愛華網(wǎng)???維護(hù)保養(yǎng)工作(Maintenance?Work)?維護(hù)保養(yǎng)工作可以由內(nèi)部員工執(zhí)行也可以以契約形式外聘專業(yè)小包來處理，前述兩種方式只要有適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督管理，皆可以充分滿足購物中心所需，哪一種形式較妥善，可就下列因素考慮：購物中心大小：例如超大型區(qū)域購物中心可能就同時(shí)需要內(nèi)部維護(hù)人員及外聘人員共同執(zhí)行，以備不時(shí)之需，而一般小型地?區(qū)形購物中心則可能以契約方式外聘即可。? ????購物中心所在區(qū)位：購物中心所在地區(qū)氣候條件也會(huì)影響人員需求的選擇，例如在美國中北部寒冷地區(qū)，常必須有外聘專門?人員協(xié)助，在冬季才能迅速將積雪清除。 ????業(yè)主的經(jīng)營目標(biāo)：業(yè)主投資經(jīng)營理念會(huì)左右購物中心的維護(hù)保養(yǎng)工作執(zhí)行方式。例如有意長期持有的業(yè)主應(yīng)較有意愿訓(xùn)練自己內(nèi)部的員工來執(zhí)行，以建立班底，反之，則以聘雇方式處理。 購物中心經(jīng)營管理組織：購物中心經(jīng)營管理組織會(huì)直接影響維護(hù)管理模式，例如有管理單位長期編制駐守在購物中心，因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)理親自督導(dǎo)工作較為方便，較愿意依賴內(nèi)部員工，而業(yè)主以契約方式委托專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司代為管理者，恐怕就是以外聘為主。 ????內(nèi)部員工（In-house?Employees)?購物中心由內(nèi)部員工來執(zhí)行維護(hù)保養(yǎng)工作有下列的優(yōu)勢(shì)：業(yè)主及購物中心經(jīng)理人較能完全掌握維護(hù)保養(yǎng)的工作成果。每一員工有其固定的責(zé)任項(xiàng)目，分工清楚。內(nèi)部員工執(zhí)行較能及時(shí)反映問題。內(nèi)部員工執(zhí)行較能配合承租戶與消費(fèi)者需求的步調(diào)。 ????外聘合約（Contracted?Help)業(yè)主或購物中心經(jīng)理人采取外聘合約方式可能是基于下列原因：購物中心整體經(jīng)營管理已經(jīng)委外處理，故人事管理權(quán)由專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)。委外契約可以清楚地界定本購物中心哪些事項(xiàng)必須要完成、如何完成及何時(shí)應(yīng)完成。 ????委外契約可以免除業(yè)主或購物中心經(jīng)理人對(duì)保險(xiǎn)的責(zé)任并減少文書處理及員工人事的困擾。委外契約為專案費(fèi)用支出，相較員工薪資較易控制。 ????外聘專業(yè)廠商乃是經(jīng)由選擇比較，考慮的原因有： ????廠商相關(guān)資歷。廠商過去工作成果口碑。人員相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。 ????另外其它主要因素尚包括： ????檢視廠商相關(guān)資歷—檢視的方式不僅僅只是用電話查詢，并且實(shí)際到其工作的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地了解，如此才能真正判斷廠商資歷的確實(shí)性及其工作品質(zhì)的優(yōu)劣。 ????了解所欲廠商執(zhí)行的工作為何—業(yè)主或購物中心經(jīng)理人必須要具備維護(hù)管理購物中心的知識(shí)，才能明白地委托工作，知識(shí)的取得可從相關(guān)商業(yè)組織、圖書館、其它購物中心經(jīng)理人、材料供應(yīng)商及專業(yè)人士處請(qǐng)教。 ????委任契約通常是由業(yè)主與專業(yè)小包簽署，其中應(yīng)該注意的項(xiàng)目包括： ????工作及服務(wù)項(xiàng)目的描述：合約必須能夠確實(shí)說明小包廠商所必須要完成的工作或服務(wù)項(xiàng)目。 費(fèi)用：合約必須載明工作或服務(wù)完成時(shí)，業(yè)主須支付的金額。 ????工作期限：工作期限由購物中心經(jīng)理人與專業(yè)小包就工作約定起始日與完成日，并清楚建立每一項(xiàng)工作在何年何月何日應(yīng)執(zhí)行。 ????成果評(píng)估：與小包建立默契，未來工作成果可由獨(dú)立的專業(yè)技師檢視其品質(zhì)是否符合合約規(guī)定的要求。 ????設(shè)備更換（Equipment?Replacement當(dāng)購物中心內(nèi)設(shè)施無法正常運(yùn)作時(shí)，考慮只是進(jìn)行修復(fù)或直接更換是日常維護(hù)保養(yǎng)工作的一部份。 ????投資報(bào)酬率(ROI)往往用來分析購物中心內(nèi)設(shè)施的既存價(jià)值，其結(jié)果所顯示的數(shù)字通常將決定是否進(jìn)行更換，一般而言，不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備其長期的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用將更為昂貴，所以結(jié)論常常是以更換代替修理。例如比較年維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用及更換成本，假如維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)估將達(dá)更換成本的半數(shù)以上，業(yè)主通常會(huì)選擇更換的方式，除了投資報(bào)酬率(ROI)的觀念外，業(yè)主亦會(huì)同時(shí)考慮下列各點(diǎn)： ????租賃契約的規(guī)定：有時(shí)租賃契約會(huì)規(guī)定某些設(shè)備的更換費(fèi)用是由承租戶而非業(yè)主來承擔(dān)。 ????必要性：有時(shí)為了購物中心整體運(yùn)作的迫切性，業(yè)主將被迫采取更換的手段，屋頂被臺(tái)風(fēng)損害某些部位，業(yè)主必須馬上進(jìn)行更換處理。 ????修復(fù)替代更換的原因(Reasons?to?Repair?Instead?of?Replace)? ????應(yīng)付短期的需要：業(yè)主即將在近期內(nèi)對(duì)購物中心作全面性整修，且該設(shè)施亦是整修的一部份。 ????預(yù)算短缺：修復(fù)通常較更換便宜，業(yè)主或購物中心經(jīng)理人在預(yù)算短缺時(shí)，通常會(huì)選擇前者。 ?????更換替代修復(fù)的原因(Reasons?to?Replace?Instead?of?Repair)? ?????提高效率：以高效能設(shè)備更換舊有機(jī)種，長期可節(jié)省能源費(fèi)用支出。 ????美觀：有時(shí)以新的設(shè)施更換舊有的，可以改善購物中心整體的觀感，例如更換舊雨蓬，將使顧客有煥然一新的感覺。 ????安全性：設(shè)施若已經(jīng)老舊到可能導(dǎo)致危險(xiǎn)，則必須更換以避免意外的風(fēng)險(xiǎn)，例如更換停車場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)使用年限的燈泡。 ????預(yù)算(The?Budget)購物中心維護(hù)管理費(fèi)用一般是以年為基礎(chǔ)編列，但是意外性的個(gè)案卻無法避免，當(dāng)評(píng)估這些個(gè)案所需費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意：維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的預(yù)算是否已經(jīng)盡其所能的發(fā)揮，(1)哪些是必要的維護(hù)或修復(fù)(2)購物中心所在人力成本的變動(dòng)常是影響預(yù)算最大的變數(shù)，更換屋頂?shù)牟牧腺M(fèi)用可從供貨廠商處直接獲得報(bào)價(jià)，但是人力成本將隨所在區(qū)域而有極大的不同，大部份預(yù)算估計(jì)錯(cuò)誤的原因常常發(fā)生在人力成本的支出。 ????資本支出(Capital?Expense)對(duì)大多數(shù)購物中心而言，維護(hù)管理費(fèi)用的支出是屬于公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)?CAM)的—部份，是由承租戶共同分?jǐn)偅悄承┙ㄖ锝Y(jié)構(gòu)上的修復(fù)工作則視為資本支出，費(fèi)用則是由業(yè)主承擔(dān)，事實(shí)上情況端視各別瞄物中心業(yè)主與承租戶間的租賃契約而定。 一般視為資本支出的項(xiàng)目包括： 更換空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)。 更新雨排水系統(tǒng)設(shè)施。 一般視為公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)?CAM)支出的項(xiàng)目包括： 造園景觀。 停車場(chǎng)照明設(shè)施。 清除積雪。 ????購物中心維護(hù)管理費(fèi)用分?jǐn)傄话隳税丛孪虺凶鈶羰杖〔茨陮?shí)際支出調(diào)整，大部份購物中心將公共區(qū)域費(fèi)用年度預(yù)算平攤于十二月，并按承租戶營業(yè)面積所占百分比收費(fèi)。例如某一購物中心其年度維護(hù)管理費(fèi)預(yù)算為$12000元，而某—承租戶占購物中心10%的營業(yè)面積，則其每月維護(hù)管理費(fèi)用的分?jǐn)倿?1000，到了年底若實(shí)際的支出為$121000，則該承租戶必須要再支付額外的$1000。 ????實(shí)務(wù)上付費(fèi)的形式將視租賃契約的規(guī)定而有極大的不同，有些案例則是按季付費(fèi)，但絕大部份仍以月為基礎(chǔ)，并按年實(shí)際支出作調(diào)整。 ????減免(Offset)有時(shí)承租戶可以百分比租金(Overage)折減公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)?CAM)。例如：某一承租戶公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)偨痤~為$10?000，當(dāng)其營業(yè)額已達(dá)必須支付百分比租金，其值為$l200，則經(jīng)折減后，承租戶實(shí)際的公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)偨?額為$8?800?當(dāng)然折減的方式亦必須依據(jù)雙方契約為準(zhǔn)。 人事與管理費(fèi)用(Administration?and?Management?Fees)? ????人事與管理費(fèi)用支出一般也可納入公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)?CAM)的一部份。 人事費(fèi)用(Administration?Fees)： ????人事費(fèi)用計(jì)算的基礎(chǔ)是以占公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)?CAM)總額的百分比計(jì)的，例如某一購物中心其年度公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)?CAM)總額為$300000，而人事費(fèi)用的百分比定為10%，則其金額為$30000。管理費(fèi)用(Management?Fees)： ????管理費(fèi)用一般計(jì)算的基礎(chǔ)則是以購物中心所有可以收取的租金暨費(fèi)用（Gross?Collectibles)的百分比為準(zhǔn)，包括公共區(qū)域費(fèi)用分?jǐn)?CAM)、百分比租金、基本租金和稅負(fù)。例如某一購物中心可收取的費(fèi)用與租金總額為一百萬，而管理費(fèi)用百分比定為5%，則其年管理費(fèi)用值為$50000。 屋頂?shù)木S護(hù)保養(yǎng)(Roof?Maintenance)? ????基本上屋頂應(yīng)是一防水設(shè)施，保護(hù)購物中心避免遭受外界濕氣的滲透，通常在美購物中心屋頂有許多種形式，常決定于：屋頂所使用的材料；屋頂?shù)臉?gòu)造形式；屋頂?shù)钠茐?；屋頂因龜裂而破壞，而龜裂發(fā)生的原因可能是自然或人為造成的，其中常見的人為疏失包括： ????使用不恰當(dāng)?shù)牟牧匣虿牧喜磺‘?dāng)?shù)幕旌希豪缥蓓敺浪┳?，煤焦油與瀝青不當(dāng)?shù)幕旌显谝黄?，將破壞防水效果，正確的施工宜在瀝青防水層上澆置適當(dāng)?shù)牟牧稀?不當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)： ????例如漏水頭數(shù)目太少，下雨時(shí)造成屋頂積水，進(jìn)而破壞屋頂。 不當(dāng)?shù)氖┕こ绦颍?????屋頂由經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員施工很可能產(chǎn)生問題，例如不足厚度的瀝青防水層粉刷于油毛氈上，經(jīng)日曬雨淋很快產(chǎn)生劣化并破壞其機(jī)能。 未經(jīng)嚴(yán)格督導(dǎo)的施工： ????錯(cuò)誤的施工程序常發(fā)生在疏于督導(dǎo)，例如太熱或太冷的氣候皆不適合。 平常疏于檢視工作： ????購物中心經(jīng)理人平日忽略屋頂?shù)臋z視工作，例如未將垃圾清除，導(dǎo)致積水而造成滲水破壞。 未經(jīng)允許不當(dāng)使用屋頂： ????在屋頂裝置任何設(shè)施必須要小心謹(jǐn)慎，例如承租戶不當(dāng)在屋頂裝置天線，破壞屋頂防水層。 避免（Avoiding?Failure)? ????正確的施工程序?qū)⒖裳娱L屋頂使用年限，避免屋頂遭受破壞，其考量的重點(diǎn)包括：正確的使用材料。 聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的施工人員。
正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 合理的監(jiān)督檢視。 除上述，其它重點(diǎn)包括： 每月定期進(jìn)行檢視工作。 有效的維護(hù)保養(yǎng)。 合理的使用管制：愈少人使用愈能延長其使用壽命。 限制不必要的穿孔：減少不必要的開口如天窗、空調(diào)管道等。 檢視(Inspection)? 除非特別說明，購物中心例行性的檢視乃是基于下列目的： 定期檢視乃是在確認(rèn)設(shè)施仍然有效的運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮其應(yīng)有的功能。 了解設(shè)施是否要進(jìn)行檢修或完全更換。 檢視亦是一項(xiàng)品質(zhì)控制的機(jī)制，用以確定工作能按時(shí)正確的執(zhí)行。 檢視亦可用來了解按時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)工作的事項(xiàng)，目前的狀況如何。 ????購物中心經(jīng)營管理單位每年至少檢視屋頂四次，可能的話購物中心經(jīng)理人每月檢視屋頂一次，對(duì)于屋頂主要工程施工，應(yīng)尋求專業(yè)或原廠代表配合檢視工作，例如控制鍋爐溫度及檢視配管間瀝青層厚度。其它有關(guān)屋頂檢視工作重點(diǎn)尚包括： 不恥下問：對(duì)于任何不清楚的問題，應(yīng)了解為什么必須如此作，是否有其它更好的施作方式。 注意任何不尋常的警告現(xiàn)象并及時(shí)處理、避免問題擴(kuò)大。 冷暖氣空調(diào)系統(tǒng)(HVAC?System)；? ????空調(diào)系統(tǒng)是用來維持購物中心室內(nèi)溫濕度的合適性，冷、暖氣與空調(diào)通常是整體組裝方式，為了有效使用購物中心室內(nèi)空間，空調(diào)主機(jī)通常置于屋頂或地下室，系統(tǒng)的分界則因其動(dòng)力供應(yīng)而有所不同。 熱源幫浦：系統(tǒng)動(dòng)力由電力供應(yīng)。 瓦斯：系統(tǒng)動(dòng)力由天然瓦斯供應(yīng)。 ????一般而言，兩者并無太大的差異，端視業(yè)主就當(dāng)?shù)啬茉磧r(jià)格的高低而定。空調(diào)主機(jī)通常以噸數(shù)表達(dá)其效能，如英制(BTUs)，－BTU表示將一磅的水提高一華氏度所需能量，而一噸則表示12?000BTUs，此為估算空調(diào)主機(jī)處理室?內(nèi)空氣的能力。 安裝(Installation)? ????購物中心空調(diào)噸數(shù)的需求將依據(jù)其營業(yè)面積而定，一般以400---450平方尺營業(yè)面積需要一冷凍噸。另外應(yīng)將下列空間規(guī)劃及使用因素納入考慮： 照明：由高瓦數(shù)照明燈具所散發(fā)出來的熱源將影響空調(diào)噸數(shù)的需求，例如某一服飾店有三個(gè)具高瓦數(shù)的展示燈，業(yè)主考量該區(qū)冷凍噸數(shù)時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)可能必須提高至300---350平方尺一冷凍噸。 業(yè)種的形態(tài)：軟性商品(SoftGoods)將需要較高值的冷凍標(biāo)準(zhǔn)，例如男性服飾店就比家用五金店(Hardware?Store)需要較高的標(biāo)準(zhǔn)。 隔間區(qū)劃：營業(yè)空間作較多的小區(qū)劃需較高的標(biāo)準(zhǔn)，例如空間分隔成辦公室、展示區(qū)及存貨區(qū)，將阻隔空氣的流動(dòng)，增加冷凍噸數(shù)的需求。 飲食區(qū)：店家具有廚房或其它熱源將需要較高的冷凍標(biāo)準(zhǔn)。 承租戶更換：空調(diào)需求有時(shí)須伴隨著新承租戶的需求而改變，例如美食廣場(chǎng)中的冰淇淋店改成其它具熱食的快餐店。 檢視與保養(yǎng)(Inspection?and?Maintenance)在購物中心經(jīng)營管理單位督導(dǎo)下，以專門業(yè)者固定維護(hù)保養(yǎng)空調(diào)系統(tǒng)為較佳的選擇，其原因如下： 進(jìn)出管制：在前述方式下，可避免不必要的人員接近空調(diào)主機(jī)，減少不必要的危險(xiǎn)發(fā)生。 節(jié)省費(fèi)用：由單一小包統(tǒng)一保養(yǎng)整個(gè)購物中心將比各承租戶分別執(zhí)行有利。 技術(shù)維護(hù)能力強(qiáng)：委托專業(yè)處理，購物中心經(jīng)理人可以確定只有具經(jīng)驗(yàn)的工作人員能夠接進(jìn)處理空調(diào)主機(jī)。 記錄：如此模式其維修保養(yǎng)記錄可以較為完整保存。 瀝青 ????瀝青是購物中心大部份道路及停車場(chǎng)的表面材料，而且其保養(yǎng)工作也總是購物中心經(jīng)理人的責(zé)任。 施作（Installation)瀝青材料常使用于戶外停車場(chǎng)及道路，應(yīng)注意下列施工步驟： ????級(jí)配的準(zhǔn)備：級(jí)配是作為前述工程的基礎(chǔ)，以便在其上澆置瀝青材料，使用性質(zhì)與交通量將影響級(jí)配的組成?與厚度。 ????瀝青澆置：瀝青澆置一般分成兩階段，第一階段澆置的目的為確定地形固定所需坡度與泄水，而第二次澆置才是完成固著力增加厚實(shí)性。 ????保護(hù)膜(Sealers)：在瀝青澆置完成后，通常于表面施作保護(hù)劑，除保護(hù)表面外并增加美觀，常見的保護(hù)劑有煤焦油型、混凝土型及瀝青融劑，使用的選擇端視業(yè)主對(duì)表面處理的成效及成本而定。 其它施工重點(diǎn)包括： 排水設(shè)施：水的滲透是破壞瀝青鋪面最大的原因，應(yīng)詳細(xì)規(guī)劃。 厚度：鋪面厚度將隨使用性質(zhì)與交易量而有所不同。 氣候：瀝青工程最適當(dāng)?shù)氖┳鳒囟冉橛谌A氏70-80度。 基礎(chǔ)收邊(Curbing)：瀝青施工于混凝土收邊的基礎(chǔ)上比直接澆置在泥土上為佳。 檢視督導(dǎo)：若能夠施以試體實(shí)驗(yàn)將進(jìn)一步了解級(jí)配粗細(xì)與瀝青厚度是否足夠，此項(xiàng)工作將由專業(yè)工程師來執(zhí)行。 破壞(Failure)? ????瀝青鋪面遭破壞到有坑洞程度，將增加購物中心消費(fèi)者發(fā)生意外的機(jī)率，雖然自然的退化不能避免，但是人為的疏失必須加以注意： 不當(dāng)?shù)氖┕ぃ杭?jí)配瀝青澆置或保護(hù)層施作不當(dāng)皆將加速導(dǎo)致破壞 排水不良：積水與水的滲透是破壞瀝青鋪面的主要原因。 不當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)：排水孔數(shù)不夠或坡度不足將導(dǎo)致破壞。 缺乏保養(yǎng)維護(hù)：就像購物中心其它設(shè)施一樣，停車場(chǎng)亦需經(jīng)常維護(hù)，以保持正常功能。 不當(dāng)使用：設(shè)計(jì)上僅供小汽車行駛者，不應(yīng)讓大貨車超捷徑使用，否則易造成負(fù)荷過重的破壞。
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