愛華網(wǎng)多少個(gè)夜，難以入眠，不是情感的交織，只是清楚地看到內(nèi)心深處，有著無(wú)法釋懷的牽掛：牽掛中原商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，更牽掛期待投資商鋪的中原人。
“商鋪”還是“傷”鋪
“一鋪養(yǎng)三代”，許多普通的投資者饑渴著商鋪極強(qiáng)的投資回報(bào)，夢(mèng)想著一個(gè)好的商鋪的確能使三代人獲得穩(wěn)定的收益，這本身沒(méi)有錯(cuò)，誰(shuí)不愿意生活越來(lái)越美好？
近年來(lái)急速膨脹的一些商鋪投資模式，把“一鋪養(yǎng)三代”的神話，硬生生地改成了“一鋪三代養(yǎng)”，就是三代人要花錢來(lái)養(yǎng)商鋪，聽起來(lái)有些玄，但舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子就清楚明了了。湖南郴州某商貿(mào)中心的商鋪，一個(gè)下崗工人（父母退休女兒上學(xué)）拿出全部積蓄買鋪，指望依靠高額回報(bào)維持家庭。兩年過(guò)去了，商場(chǎng)依然沒(méi)有開張，開發(fā)商承諾的回報(bào)也因?yàn)橘Y金鏈原因不能支付，銀行又在催供鋪款，怎么辦？還能怎么辦？不還月供，銀行收鋪，投資血本無(wú)歸。還月供，已沒(méi)有能力，而且三代人在現(xiàn)場(chǎng)摸索了半天，硬沒(méi)找到自己買的哪個(gè)幾平方米的鋪位！一些商鋪以其華麗的包裝和經(jīng)營(yíng)組合，乍一看的確動(dòng)人，尤其是面積小、投資低、回報(bào)高引發(fā)投資熱潮，但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)后，致命的弱點(diǎn)暴露無(wú)遺，并獲得一個(gè)相當(dāng)有殺傷力的綽號(hào)“傷心小鋪”。面積越小，投資越少，吸引力越強(qiáng)。因此許多的商鋪能劃出幾平方米的鋪，只能在圖紙上看得到，到現(xiàn)場(chǎng)去基本找不到自己的鋪，連鋪都找不到，還說(shuō)什么其他的。一般開發(fā)商引進(jìn)一個(gè)知名品牌商家經(jīng)營(yíng)，借此增強(qiáng)投資者的信心。如果經(jīng)營(yíng)情況不好，商家會(huì)毫不猶豫地撤離，投資者的回報(bào)怎么保證？開發(fā)商逃跑或破產(chǎn)怎么辦？假如原經(jīng)營(yíng)商家撤離，投資者收回鋪位自行處理，成百上千個(gè)投資者能否統(tǒng)一意見和利益分配，如果不能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，自己基本上是不可能經(jīng)營(yíng)的。高失敗率的驚魂
“商業(yè)地產(chǎn)成功率幾何？還有幾何勉強(qiáng)維持，又有幾何是失敗的？”“商圈也有一個(gè)交替演變的過(guò)程，當(dāng)商圈發(fā)展到一定程度，它可能會(huì)跌下來(lái)，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)太激烈了！”有人感嘆。據(jù)悉，鄭州商業(yè)用房銷售均價(jià)從2000年的約5000元/平方米，到2001年的約6600元/平方米，再到2004年的約7200元/平方米，年均增幅超過(guò)14％。今年，商業(yè)地產(chǎn)迸發(fā)出了前所未有的魅力，搶鋪成了司空見慣的一道風(fēng)景，特別是二七商圈和火車站商圈的商鋪銷售均價(jià)3萬(wàn)元/平方米至5萬(wàn)元/平方米不等，有的甚至拍出了7萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。鄭州市城鎮(zhèn)居民年人均9667元的可支配收入和商業(yè)地產(chǎn)年投資收益率10％至15％的利潤(rùn)，成為眾多商家看好商鋪投資的理由。業(yè)內(nèi)人士稱，多少次現(xiàn)場(chǎng)觀看了精心策劃的公開拍賣時(shí)，那些所謂的策劃大師和“操盤手”的設(shè)計(jì)手法，竟能做出如此火爆的場(chǎng)面，看著周圍被發(fā)財(cái)?shù)挠碳さ脽o(wú)比亢奮的人群中的臉，心中有些莫明的感覺(jué)。商圈火爆的背后
二七商圈歷來(lái)是鄭州商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)的中心，除了幾家傳統(tǒng)商業(yè)外，屬于二七商圈的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也相繼登場(chǎng)。
火車站商圈是鄭州最早的商業(yè)區(qū)域，近一兩年，隨著服裝商貿(mào)城的崛起，拉開了火車站商業(yè)復(fù)興的序幕。其他新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也相當(dāng)可觀。據(jù)有關(guān)資料顯示，鄭州今年計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積約40萬(wàn)平方米，3年內(nèi)預(yù)計(jì)達(dá)到150萬(wàn)平方米。大雪滿弓刀，冷眼看這片喧嘩的背后，應(yīng)該思慮，有沒(méi)有一種別樣的味道。賣盡所有 果斷抽身
“能賣的都要賣出去，如果有可能，下水道也要賣！”聽來(lái)好笑，但現(xiàn)在很多開發(fā)商還沒(méi)做完工程，就開始預(yù)售回籠資金。
鄭州作為國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)展較成熟的城市，隨著大規(guī)模開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，使得原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)變得更加敏感。而目前被炒作得如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的某些地產(chǎn)開發(fā)商，大多憑著在住宅地產(chǎn)開發(fā)的一些經(jīng)驗(yàn)，憧憬著開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)高額回報(bào)的美好未來(lái)?！懊つ康剡x擇商業(yè)地產(chǎn)作為開發(fā)目標(biāo)，骨子里恨不得一夜賣光所有店鋪，這種急功近利行為，勢(shì)必會(huì)鼓噪起強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)泡沫?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱，由此所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)壓力，不單單是開發(fā)商自己，一旦開發(fā)失敗，投資商、經(jīng)營(yíng)商等都會(huì)陷落在可怕的債務(wù)鏈之中，當(dāng)然，最受傷的還是弱勢(shì)的投資者。警惕 承諾背后的陷阱
“要達(dá)到超過(guò)5%以上的高回報(bào)率，作為商鋪的具體經(jīng)營(yíng)者，大約要保持20%~30%以上的利潤(rùn)才能維持?！?p>
難度可想而知。想想中國(guó)股市上市公司的平均收益率是多少，并且這還是中國(guó)企業(yè)最優(yōu)秀群體的代表。如此高的回報(bào)承諾，對(duì)于每一個(gè)經(jīng)營(yíng)者都是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)某些偏差或者利潤(rùn)率降低，經(jīng)營(yíng)者則無(wú)法承受投資者的高回報(bào)，商鋪也就無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去，最終導(dǎo)致投資者的收益落空。“開發(fā)商將投資回報(bào)率定得越高，對(duì)這樣的承諾越要冷靜！”鄭州一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士道出了內(nèi)心真實(shí)想法：“這種看似對(duì)投資者有利的承諾，最終的風(fēng)險(xiǎn)恰恰在投資者，而非開發(fā)商和管理商。有的開發(fā)商為了高價(jià)銷售商鋪，獲利套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來(lái)吸引投資者，使這種本來(lái)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資，從表面上看，開發(fā)商開出高回報(bào)率，但實(shí)際上，開發(fā)商通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)了。這種模式除了利于開發(fā)商短時(shí)間內(nèi)快速回籠資金外，最大的好處是將企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)層層轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。因?yàn)榘凑諈f(xié)議，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開的，商鋪萬(wàn)一經(jīng)營(yíng)不佳了，意味著業(yè)主商鋪的價(jià)值也開始大打折扣，但這對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的管理者來(lái)說(shuō)，卻是損失全無(wú)。只有具體經(jīng)營(yíng)者才是風(fēng)險(xiǎn)的承受者，太高的回報(bào)對(duì)于實(shí)際經(jīng)營(yíng)來(lái)講，無(wú)異于承受著空中樓閣的壓力，隨時(shí)有倒塌的危險(xiǎn)。”
提防“替身”行為
“優(yōu)惠、打折，三年返租，四年回購(gòu)，十年包租”等等，當(dāng)這樣的口號(hào)響徹云天，商業(yè)地產(chǎn)的血拼可窺一斑?！耙讳侌B(yǎng)三代”這樣的神話故事，幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)的最基本說(shuō)事原則。其他之外的一切宣傳基本圍繞這個(gè)概念，只不過(guò)是技術(shù)環(huán)節(jié)的差異而已。
通常，開發(fā)商都會(huì)找到一個(gè)“替身”，或者是物管公司，或者是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商，讓他們和購(gòu)房者簽租賃協(xié)議等，但要與開發(fā)商不發(fā)生直接關(guān)系。投資者進(jìn)來(lái)后，開發(fā)商馬上抽身離去。這時(shí)，這個(gè)商場(chǎng)（市場(chǎng)）如果死掉，如果低價(jià)租金，不管發(fā)生哪種情況，都不會(huì)有人去承擔(dān)這個(gè)經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)樗型顿Y前期計(jì)算的依據(jù)，都是成熟市場(chǎng)情況下的租金數(shù)據(jù)。最后導(dǎo)致的結(jié)果會(huì)是什么？假想一下，無(wú)非開發(fā)商推脫責(zé)任，說(shuō)這是物管或商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商和你簽訂的合同，而物管或商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商很有可能根本不具備賠償能力。這樣一來(lái)，投資者會(huì)面臨窘境：一方面要?dú)w還銀行貸款，一方面無(wú)租金可收。值得注意的是，投資者還有可能一分租金都收不到。因?yàn)楦鶕?jù)合同，租金先交給物管或商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司賬戶上，然后才轉(zhuǎn)給投資者。如果一個(gè)三線城市的人均商業(yè)面積比北京、上海還要高，當(dāng)這個(gè)城市人均月基本工資在千元以下徘徊時(shí)，除了恐懼，依然是非?？謶?！明夜，看來(lái)又是一個(gè)不眠之夜！?
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