愛華網(wǎng)1、飯店增長超過客源增長近年來飯店的大擴(kuò)容和入境過夜客人的大幅減少是高端飯店供大于求表現(xiàn)突出的主因。2006年至2008年星級飯店數(shù)量平均年增長率為8.3%，一星級飯店數(shù)量年均增幅13%，五星級飯店數(shù)量平均年增長率16.6%，預(yù)計(jì)2009年各地推薦上報(bào)的五星級飯店項(xiàng)目53家。高端飯店的供應(yīng)過大是供過于求的主因。2009年7月24日，國家旅游局網(wǎng)站公布，國家旅游局近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年入境旅游6206萬人次，同比下降4.4%。其中外國人1021萬人次，同比下降19.3%。2008年底我國住宿機(jī)構(gòu)超過30萬家（2006年為28.75萬家），2008年底星級飯店共16528家，2008年星級飯店平均出租率在60%到65%之間，2008年底在建飯店1700家。1978年我國只有相當(dāng)于星級的飯店137家，客房15000多間；全國星級飯店和客房均為30年前的100多倍。與1978年相比，中國入境旅游人數(shù)、旅游創(chuàng)匯分別增長70多倍和近160倍。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)公布2008中國特許經(jīng)營連鎖行業(yè)調(diào)查報(bào)告，顯示經(jīng)濟(jì)型連鎖飯店的銷售增幅最大，2008年底中國經(jīng)濟(jì)型飯店2805家，客房數(shù)312930間，分別為2000年的122.0倍和96.7倍。縣一級出現(xiàn)五星級飯店。許昌市襄城縣一家總投資1.2億、占地30畝、擁有豪華標(biāo)準(zhǔn)間和套房300余間及大型國際會(huì)務(wù)中心的五星級標(biāo)準(zhǔn)飯店即將建 成；河北任縣在2008年初規(guī)劃建一家五星級飯店；新疆塔什庫爾干塔吉克自治縣作為一個(gè)國家級重點(diǎn)貧困縣，2008年9月開工建五星級標(biāo)準(zhǔn)飯店。2、飯店供應(yīng)量應(yīng)變的滯后性飯店市場的供應(yīng)量應(yīng)變需求的變化是滯后的，從投資方發(fā)現(xiàn)需求決定建造飯店到飯店建成形成實(shí)際的客房供應(yīng)至少需兩三年時(shí)間。飯店一旦投入使用就將在市場中存在相當(dāng)長時(shí)間，因此飯店市場中的客房絕對量大都是只增不減。
在房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲之后，飯店投資成本隨之大幅提高，因此飯店的投資者會(huì)比較謹(jǐn)慎，不愿再增加投資，導(dǎo)致飯店的新增供給被抑制。房地產(chǎn)快速升值， 導(dǎo)致飯店的重置成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賬面價(jià)值，新建飯店難于同老的飯店進(jìn)行競爭，因此飯店的新增供給將受到抑制；而對飯店的需求依然旺盛，這樣就導(dǎo)致飯店的房價(jià)上 漲和入住率提高，RevPAR大幅提高。飯店公司所擁有的商業(yè)地產(chǎn)重估升值（資產(chǎn)負(fù)債表）通過抑制供給來提升行業(yè)景氣。3、非經(jīng)營因素刺激飯店業(yè)發(fā)展（1）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期由于投資者對中國房地產(chǎn)價(jià)格有長期持續(xù)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致很多業(yè)外資本（主要是房地產(chǎn)行業(yè)資本、房地產(chǎn)投資基金等財(cái)務(wù)投資者）紛紛進(jìn)入中國的飯店業(yè)， 成為飯店業(yè)供給增長的另一個(gè)推動(dòng)因素。對這部分業(yè)外資本而言，進(jìn)行飯店投資的預(yù)期收益將主要來自房地產(chǎn)升值，因此對飯店經(jīng)營性盈利水平的要求并不高。這種 情況的出現(xiàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，尤其是上漲的初期，飯店業(yè)的新增供給不僅沒有得到抑制，反而得到了加強(qiáng)。（2）投資因素從投資領(lǐng)域來看，這實(shí)際上是“長期投資者”（以實(shí)業(yè)資本為代表）與“短期投資者”（以股票投資者為代表）之間的博弈，飯店業(yè)長期投資者的進(jìn)入，影響 飯店業(yè)的短期景氣狀況，有可能驅(qū)逐“短期投資者”。因?yàn)殚L期投資者看重的是飯店物業(yè)升值的長期價(jià)值，而短期投資者看重的是飯店經(jīng)營性盈利。（3）非市場化的因素中國存在非市場化的因素刺激飯店的供給，比如很多政府部門、事業(yè)單位和企業(yè)（包括國有企業(yè)和民營企業(yè)）都有建設(shè)飯店和“樓堂管所”用于接待的習(xí)慣， 這種接待性質(zhì)的飯店往往并不以盈利為目的，因此受房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響也比較小。這種接待性質(zhì)的飯店對中低端飯店市場會(huì)形成比較大的沖擊，對高星級飯店的 沖擊相對比較小。4）不以盈利為目的部分房地產(chǎn)開發(fā)商在從事土地成片開發(fā)的過程中，往往會(huì)被地方政府要求建設(shè)高星級飯店以提升當(dāng)?shù)匦蜗?，或者主?dòng)建設(shè)高星級飯店以提高整個(gè)樓盤檔次，提高周邊寫字樓和住宅的銷售均價(jià)，這種情況下飯店項(xiàng)目也不以盈利為目的，即使虧損也可以由周邊物業(yè)銷售或出租的利潤來彌補(bǔ)。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/118886.html
