愛華網(wǎng)??購物中心作為一個復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含?著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達到最高的經(jīng)營效益。 ????所謂整合性需求，是指購物中心能夠提供多功能的服務(wù)，消費者進入后得以滿足多樣化?的需求，并受激發(fā)而提升購買欲望，使?jié)撛诘男枨笮纬少徺I行為，購物中心為實現(xiàn)此項目的?必須千方百計安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù)，當(dāng)然這從管理角度也增添了無限的困難度，也就是說?購物中心的管理者面對各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費?需求的彈性較大，在經(jīng)營管理上均需仔細(xì)考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面效果。購物中心為激發(fā)更高?的經(jīng)營績效，必須掌握一定的經(jīng)營哲學(xué)加以利用，這也是結(jié)合我國的實際環(huán)境對購物中心提?出的經(jīng)營管理上所必須具備的要求。 1、時段劃分方面的考慮??購物中心在全日的時段劃分上，須依照顧客進入購物中心的人數(shù)統(tǒng)計結(jié)果，若過分集中，不但會降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)，同時如果擁擠度到達一定程度，必然會降低顧客的舒適感與享受度；而在某些時段，如果人數(shù)過少，場面冷清，則會嚴(yán)重降低顧客的購買意愿，這樣也不利于購物中心的有效經(jīng)營。因此，只有制定?周詳?shù)囊?guī)劃、依時段來有計劃地引進顧客，使每天進入營業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人?數(shù)，并且可以達到均勻的分配。由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營管理成本的效益可以以最佳方?式發(fā)揮出來，顧客的滿意度也可以維持在較高水平。正如假日經(jīng)濟來臨，各個商家都在千方百計地搞促銷、客流如潮，以致于形成了相當(dāng)一部分顧客的抵觸心理，更有甚者，會躲避商?家熱鬧的時節(jié)，選擇新的假日消費、休閑方式。 2、做好客源重疊分析和規(guī)劃?購物中心在經(jīng)營之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰Γ瑺I業(yè)績效較有保證。當(dāng)然在購物中心整體的促銷計劃以外，各獨立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進入購物中心的顧客將成為整個購物中心的顧客，每個商業(yè)個體在購物中心整體計劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。 ????購物中心最成功的客源運用策略始于主題商店，在此基礎(chǔ)上展開招商計劃（其依據(jù)商圈規(guī)劃），以扣住穩(wěn)定客層的需求特征，在互動關(guān)系下達到整合的效果，形成一股強有力的經(jīng)營動力。但是有一點必須注意，由于客源的重疊確應(yīng)避免內(nèi)部競爭的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就做好有效地排除。 3、使商品趨向全方位服務(wù)功能?在購物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的?購買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。購物中心的服務(wù)重點?在于商品用途上的定位，購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)?需求量、商圈內(nèi)的競爭態(tài)勢作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。但由于消費需求隨經(jīng)濟環(huán)境?的變化而變化，因此在具體管理上要降低食品類服務(wù)，增加文藝、休閑、娛樂相關(guān)產(chǎn)品。因?此購物中心的規(guī)劃者必須充分掌握商圈內(nèi)的客層特性，定位好服務(wù)商品。在商品組合與商品?設(shè)計環(huán)節(jié)，購物中心應(yīng)重視垂直的商品需求規(guī)劃，例如襯衫與領(lǐng)帶、運動器材與運動服裝和?運動鞋等，在促銷過程中結(jié)合規(guī)劃商品形成互補功能，并結(jié)合折扣、贈送等促銷方式產(chǎn)生良?好的促銷成果。 4、結(jié)合個別形象，塑造購物中心的群體形象?形象是無形資產(chǎn)的具體象征，它充分表現(xiàn)于?一個企業(yè)體的成果業(yè)績。 ? ????一個具有形象的企業(yè)體，不但隨時注重服務(wù)品質(zhì)，更重要的是要持續(xù)不斷地訓(xùn)練員工，使他們了解他們的努力是創(chuàng)造業(yè)績的必要條件，充分地表現(xiàn)在善解顧客意見、接受顧客批?評、主動積極地?zé)崆榉?wù)。購物中心在招商之初，在選擇廠商階段，對有良好品牌形象的廠?商要優(yōu)先引進，甚至為達到這一目標(biāo)，可以采取優(yōu)惠策略吸引該廠商進駐。購物中心在結(jié)合?進個別形象后，很容易塑造一個強有力的銷售群體形象。 ????結(jié)合個別形象的目的在于結(jié)合重疊客戶，增進整體銷售能力，因此必須依靠有效的管理?制度，整合個別力量，建立具體的形象效果。而這種形象一旦建立起來，購物中心的特色就?可以體現(xiàn)出來。比如申請進入購物中心的廠商增加，促銷效果突出，購物中心業(yè)績持續(xù)成?長，賣場內(nèi)部營業(yè)單元空置率低等。
5、注重提升平效?所謂平效，即營業(yè)收入與營業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核?經(jīng)營績效，并可以擴大比較商圈內(nèi)的績效，以便稽核、調(diào)整購物中心的經(jīng)營績效，也可追蹤?考核短期、中期、長期購物中心的趨勢，以此來掌握效差的時段作為進行促銷、折扣等活動的依據(jù)，提高效差時段的經(jīng)營效率。 ????有一點必須指出，購物中心的經(jīng)營者不單純是房東，房東只要賣出場地就可以收到租?金，而不會太考慮承租者的經(jīng)營狀況，但購物中心的經(jīng)營者，不但要考慮各廠商的經(jīng)營業(yè)績，還要隨時指導(dǎo)廠商如何開創(chuàng)業(yè)務(wù)。由于購物中心里的每個廠商的經(jīng)營績效關(guān)系到購物中心整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的“利益共同體“，正是由于這樣的特殊關(guān)系，大多?數(shù)廠商都能給予高度的配合。從這點上，針對我國大部分國有商業(yè)存在的產(chǎn)權(quán)改造、企業(yè)改制等問題，發(fā)展購物中心不失為一種有效的方式。?
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