愛華網(wǎng)一線城市房價收入比已經(jīng)高達14倍，這和日本上世紀80年代末期房地產(chǎn)泡沫時期的數(shù)字相當 王磊燕
3月20日，野村控股株式會社董事長氏家純一在中國發(fā)展高層論壇上總結了當年日本地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)驗和教訓：一旦泡沫擴大和崩潰就會導致經(jīng)濟嚴重、持久的低迷。 《第一財經(jīng)日報》近日專訪了野村證券中國房地產(chǎn)分析師李偉烈，李偉烈加入野村之前，曾在仲量聯(lián)行擔任大中華區(qū)研究部主管。 《財商》：對中國當前的房地產(chǎn)市場，你怎么看？ 李偉烈：從中長期的走勢來看，中國房地產(chǎn)市場的前景還是相當樂觀，因為城市化進程所帶來的對住房的需求很大。 雖然，目前中國百姓的住房擁有率達到了80%~90%，但是住房改善性需求很大。 我們調(diào)研的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是，從1998年到現(xiàn)在開發(fā)商建造的住房面積為37億平方米，但城市居住人口的住房需求為174億平方米。因此，房地產(chǎn)發(fā)展空間還非常大。 從2004年至今，房價的上升一直表現(xiàn)得比較強勁。其中，在2008年以前是需求推動的上漲，但2009年就比較特殊，房價上漲的幅度為25%，而居民收入水平上漲僅為8%，房價上漲首次超過收入，這是因為寬松的貨幣政策造成的。而且，政府提出70%土地供應用于開發(fā)保障型和中小戶型的住房，引發(fā)開發(fā)商爭相競拍中高端土地，地王不斷出現(xiàn)，周邊房價自然就要往上走。 今年的房價，我們認為還會維持一定的上漲。因為去年經(jīng)濟形勢不好，開發(fā)商比較謹慎，在前三個季度調(diào)低了開工面積，加之去年的成交量很大，造成今年已建成住房的存貨量處于歷史新低，這樣房價就很難下跌。 但是，明后兩年，房價會有所回落。這一方面是對過快上漲的調(diào)整，另一方面是去年第四季度新開工面積上升，如果按照從開工到銷售一年的周期來算，那么，供應量將在今年年底開始釋放，明后兩年房價有下跌的空間。 《財商》：綜合而言，中國當前的房地產(chǎn)市場對應于日本的什么時段呢？ 李偉烈：從城市化的水平來看，中國目前是46%左右，這相當于日本1965年的水平；從人均GDP來看，中國目前相當于日本上世紀70年代中期的水平。因此，中國當前的房地產(chǎn)市場還是對應日本泡沫前的時代。 但是，一線城市，房價收入比已經(jīng)高達14倍，這和日本上世紀80年代末期房地產(chǎn)泡沫時期的數(shù)字相當，普通百姓靠工資收入是遠遠買不起房子的。我想，這是因為中國的貧富差距導致的。 現(xiàn)在開發(fā)商們是在給大城市中20%到30%高收入人群建造房子，那么70%以上的人自然是買不起。這是中國房地產(chǎn)市場結構性的問題，中國20%的富裕人口需要76億平方米的住房，供應相對于需求還是存在缺口。因此，中國房價未來還不會像日本那樣大跌。 《財商》：當年日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的主要因素有哪些？ 李偉烈：日本當年的房地產(chǎn)泡沫是貨幣政策持續(xù)4~5年寬松的情況下大企業(yè)炒作的結果。去年中國的貨幣政策也是寬松的，但是，從日本和英美的經(jīng)驗來看，一年的寬松政策不會導致泡沫的破滅。 日本泡沫破滅的另外一個原因是，上世紀80年代末，當日本的房價在往上走的時候，他們的經(jīng)濟已經(jīng)開始往下走了，對于很多企業(yè)來說，做實業(yè)的回報率不如投資房地產(chǎn)，而大財團瘋狂炒作出來的價格沒有實體經(jīng)濟產(chǎn)出的財富作為支撐。 《財商》：你覺得中國怎樣才可以避免當年日本的房地產(chǎn)泡沫？ 李偉烈：現(xiàn)在政府一些購房優(yōu)惠政策已經(jīng)退出，并且會對房地產(chǎn)市場中長期的結構進行調(diào)整?，F(xiàn)在，一些富裕階層去買四五套房子，而普通百姓卻一套也買不起，政府也已經(jīng)意識到了這種資產(chǎn)配置的不合理。 因此，未來幾年中如果政府開始征收物業(yè)稅，對控制房地產(chǎn)泡沫將是有效的，這將控制房屋的空置率，對房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展是有利的。 另外，像新加坡政府那樣提供政策性保障住房也是中國可以借鑒的。很多新加坡人結婚住的第一套房子都是政府提供的“組屋”，到了五六年以后，有了錢才開始買開發(fā)商建造的“私宅”。我認為，現(xiàn)在政府應該保證最低收入30%~40%的人有房子住。?
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