明亮的店堂，熙熙攘攘的顧客，每次路過這樣的店鋪，小丁總要多看兩眼，“我要是有這么個門面，不見得就比他們差?！?/p>

　　現(xiàn)實中的小丁卻只是經(jīng)營著高樓門一個十幾平方米的小店?！拔夷貌怀龈嗟霓D(zhuǎn)讓費?！毙《∪绱私忉屪约鹤隽硕嗄晟膺€守在老地方的原因。

　　小丁提到的“轉(zhuǎn)讓費”早就存在于南京商鋪的租賃市場，這些年，新街口、湖南路等熱門地段的轉(zhuǎn)讓費已經(jīng)高達十幾萬甚至幾十萬了。

　　從無到有的轉(zhuǎn)讓費

　　“以前人家收轉(zhuǎn)讓費還含蓄點，告訴你這鋪子當(dāng)時裝修花了多少多少錢，桌椅板凳多少多少錢……總之是一樣一樣掰開來跟你算清楚?，F(xiàn)在可不一樣了，大部分人會直接告訴你個價格，沒那么多理由的?！毙《τ浾哒勂鹱约鹤罱膶や伣?jīng)歷充滿著無奈。小丁一度想找個大些的門面擴大經(jīng)營，高昂的轉(zhuǎn)讓費卻讓他打消了這個 念頭。

“幾乎現(xiàn)在南京所有門面房在出租時都會加上轉(zhuǎn)讓費這一條，轉(zhuǎn)讓費也一年比一年高，但上漲卻沒有什么規(guī)律和模式可言?！表橊Y不動產(chǎn)的溫曉卿對記者說道，“唯一可以肯定的是，某個地方的商業(yè)氛圍一旦火起來，轉(zhuǎn)讓費必定水漲船高。”

　　與湖南相交的馬臺街就是個很好的例子，2000年前馬臺街還是一條較為破舊的老街。那時候門面房的銷售單價只有5000多元/平方米，也不存在什么轉(zhuǎn)讓費，只要和房主談好租金，就可以進去做生意了。

　　2000年年初，鼓樓區(qū)投入880萬元全面改造湖南路。全線鋪貼花崗巖，桿線下地，新建了彩色景觀旱噴泉、花盆、景觀路燈、休閑椅、公用電話亭等公用設(shè) 施。沿街居民樓全部進行歐式化出新。并豎起“九九”獅子牌坊一座，成為獅子橋的標志性建筑。改造后的湖南路呈現(xiàn)一派繁榮景象，聚集餐飲、茶樓、面點等近 40家商家，2000年6月份試營業(yè)至2000年年底，全街總營業(yè)額達4800萬元。

　　在湖南路效應(yīng)的帶動下，馬臺街迅速崛起。據(jù)悉，如今這里一帶商鋪租金相當(dāng)貴，靠前些，20平方米左右的房租得二十幾萬一年，稍大些的就是30萬出頭?？亢蟮囊惨?0萬元一年。一些沿街的10平方米左右的商鋪一次轉(zhuǎn)讓費近15萬元。

“這不就是個從無到有的過程嗎?！睖貢郧湔f道：“現(xiàn)在南京門面房的轉(zhuǎn)讓費都是出手者根據(jù)地段的商業(yè)氛圍，自己的接手成本開出來的，所以并沒什么規(guī)律可循?！?/p>

　　小丁的門面房是兩年前花了1.7萬元從一個小吃店老板手里接下來的。記者讓他給個出手價，“轉(zhuǎn)讓費低于4萬肯定免談。我裝修花了不少錢呢，再說高樓門離鼓樓這么近，地方也不差?！?/p>

　　“倒爺兒”牟利轉(zhuǎn)讓費

　　溫曉卿告訴記者，最初一些手握黃金商鋪的經(jīng)營者，因為經(jīng)營不善，想到靠出售承租權(quán)彌補一部分虧空。而現(xiàn)在一些炒房者看到門面承租權(quán)易手有利可圖，已經(jīng)有 人專門選擇一些地段較好、出手較快的商鋪承租，簡單裝修或經(jīng)營三五個月或直接尋找下家，以更高的轉(zhuǎn)讓費出手，從中賺取差價。

　　他們不僅從大房東手里租房，甚至從二房東、三房東處租房再轉(zhuǎn)租，以致如今的店老板有不少都沒有見過真正的“大房東”，有人租到手的房子已經(jīng)拐了好幾道彎。幾經(jīng)倒手，于是，轉(zhuǎn)讓費開始大幅度上漲，從過去的數(shù)百元到千元不等變成從上萬元到幾十萬元不等。

　　據(jù)介紹，炒轉(zhuǎn)讓費的模式主要有二種，第一種是選擇原始商鋪，直接從真正房東手里租賃下來，幾個人聯(lián)合把這一地段的商鋪炒熱。在商鋪租期上與房東簽訂長期 的合同，在開始階段，一般房東也愿意簽訂長期合同。而承租者與下面的承租者則簽訂短期合同，到期后解除轉(zhuǎn)租協(xié)議再把商鋪轉(zhuǎn)租給他人，從中多次收取轉(zhuǎn)讓費。 此外，還有一種情況是有人會專門收集欲轉(zhuǎn)讓商鋪的信息，經(jīng)過多次殺價后租下商鋪，經(jīng)營一段時間再轉(zhuǎn)租出去。有的甚至根本就不經(jīng)營，從商鋪經(jīng)營者那里接過商 鋪后，換一個轉(zhuǎn)讓電話再次轉(zhuǎn)讓，從中獲取更高轉(zhuǎn)讓費。

　　那么，為什么如此高的轉(zhuǎn)讓費在南京還有它的市場空間呢？溫曉卿說：“主要是因為門面房的供不應(yīng)求，現(xiàn)在南京市場基本是只要有門面房就有人想租，導(dǎo)致一些‘瞅準商機’的人專門找出租的門面，自己做二房東把門面再轉(zhuǎn)讓出去，有的一個轉(zhuǎn)手就凈落幾萬塊。經(jīng)常有些承租者在生意做不下去，合同又快到期的情況下選擇續(xù)租，目的就是賺取隨后的轉(zhuǎn)手費。而且由于門面轉(zhuǎn)讓費完全是‘你情我愿’的市場行為，因此一些相關(guān)政府部門并不好插手或控制。

　　接鋪存風(fēng)險

“雖然這些年都是這么操作的，但轉(zhuǎn)租過程中的轉(zhuǎn)讓費一般都是一種口頭協(xié)議，不受法律的保護，因此承租者在租賃商鋪時應(yīng)該小心謹慎?！睖貢郧湔f道。

　　一位承租者向上一個經(jīng)營者付了一筆轉(zhuǎn)讓費后承租了北京東路一間商鋪，經(jīng)營了半年租賃到期，真正房東要收回商鋪。由于當(dāng)初他并沒有和真正房東簽訂租賃協(xié) 議，所以半年時間他虧了幾萬元，而恰恰就是虧在那筆轉(zhuǎn)讓費上。在商鋪轉(zhuǎn)讓費上，不但承租者有風(fēng)險，就是那些靠轉(zhuǎn)讓費牟利的人也存在著風(fēng)險。因為并不是所有 的商鋪經(jīng)過一翻倒騰就能輕易賺錢的，能否靠轉(zhuǎn)讓費賺錢關(guān)鍵是商鋪的市口和下一個承租者對商鋪價值的認可，這就需要這些靠倒騰轉(zhuǎn)讓費的人具有一定的經(jīng)營能力 和商業(yè)頭腦，如果在租賃期內(nèi)不能把商鋪轉(zhuǎn)手到下一個承租者或者租賃期內(nèi)遇到商鋪拆遷，那么虧損風(fēng)險就會隨之而來。

　　小丁在做生意尋找商鋪時曾在瑞金路看上幾家商鋪，“當(dāng)時也就1萬元左右的轉(zhuǎn)讓費，但都是平房，又聽說以后馬路要拓寬，就沒敢拿。”

　　接鋪的風(fēng)險并不止這些，一些初次接手門面房的人會遇到未付賬款、租金契約不實、假賬等陷阱，所以一定要擦亮眼睛。

　　劉小姐花3萬元接手了一間35平方米的服裝門面店，卻因為轉(zhuǎn)讓者的水電費沒有結(jié)清，冤枉補交了半年3000多元的水電費，不得不增加開店成本。

　　一名業(yè)內(nèi)人士表示，一些轉(zhuǎn)讓店從事的往往都是創(chuàng)業(yè)一族最愛選擇的行業(yè)，如餐飲業(yè)、服飾店等。然而，最熱門的行業(yè)往往意味著競爭激烈，許多人爭相投入之 后，才發(fā)現(xiàn)其利潤沒有想象中那么豐厚，甚至每個月還要虧錢，因此又忍痛將店面轉(zhuǎn)出去。有些店表面看位置不錯生意紅火，卻因為租金太高，想回收投資成本需要 較長時間。因此，等不及賺錢的投資者會想辦法將店轉(zhuǎn)手出去；而美容化妝、休閑消費等行業(yè)利潤大不如從前，有些聰明的店主會趁早將店鋪轉(zhuǎn)出去，還可以大撈一 筆。所以說，接手轉(zhuǎn)讓店前一定要多方考察，這樣才能盡可能地降低經(jīng)營風(fēng)險。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，接鋪前應(yīng)打電話聯(lián)絡(luò)店主詢問轉(zhuǎn)讓店面的大致狀 況，還可多找?guī)讉€有經(jīng)驗的朋友一起去看看，以此得到商圈評估。此外，接鋪時對不實的轉(zhuǎn)讓借口要特別注意；一定要與房東確認租期，水電、電話等日常設(shè)備須請 轉(zhuǎn)讓店主協(xié)助更新。最后，決定要簽約時，一定要問清楚房屋契約、營業(yè)登記的轉(zhuǎn)讓、設(shè)備的好壞程度等，最好與房東、轉(zhuǎn)讓者一起簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將資產(chǎn)清單、售 讓權(quán)利范圍寫清楚。

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