愛華網(wǎng)?????一提起投資商鋪，大多數(shù)人都覺得不敢想——沒有一百萬元以上的資金，哪敢夢想“一鋪養(yǎng)三代”? 殊不知，商鋪有很多種，除了北京路上的“鋪王”、天河城寸土寸金的旺鋪外，還有許多小區(qū)商鋪也是大有“錢”景的： 第一，門檻低，十幾萬元也可以。第二，收入可觀，“穩(wěn)陣”每年賺7%~8%的收益，而且商鋪還有隨時升值的可能性! “國家正在加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是住宅方面，現(xiàn)在投資社區(qū)商鋪是一個良好的時機(jī)”。 有行家表示，小區(qū)商鋪目前的供應(yīng)量比較大，而投資風(fēng)險偏低、收益穩(wěn)定，只要“選得巧”，價格上升的可能性很大，而較為偏遠(yuǎn)的大型小區(qū)盤的小區(qū)商鋪升值以及收租潛力將會更大。 優(yōu)先考慮臨街商鋪 小區(qū)商鋪可分為臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)商鋪和小區(qū)商場鋪三種。有多年投資經(jīng)驗的資深人士鄭加強(qiáng)建議投資者優(yōu)先考慮投資新區(qū)的臨街商鋪，而封閉小區(qū)內(nèi)的商鋪就不太主張投資，因為其僅面向小區(qū)內(nèi)居民，不容易出租和升值;另外，社區(qū)裙樓和非首層商鋪的風(fēng)險也較大。 中原地產(chǎn)研究部林莉建議，投資者選擇商鋪要謹(jǐn)記“三跟”和“三避”，即跟政策規(guī)劃、跟人流、跟產(chǎn)業(yè)區(qū);避拾漏心態(tài)、避主干道、避高架橋底。 新區(qū)小區(qū)商鋪更有潛力 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說吧)表示，投資社區(qū)商鋪必須充分考察商鋪的發(fā)展前景，這將決定商鋪能否升值，在這方面他更看好新區(qū);其次是考慮周邊環(huán)境居民的素質(zhì)和消費(fèi)人群的類型，比如荔灣區(qū)的人口逐漸減少，而且以老年人居多，就不太利于社區(qū)商鋪的發(fā)展;另外，政府和發(fā)展商在該區(qū)的商業(yè)規(guī)劃直接關(guān)系到商鋪的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此他認(rèn)為目前小區(qū)商鋪的投資機(jī)會主要集中在大盤和新區(qū)如番禺區(qū)和花都區(qū)。 鄭加強(qiáng)亦看好新區(qū)的小區(qū)商鋪，特別是蘿崗區(qū)和南沙區(qū)因為政府開發(fā)的力度正在加快，發(fā)展空間大，所以前景更為看好。他舉例說明，蘿崗區(qū)政府所在地附近的商鋪價格每年都呈不同幅度的上漲，2004年平均價格為6000元/平方米，2005年為7000~8000元/平方米;目前價格已經(jīng)去到10000元/平方米了。 投資實例 蘇先生是一名保險從業(yè)員，年收入約8萬元。有了閑錢后，蘇先生第一個投資的物業(yè)就是商鋪，蘇先生認(rèn)為商鋪投資雖然高風(fēng)險但也有高回報。經(jīng)過多方面的考察以及專業(yè)中介公司的幫助，蘇先生在2004年3月購得中?？党切^(qū)商鋪，面積34.5平方米，購入價為28.8萬元，兩個月后以2300元/月租出。2005年6月蘇先生以43.75萬元賣出，初步計算獲得純利20萬元。 快速計算器： 李先生用50萬元啟動資金(一般指手頭閑置的資金)，購買一個面積為50.6平方米的商鋪，總房款為125萬元，貸款75萬元(10年)，月供為7500元/月，假如市場平均投資收益率(有租約的情況下)為10%左右，根據(jù)市場平均估價，該商鋪的平均租金收入為10400元/月，則： 年租金收入：10400元×12月-10400×14%(租賃稅費(fèi))×12月≈107328元; 年供款:7500元×12月=90000元; 年收益額:107328-90000=17328元; 貸款10年凈收益:17328×10年=173280元; 10年后資產(chǎn)總額:1250000+173280=1423280元; 毛利潤為:1423280-500000(啟動資金即首付款)-1250000×3%(交易稅費(fèi))=89萬元; 平均每年收益(年利):89萬/10年=8.9萬元。 注：這只是一個靜態(tài)情況下的初步分析，投資是復(fù)雜的，只有充分了解市場，才能得到良好回報。 三類小區(qū)商鋪各有優(yōu)勢 小區(qū)臨街商鋪 目前平均投資回報率：6%~10%; 適合投資對象：資金充足的投資者; 商鋪特點：經(jīng)營風(fēng)險最小，因為其服務(wù)對象既有小區(qū)固定的客戶群，也有小區(qū)外的居民，服務(wù)受眾面較廣，容易獲利。
投資注意： 1、商鋪面對的是二級馬路面還是六車道的主干道路面。一般來說主干道路面的商鋪比較難吸納人流，如果該主干道路面商業(yè)成行成市的另當(dāng)別論。 2、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的人群主力是小區(qū)內(nèi)還是小區(qū)外。盡管有部分小區(qū)商鋪面向街道，但是主要消費(fèi)人群仍然為小區(qū)居民，這樣投資臨街商鋪就同投資小區(qū)商鋪沒有什么區(qū)別，如番禺祈福新村。若臨街商鋪面對的客戶除小區(qū)業(yè)主還有外圍的客人，投資前景就相對樂觀，如天河北的芳草園。 3、路段附近有寫字樓或其他樓盤在建，或者將會有地鐵，都將令商鋪升值;如果建高架橋就可能不利于升值。 4、所選地點的區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃厚等。 小區(qū)內(nèi)商鋪 目前平均投資回報率：4%~6%; 適合投資對象：資金相對較少的投資者; 商鋪特點：目前未成熟的小區(qū)(即小區(qū)尚未完全入住)商鋪的售價一般在7500~12000元/平方米左右。成熟的小區(qū)商鋪則在10000~20000元左右。 投資注意： 1、小區(qū)的管理問題以及小區(qū)居住人口數(shù)目，因為小區(qū)內(nèi)商鋪一般是為滿足小區(qū)居民需要。 2、小區(qū)周邊是否已經(jīng)有成型的商業(yè)系統(tǒng)。如果周邊已經(jīng)有較成熟的商業(yè)配套，那么商鋪營運(yùn)就較困難，租金收入也不會高。 小區(qū)商場鋪 目前平均投資回報率：3%~8%; 適合投資對象：有一定投資經(jīng)驗的投資者; 商鋪特點：投資最為被動。受發(fā)展商整體操控。 投資注意： 1、了解發(fā)展商賣出鋪的數(shù)量，若50%以上的商鋪已售出，將不利于發(fā)展商對整個商場的包裝和宣傳，投資的商鋪升值可能性也會降低。 2、留意商場的整體規(guī)劃狀況，以及管理狀況。若商場經(jīng)營不善或管理不過關(guān)，投資者隨時會觸礁。
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