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選擇商鋪，不需要太多經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)。只要你了解這個(gè)城市，知道你所要投資區(qū)域的消費(fèi)群體和主要業(yè)態(tài)，只需通過(guò)簡(jiǎn)單的計(jì)算就能甄別出值得投資的商鋪。 “位置、位置、還是位置”，這是業(yè)內(nèi)人士提出的選擇商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步可解讀成“所選城市在全國(guó)的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域中的位置”。而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。 與商場(chǎng)里的商鋪相比，臨街商鋪無(wú)疑更具優(yōu)勢(shì)，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設(shè)計(jì)和管理上的失誤都會(huì)直接影響商鋪的投資價(jià)值。 很多消費(fèi)者存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為越靠近城中心位置越好，事實(shí)卻并非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門(mén)前也沒(méi)有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會(huì)使處在這種地段的商鋪產(chǎn)生高空置率。地理上的好位置不是絕對(duì)的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，“消費(fèi)群體的存在才決定了商鋪價(jià)值?！睘槭裁碙V等世界頂級(jí)品牌的旗艦店選擇開(kāi)在國(guó)貿(mào)而不是王府井大街？答案很簡(jiǎn)單：王府井的主流消費(fèi)是旅游消費(fèi)，消費(fèi)群體是全國(guó)各地來(lái)京旅游的人們，整體消費(fèi)力偏低，而國(guó)貿(mào)是全北京跨國(guó)企業(yè)集中度最高的地區(qū)，它的消費(fèi)群體主要由CBD白領(lǐng)精英組成，高檔次的品牌商業(yè)自然成為主流。 雖然好的地段是商業(yè)成功的絕對(duì)前提，但盲目相信地段而忽略了其對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體，也是選擇商鋪的大忌。 計(jì)算商鋪投資回報(bào)率有技巧 評(píng)判商鋪投資的最重要指標(biāo)莫過(guò)于投資回報(bào)率，而它的算法并不深?yuàn)W。業(yè)內(nèi)人士介紹，能否實(shí)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期的投資回報(bào)率，只需要把幾個(gè)環(huán)節(jié)串連起來(lái)進(jìn)行計(jì)算。 先選好地段，在理解了這個(gè)區(qū)域的主流消費(fèi)群體之后，判斷區(qū)域的主要業(yè)態(tài)，再回過(guò)頭來(lái)看一個(gè)商鋪的價(jià)格，按12年收回成本來(lái)計(jì)算租金，看看這樣的租金水平對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)能否承受，如果租金價(jià)格不能為區(qū)域的主流業(yè)態(tài)所接受，那么很可能造成鋪位空置，投資回報(bào)自然無(wú)從談起?！皫蜕啼伒某凶馊怂闼阗~，租金、水電、經(jīng)營(yíng)成本這些基本的成本要多少錢(qián)，推算他能承受的租金，看和發(fā)展商告訴你的租金水平是否吻合?！敝灰墙咒伨陀猩档目臻g，但選擇的依據(jù)是，承租人的賬能不能算得過(guò)來(lái)，這決定了商鋪投資者的投資和回報(bào)能否成正比。?
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