《楚天都市報(bào)》報(bào)道；就人均商業(yè)面積而言，武漢已是香港的兩倍。昨日，記者從武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，武漢市已登記和建成未登記的商業(yè)建筑面積超過3000萬平方米，人均接近3平方米，商業(yè)建筑庫(kù)存全部消化完至少需四到六年。專家提醒應(yīng)謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)過剩，建議調(diào)整開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)。

城市內(nèi)每一個(gè)地塊都有自己的屬性，對(duì)于商圈的價(jià)值，必須要立足所在區(qū)域，點(diǎn)面連線，規(guī)劃好各種綜合體及商業(yè)業(yè)態(tài)的高匹配（區(qū)域地塊）才能實(shí)現(xiàn)商圈整體價(jià)值。大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心或大型廣場(chǎng)）在商圈內(nèi)的活力無疑是一個(gè)城市“消費(fèi)力指標(biāo)”。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展，從某種程度上表明中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)不斷在擴(kuò)大，城市中心商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)如火如荼，就是個(gè)明顯的趨勢(shì)，而這些中產(chǎn)階級(jí)家庭正是商圈經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)客戶。

2015年全國(guó)407家購(gòu)物中心開業(yè)，其中華東183家，華南51家，西南43家，華中38家，東北34家，華北32家，西北26家。然而，去年，中國(guó)的零售業(yè)經(jīng)歷了五年來最大的關(guān)店潮，萬達(dá)百貨于2015年中旬宣布關(guān)掉全國(guó)約90家百貨門店中的46家。

有著“外資第一店”美譽(yù)的百盛商業(yè)集團(tuán)繼北京東四環(huán)店宣布停業(yè)之后，去年3月還關(guān)閉了惟一一家位于天津的門店，北京華堂一年連關(guān)閉4家門店，美國(guó)最大消費(fèi)電子零售商百思買，也在關(guān)店后決然退出中國(guó)市場(chǎng)；進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)不久的泰國(guó)尚泰百貨在接連關(guān)閉了中國(guó)門店后也宣布暫停中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)；零售巨頭家樂福過去三年在中國(guó)關(guān)閉了昆山、合肥、嘉興等城市的30家門店，僅2015年就關(guān)閉了18家門店。而據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，路易威登(Louis Vuitton)關(guān)閉了廣州、哈爾濱和烏魯木齊的三家門店。未來將關(guān)閉中國(guó)20%門店。

據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心的統(tǒng)計(jì)，2015年12月份全國(guó)50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比下降5.6%，是2015年最低月度增速水平，

不用分析我們都能發(fā)現(xiàn)：業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的百貨項(xiàng)目中，將近一半的百貨商場(chǎng)出現(xiàn)了大幅下滑的情況。萬達(dá)關(guān)店一方面有百貨行業(yè)面臨集體性困境的原因。更深層次原因是在新興消費(fèi)需求的錯(cuò)位、電商沖擊等因素下，萬達(dá)不得不的采取的一次“急剎車”。知行策劃?rùn)C(jī)構(gòu)認(rèn)為，這股關(guān)店潮還將繼續(xù)在傳統(tǒng)百貨業(yè)持續(xù)。調(diào)整、升級(jí)和轉(zhuǎn)型，無疑成為大型商業(yè)綜合體存活下來的必由之路。

2016年，武漢市場(chǎng)線下商業(yè)實(shí)體業(yè)績(jī)下滑也不可避免。雖然“武漢，每天都不一樣！”，各種資源遇云化龍，蓄勢(shì)待發(fā)，但是商海無情，風(fēng)流總被雨打去。

從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境上看：隨著城市的不斷擴(kuò)張和發(fā)展，現(xiàn)在商圈模式已從原來的每個(gè)區(qū)一個(gè)改變?yōu)橐粋€(gè)區(qū)多個(gè)新興商圈，且這些商圈都是以一種綜合體的模式呈現(xiàn)。在武漢商圈格局演變中，不少老商圈因規(guī)模、規(guī)劃、管理等問題，正在不斷被全新的商業(yè)中心所替代。

渠道為王的時(shí)代已經(jīng)過去了，誰說種下梧桐樹，就能引得鳳凰來?，F(xiàn)在沒有任何一個(gè)商圈業(yè)態(tài)是非你莫屬，非你不可，不要跟我談武廣商圈如何繁華，其中每個(gè)商家背后的故事同樣心酸。記得長(zhǎng)江沿線是武昌城區(qū)最早的繁華地帶，“一江春水萬商涌，十萬人潮匯司門”，在800年前的南宋，司門口就是繁華的“十里長(zhǎng)街”。如今現(xiàn)狀是，這里的商鋪出現(xiàn)了一年三換租戶的情況，整個(gè)商圈已日漸蕭條，沒落頹廢。

地域的飄移化也會(huì)造成商圈發(fā)展的低谷期，以光谷為例，近年來光谷商圈一升再揚(yáng)，二十年前的江漢路商圈武漢地標(biāo)，十年前的街道口商圈風(fēng)頭正盛，那時(shí)的光谷商圈大概還在打醬油吧。而如今街道口未來城九成商戶搬家，僅負(fù)一樓餐飲獨(dú)守，守得住嗎？沒有任何意義了，除群光廣場(chǎng)一騎絕塵外，街道口商業(yè)業(yè)態(tài)，生存狀態(tài)都一樣。

提升和變革并不只限于某一個(gè)地區(qū)，在光谷商圈萬人空巷時(shí)，武漢的大型商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)格局愈演愈烈，2015年上半年武漢宜家薈聚購(gòu)物中心、鐘家村知音站臺(tái)、匯和城購(gòu)物中心等多家商業(yè)體相繼開業(yè)，凱德·1818于9月17日正式開業(yè)。偏于一隅的漢陽區(qū)，已經(jīng)開始發(fā)力：兩家工貿(mào)、兩家國(guó)美、兩家蘇寧扎堆于不出一站路的距離，好美家、金馬凱旋家居兩大家居商城分占一個(gè)路口的兩角，兩個(gè)十字路口就匯集了漢商21世紀(jì)、摩爾城、大洋百貨、海天歡樂購(gòu)幾大重量級(jí)的購(gòu)物中心……

商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)的領(lǐng)域。這些新開商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)武漢商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)催化下，百貨、大賣場(chǎng)向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型速度加快，地產(chǎn)商為土地、樓盤配套的商業(yè)設(shè)施，也帶動(dòng)一批新商圈的形成，從而拉動(dòng)武漢社會(huì)零售總額。

如今，武漢商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)正在從全城聚焦向區(qū)域性中心轉(zhuǎn)變：如：王家灣在建及規(guī)劃的商業(yè)體量已超過了100萬方，仿佛一個(gè)激進(jìn)的巨人，“高速”和“大體量”成為王家灣商業(yè)發(fā)展最大的特點(diǎn)。2013年年底青山奧山世紀(jì)城駐入，為青山商業(yè)掀開嶄新的一頁。2014年11月，盤踞青山13年的建二商場(chǎng)正式關(guān)門歇業(yè)，取而代之的是體量為前者近15倍、全新落成的更高端的武商眾圓廣場(chǎng)。

武漢，每天都不一樣！武漢作為“東方芝加哥”，“中國(guó)中心城市”的城市定位正在迎來眾多商業(yè)巨無霸，超大型體驗(yàn)商場(chǎng)，場(chǎng)景式體驗(yàn)型商業(yè)地標(biāo)式布局。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，全球購(gòu)物中心新開業(yè)面積為1140萬平方米，在世邦魏理仕監(jiān)測(cè)的全球最活躍新建購(gòu)物中心市場(chǎng)前20排名中，中國(guó)城市占據(jù)半壁江山，累計(jì)貢獻(xiàn)570萬平方米的落成面積。其中，武漢憑借8個(gè)項(xiàng)目，近100萬平方米的交付面積拔得頭籌。武漢市商務(wù)局證實(shí)，去年，武漢商業(yè)綜合體新增規(guī)模創(chuàng)歷史之“最”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014、2015年兩年，武漢共有31家商業(yè)體面市。這31家新商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)面積總和超過270萬平方米。

武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)研究部數(shù)據(jù)顯示，未來5—6年，武漢還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量。武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員肖漢昌說，目前武漢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能全部活下來，他預(yù)計(jì)3—5年內(nèi)武漢商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題會(huì)逐漸突顯。

?“武漢的商業(yè)地產(chǎn)1/3已經(jīng)死掉，1/3要死不活，只有剩下的1/3活得相對(duì)比較好。”

“地上的商鋪都沒有人租，空了那么多。你們這地下商鋪誰會(huì)租呢？”

從目前來看，武漢商業(yè)購(gòu)物中心達(dá)45個(gè)，人均零售面積堪比紐約。這五年，武漢的城市商業(yè)購(gòu)物中心快速發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)基本單元全覆蓋，人均零售面積達(dá)到2.09平方米（武漢市商務(wù)局以武漢目前1033.8萬常住人口、已登記的2100多萬方商業(yè)面積來計(jì)算的）。遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物的人均占有商業(yè)面積1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)，堪比東京、紐約等城市。（查閱資料，按照726.41萬人口計(jì)算，香港人均商業(yè)面積為1.52平方米）。

值得注意的是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，經(jīng)濟(jì)是利益驅(qū)動(dòng)的，這是規(guī)律。不平衡就會(huì)有商機(jī)；反之，商海淘金，適者生存。一方面新型商業(yè)綜合體短兵相接，隔個(gè)馬路就開業(yè)。另一方面，不少商圈人流量嚴(yán)重不足，使一些商業(yè)體難以支撐，頻頻出現(xiàn)商戶關(guān)門現(xiàn)象。

隨著中國(guó)消費(fèi)者消費(fèi)心態(tài)的日漸成熟以及互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物的興起，消費(fèi)者進(jìn)行線下消費(fèi)時(shí)，更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境和服務(wù)買單。

資深策劃人查鋼先生指出：商業(yè)布局不均衡，業(yè)態(tài)單一，同質(zhì)化嚴(yán)重，除了購(gòu)物還是購(gòu)物，除了餐飲還是餐飲？業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)加劇也導(dǎo)致零售業(yè)利潤(rùn)下降。居民的消費(fèi)能力是否足以支撐商業(yè)地產(chǎn)的增速？一般而言，人均商業(yè)面積超過1.5平方米就算是過剩，但北上廣深四個(gè)一線城市的人均商業(yè)面積在幾年前就超過了這個(gè)紅線。

武漢商圈亂象已生，未來三年商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出冰火兩重天。

項(xiàng)目定位的重復(fù)性和功能的同質(zhì)化是武漢商圈綜合體發(fā)展的“軟肋”，在區(qū)域格局不飽合情況下是填充業(yè)態(tài)和商業(yè)功能彌補(bǔ)，區(qū)域商業(yè)、生活配套是重中之重。但到了后期就是重復(fù)建設(shè)和資源嚴(yán)重消費(fèi)。武漢商業(yè)博弈之局，新興霸主搶占商機(jī)，一個(gè)購(gòu)物中心建起來，幾個(gè)購(gòu)物中心等待開業(yè)。武漢房地產(chǎn)還有升值空間為眾多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目滋生了“亂象土壤”。

城市的消費(fèi)力、發(fā)展遠(yuǎn)景、全球影響力、人口導(dǎo)入質(zhì)量及城市化速度都會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略決策。我們的商業(yè)實(shí)體都是為了各種“急功近利”而圈地建設(shè)的。規(guī)劃定位是高端的香港模式，但到最后卻轉(zhuǎn)給義烏模式，加上很多商業(yè)綜合體出發(fā)的動(dòng)機(jī)本身就有多重利益糾纏在一起。

日本設(shè)計(jì)界一直追求精密的內(nèi)容定位，一開始就要尊重商業(yè)定位再出具體設(shè)計(jì)。日本人招商不是做房東的心態(tài)，而是共同經(jīng)營(yíng)。東京的六本木商業(yè)區(qū)花了十五年才開業(yè)，而中國(guó)的有些著名商場(chǎng)從設(shè)計(jì)到開業(yè)就花了半年時(shí)間，開業(yè)前一天還有2000多人通宵趕工。

一直以來，我們的商業(yè)業(yè)態(tài)的生活過得太忘乎所以了，渠道為王，店大欺客屢見不鮮。資深策劃人查鋼先生指出，商業(yè)經(jīng)營(yíng)其實(shí)就是不斷調(diào)整不斷創(chuàng)新的過程。新興商業(yè)業(yè)態(tài)一定要深層觸摸“市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)”，在紅海與藍(lán)海之間找到新的銜接點(diǎn)，借點(diǎn)發(fā)力，做好市場(chǎng)的補(bǔ)位者而不是跟進(jìn)者。此外傳統(tǒng)商場(chǎng)、購(gòu)物中心需要改造自身的軟硬件設(shè)施以適應(yīng)未來數(shù)字化戰(zhàn)略下的需求，適者能生存，活者有機(jī)會(huì)，只有不斷通過調(diào)整業(yè)態(tài)配比，逐步提高休閑、餐飲以及體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)的比例，以突出自身特點(diǎn)才能不斷謀求發(fā)展。

在電商的發(fā)展對(duì)商鋪的沖擊波下，招商難、運(yùn)營(yíng)難、盈利難是擺在所有商業(yè)地產(chǎn)面前一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。特別是一些新興商圈，有的購(gòu)物廣場(chǎng)一味的向大品牌“獻(xiàn)媚”，把小商戶的場(chǎng)租漲了又漲，迫使小商戶主動(dòng)撤場(chǎng)；有的因?yàn)闆]有招到合適的品牌，有的購(gòu)物中心索性自己整合，又當(dāng)房東又當(dāng)買手，在自己商場(chǎng)里開出自創(chuàng)買手店，好歹把位子先填滿；有的不斷以博眼球消費(fèi)群體，不管是脫衣購(gòu)物活動(dòng)，還是引入“小鮮肉”明星，人氣是有了，圍觀也堵了，可是損人害己只是給城市“添堵”罷了；還有就是光谷那家廣場(chǎng)干脆就是招商體系混亂，表面的繁花似錦掩不住背后的罪惡，招進(jìn)的商戶有劣跡不說，導(dǎo)致前期商戶貨品失盜，演繹一出新時(shí)期的“新盜墓筆記”。

同時(shí)，運(yùn)營(yíng)人才嚴(yán)重缺乏，項(xiàng)目定位已經(jīng)不僅僅是雷同了，簡(jiǎn)直是一模一樣，各大商業(yè)體管理層互相挖角，走馬燈一樣的營(yíng)銷模式推陳出陳，舊瓶裝新酒，這種橫向繁殖，形成一池混蕩，不斷榨取有限的城市資源，“熬”是最好的辦法。

查鋼先生特別指出：國(guó)內(nèi)的很多大型商業(yè)綜合體喜歡走捷徑，在城市的“熱土”上搶占商機(jī)。這種短平快的戰(zhàn)略規(guī)劃的確是事半功倍，但同時(shí)也存在著巨大危機(jī)，就是土地價(jià)值的無限性和空間發(fā)展格局和戰(zhàn)略規(guī)劃的有限性嚴(yán)重對(duì)立。速度并不能角決所有問題，當(dāng)大海在退潮，人們才知道誰在裸游！

同比之下，我們可以看看國(guó)外巨頭進(jìn)入國(guó)內(nèi)的一些共同作法。1、項(xiàng)目定位在非核心商圈（郊區(qū)） 2、交通便捷（地鐵）3、需求定位從“功能至上”升級(jí)到“生活方式至上”，品牌齊全、能夠解決一站式消費(fèi)需求4、租賃面積為10萬平方米以上 5、至少包含了四千個(gè)停車位以上的巨大停車場(chǎng)。

難道國(guó)外的巨頭們腦子都“秀”逗了？

作（zuo 讀一聲），一切都是“利益之心”在作！

武漢整體城市品牌正面臨著升級(jí)，再一次的華麗轉(zhuǎn)身，“大武漢”必然將會(huì)名副其實(shí)！未來三到五年整個(gè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將進(jìn)入洗牌階段。網(wǎng)購(gòu)的崛起也在一定程度上沖擊了線下各種業(yè)態(tài)的發(fā)展。整體行業(yè)不可避免的陷入盈利之殤，行動(dòng)得太快，靈魂跟不上步伐。加上整合運(yùn)營(yíng)管理和消費(fèi)需求觀點(diǎn)還在摸索和成長(zhǎng)，隨著“溫水煮青蛙”，相信以后眾多的商業(yè)體的日子愈來愈艱難了。

現(xiàn)在方興未艾，大家都是快樂的。

未來呢？留給誰？留給上演“新盜墓小說”的廣場(chǎng)？

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