第一招：市場(chǎng)調(diào)研作出有效商圈分析

　　想開一家好的店鋪，進(jìn)行一番市場(chǎng)調(diào)研是在所難免的。從專業(yè)角度上稱其為商圈分析，通俗來(lái)說(shuō)就是調(diào)查分析店鋪的銷售范圍、來(lái)店顧客的特性及其居住環(huán)境的地理位置。因?yàn)椴煌乩砦恢玫纳啼?，適合經(jīng)營(yíng)的種類也有所不同。因此，投資者在進(jìn)行選址時(shí)，首先要細(xì)心地觀察商圈的情況，如商圈內(nèi)的客流量與車流量有多大，商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少等。一般來(lái)說(shuō)，客流量較大的場(chǎng)所有城市的商業(yè)中心、火車站、長(zhǎng)途汽車站、公交站點(diǎn)附近、商業(yè)步行街、大學(xué)校園門口、人氣旺盛的旅游景點(diǎn)、大型批發(fā)市場(chǎng)門口和大中型居民區(qū)等。由于這些地方屬于商業(yè)集中地段，在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多。但在具體選擇鋪位時(shí)，應(yīng)注意商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不易過(guò)多，最好同類商品專營(yíng)商店不要超過(guò)三家。

　　第二招：根據(jù)主營(yíng)商品來(lái)確定地址

　　營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與主營(yíng)商品和潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)繁華區(qū)并不是唯一的選擇。經(jīng)營(yíng)者在選址時(shí)，要對(duì)自營(yíng)的產(chǎn)品及目標(biāo)消費(fèi)群體有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，知己知彼方可制勝。比如便利店和中小型發(fā)廊適宜開在社區(qū)居民區(qū)附近，而酒吧和茶坊則可以開在鬧市區(qū)附近。

　　第三招：地鐵站口十字路口優(yōu)勢(shì)明顯

　　十字路口的拐角，或一些交通便利與過(guò)街天橋、過(guò)街地下通道、公交汽車站、地鐵站口和輕軌站口等公共交通設(shè)施相鄰的地方，一般人流量都比較大。同一樓層、不同位置的商鋪售價(jià)不盡相同，而可視性較好、前無(wú)遮擋物的商鋪相對(duì)租金也比較高，在市場(chǎng)上也是一鋪難求。

　　第四招：要與房東簽訂明晰的店鋪產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　一般店鋪產(chǎn)權(quán)至少可使(租)用5年，為了達(dá)成壓低房租的目的，至少應(yīng)簽訂5年甚至更長(zhǎng)的租賃期限。除了談妥租金外，還要注意談妥有關(guān)的附加條件，以便節(jié)省不少開支。比如是否可正常供暖、通水、通電和通電話，是否可對(duì)店面的房頂、地板和墻壁等做基本的修繕，添置或維修水電設(shè)施等。另外，陳艷提醒投資者注意，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施等應(yīng)在合同中事先約定，避免未來(lái)與房東產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　第五招：選擇適宜的商鋪面積

　　商鋪投資與一般物業(yè)投資有所不同，各種業(yè)態(tài)的租戶對(duì)商鋪的面積需求不一樣。以服裝和餐飲為例，一般來(lái)說(shuō)，一家小型服裝店的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到30平方米左右即可，而一家小型餐飲店的經(jīng)營(yíng)面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積，那么商鋪所能承受的業(yè)態(tài)將相當(dāng)有限，商鋪使用的靈活性會(huì)大打折扣，無(wú)形中為將來(lái)商鋪出租或轉(zhuǎn)租增加了一定難度。如果商鋪沒有合適的租戶，租金回報(bào)自然無(wú)從談起。

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