孔亮的“二樓攻略”

　　目前，重慶孔亮鱔魚火鍋在成都已經(jīng)有了五家分店，分別位于廣福橋街、人民北路白馬寺、清江東路、新鴻路華深大廈和光華村水木光華，加上紅星路第三地，其在成都東西南北中的布局已經(jīng)基本形成。

　　關(guān)于如何選址，陳孔亮介紹說，重慶孔亮鱔魚火鍋計(jì)劃在成都開十家分店，全面覆蓋各大社區(qū)商圈。“我們通常會(huì)選擇交通便利、擁有幾萬居住人口、消費(fèi)能力強(qiáng)的高檔社區(qū)?！彼€介紹說，重慶孔亮鱔魚火鍋選擇店面都要求營(yíng)業(yè)面積在１０００平方米至２０００平方米，車位至少要在１００個(gè)以上，上下排水符合餐飲的要求?！霸诜线@些基本要求的基礎(chǔ)上，我們專門有幾個(gè)人負(fù)責(zé)對(duì)人流量、車流量以及周邊社區(qū)居住人口的數(shù)量、消費(fèi)能力進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)然，我們有一套自己的參考系數(shù)作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，只有符合標(biāo)準(zhǔn)的店面我們才會(huì)決定去做。”陳孔亮坦言道。

　　其實(shí)可以看到，作為一個(gè)餐飲企業(yè)，重慶孔亮鱔魚火鍋雖然有品牌支撐，但其在選址上有自己的一套運(yùn)作系統(tǒng)，而并非想當(dāng)然地“跟著感覺走”，同樣也保證了其“二樓攻略”的行之有效。對(duì)此，大地集團(tuán)副總賈濤認(rèn)為，二樓商業(yè)是否火得起來就認(rèn)兩個(gè)關(guān)鍵：一是該商業(yè)的硬件必須首先過硬，包括它的交通動(dòng)線是否合理、停車位是否充足以及所處社區(qū)是否有足夠的消費(fèi)能力；二是選擇二樓經(jīng)營(yíng)的商家要有足夠的品牌支撐，只要是深入人心的品牌，消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)樵诙蔷头艞壪M(fèi)。

　　“二樓攻略“下金蛋

　　采訪中記者了解到，與其他餐飲企業(yè)不同，重慶孔亮鱔魚火鍋在成都所有的店面都是全資購(gòu)買的，而并非租賃。問其原因，陳孔亮說：“其實(shí)我們是一邊在做餐飲，一邊做房地產(chǎn)投資。通過經(jīng)營(yíng)，我們?cè)诔啥妓I的鋪面現(xiàn)在已經(jīng)升值了２０％以上，在房地產(chǎn)上面的收益讓企業(yè)獲利不少。”

　　從傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)走過來的成都人歷來有經(jīng)商不上二樓的習(xí)慣，“買鋪不買二樓”是大多數(shù)人投資商鋪的基本原則。因?yàn)樯碳覐慕?jīng)營(yíng)角度多會(huì)選擇一樓，雖投資大，但收益明顯、持久。二樓商鋪受口岸影響較大，經(jīng)營(yíng)范圍有限，二樓商鋪價(jià)雖比一樓便宜近三分之二，但一般面積都比較大，算下來總價(jià)比一樓商鋪的總價(jià)還高，這對(duì)經(jīng)營(yíng)者的資金實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)。

　　但是對(duì)于像孔亮這樣既有品牌又有資金實(shí)力的企業(yè)來說，二樓正好是其盈利的機(jī)會(huì)所在。如果購(gòu)買下來，從開發(fā)商那里拿到大幅優(yōu)惠就能得到不少實(shí)惠，如果租下一千多平方米的店面，一個(gè)月的租金就要近萬元，這筆租金可以抵還每月的銀行按揭款，十年后還能擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　從重慶孔亮鱔魚火鍋的投資經(jīng)驗(yàn)來看，二樓并非是投資的禁區(qū)，關(guān)鍵在于如何經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)資深人士杜曉渝則認(rèn)為，二樓商業(yè)的確不如一樓好經(jīng)營(yíng)，但是并不是一成不變的，針對(duì)商家來說，二樓價(jià)格只是一樓的１／３，而二樓商鋪往往是品牌餐飲娛樂的理想去處，一旦價(jià)格的合理與品牌以及規(guī)模嚙合，二樓商業(yè)很容易盤活！

　　“孔亮模式”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的啟示

　　商業(yè)地產(chǎn)是否成功，關(guān)鍵在于如何招商。成都眾信和誠(chéng)董事長(zhǎng)張效春認(rèn)為，目前成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍缺乏有效的經(jīng)驗(yàn)，存在著招商資源渠道不暢通、資源缺乏等問題。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目有所不同，其銷售對(duì)象并非直接的購(gòu)物消費(fèi)者，而是商家。開發(fā)商要將店鋪銷售出去并且想后期經(jīng)營(yíng)管理順利，就應(yīng)該先確定主力商家。因?yàn)槠鋵?duì)整個(gè)項(xiàng)目的支撐作用非常重要，這對(duì)以后的招商和銷售有很大的市場(chǎng)號(hào)召力。

　　從經(jīng)營(yíng)規(guī)模上來看，重慶孔亮鱔魚火鍋可能不是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇的主力商家，而對(duì)那些中小規(guī)模的項(xiàng)目來說，孔亮也許是最“實(shí)用”的商家。水木光華開發(fā)商天合房產(chǎn)和第三地開發(fā)商三泰房產(chǎn)負(fù)責(zé)人均表示，在引入孔亮后，對(duì)銷售和招商都有較大的拉動(dòng)作用。陳孔亮表示，隨著孔亮越做越大，很多開發(fā)商看重其品牌和經(jīng)營(yíng)水平，開始主動(dòng)聯(lián)系尋求合作，包括置信這樣的房地產(chǎn)巨頭。

　　成都商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展，開發(fā)商在招商上越來越下苦心，但很多項(xiàng)目招商的實(shí)際效果卻不如人意，這樣帶來的直接后果就是項(xiàng)目無人問津，資金套牢。源豐物業(yè)董事長(zhǎng)鄭勇在記者采訪時(shí)表示，像孔亮火鍋這種運(yùn)作模式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)招商是一種啟示，它的買斷性經(jīng)

　　營(yíng)既發(fā)展了自己的主營(yíng)品牌又使自己投資的物業(yè)能迅速升值，所以開發(fā)商在開發(fā)定位之前何不早早拋出橄欖枝！

　　二樓商鋪有搞頭關(guān)鍵在經(jīng)營(yíng)

　　成都?xì)v來就有沿街為市的經(jīng)商模式，這就讓成都人習(xí)慣了在臨街商鋪購(gòu)物，二樓商鋪多存在上下不方便的情況，很難請(qǐng)動(dòng)成都人的腳步。另外，二樓商鋪受口岸影響較大，經(jīng)營(yíng)范圍有限，雖然二樓商鋪價(jià)比一樓便宜近三分之二，但鮮有投資者看重二樓。另一方面，開發(fā)商為追求最大利益，往往會(huì)盡可能地多修商鋪，所以越來越多的二樓、三樓貼出了“招商、招租”的字樣。像經(jīng)典坐標(biāo)、南府錦、萊茵春天、天億大廈、三醫(yī)院對(duì)面及羊市街口的佚名大廈等項(xiàng)目的裙樓至今依然空置著。

　　二樓真的就那么不討人喜歡嗎？二樓就是商業(yè)的禁區(qū)嗎？答案顯然是否定的。如何激活二樓商業(yè)？專家認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)水平和業(yè)態(tài)規(guī)劃是成功的關(guān)鍵。成都是全國(guó)有名的休閑城市，“休閑”已成為成都的一大賣點(diǎn)。從早期城南的玉林、桐梓林等高檔小區(qū)到現(xiàn)在的府南河沿線、雙楠小區(qū)、羊西線、紅瓦寺、金沙一帶，餐飲業(yè)、茶坊、酒吧、美容美體、浴足等多種休閑業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展，讓二樓商鋪受益匪淺，一時(shí)間成了投資者的新寵。其原因是：這些休閑業(yè)態(tài)一樓門廳面積的要求較低（通常有一臨街的門和樓梯即可）。一樓商鋪高昂的租金、開間過小等都不適合這類業(yè)態(tài)，這就讓擁有較大場(chǎng)地、交通方便、有足夠停車位的二樓商鋪開始走俏，需求的增加、租金上揚(yáng)的同時(shí)帶動(dòng)了二樓商鋪的銷售。

　　同時(shí)記者也發(fā)現(xiàn)成都一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上大膽創(chuàng)新，如熊貓城的一樓就比平地矮了一截；藍(lán)光地產(chǎn)的金色夏威夷，建了一個(gè)下沉式的一層，降低了二樓的高度，使消費(fèi)者可以輕松地步上二樓；匯龍灣商業(yè)廣場(chǎng)用了雙首層的設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)其目的也在于更好地利用二樓，以提升二樓商鋪的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。所以只要有專業(yè)的規(guī)劃經(jīng)營(yíng)和合理的業(yè)態(tài)構(gòu)成，二樓商鋪同樣可以成為聚寶盆。

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