愛華網(wǎng)????? 城市基本容量與發(fā)展?jié)摿?p>
????? 孫亞清回憶說，兩年前卓展來沈陽準(zhǔn)備投資時，對這個城市的基本容量進(jìn)行了廣泛的調(diào)研，其中包括：人口、現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、未來的提升空間、是否有機(jī)會吸引更多人氣、是否處于飽和狀態(tài)等等。 ????? 數(shù)字顯示，“十一五”沈陽市經(jīng)濟(jì)增長年均將保持13％，力爭達(dá)到15％；人均地區(qū)生產(chǎn)總值將比2005年翻一番；沈陽目前常住人口740萬，又有百余萬的流動人口，其消費能力和消費速度可想而知?！安贿x擇沈陽，是一種遺憾?！?????? 申福則認(rèn)為：如今北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，開發(fā)較快，此時投資恐怕回報不明顯，而沈陽不斷拓展新的發(fā)展空間，使投資者都想搭上這班快車，錯過機(jī)會就等于錯過了實力的積累。 ????? “金廊”交通條件便利 ????? “‘金廊’是城市的交通主軸和‘中央商務(wù)走廊’，卓展的地理位置可謂四通八達(dá)，凡是機(jī)動車行到此處都得減速，更重要的是，卓展可以滿足有車族購買的個性化需求?！蓖顿Y專家姜偉如是說。
????? 而孫亞清坦言，讓卓展放棄選在太原街、中街開設(shè)卓展的原因，除了上述商業(yè)街很難尋覓到占地如此大的地塊外，更重要的是，上述商圈交通不夠順暢，影響有車族消費者的購買欲望。此外，卓展所在地公交網(wǎng)密集，且有規(guī)劃中的地鐵二號線穿過，這種開放式的交通，將給卓展帶來成倍的商機(jī)。 ????? 說起自己的選址，芳賓國際相關(guān)負(fù)責(zé)人更是稱贊有加：芳賓國際位于青年大街五里河商圈，而青年大街是一條日車流量5萬輛次、直貫城市中心的快速街道，其兩側(cè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會相當(dāng)快。而且，芳賓國際占據(jù)了距桃仙國際機(jī)場只有15公里的青年大街南端點位，是市內(nèi)任何百貨企業(yè)都無法相比的。明年，桃仙機(jī)場高速公路將改造成雙向8車道，“十一五”規(guī)劃中，桃仙機(jī)場還將擴(kuò)建為2000萬人次的旅客吞吐能力。申福憧憬說：未來，國內(nèi)外賓朋從桃仙機(jī)場進(jìn)入沈陽，首先映入眼簾的百貨店便是芳賓國際。 ????? 遵循“布點理論” ????? 孫亞清說，長春卓展就開在重慶路的商業(yè)街上。從經(jīng)驗上說，在成熟的商圈開設(shè)百貨店，客流量大且穩(wěn)定。開在相對生僻的地點，需要有一個培育客源的過程，但在沈陽“金廊”開設(shè)卓展，培育期不會太長。 ????? 按照經(jīng)濟(jì)學(xué)說中的“布點理論”，商業(yè)選址時，先看一個商圈的吸引半徑。一般來說，比較大的商圈的吸引半徑可達(dá)10公里左右，如果所開設(shè)的店正好處于兩個商圈的輻射、吸引半徑10公里之內(nèi)，這個點位就應(yīng)該是比較有潛力的點位。隨著顧客認(rèn)知程度的增加，該點位會像扁擔(dān)一樣擔(dān)起兩個商圈的“合力”。 ????? “目前，中街、太原街兩大成熟商圈分別處于‘金廊’兩側(cè)，‘金廊’上的卓展及其它正在籌建的百貨店，不但屬于兩個商圈10公里半徑之間，更處于中間點位，所以百貨業(yè)沒有理由不選擇‘金廊’?！苯獋フf。 周邊環(huán)境符合企業(yè)自身定位 ????? 據(jù)姜偉分析，市場營銷學(xué)中的“4P理論”認(rèn)為，產(chǎn)品、價格、地點和促銷對于投資來說十分重要。這要求企業(yè)選址時還應(yīng)該研究店址周圍的消費者的構(gòu)成，及構(gòu)成者的需求與欲望。 ????? “企業(yè)的經(jīng)營理念、定位要與企業(yè)周邊群體的消費概念相互匹配。市府廣場周圍有政府機(jī)構(gòu)、銀行機(jī)構(gòu)，而與之相關(guān)的服務(wù)企業(yè)都需要咨詢、中介服務(wù)，比如會計服務(wù)、法律咨詢和百貨服務(wù)等。從發(fā)展的角度分析，‘金廊’這一區(qū)域?qū)τ谏鲜龇?wù)類產(chǎn)業(yè)將會有成功的機(jī)會?！苯獋フf。 ????? 卓展也正是看到了市府廣場、惠工廣場、北站等地區(qū)良好的人文環(huán)境，及周邊的寫字樓、銀行、中介機(jī)構(gòu)中的“白領(lǐng)”人群。這些未來的中產(chǎn)階級，將是卓展的目標(biāo)消費群體。此外，卓展周圍的格林豪森等高檔社區(qū)，也是其選址的重要參考。 ????? 如今，卓展有運(yùn)籌中的華銳（北站附近）、中國百貨零售業(yè)老大———上海百聯(lián)為伴。從某種意義上講，卓展很希望周圍“大樹參天”，只有這樣才能形成穩(wěn)定的商圈進(jìn)而實現(xiàn)共贏。而五里河商圈內(nèi)的芳賓國際，面朝萬豪、喜來登等五星級酒店，憧憬著奢侈品服飾的五星級市場。 ????? “金廊”具有細(xì)分、差異化空間 ????? 百貨店選址與產(chǎn)品定位息息相關(guān)，兩者都要充分分析顧客的心理。一些高端、消費能力強(qiáng)的消費者，不愿意到嘈雜、喧鬧的大眾百貨店購買商品。卓展于是以中高檔客戶為目標(biāo)消費群體，而芳賓國際和西武定位于高端奢侈品消費群體，這種以個性化和差異化定位的百貨業(yè)，將是“金廊”兩側(cè)乃至沈城百貨業(yè)態(tài)的總體發(fā)展趨勢。
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