項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)

不少商鋪隸屬于某個(gè)項(xiàng)目，在此種情況下，所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營方式、運(yùn)營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪?zhàn)饨?、價(jià)值的影響是無法避免的。

　　以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實(shí)現(xiàn)，價(jià)值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項(xiàng)目取得成功的幾率相對較低，里面的商鋪也許有一天會(huì)關(guān)門。

　　隸屬項(xiàng)目經(jīng)營管理的水平對商鋪價(jià)值的影響并不難理解：北京國貿(mào)商城的管理水平和國內(nèi)普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。

租金收益和價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)

　　租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價(jià)值升值收益與商情、商鋪初始售價(jià)，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等之間的關(guān)系。上述兩個(gè)函數(shù)從量化的角度對租金收益和價(jià)值升值進(jìn)行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。

商鋪概念

商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。《清明上河圖》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

　　位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時(shí)期僅為江蘇省的一個(gè)縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時(shí)的上海已成為全國最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。

　　根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或 感受體驗(yàn)的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。

　　商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點(diǎn)很容易。

　　商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。

　　商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。

　　從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。

商鋪分類

從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進(jìn)行探討。

1、 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

（1）、商業(yè)街商鋪

　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

（2）、市場類商鋪

　　在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

（3）、社區(qū)商鋪

　　社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

（4）、住宅底層商鋪

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

（5）、百貨商場、購物中心商鋪

　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。

（6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。

（7）、交通設(shè)施商鋪

　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

2、按照投資價(jià)值分類

商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價(jià)格來說，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

（1）、"都市型"商鋪--績優(yōu)股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。

（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。

（5）、其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。

3、按照商鋪的位置形式分類

　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。

（1）、唯一性差異

　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價(jià)值。

（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異

　　鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。

（3）、營業(yè)時(shí)間差異

　　鋪位的營業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異

　　鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。

（5）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異

　　對于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。

（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異

　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

（7）、投資風(fēng)險(xiǎn)差異

　　時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說到底就是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個(gè)服飾市場的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。

（8）、炒作難易程度差異

　　鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

商鋪投資種類

　　商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，賽睿顧問在本書中按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行分類，具體分類如下：

　　1、商業(yè)街商鋪投資；

商鋪投資收益

　　商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問題，但一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪價(jià)值升值收益對于成熟、專業(yè)的商鋪投資者來講，無疑成為他們創(chuàng)造財(cái)富的重要手段。

　　在這里，商鋪投資收益指，商鋪給投資者創(chuàng)造的收益的總和，在其測算中，商鋪投資者勢必對后期的收益依據(jù)市場狀況和趨勢做出推測，當(dāng)然也包括賣出后的升值收益。如果一個(gè)投資者不考慮在未來賣出商鋪，假設(shè)預(yù)測年租為Ro，那么商鋪的投資收益率就簡化為Ri=Ro/Pc。

商鋪投資的概念

　　　由于房地產(chǎn)市場受著各種因素的影響，因此同其它投資一樣，沒有任何人能保證買房投資穩(wěn)賺不賠。媒體上幾乎天天都有對房地產(chǎn)市場分析的文章，筆者想從另一個(gè)角度進(jìn)行分析。

　　第1招：銀行是風(fēng)向標(biāo)

　　近一年媒體經(jīng)常在爭論房地產(chǎn)市場是否存在“泡沫”，房價(jià)是高是低？這個(gè)問題還是留著經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?nèi)ビ懻摵昧?。作為買房自住或投資者大可不必管什么收入房價(jià)比，也沒有必要管空置率怎樣算。普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態(tài)度，銀行手松，說明市場看好；銀行手緊，說明市場風(fēng)險(xiǎn)加大。銀行的態(tài)度比專家的話真實(shí)、準(zhǔn)確，可信度更高。

　　第2招：參考平均價(jià)

　　經(jīng)常聽一些人講平均價(jià)格下跌，是因?yàn)槟愁惙孔釉龆?，并不說明房屋價(jià)格真的降了。持這種觀點(diǎn)的人只說對了問題的表面，卻忽略了平均價(jià)格反映的真正內(nèi)涵。某類房子增多代表著市場的需求，更反映著政府的政策導(dǎo)向。便宜房子增多，受影響首當(dāng)其沖的一定是高價(jià)房。

　　第3招：買漲不買落

　　房地產(chǎn)投資和其他投資一樣，不要認(rèn)為自己能摸到市場的價(jià)格底線。如果不是為了急住，當(dāng)房價(jià)一路下跌時(shí)還是持幣觀望一下好，寧愿市場開始走高時(shí)買不到最低價(jià)，也不要有抄底心理。

　　第4招：學(xué)會(huì)“抓機(jī)會(huì)”

　　要在房地產(chǎn)市場上賺錢，同其它市場一樣，有時(shí)也要善于“抓機(jī)會(huì)”。如果一個(gè)能把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購”，因?yàn)槭掷m(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？一個(gè)房子有預(yù)售許可證，土地使用證沒有辦下來，您敢不敢買呢？同時(shí)要學(xué)會(huì)買預(yù)期，比如知道哪有一條方便的路要建或哪里會(huì)與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買，而最好是在它動(dòng)工之前買。

　　第5招：選最便宜的買

　　不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子并不一定就是好房子。有些發(fā)展商希望薄利多銷，通過價(jià)格競爭占領(lǐng)市場，有的發(fā)展商則將價(jià)格定得較高，認(rèn)為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果，他們寧愿賣50%。因此，買房人選擇買房時(shí)，如果是“不求最好，只求最廉”的話，買同一地區(qū)品質(zhì)差不多的房子中價(jià)格最低的，相對抗跌力要更強(qiáng)一些。

　　第6招：算算養(yǎng)房成本

　　“買房子就是買生活”的口號已宣傳了好多年，更有一些專家主張買小社區(qū)，認(rèn)為小社區(qū)更可彰顯個(gè)性，但我認(rèn)為買房就是買房，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。因?yàn)?，買了房子不等于您可以免費(fèi)享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。會(huì)所、地下車庫這些您用的時(shí)候都得花錢；大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費(fèi)用越多；一個(gè)樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費(fèi)用就越多，養(yǎng)房的費(fèi)用，買房時(shí)不能不考慮。

　　第7招：滿足需求就好

　　因?yàn)槿藗兊膹谋娦睦?、跟風(fēng)習(xí)慣，會(huì)使某個(gè)樓盤或某個(gè)地區(qū)人氣越來越旺，價(jià)格也就順勢越賣越貴。貴到一定程度，就要小心自己別在房地產(chǎn)上也被“套牢”！畢竟風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，永遠(yuǎn)的旺是不可能的。所以，想和買房自住的朋友講一句，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。

商鋪投資比較

　　商鋪投資作為當(dāng)前市場關(guān)注的投資形式，其投資方式、狀態(tài)、收益能力、風(fēng)險(xiǎn)度等與其他投資品種有著很大的區(qū)別，本節(jié)將就此進(jìn)行介紹。

1、 商鋪投資與證券投資

　　商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。

2、 商鋪投資與住宅投資

　　商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%。

3、 商鋪投資與寫字樓投資

　　商鋪投資的特點(diǎn)及兩級客戶的需求我們已經(jīng)做了介紹，不用再進(jìn)行說明。

商鋪投資特點(diǎn)

　　俗話說："家有萬貫，不如有個(gè)店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來說，一個(gè)市場繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。

（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)

　　業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。

（2）、商鋪增值的特點(diǎn)

　　商鋪投資是一個(gè)長期過程，它不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。

（3）、商鋪投資回報(bào)率較高

　　與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。

（4）、商鋪的投資潛力

　　目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間---商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌霏h(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運(yùn)動(dòng)"。

（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活

　　調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報(bào)率為10%～14%。

價(jià)值升值收益

　　價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值收益對于一般的商鋪投資者有不小的難度，投資選擇得力，不僅會(huì)創(chuàng)造較高的租金收益，而且會(huì)輕松獲得買家飛漲的報(bào)價(jià)；如果投資選擇失當(dāng)，不僅商鋪不好出租，而且完全有可能被迫"揮類降價(jià)甩賣"，這樣的話，價(jià)值升值收益就成了負(fù)數(shù)。

　　需要指出的是，租金收益和價(jià)值升值收益共存，但同時(shí)有矛盾的地方：對于一個(gè)租金收益水平很高的商鋪來講，其價(jià)值升值收益空間就會(huì)相對比較??；相反，價(jià)值升值收益空間大的商鋪，其租金水平最開始往往比較低，呈現(xiàn)逐漸提升的態(tài)勢。

對于商鋪投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和，這顯然是一個(gè)數(shù)學(xué)求最大值的問題，但是鑒于多種因素對商鋪價(jià)值的影響，目前尚沒有統(tǒng)一表達(dá)商鋪收益的函數(shù)，所以在投資判斷過程中，我們只能暫時(shí)從最大化價(jià)值升值收益的角度來看待一個(gè)新興商業(yè)房地產(chǎn)市場的商鋪投資問題，這種投資策略符合市場初始發(fā)展階段的投資趨勢。

　　賽睿顧問將在未來的實(shí)踐和研究中，提出表達(dá)商鋪收益的函數(shù)，并在本書中為讀者提供盡可能準(zhǔn)確的創(chuàng)造價(jià)值升值收益的資訊，最大化商鋪投資的收益。

商鋪投資的形式

　　商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。

（1）、商鋪購買

▲ 商鋪上市初始交易購買

　　商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運(yùn)營或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產(chǎn)市場運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。

▲ 二手購買

　　二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。

（2）、商鋪?zhàn)赓U

▲ 商鋪直接租賃

　　商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛恚俎D(zhuǎn)租。

▲ 轉(zhuǎn)租

　　轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。

整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性

眾所周知，規(guī)劃設(shè)計(jì)對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的重要性。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少從功能的角度進(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶的需求，功能性比其他房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會(huì)直接影響項(xiàng)目的成敗。問題是，目前國內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位很少，更少有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位可以選擇。通常，開發(fā)商需要在此階段引入市場顧問機(jī)構(gòu)，從市場的角度對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性程度。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)越多體現(xiàn)零售商、消費(fèi)者的需求，項(xiàng)目成功的概率越高。

商鋪投資的回收周期

商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時(shí)間跨度。

　　很顯然，不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價(jià)值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場行情，大略估計(jì)商鋪的投資回收周期，根據(jù)對北京、上海商鋪投資市場的分析，目前國內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。

硬件條件

　商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。

　　從商鋪功能多方面適應(yīng)性的角度，商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)狀況必須有廣泛的適應(yīng)性，如果能夠適合多種商業(yè)運(yùn)營商的經(jīng)營需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過程中將有較多的選擇。如果租戶數(shù)量多，正所謂"水漲船高"，投資者得到高租金是自然的事情。

　　目前，國內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專業(yè)設(shè)計(jì)單位數(shù)量很少，嚴(yán)格講，中國幾乎沒有真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。不少開發(fā)商采用委托國外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的方式，但我們認(rèn)為無論是國內(nèi)設(shè)計(jì)單位，還是國外設(shè)計(jì)單位，作為建筑師，他們更多表達(dá)的是建筑美學(xué)概念等，普遍缺乏對市場的了解，一個(gè)成功的商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，需要商業(yè)策劃公司的參與，從市場的角度對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修正。

商鋪投資的主體

　商鋪投資的主體指投資商鋪的是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)。在此對商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個(gè)人投資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。

　　顯然，個(gè)人商鋪投資者和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。在后面章節(jié)將就各類商鋪的投資主體適應(yīng)性做分析、介紹。

另：廣州商鋪

　　近年，廣州樓價(jià)持續(xù)整體下滑。去年上半年平均售價(jià)大約每平方米4400元左右。然而，某些地段的商用物業(yè)卻逆市飄紅，售價(jià)不但沒有下滑，反而有所上漲。尤其一些商住一體物業(yè)，不但商鋪賣價(jià)上揚(yáng)，而且還帶動(dòng)住宅價(jià)格上行，銷售進(jìn)度也常能遙遙領(lǐng)先。

　　廣州商鋪價(jià)格憑什么抗跌?

　　市場熱情膨脹

　　近兩年來，廣州市區(qū)內(nèi)大賣場開業(yè)一家接著一家，氣勢也一家比一家大。雖然還沒有一個(gè)具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明零售業(yè)為商鋪發(fā)展商解決了多少難題，但業(yè)內(nèi)有關(guān)人士初略估算，2001年和2002年，零售業(yè)新開分店的面積有十三四萬平方米。由此帶來的是，該地段的裙樓和純商用物業(yè)成為****貨，因?yàn)樯鲜鰞煞N物業(yè)的周邊都具有大量的居住人口，而且也適宜產(chǎn)品分類的零售業(yè)經(jīng)營模式。例如廣州天河區(qū)的天河北和海珠區(qū)的江南大道、前進(jìn)路等，原來都曾經(jīng)有不少裙樓和商用物業(yè)空置，任發(fā)展商絞盡腦汁也找不到好的出路，但幾家大零售商一來，問題就解決了。現(xiàn)在，這些地方的裙樓和商用物業(yè)不但租金得到提升，而且售價(jià)也日漸高企，成為****貨。 　　不僅如此，2003年廣州零售商家的圈地?cái)U(kuò)張還將呈愈演愈烈之勢。據(jù)悉，廣百世紀(jì)超市下一步將增加2-3間分店，5年內(nèi)預(yù)計(jì)在廣州的分店達(dá)50家；新一佳將設(shè)定10家大賣場。信和集團(tuán)在工業(yè)大道和機(jī)場路地塊新開發(fā)的商用物業(yè)的項(xiàng)目將引入老牌連鎖店好又多，面積都在上萬平方米，此外，還要在南洲路扎根。百佳則遠(yuǎn)征到黃埔區(qū)的怡港花園；世紀(jì)聯(lián)華超市也將陸續(xù)在廣州其他區(qū)開設(shè)大賣場，并爭取年內(nèi)即開5-6家分店。沃爾瑪明年亦選定天河落戶……

　　國內(nèi)外眾多零售業(yè)商家在廣州集中且又狂熱地?cái)U(kuò)張，不僅激活了廣州空置多年的商用物業(yè)，對目前正在報(bào)建的物業(yè)更產(chǎn)生了極大的刺激，投資者和開發(fā)商的熱情一并為之膨脹。

　　租售價(jià)格高企

　　自從1996年2月廣東省內(nèi)第一家現(xiàn)代購物中心——天河城廣場誕生之后，一站式購物商場已成廣大市民日常生活首選。目前的天河城廣場日均客流量保持在18-20萬人次，若逢春節(jié)、國慶、元旦、圣誕節(jié)等節(jié)日，日客流量可高達(dá)65萬人次!據(jù)了解，這幾年落地廣州的國內(nèi)外幾十家大零售商，基本上與天河城廣場經(jīng)營模式相似，呈持久火爆之勢。

　　商鋪經(jīng)營的火爆催發(fā)商用物業(yè)租售價(jià)格的飚升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于大賣場的影響，當(dāng)紅區(qū)域的商鋪裙樓租售價(jià)已同步升高。如天河北路的臨街商鋪售價(jià)已達(dá)每平方米6萬元，非臨街亦在每平方米3-5萬元之間，而位于廣州市著名商業(yè)中心的上下九、農(nóng)林下路、一德路等新老商鋪，每平方米售價(jià)已上揚(yáng)到12萬元以上!月租價(jià)平均也不低于每平方米850-1200元，一塊不足100平方米的臨街商鋪，月租價(jià)已達(dá)幾萬到十幾萬元!上、下九路的新開盤的商廈十甫名都，僅10月31日一天即成交3900萬元!

　　一些早報(bào)建但未進(jìn)行正常施工和新近趕著報(bào)建的商用物業(yè)建筑，都不約而同地加大開發(fā)力度，進(jìn)入夜以繼日施工狀態(tài)。仍以天河區(qū)為例，正在日夜趕工的就有建筑面積達(dá)47萬平方米亞洲最大的奧林匹克花園超級購物中心，規(guī)模更大于天河城廣場的正佳廣場，有著30層集購物、寫字樓、酒店、公寓、高級會(huì)所于一體的天銀商業(yè)大廈、南國廣場、美林桃園……

　　從建成招商到招商定制

　　廣州市南國花園的開發(fā)商——廣州瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，面對廣州市場大賣場走俏、帶旺相關(guān)小區(qū)樓市銷售走紅的現(xiàn)實(shí)，不由怦然心動(dòng)。該公司老總在吸取別人經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，又破天荒地通過合作伙伴，在報(bào)建之前即與承租商萬佳超市簽約，答允一切報(bào)建規(guī)劃與設(shè)計(jì)要求，均以滿足萬佳超市所需為前提。如此，建成后的商鋪萬佳既用得順手，又可免去重建改建的浪費(fèi)。 　　開發(fā)商肯與承租商達(dá)成度身定作合同，是因?yàn)榻邮芰诉^去的教訓(xùn)。如廣州中山五路的百匯商場，其住宅下部的數(shù)層臨街商鋪，建成已過三年之久，建成前后的買勢也一度讓人眼熱。然而正因?yàn)榧庇诔鍪郑豢吹搅速u相紅火，卻忽略了賣散后招租的困難。結(jié)果，建成后換了幾家代理商進(jìn)行招租，廣告打了無數(shù)，活動(dòng)搞過多場，最終都由于個(gè)別業(yè)主不肯局部服從全局和租金不肯讓步而痛失商機(jī)。而建成前即招入大賣場，則可一改以往弊端，既方便業(yè)主生活，又保障買家回報(bào)，甚至可使樓價(jià)提升。目前這種模式已在廣州房地產(chǎn)開發(fā)界得到了認(rèn)可。 　　市場現(xiàn)狀引起擔(dān)憂

　　對國內(nèi)外數(shù)十家名牌大賣場的集中入市、商用物業(yè)新近開發(fā)的規(guī)模過大過快以及商用物業(yè)租售價(jià)的異常飚升，業(yè)界專家對此頗為擔(dān)憂。提醒開設(shè)大賣場要注意一哄而上的教訓(xùn)。切忌頭腦發(fā)熱，盲目建店，陷入單純互比規(guī)模的怪圈。

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