愛華網(wǎng)?提升購物中心的市場價值乃是購物中心經(jīng)理人的工作宗旨。因此，作為一個經(jīng)理人必須要了解價值的意義及其形成的力量與原因，尤其是購物中心經(jīng)理人可以控制的，購物中心經(jīng)理人必須同時了解從預(yù)算程序中取得的財(cái)務(wù)資料，并且能夠很好地作為運(yùn)?用工具，從而提高購物中心的市場價值。 ????購物中心的市場價值是被告知之買方在公開市場上愿意支付?購買購物中心的價金。 ?影響價格的因素； ????有許多外部因素在市場中不斷影響不動產(chǎn)價值。例如： 社會因素； －人口成長與衰落； ?－居民移動； ?－家庭組成與人口數(shù)； －教育水平與社區(qū)活動； ?經(jīng)濟(jì)因素； ?－自然資源的多寡； ?－商業(yè)與工業(yè)的發(fā)展方向； ?－就業(yè)狀況與薪資水準(zhǔn)； ?－金融與信用市場； ?－售價、利率水平和稅制負(fù)擔(dān)； 政治因素； ?－土地使用分區(qū)； ?－建筑管理規(guī)則；
?－警政與消防管理規(guī)則； ?－公共住宅； ?－金融政策； ?實(shí)質(zhì)環(huán)境因素； ?－氣候和地形； ?－地質(zhì)條件； ?－礦區(qū)資源； －社區(qū)條件(交通、學(xué)校、公園)?； －環(huán)境因素； ???其它如市場的供需條件、競爭者競爭評估以及資產(chǎn)最佳化使用。 其他影響購物中心價值的金融財(cái)務(wù)因素還有： ?風(fēng)險的認(rèn)知與掌握； ?－投資的安全性； －年收入的穩(wěn)定性； ?－變現(xiàn)性； ?－市場的先瞻性； ?－資產(chǎn)的附屬價值； ?－可接受的期限； ?－免除維護(hù)的程度； ?－增值／折舊的潛力； ?杠桿的運(yùn)用； ????運(yùn)用借款投資，借貸金額越高表示杠桿越高，也就是說自有資金比例越低。 自有資金； ????購物中心業(yè)主除去所有欠款與債務(wù)在資產(chǎn)上所擁有的凈值。 ?金錢在時間上的價值； ????從投資者的角度而言，購物中心獲取利潤的能力將是影響購物中心價值的重要因素：預(yù)期越高的獲利能力就有越高的價值，因此，投資一個獲利的購物中心就如同將今日的幣值換取未來金額的權(quán)力。 ????因?yàn)榻?jīng)濟(jì)及社會因素將不斷修正其所在地區(qū)不動產(chǎn)的價值，任何人嘗試投資一個不動產(chǎn)項(xiàng)目或任何人要評估其價值，都必須將前述因素加以考慮。 ????在特定時點(diǎn)的價值表示買賣雙方對當(dāng)時不動產(chǎn)金額的認(rèn)定，時間對于幣值的影響是一個極重要的因素，其背后的原因就是復(fù)利的觀念，因?yàn)闄C(jī)會成本、通貨膨脹及付款的確定性，今天一塊錢的價值將比明天的一塊錢大。 ?????對于投資購物中心業(yè)主的特定權(quán)利而言，包括在持有期間所有附屬于購物中心利益的附加價值，在投資持有最后階段轉(zhuǎn)售所得金額。了解今日與未來價值的重要因素包括： ?單利與復(fù)利水準(zhǔn)(Simple?and?Compound?Interest?Rates)。 ?以復(fù)利計(jì)算(Compounding)。 ?折扣計(jì)算方式(Discounting)。 ?利率水準(zhǔn)(Interest?Rates)。? ?利息是用以支付或計(jì)算所使用資本(借貸款項(xiàng))，它通常是以比例或是相對于借貸金額百分比的方式來表示。 ?復(fù)利計(jì)算(Compound?Interest)；? ????復(fù)利計(jì)算是指利息的利息，在一段時間累積的利息將加上本金共同成為下一階段利息計(jì)算的基礎(chǔ)，長期下來將產(chǎn)生極大的差異，了解復(fù)利機(jī)制可以同時協(xié)助人們計(jì)算回收及借貸成本。 ?折扣(Discounting)?； ????因?yàn)槭杖朐诓豢芍奈磥恚囟ū饶壳霸谑稚蠐碛邢嗤疱X的價值不同，未來的收入因此必須加以折扣，轉(zhuǎn)換成今日的幣值，所使用的折扣利率(通常取自于金融市場)反映出說服投資人或借貸銀行放棄目前貨幣流動性，等待或延后消費(fèi)、承擔(dān)投資的風(fēng)險所必須的補(bǔ)償，它代表投資必要的報酬率，它并不包含任何回收其本金的機(jī)制，折扣?率(Discount?rate)同利率(Interest?rate)一樣，但是前者強(qiáng)調(diào)將未來收入資本化轉(zhuǎn)變成今日的幣值。 ?復(fù)利計(jì)算表格(Compound?Interest?Table)?； ????這些表格(目前常被財(cái)務(wù)用計(jì)算機(jī)所取代)是用來計(jì)算過去、現(xiàn)在及未來經(jīng)過一段年限后彼此的價值換算，例如，假如一租約陳述公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用將以前一年為基礎(chǔ)每年增加x%，復(fù)利計(jì)算表格將可協(xié)助你明白未來五年的費(fèi)用多寡及五年前費(fèi)用為何，此表格是以不同的利率水準(zhǔn)及期間按月、季或年為基準(zhǔn)，它以六個項(xiàng)目表示，前面三項(xiàng)表示未來值： ?1、金額$1以復(fù)利計(jì)算：未來的$1外加利息，或者是今日將$1放進(jìn)銀行在一定利率水平經(jīng)過一段期間后將變成的金額。 2、定期存入$1的累計(jì)值：定期存人$1在未來附加利息后的金額是什么，換句話說，在每一期結(jié)束時存入$1，經(jīng)過N期后其在一定利率水平下其總值是多少。 3、達(dá)成$1目標(biāo)金額每期須存款值：在每期結(jié)束前須存入的金額，以便在一定期限后的終值附加利息成為$1，例如它將可顯示今日須保留多少金額在銀行以便在往后N年每一年結(jié)束時有足夠的金錢去粉刷陽臺。 以下三項(xiàng)內(nèi)容則表示金錢的現(xiàn)在值： ?4、為在期終時獲取$1現(xiàn)在必須存入值：為了在N期后于一定的利率水平下（含利息）在今天必須支付的金額以便在未來特定時點(diǎn)獲得$1。 ?5、為了在每一期結(jié)束時獲得$1今日必須要存入的金額：為了在N期限內(nèi)每一期結(jié)束時在一定利率水平下（含利息）獲得$1，今日必須存入的金額以便擁有換取一系列金額的權(quán)力。 6、為了在期終獲取$1每期須存入的金額：每一期必須存入的金額以便包含本金與利息，在N期后于一定利率水平下?lián)Q取$1。
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