愛華網(wǎng)各種模式的超級市場和便利店公司在經(jīng)過一段時間的多店鋪發(fā)展后，會逐漸形成自己的一套獨有的選址條件，必須把這些選址的條件進(jìn)一步升級為選址的標(biāo)準(zhǔn)與制度，作為企業(yè)開發(fā)店鋪網(wǎng)點管理工作的方法與守則。一般來說，選址標(biāo)準(zhǔn)是指以賣場面積標(biāo)準(zhǔn)化為核心的一系列選址條件，包括城市商業(yè)條件和店鋪位置條件。 ????城市商業(yè)條件 選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件，包括: 1.城市類型。先看地形、氣候、風(fēng)土等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會條件，從而判斷:是工業(yè)城市還是商業(yè)城市?是中心城市還是衛(wèi)星城市?是歷史城市還是新興城市? 2.城市設(shè)施。學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機構(gòu)等公共設(shè)施能起到吸引消費者的作用。因此，了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對選址是很有意義的。? 3.交通條件。這是對店鋪選址影響最直接的因素，如城市內(nèi)區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。例如，對于倉儲式商場來說，商圈范圍比較大，一般均設(shè)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，遠(yuǎn)離市區(qū)，因此，最好商場附近有比較多的公共交通停車點，這樣可以吸引遠(yuǎn)距離的顧客前來購物。 4.城市規(guī)劃。如街道開發(fā)計劃，道路拓寬計劃，高速、高架公路建設(shè)計劃等，都會對未來商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響。只有了解城市規(guī)劃，才能預(yù)期該店鋪的選址是否符合規(guī)劃要求以及以后店鋪周圍情況的變化，這樣才能對該店鋪以后商圈范圍內(nèi)的顧客數(shù)量及其他情況作出合理的估計，從而對該店鋪的長遠(yuǎn)發(fā)展作出預(yù)測。 5.消費者因素。如人口、戶數(shù)、收入、消費水平及消費習(xí)俗等。 6.城市的商業(yè)屬性。如商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積、銷售額等絕對數(shù)值，以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的相對數(shù)值，如人均零售額。? ????店鋪位置條件 城市商業(yè)的整體條件基本了解后，主要逐步縮小范圍，把握店鋪所處位置的條件，包括: 1.商業(yè)性質(zhì)。規(guī)定開店的主要區(qū)域，在哪些區(qū)域應(yīng)避免開店。 2.人口數(shù)及住戶數(shù)。了解一定的商圈范圍內(nèi)應(yīng)有的住戶數(shù)。 3.競爭店數(shù)。了解一定的商圈范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量。 4.客流狀況。調(diào)查估計通過店前的行人的最少數(shù)量。
5.道路狀況。如人行道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的類型及數(shù)量，道路寬幅等因素。 6.附近店鋪的狀況。如經(jīng)營品種、規(guī)模、外部裝飾、格調(diào)等。 7.場地條件。如店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等。 8.法律條件。在新建分店或改建舊店時要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定。 9.租金。要分區(qū)段設(shè)上限租金。 10.必要的停車條件。顧客停車場地及廠商所用進(jìn)貨空間。 11.投資的最高金額。以預(yù)估的營業(yè)額或賣場面積為基準(zhǔn)規(guī)定。 12.員工配置。以賣場面積為基準(zhǔn)來規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于20平方米。 選址標(biāo)準(zhǔn)一旦確定后，一般不宜隨意改動，如有變化必須經(jīng)過一定的程序進(jìn)行評估后特批”。提出改動選址方案必須有充足的理由，否則一般不予批準(zhǔn)。要清醒地認(rèn)識到，標(biāo)準(zhǔn)是成型化管理系統(tǒng)的基石，一旦動搖，或經(jīng)?！畵u動”，會破壞連鎖企業(yè)運行的正?；?，乃至破壞它的穩(wěn)定性和安全性。 ????一般情況下有兩個因素可以考慮作為選址標(biāo)準(zhǔn)變動的特批”依據(jù):第一，由于競爭的壓力，如某一店址，你不開，競爭對手就會開，在你的連鎖店網(wǎng)絡(luò)中打開缺口，這時可考慮進(jìn)行排他性設(shè)店;第二，為了擴大企業(yè)的市場影響力和知名度，需要利用一些特殊的區(qū)域條件進(jìn)行廣告宣傳，而不以盈利為目標(biāo)，也可考慮進(jìn)行市場影響性設(shè)店。但一般來說，這種選址不宜用得過多過濫。因為企業(yè)是以贏利為首要目標(biāo)的，以上兩種的“特批”畢竟是投入多、產(chǎn)出少，開發(fā)部人員特別是決策者必須慎之又慎。
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