誰都沒法否認，商品房預(yù)售制度對我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是立了大功的。對預(yù)售制度的詬病久已有之，無非是以下幾個方面：第一，期房交易無法保證房屋質(zhì)量，損害消費者利益，并且容易引發(fā)交房糾紛，影響社會安定；第二，降低了房地產(chǎn)開發(fā)的“入行”門檻，使得整個開發(fā)商群體良莠不分，低水平開發(fā)、問題樓盤仍有市場空間，甚至“劣幣驅(qū)逐良幣”，影響整個行業(yè)健康發(fā)展；第三，商品房預(yù)售助長了房地產(chǎn)銷售中的投機行為，助推了房價上漲和可能的泡沫化過程。

最近一段時間以來，房地產(chǎn)市場觀望氛圍重新抬頭，政府調(diào)控政策迭出，各地房地產(chǎn)市場成交萎縮，抑制房價過快增長的呼聲，再度成為社會輿論熱議的焦點。不曾料想，在這樣一個“調(diào)控”聲四起的時刻，在房地產(chǎn)市場本不怎么顯山露水的廣西壯族自治區(qū)，宣布選擇南寧市作試點，取消從上世紀90年代就開始實行、并且發(fā)揮了巨大作用的商品房預(yù)售制度，一時間引起業(yè)界和媒體的高度關(guān)注，人們紛紛揣測，廣西自治區(qū)這樣一個看起來多少有些“不著調(diào)”的舉措，究竟意欲何為？

從廣西自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的文件來看，此舉目的是“進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序”，“推進商品房現(xiàn)房銷售試點”。筆者分析，廣西此舉不象是直接針對調(diào)控房價的，相反，短期內(nèi)反而可能因減少商品房供給，而影響房價向調(diào)控相反的方向波動。

筆者認為，廣西此舉的出臺，不會一點后臺背景都沒有，有沒有更高管理層的授意？深層動機何在（難道靠一個取消預(yù)算制度就可以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展）？是否預(yù)示著不久將全面取消商品房預(yù)售制度？等等，現(xiàn)在都不得而知。

從一個相當長的時期來看，我國房地產(chǎn)的根本問題是房價過快增長，一般老百姓買不起房，而富裕階層可能擁有兩套、甚至多套住房，貧富相差懸殊，難免不成為非?，F(xiàn)實的“反和諧社會”的因素，不能不引起政府的高度關(guān)注。而開發(fā)商素質(zhì)參差不齊的問題，層出不窮的房屋質(zhì)量、交房糾紛問題，以及房地產(chǎn)業(yè)如何進一步規(guī)范、健康發(fā)展的問題等等，雖然也是問題，但相對前者來說，其危害程度深遠但并不十分迫切，可以邊發(fā)展、邊調(diào)理，而且也決非吃一劑藥（比如取消預(yù)售制度）就可以治好的，需要多管齊下、綜合治理才行。

而解決房價過快增長這個根本問題，取消預(yù)售制度看來是不起作用的，至少是不會直接奏效的。這一根本性問題的解決，從供求關(guān)系上來看，最有效的辦法，一是增加商品房供給；二是抑制需求，或者防止需求非理性暴發(fā)；三是抑制土地等生產(chǎn)要素價格過快增長，防止房地產(chǎn)從生產(chǎn)要素到產(chǎn)品的漲價鏈式反應(yīng)。增加供給方面，可以增加土地供應(yīng)、對開發(fā)商放寬信貸、為房地產(chǎn)開發(fā)開放更多的融資渠道，甚至包括商品房預(yù)售制度等，都是不錯的政策選擇。抑制需求方面，可以開征物業(yè)稅，提高交易稅費等。總之，取消預(yù)售制度對解決目前房地產(chǎn)的根本問題基本沒什么效果，甚至在短期內(nèi)還可能因減少商品房供應(yīng)，而導致房地產(chǎn)價格一度反彈。

筆者認為，從設(shè)計理念來看，預(yù)售制度應(yīng)該是一個很好的制度創(chuàng)新，客觀上縮短了商品房開發(fā)周期，提高了開發(fā)商自有資金的使用效率，同時豐富了消費者/投資者的購買選擇，活躍了房地產(chǎn)交易市場。從更大的背景來看，預(yù)售制度促進了城市建設(shè)速度，加快了城市化進程，而這些反過來又促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。當然，這不是說現(xiàn)行的預(yù)售制度就是完美無缺的，事實上該制度實施以來，確實存在和引發(fā)了很多問題，比如商品房銷售過程中的欺詐行為、交房糾紛等，足以成為影響一方社會安定的導火索。另外，預(yù)售制度也相當程度地助長了“炒房熱”，對一些熱點城市房地產(chǎn)“泡沫化”的形成，很難脫離干系。還有更深層次的，商品房預(yù)售制度讓一些“不合格開發(fā)商”也輕松躋身于開發(fā)商行列，因而一定程度上拖累了我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平。但是不是在潑洗澡水的時候，連同把孩子也一起倒掉？筆者認為對預(yù)售制度不應(yīng)當簡單加以否定，預(yù)售制度存在的弊端可以通過進一步完善制度、增加配套措施來解決，比如，進一步嚴格商品房預(yù)售條件，在預(yù)售合同中增加對消費者的保護性條款（因質(zhì)量問題可以退、換房，或者享受價格折扣，或者允許取消交易等），商品房建設(shè)過程中健全房屋質(zhì)量跟蹤、建檔和公證制度，以及交房過程中引入第三方驗房機制等。

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