第一位。因此，在允許的條件下，遷到房地產(chǎn)價(jià)格較便宜但條件成熟的亦莊、望京地區(qū)便是必然的選擇。 第3門檻：管理
寫字樓是冷冰冰的，但它卻要提供給人使用，因此只有人才能讓它充滿活力和溫情。而這個(gè)角色就是物業(yè)管理。 寫字樓的硬件設(shè)施都是看得見摸得著的東西，非常直觀，但設(shè)想一下，再快速的電梯如果關(guān)閉一部、空調(diào)機(jī)組不能全部開放、樓梯間的攝像頭其實(shí)從未開啟過，這些設(shè)施便失去了高配置的意義，更重要的是，未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員和不負(fù)責(zé)任的團(tuán)隊(duì)來(lái)使用和維護(hù)一座大廈，可能產(chǎn)生非常嚴(yán)重的安全隱患。這就是為什么高檔寫字樓不僅要聘請(qǐng)知名物業(yè)公司做顧問，更要聘請(qǐng)他們駐場(chǎng)管理的原因，而凡是堅(jiān)持這樣做的高檔寫字樓其長(zhǎng)期的物業(yè)價(jià)值都得到了提升。不少入住企業(yè)搬進(jìn)寫字樓后的一大感慨是：當(dāng)初為什么忘了考察物業(yè)管理呢? 硬件的東西可以一目了然地看到，但是軟性的服務(wù)要經(jīng)過親身體驗(yàn)才能獲得感受。一些大公司在選擇寫字樓時(shí)，很重要的部分在于評(píng)估大樓的物業(yè)管理水平，首先都通過市場(chǎng)調(diào)查，耳聞、目睹等途徑，獲得最初的印象，其次委托專業(yè)地產(chǎn)代理公司對(duì)大樓的功能設(shè)施進(jìn)行考察，這些都是一些有效和直接的評(píng)估方法。?耳聞很重要，這個(gè)寫字樓怎么樣物業(yè)管理水平如何，只要你向已經(jīng)入住的公司打聽一下、問一問，就知道了，這是一個(gè)非常簡(jiǎn)單但很有效的了解方式。其次是感觀，當(dāng)?shù)谝淮芜M(jìn)入寫字樓的時(shí)候，無(wú)論你是不是建筑方面的專家，是不是物業(yè)行業(yè)方面的同事，你都可以根據(jù)自己的喜好和公司的需要獲得一些基本的感受。比如，有的公司希望寫字樓里面應(yīng)有盡有，熱熱鬧鬧的，但有的客戶喜歡大廈安靜簡(jiǎn)單。不可回避的是，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量需要進(jìn)駐樓后才能有真切的體會(huì)。 ①?交通和車位管理 考察一下寫字樓的每一個(gè)出口是不是方便，是不是進(jìn)行了人性化的設(shè)計(jì)。我們都知道所有有車的人都關(guān)注停車位，如果你去一個(gè)地方?jīng)]有停車位，那一定是很慘的。當(dāng)然在城市中心的寫字樓都肯定面臨車位不夠的問題，但是物業(yè)應(yīng)該盡可能做到把方便留給客戶，比如是否設(shè)置VIP停車、緊急卸貨停車。有些客戶提出一定要增加停車位，可是停車位又是一定的，怎么辦?那么物業(yè)公司應(yīng)該盡量想辦法，比如跟旁邊的鄰居關(guān)系不錯(cuò)，所以就利用自己的關(guān)系去幫助客戶解決一些問題，雖然這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)講是額外的事情。?②?關(guān)注細(xì)節(jié) 進(jìn)一個(gè)寫字樓考察物業(yè)的最直接方法是，看它的外觀以及內(nèi)部裝飾夠不夠你的理想的檔次，大廈內(nèi)部公共區(qū)的照明和室內(nèi)溫度怎么樣，客貨電梯數(shù)量是否配備合理，以及通訊和電力設(shè)施是不是能夠滿足你的要求，當(dāng)然，一般寫字樓提供的場(chǎng)地裝修內(nèi)容不一樣，所以你要注意對(duì)你選擇的場(chǎng)地后期裝修投入的成本也要認(rèn)真評(píng)估一下，對(duì)于其他方面的服務(wù)評(píng)估，你可以通過和物業(yè)銷售人員以及管理者交流過程中獲得親身的感受，這些都是不需要太多的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但完全能夠體會(huì)物業(yè)管理公司的實(shí)力。通常一個(gè)好的物業(yè)管理公司能將每客戶提出的每一件事，每一個(gè)要求都能處理得井井有條，即便是無(wú)法滿足你的要求也會(huì)給你一個(gè)合理的解釋和建議。對(duì)于硬件管理方面，他們會(huì)作到將每一個(gè)角落都管理得分毫不差。比如說(shuō)，不應(yīng)該允許由于設(shè)備維修或保養(yǎng)影響客戶的正常辦公，任何損壞的設(shè)施設(shè)備都會(huì)在最短的時(shí)間得到處理，兩根照明燈管不允許壞掉一個(gè)時(shí)得不到及時(shí)更換，理由是不是還有另一個(gè)亮著?這種理由我們不能接受，事情不大但體現(xiàn)一個(gè)管理公司的品質(zhì)。如果你租的寫字樓里有一共有5部電梯，經(jīng)常有的開，有的不開，或者永遠(yuǎn)停在那里一個(gè)備用，這絕對(duì)不是一個(gè)好的管理。 在人性化管理方面。一方面嚴(yán)格管理，一方面還要找到解決的辦法。比如，大廈內(nèi)部公共區(qū)如果是禁煙的，那就要在例如廣場(chǎng)這樣的地方設(shè)置足夠的座椅和煙灰缸。 ③?物業(yè)公司的責(zé)任心 我們經(jīng)常通過E-mail、電話、座談，和客戶進(jìn)行有效地溝通。有時(shí)我們也在主動(dòng)搜集一些反饋信息。我們每天都會(huì)收到客戶很多電話，這些電話內(nèi)容非常廣泛，但我們首先要做的是希望他們聯(lián)系我們，因?yàn)槔斫鉁贤ê苤匾?，我的名字，職位以及手機(jī)號(hào)碼是對(duì)全部客戶公布的，任何人任何時(shí)間只要他需要都可以隨時(shí)聯(lián)系到我。 ?、?設(shè)備是否齊備 安防最大的特點(diǎn)是必須要投資，打人海戰(zhàn)術(shù)不可能解決問題，人要瞌睡、人要舒服、人要有情緒，人要管理，必須通過一些機(jī)器設(shè)施輔助解決問題。機(jī)房方面一定要做到位，需要很多投入。沒有足夠的機(jī)房手段，想解決突發(fā)事件，想追蹤調(diào)查是不太方便的。機(jī)房一個(gè)突出的特點(diǎn)就是要嚴(yán)格管理。 ⑤?人員的安全素質(zhì) 物業(yè)管理人員的安全素質(zhì)很重要。無(wú)論保安人員還是其他工作人員必須要有安全意識(shí)，物業(yè)公司的員工懂不懂安全，安保人員有多大的責(zé)任心，能投入多少到日常的工作之中，對(duì)安全隱患的認(rèn)識(shí)有多高，有沒有居安思危的意識(shí)，這些都很重要。比如說(shuō)，停車場(chǎng)必須保持百分之百的亮光，這個(gè)必須形成一條制度，不能說(shuō)停車場(chǎng)沒有車停，就少開一個(gè)燈，這是不行的。燈光的作用不僅是照明，還是一種安全保障。再比如說(shuō)，我們?cè)?jīng)發(fā)現(xiàn)許多電器最初燃燒的氣味很怪，有些燃燒毛發(fā)和指甲的味道，時(shí)間長(zhǎng)了就著火了。所以，我對(duì)所有保安進(jìn)行培訓(xùn)時(shí)，請(qǐng)他們用嗅覺感受一下，如果不知道電器糊了什么味道，這個(gè)就很危險(xiǎn)了。對(duì)于物業(yè)公司的管理來(lái)說(shuō)，對(duì)員工要隨時(shí)教育，很多這種日常的小安防問題不能一了了之，一旦發(fā)生我們都會(huì)擴(kuò)大化處理，并召集所有人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)教育，讓大家充分具備安全意識(shí)，居安思危。 ?、?走一走，比一比 對(duì)于一個(gè)新的寫字樓，即使是引進(jìn)了有品牌的物業(yè)公司，作為一個(gè)客戶來(lái)講可能沒有感覺到物業(yè)公司的服務(wù)，或者作為一個(gè)外行人，起初不太清楚物業(yè)管理的差別，那么他最簡(jiǎn)單的也是最好的一個(gè)方式就是走幾家寫字樓看一看，通過比較來(lái)獲得結(jié)論。比較的重點(diǎn)可以從以下方面：物業(yè)管理規(guī)范不規(guī)范，有沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞒绦蚝凸芾碇贫?。員工辦事的效率怎么樣，服務(wù)態(tài)度怎么樣。
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