《浙商》記者 俞越

　　關(guān)鍵詞 溫州炒房團(tuán)　房價(jià)　

　　關(guān)于溫州炒房團(tuán)的傳說，有千百種。在北京浙商商會(huì)副會(huì)長、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊口中，溫州炒房團(tuán)的南征北戰(zhàn)卻沾染了一些梟雄氣質(zhì)。即使政策頻現(xiàn)高峰低谷，炒房團(tuán)也從來不缺造富的神話。4月17日，遭遇“史上最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控”政策之后，看似難覓蹤跡的溫州炒房團(tuán)正在秘密展開政策動(dòng)蕩帶來的商機(jī)布局。

“溫州炒房團(tuán)從來沒想過離開?！标惪「嬖V《浙商》記者，兩個(gè)月以來，他已經(jīng)在全國數(shù)十個(gè)二、三線城市進(jìn)行考察，下一步，溫州炒房團(tuán)將在他的“亮劍”指揮下遍地開花。

昔日輝煌并未淡去

“最高峰的時(shí)候，我組織了18輛大客車，五、六百人的炒房團(tuán)將北京一個(gè)樓盤一掃而空。”和許多看客一樣，陳俊對(duì)自己帶領(lǐng)溫州炒房團(tuán)創(chuàng)造的一個(gè)又一個(gè)奪人眼球的“掃樓”新聞津津樂道。

當(dāng)然，這絕非是在樓市瘋狂時(shí)期的盲目舉動(dòng)。陳俊笑稱，自己帶領(lǐng)的溫州炒房團(tuán)具備“軍事手段”。作為團(tuán)隊(duì)的“智囊”，陳俊幾年來隨身攜帶的兩樣?xùn)|西：一樣是中國地圖，另外一樣就是《孫子兵法》。

憑借著專業(yè)的投資眼光，五、六年內(nèi)，陳俊給自己最多時(shí)期達(dá)到7、8百人的炒房團(tuán)團(tuán)員帶來了5到6倍的資產(chǎn)增值，2008年金融危機(jī)時(shí)期剛剛加入的人也至少獲得了3倍的收益。

“房地產(chǎn)業(yè)過快增長，到了影響國計(jì)民生的程度，國家一定會(huì)出臺(tái)調(diào)控?！北M管清晰地意識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將在危機(jī)中率先迎來強(qiáng)勁反彈，但半年時(shí)間翻一番的速度還是讓陳俊和他的溫州炒房團(tuán)始料未及。2009年下半年，盡管市場(chǎng)接連打破瘋狂上漲的記錄，陳俊還是建議他的團(tuán)員們落袋為安。沒有在最高點(diǎn)拋售，不少團(tuán)員不無遺憾。但很快，調(diào)控的大錘凌空砸落之后，團(tuán)員們多了些慶幸。

“乘虛而入，逢低入市?！甭犐先ィ惪〉耐顿Y理論和對(duì)時(shí)機(jī)的把握和巴菲特“瘋狂恐懼說”基本無異，但要靈活操作，“就要看個(gè)人的悟性了?！彼嬖V《浙商》記者，無法統(tǒng)計(jì)，溫州炒房團(tuán)手中持有的物業(yè)總量，但一定不少。調(diào)控政策出臺(tái)后，他的溫州炒房團(tuán)沒有拋售一套房子。反倒是現(xiàn)在市場(chǎng)量跌價(jià)未跌的形勢(shì)，陳俊看做是買入的好時(shí)機(jī)。

到二三線城市去

“放心去投二三線城市?！弊罱?，陳俊總不忘對(duì)電話那頭的炒房團(tuán)團(tuán)員說這樣的一句話?！艾F(xiàn)在要回答的是，到哪個(gè)二三線城市去投資?！?個(gè)月以來，陳俊輾轉(zhuǎn)在全國數(shù)十個(gè)二三線城市進(jìn)行項(xiàng)目考察，為的就是盡快給蓄勢(shì)已久的溫州炒房團(tuán)指明方向。

“只要城市化進(jìn)程擺在那里，房價(jià)上漲就沒有問題。”中國無法停滯的城市化進(jìn)程，是讓陳俊和他的溫州炒房團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)堅(jiān)信不疑的理由。陳俊認(rèn)為，城市化進(jìn)程帶來的城市擴(kuò)容的需求，需要吸引大量的人口入住，從人產(chǎn)生大量的住房需求。當(dāng)然，暫時(shí)放棄投資成本過高的一線城市，轉(zhuǎn)向回報(bào)率高的二三線城市，也是陳俊經(jīng)過考察得出的結(jié)論。

在嚴(yán)厲的信貸政策重壓下，轉(zhuǎn)向房價(jià)低廉許多的二三線城市也是緩解信貸政策給炒房團(tuán)帶來的資金成本大幅上升的現(xiàn)實(shí)問題。陳俊算了這樣一筆賬，一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬的總房價(jià)，調(diào)控之前30%的首付需要近100萬元；但二三線城市的房價(jià)還停留在數(shù)千元的水平，100萬元可以用來支付50%以上的首付款。如此一來，只要房價(jià)上漲的預(yù)期不變，投資成本上升的矛盾就被化解于無形。

“三人成團(tuán)，無人成國?！标惪?duì)追隨他的溫州炒房團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)，團(tuán)隊(duì)合作才能實(shí)現(xiàn)收益最大化。市場(chǎng)目前短暫的冷淡，對(duì)陳俊而言，也成了向地方政府和開發(fā)商要政策要優(yōu)惠的好時(shí)機(jī)。

陳俊另外一個(gè)為外人道的身份是北京今日潮流企業(yè)策劃有限公司的董事長，在房地產(chǎn)項(xiàng)目定位、策劃等方面的運(yùn)作能力不同凡響。在看準(zhǔn)項(xiàng)目上漲預(yù)期的情況下，精妙的項(xiàng)目運(yùn)作也是確保項(xiàng)目投資收益的法寶之一。專業(yè)，成為溫州炒房團(tuán)6年來緊隨其后的重要原因。

“未來，我為溫州炒房團(tuán)選擇的二三線城市投資項(xiàng)目回報(bào)率不會(huì)輸給歷史成績?！标惪≌f到高興處，馬上拋棄了之前10%以上回報(bào)率的保守說法。

究竟到什么樣的二三線城市投資？陳俊如是說：以北京為中心，京廣線沿路，輻射能力較強(qiáng)的二三線城市的機(jī)會(huì)比較大。

政策變化孕育商機(jī)

“在政策變化中尋找商機(jī)。”6月27日，在浙江大學(xué)總裁辦的課堂上，陳俊這樣告誡臺(tái)下的數(shù)百名企業(yè)家。

“兩會(huì)期間溫總理關(guān)于房地產(chǎn)的文件我反復(fù)研究了十幾遍?！边@番功夫沒有白下，陳俊從眾多的信息材料中得出的結(jié)論是：“遏制部分城市過快上漲”不等于打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，在兩會(huì)期間不合時(shí)宜出現(xiàn)的北京三“地王”還是激起了民憤，這才上演了一線城市感冒，全國人民吃藥的政策“尷尬”。

“治大國，如烹小鮮”。陳俊表示，國家的政策大起大落，一定不利于行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家采取過渡干預(yù)商品房市場(chǎng)的方式“還百姓的債”一定是不對(duì)的，更應(yīng)該把精力花在建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策上。

在陳俊看來，以信貸為主要手段的調(diào)控政策也不會(huì)持續(xù)太久，建立在影響城市發(fā)展的基礎(chǔ)上，反倒對(duì)炒房團(tuán)的影響不大。對(duì)于流動(dòng)需求旺盛，但投資渠道過于狹窄的民間資本來說，面臨人民幣升值等諸多壓力下，買房還將是目前最理想的出路。盡管溫州等市政府試圖引導(dǎo)民間資本走上股權(quán)投資、實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資等多元化的投資通道，但還僅僅停留在動(dòng)員階段，并沒有有效的實(shí)施政策和辦法跟進(jìn)。

“二三線城市太需要我們了?！标惪「嬖V《浙商》記者，他考察所經(jīng)之地，地方政府都對(duì)溫州炒房團(tuán)的到來表示歡迎，還承諾將給予最優(yōu)惠的政策支持。

現(xiàn)在，陳俊隨時(shí)可以調(diào)集多達(dá)十幾億的溫州炒房團(tuán)資金殺入二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，安徽、山東等地的政府都向他們伸出了橄欖枝，可選擇余地很大。

“弄不好，下半年就會(huì)出現(xiàn)反彈。”陳俊估計(jì)，最早今年的11月，最晚在春節(jié)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)重現(xiàn)2009年下半年的搶購情形。那個(gè)時(shí)候，陳俊早已經(jīng)帶領(lǐng)他的溫州炒房團(tuán)完成了布局，就等市場(chǎng)接盤了。

愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/112431.html