????? 為了逃避北京的酷冷寒流，元旦前跑到海南度假曬太陽,其間也閑里找忙地考察了一下三亞周邊的“沙灘房”市場。不看不知道、一看嚇一跳，其火爆程度讓人真是“搞不懂”，仿佛上世紀(jì)90年代初的海南熱又回來了。

?? “沙灘房”是我有感而發(fā)的稱呼，是指以海邊沙灘為賣點的別墅和公寓類商品房。這些沙灘房分布在三亞向北，牛嶺南北分界線向南的東部沿海線上，主要是海棠灣、清水灣和香水灣“三灣”的海邊房。

?? ?瘋狂的沙灘房購買客幾乎都來自島外。沙灘房價格已經(jīng)達(dá)到國內(nèi)一線城市的水平，三灣“當(dāng)時”（短短幾十天由于海南國際旅游島的批復(fù)已經(jīng)面目前非了）最貴的別墅已經(jīng)高達(dá)每平米10萬元，公寓也大多在1萬4以上，高的每平米2萬多元。根據(jù)我的現(xiàn)場了解，買的很火，一些沒有預(yù)售證的房屋都通過認(rèn)購的方式銷售一空，清水灣的一片別墅就是通過這種方式認(rèn)購一空了。

?? ?我開著還在海南奮斗的朋友扔給我的車從三亞亞龍灣出發(fā)，順著東線高速北上依次考察了海棠灣、清水灣，最后來到牛嶺南北分界線附近的香水灣。一路走來，心情別樣滋味！上世紀(jì)整個90年代，我都在海南，1993年的海南房地產(chǎn)泡沫的破滅還記憶猶新，輕撫方向盤，不禁追問自己，今天的海南房地產(chǎn)市場和1990年代的災(zāi)難有什么異同？還會出現(xiàn)當(dāng)年的泡沫破滅嗎?

投資客為主是房地產(chǎn)泡沫的核心原因

??? 回顧當(dāng)年的經(jīng)歷，思緒還是很清晰的，上世紀(jì)90年代的海南房地產(chǎn)泡沫破滅的原因，主要是當(dāng)時的房地產(chǎn)市場以投資客為主而不是以自住者為主。

??? 投資客思維的核心要素是投資收益。一般此收益來自兩種渠道，一是房屋租賃收益，二是房屋上漲帶來的收益。由于我國目前處于城市化和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時期，投資房屋上漲的收益一直比較高，從歷史來看，幾乎是三至五年就可以翻番，比較特殊的年代比如2009年和2006、2007年一些好地段房屋可以做到一年就翻番的奇跡，如果投資客通過按揭來進(jìn)行投資，25%房款（20%首付+5%稅費）的資金投入可以帶來大約4倍的投資收益。巨大的投資財富效應(yīng)導(dǎo)致房屋投資者成為一個巨大的群體，而這個群體很少看上房屋租賃收益，其租賃也是能走掉基本費用就行，這也是我國房屋租賃市場價格大大低于銀行利息的特殊現(xiàn)象，也就是說，租賃收入在投資客看來可以忽略不計。

??? 因此，投資客的主要動機(jī)是房價上漲而不是租賃收入。而這批最早的投資客就是上世紀(jì)90年代投資海南、深圳等房地產(chǎn)市場的投資人。

??? 投資客為主的市場會帶來市場價格大幅波動。因為投資客大多有銀行按揭貸款，一旦房價停止上漲就會帶來巨大的貸款風(fēng)險，投資客就寧愿低價拋出房產(chǎn)，從而加速房價下跌，如果這個群體占比太大，而自住太少，拋出的房產(chǎn)就很少有人接盤，從而形成暴跌。從房價遇到市場突變時暴跌的幅度也可看出一個市場投資客的比例，比如，2008年深圳房價出現(xiàn)了大幅下跌，而北京幾乎沒有多少下跌，這說明北京市場投資客占比少，而深圳占比就比較大。

??? 新中國建立以來，海南一直扮演著國防前線的定位，幾乎沒有進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。建省伊始，偌大的海南島的人口才600多萬，并且80%以上是農(nóng)業(yè)人口，兩個主要城市?？诤腿齺喨丝诩悠饋聿?0多萬，當(dāng)?shù)刈宰》慨a(chǎn)的購買力很弱。

??? 1988年建省并成為全國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，加上深圳特區(qū)的財富示范效應(yīng)和當(dāng)時全社會的經(jīng)商下海熱，海南迎來了從全國蜂擁而至的淘金客，一幫“窮瘋了”的淘金者浩浩蕩蕩的開進(jìn)了夢想之地。炒房炒地成了海南支柱產(chǎn)業(yè)并形成一大景觀，頭天騎著自行車在大排檔一起喝酒的酒友，過幾天開著“大奔”來見你是常見的景象。巨大的財富效應(yīng)導(dǎo)致各種來路不明的資金齊聚熱島。

?? 一個沒有真實需求而靠投機(jī)資金吹起來的美麗泡沫，是禁不住哪怕微小的一碰。當(dāng)1993年的宏觀調(diào)控來臨的時候，美麗的空中大廈幾乎是瞬間倒塌。

沙灘房的客戶幾乎都來自投資客

??? 如果投資客投資的是一個有價值的房產(chǎn)，短期會產(chǎn)生泡沫，但有財力長期持有就不會出大問題；但如果投資的是一個沒有投資價值的房產(chǎn)，問題就大了，這個泡沫可是隨時就會爆破，這樣的房產(chǎn)就是長期持有也是虧損的。

??? 歷史上的荷蘭郁金香爆炒案例就是明證，以后歷史上再也沒有看到當(dāng)時價格的郁金香。

??? 今天的沙灘房，只要分析一下它的真實客戶是誰這個核心因素，一切都昭然若揭。

??? 海南沙灘房的客戶主要有兩類。一是沖著陽光沙灘的“度假”客，他們希望能每年到海南度度假，但不是住在酒店里而是住在自己的度假房里；二是投資客，看到三亞的房價在短短幾年就從一個四線城市價一躍變成了一線城市的價格，投機(jī)資金蜂擁而至。由于這些沙灘房都遠(yuǎn)離城市，生活和工作都不方便，房價又貴的離譜，當(dāng)?shù)厝说淖宰⌒枨髴?yīng)該是很少見的，唯一能和自住需求搭邊的客戶就是“度假客”了。

??? 度假客如果能成為沙灘房的自住客源，也許這些沙灘房還真不是建在沙灘上，但仔細(xì)一分析好像就不是那么回事。以管理學(xué)理論來分析，沙灘房的價格和走向受替代品制約，而度假房的替代品就是度假酒店，其決定了度假房的命運。如果住度假酒店的成本低于自住成本加上房價上漲帶來的收益，度假房就沒有了市場，房價就是空中樓閣。

?? 很顯然，如果沒有房產(chǎn)的價格上漲，投入少則幾百萬、多則上億資金的沙灘房，而一年只有幾周到一兩個月的自住度假是根本劃不來的。其結(jié)論就是，房價上漲實際上是度假客買房的唯一理由。也就是說，這些度假客的真實身份也是投資客而不是自住者。粗略算筆賬就很清楚了，一般三亞的酒店日房價在100多到1000多，而400元價位的酒店就大約是四星的標(biāo)準(zhǔn)，我們按400元日房價計算，一個月的房價花費是1萬2千元；而按平均投資沙灘房投入200萬來計算，如果沒有房價上漲，200萬資金的最低投資收益也要達(dá)到10萬元（按5%收益計算），這個收益差不多可以在三亞酒店住一年，更不用說投資其他高收益領(lǐng)域。另外投資是有機(jī)會成本的，如果海南的房價漲幅低于內(nèi)地其他地區(qū)，投資也是不合算的，投資客也會撤資。

??? 也就是說，作為度假的沙灘房和替代品酒店比較，已經(jīng)大大偏離價值區(qū)，泡沫隨時破滅！

??? 當(dāng)然，您可能會說，海南的陽光沙灘很適于養(yǎng)老哇，養(yǎng)老房應(yīng)該是自住型吧。

??? 不要說養(yǎng)老需要很好的醫(yī)療條件做基礎(chǔ)，就是再好的陽光沙灘，長期住下欣賞，陽光也會變成煩人的“毒太陽”，沙灘也會成為沒有感覺的“沙土”。也許，在若干年后，這些沙灘房價一瀉而下，而被老年公寓投資者買走作為連鎖式老年公寓，應(yīng)該還是很有前途的。試想一下，老人們不停的在海南陽光沙灘、西湖美景、蘇州園林等老年公寓中流動養(yǎng)老，真是很引人向往！

??? 沙灘房啊！沙灘房！沒有了自住需求和度假價值的支撐，僅僅靠投資客的博傻，前景還能怎樣？醒醒吧！

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