從租商鋪?zhàn)錾獍l(fā)現(xiàn)炒鋪商機(jī)，張先生一入江湖就將近十年。從單個(gè)門面房開(kāi)始，他的生意越做越大——從小商鋪的租售，到數(shù)千平方米面積的商業(yè)地產(chǎn)包裝運(yùn)作。

　　2009年，張先生賺了一筆，但談及社區(qū)商鋪的機(jī)遇，張先生則認(rèn)為投資機(jī)會(huì)已在下移?！肮┐笥谇?，商鋪投資需要謹(jǐn)慎”。那么，如何才算是謹(jǐn)慎投資呢？張先生總結(jié)出了“1停2看3注意”的投資兵法。

　　1停 投資過(guò)熱的時(shí)候，要停下來(lái)腳步，想清楚了再出手

　　最近幾年鄭州社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出累計(jì)放量較大、分布廣亂、逐步外移、檔次和租售價(jià)格兩極化、商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式落后、經(jīng)營(yíng)狀況不好等特點(diǎn)，但隨著股市和樓市逐步升溫，投資者開(kāi)始跑步入場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候需要社區(qū)商鋪投資者將腳步停一停，想清楚了再投資。

　　張先生告訴記者，選擇社區(qū)商鋪要研究社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。社區(qū)商鋪的合理定位和服務(wù)必須研究社區(qū)人口構(gòu)成，以及業(yè)主的特征及數(shù)量。對(duì)消費(fèi)能力一般的社區(qū)，也就是一些郊區(qū)大盤，入住后居民居家日常所需的商品還是希望在社區(qū)內(nèi)能滿足，如果經(jīng)營(yíng)一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨店、美容美發(fā)店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很可行的。而且目前郊區(qū)大盤內(nèi)社區(qū)商鋪相對(duì)于市中心商鋪價(jià)位低。而對(duì)于高檔社區(qū)，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國(guó)際品牌專營(yíng)店等。

　　2看 社區(qū)規(guī)劃和商鋪的成長(zhǎng)性是能否升值的關(guān)鍵

　　張先生認(rèn)為，投資社區(qū)商業(yè)，除了要研究現(xiàn)實(shí)的居住人群和未來(lái)人口變化情況，以及人口質(zhì)量、購(gòu)買力和消費(fèi)習(xí)慣等因素，還有兩個(gè)重點(diǎn)：一是要看社區(qū)規(guī)劃，二是看商鋪的成長(zhǎng)性。

　　首先是社區(qū)規(guī)劃，這點(diǎn)對(duì)于郊區(qū)大盤尤為重要。盡管目前商鋪入駐率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會(huì)有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報(bào)率低，還是有極高的投資價(jià)值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設(shè)施建設(shè)，如公交車站、學(xué)校等，如果周邊規(guī)劃再有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。

　　如果幾個(gè)住宅小區(qū)聚集在一起形成“扎堆效應(yīng)”，那也是理想的商鋪，因?yàn)檫@些小區(qū)底商、沿街商鋪會(huì)形成商業(yè)街的格局，將會(huì)帶來(lái)理想的消費(fèi)人流。另一個(gè)重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪是最為理想。路窄可以積聚人氣，吸引客流。對(duì)于很寬的道路，投資價(jià)值的意義不大，因?yàn)橹挥熊嚵?，加上隔離帶會(huì)截?cái)嗳肆?。這樣的商鋪投資空間將非常狹窄。

　　二看商鋪的成長(zhǎng)性。在考慮人口因素時(shí)，其實(shí)人口太過(guò)飽和或高收入人群太集中的社區(qū)商鋪投資價(jià)值反而不一定最好，原因就是這類商鋪缺乏成長(zhǎng)性，租金和售價(jià)已經(jīng)沒(méi)有太大提升空間，還有就是高收入人群消費(fèi)習(xí)慣的特殊性其實(shí)不利于位于該區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商鋪，而這類商鋪的定價(jià)卻很高。

　　3注意 投資有風(fēng)險(xiǎn)，投資社區(qū)商鋪同樣需要科學(xué)分析

　　注意投資回報(bào)率

　　以上各項(xiàng)目考察后，并非就能確保穩(wěn)賺不賠，張先生說(shuō)，要根據(jù)考察結(jié)果對(duì)于其投資回報(bào)率進(jìn)行初步預(yù)算，大致估算投資回報(bào)率。在目前的市場(chǎng)中，如果年回報(bào)率能達(dá)到5%~8%，該商鋪即值得投資，否則不值。

　　其次，和購(gòu)買住宅一樣，如果從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買商鋪，事先必須調(diào)查對(duì)方的實(shí)力以及該商鋪有沒(méi)有銷售許可證。如果是購(gòu)買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考察其使用年限。因?yàn)樯啼佒挥?0年的使用年限，投資的話必須考慮這個(gè)因素。

　　注意項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式

　　注意考察社區(qū)商業(yè)中心的大型商業(yè)項(xiàng)目或代表性商業(yè)項(xiàng)目。因?yàn)橐粋€(gè)商業(yè)中心需要1~2個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目作為龍頭，以提升整個(gè)區(qū)域社區(qū)商業(yè)價(jià)值。因此，一個(gè)區(qū)域的社區(qū)商業(yè)如果沒(méi)有大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式也很落后，這一方面說(shuō)明區(qū)域社區(qū)商業(yè)還處于初級(jí)階段，也說(shuō)明區(qū)域社區(qū)商業(yè)投資價(jià)值還有較大升值空間，而大型商業(yè)項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)的區(qū)域社區(qū)商業(yè)則是最好的投資機(jī)會(huì)。

　　注意項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商的品牌

　　在價(jià)格相差不大的情況下，盡可能選擇有投資商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商和品牌經(jīng)營(yíng)管理公司、品牌主力商家入駐的項(xiàng)目或其周邊商鋪來(lái)投資。控制風(fēng)險(xiǎn)，要選擇好開(kāi)發(fā)商，特別是在商鋪開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)方面有一定經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商。社區(qū)商鋪雖說(shuō)比街區(qū)商鋪風(fēng)險(xiǎn)低、收益也較穩(wěn)定，但風(fēng)險(xiǎn)同樣不可避免。

　　如果遭遇開(kāi)發(fā)商不規(guī)范、不成熟的做法，隨著小區(qū)住戶數(shù)量不斷增多，社區(qū)商鋪隱藏的種種問(wèn)題也將逐漸暴露出來(lái)，甚至有很多并非來(lái)自市場(chǎng)層面的風(fēng)險(xiǎn)，選擇一個(gè)信譽(yù)良好、擁有成功社區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商可以避免許多麻煩，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　在經(jīng)過(guò)以上考察分析后，大致確定幾個(gè)投資商鋪，最后結(jié)合每個(gè)商鋪現(xiàn)在實(shí)際的租售價(jià)格比、今后的成長(zhǎng)空間就可以得出結(jié)論。

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