愛(ài)華網(wǎng)??書(shū)上說(shuō)，當(dāng)年麥當(dāng)勞在莫斯科開(kāi)業(yè)的時(shí)候，一名在場(chǎng)的工人贊嘆道："猶如在沙特爾的大教堂……一個(gè)領(lǐng)受’天堂之樂(lè)’的地方"。當(dāng)時(shí)看到這段，心下覺(jué)得這番臺(tái)詞稍顯夸張。后來(lái)看了斯皮爾伯格獲奧斯卡最佳紀(jì)錄片獎(jiǎng)的《The?Last?Days（被意譯為"消失的1945"）》。其中一位奧斯維辛集中營(yíng)的幸存者回憶道--當(dāng)年離開(kāi)集中營(yíng)后獲得華盛頓大學(xué)的錄取，坐上開(kāi)往美國(guó)的輪船，用餐時(shí)因?yàn)榈弥梢宰杂扇∮貌团_(tái)上的香蕉或者橘子，就熱淚盈眶地贊嘆說(shuō)："那一刻我知道自己到達(dá)了天堂"。我這才理解，原來(lái)簡(jiǎn)單到一個(gè)漢堡、一根香蕉這樣的物質(zhì)存在也可以令人感受到天堂的存在。然而我還是覺(jué)得拿麥當(dāng)勞比作天堂，這個(gè)天堂不免單調(diào)和貧乏了些。有這種感受的應(yīng)該不只是我，還包括維克多·格呂恩。? ????這個(gè)1954年為底特律附近的諾詩(shī)蘭購(gòu)物中心擔(dān)任設(shè)計(jì)師的奧地利人，"一個(gè)逃離納粹的難民，懷揣著8美元來(lái)到紐約實(shí)現(xiàn)他的夢(mèng)想。他是早期露天購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)者之一。"諾詩(shī)蘭購(gòu)物中心上下兩層，建筑面積達(dá)1,192,000平方英尺，110家商店入駐其中。不知道是不是每個(gè)有著物質(zhì)極度貧乏經(jīng)歷的人都追求這樣一個(gè)物質(zhì)極大豐富的世間天堂，這個(gè)"天堂"一直到1950年的時(shí)候才在美國(guó)獲得了新名字，叫"shopping?mall"。? ????國(guó)內(nèi)流行版本將"shopping?mall"翻譯為"購(gòu)物林蔭道"其實(shí)是錯(cuò)的。英文里被翻譯成"林蔭道"的是大寫(xiě)的、帶特指含義的"Mall"，是標(biāo)準(zhǔn)的英式英語(yǔ)，通常以"The?Mall"的格式出現(xiàn)，特指"倫敦市中心連接白金漢宮和特拉法爾廣場(chǎng)的一條直道，當(dāng)英國(guó)王室舉行紅白喜事時(shí)，王室成員要緩步沿道行走"，最近查爾斯王子迎娶卡米拉前，走的就是這條"The?Mall"。? ????沒(méi)有"車輪上的國(guó)家"就沒(méi)有shopping?mall，要理解"mall"必須和汽車聯(lián)系起來(lái)。? ????shopping?mall的重點(diǎn)在于mall，在絕大多數(shù)情況下，mall就是shopping?mall的意思，這是個(gè)在美國(guó)被發(fā)明并運(yùn)用的詞匯，作為小寫(xiě)的mall翻譯成中文是：大型綜合性購(gòu)物中心，通常不是封閉的，不允許汽車駛?cè)耄谕鈬溆写罅寇囄弧? ????作為一個(gè)清晰的概念，"mall"第一次使用開(kāi)始于1950年4月21日，那是西雅圖附近的Northgate地區(qū)首家地區(qū)型大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的日子。但是它的端倪在20世紀(jì)初剛開(kāi)始有汽車的時(shí)候就已經(jīng)顯現(xiàn)，1916年芝加哥建筑師亞瑟·奧爾迪斯說(shuō)服了伊利諾伊州佛瑞斯特湖一帶富裕的居民和麥考密克等投資者，發(fā)起了"佛瑞斯特湖發(fā)展信托基金"，用于建造一個(gè)名為市集廣場(chǎng)的商業(yè)綜合體，其中包括28間商店、12間辦公室、30套公寓、健身房、酒吧和人造景觀。而汽車是上述規(guī)劃的主要考慮因素，佛瑞斯特湖的居民大多是汽車的擁有者，佛瑞斯特湖可能是第一個(gè)專為有車人士設(shè)計(jì)的購(gòu)物場(chǎng)所。1932年是汽車真正進(jìn)入美國(guó)家庭的第一年，和汽車擁有量同時(shí)上升的除了私生子出生率以外（據(jù)說(shuō)當(dāng)年增長(zhǎng)了30％還要多），也包括具備"mall"雛形的大型購(gòu)物中心高增長(zhǎng)率。? ????而"mall"真正的發(fā)展是在50年代到60年代之間，在此期間美國(guó)作家克魯亞克出版了他著名的小說(shuō)《在路上》，那是美國(guó)進(jìn)入汽車消費(fèi)第二個(gè)高潮的時(shí)期，"人人都有一輛小汽車"是一個(gè)并不夸張的描述。位于郊區(qū)高速公路出口或城市快速路的交通節(jié)點(diǎn)的"mall"迅速地成為人們生活不可或缺的部分，數(shù)量達(dá)到近1000家。? ????70年代石油危機(jī)是一個(gè)分界點(diǎn)，此后"mall"開(kāi)始向市中心回歸，同時(shí)在內(nèi)容上更加豐富，滿足了包括購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)和休閑的需要，并開(kāi)始成為人們生活的中心，是人們展開(kāi)周末居家生活的主要場(chǎng)所。總部位于紐約的KIMCO公司是美國(guó)最大的購(gòu)物中心所有者，它在美國(guó)和加拿大擁有525家購(gòu)物中心，總出租面積超過(guò)7000萬(wàn)平方英尺。這些購(gòu)物中心的租戶包括全球第一大零售商沃爾瑪、全球最大家居連鎖店HOMEDEPOT、美國(guó)第二百貨折扣店TARGAT和全球最大玩具連鎖店"玩具反斗城"等。? ????值得注意的是，KIMCO是一家在紐約股票交易所掛牌的房地產(chǎn)信托投資公司，而不是一家房產(chǎn)公司。而這恰恰是國(guó)內(nèi)的mall所面臨的最嚴(yán)重問(wèn)題，大多數(shù)國(guó)內(nèi)的shopping?mall是由房產(chǎn)公司推動(dòng)的?！?
????美國(guó)的大多數(shù)mall是通過(guò)長(zhǎng)期持有以出租的方式獲得回報(bào)的，對(duì)于收益的回報(bào)期通常會(huì)放在十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，開(kāi)發(fā)者主要是專門(mén)的mall投資商（投資商和開(kāi)發(fā)商旗下都組合著幾十家甚至幾百家購(gòu)物中心，是美國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。比如西盟地產(chǎn)集團(tuán)Simon?Property?Group在美國(guó)境內(nèi)擁有250多家購(gòu)物中心，GGP地產(chǎn)公司General?Growth?Properties擁有160多家購(gòu)物中心，這些公司都是美國(guó)紐約證券交易所的上市公司）、房地產(chǎn)投資信托基金（Real?Estate?Investment?Trusts，縮寫(xiě)為REITs，全美國(guó)約有３００家REITs，其中約200家REITs可上市交易，資產(chǎn)總計(jì)超過(guò)3000億美元，大致分為三種類型，股權(quán)類、債券類和混合類，它們既可以作為商業(yè)房地產(chǎn)投資商直接投資購(gòu)物中心，也可為購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商提供長(zhǎng)期貸款）或者房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金（房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金只對(duì)非上市的開(kāi)發(fā)商投資）。因?yàn)榭梢垣@得減稅，美國(guó)的個(gè)人投資者通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)基金可以按投資比例分享地產(chǎn)項(xiàng)目的收益。? ????而國(guó)內(nèi)的mall因?yàn)橛砷_(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，其融資模式和普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有區(qū)別，銀行貸款是其主要的融資渠道，一般是3年以下的短期貸款。對(duì)于收益的回報(bào)期往往迫切希望在兩到三年內(nèi)獲得，因此大多采取"統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營(yíng)"和"租售結(jié)合"的方式，因此個(gè)人的商鋪投資者就成為最重要的購(gòu)買者，這部分資金要占到項(xiàng)目投資的30%-60%，甚至更大的比例。? ????不要只是從物質(zhì)消費(fèi)的角度去理解，國(guó)內(nèi)過(guò)多地將重點(diǎn)放在mall的規(guī)模上，而忽略了mall的"大"是建立在業(yè)態(tài)的豐富上，是多種商業(yè)形態(tài)的結(jié)合。在mall中，消費(fèi)就是娛樂(lè)，娛樂(lè)就是消費(fèi)，事實(shí)上，它已經(jīng)是普通美國(guó)家庭共度周末的場(chǎng)所。? ????1996年AMC娛樂(lè)公司建造了一個(gè)30個(gè)屏幕的Megaplex?電影院，它擁有5,700個(gè)座位，是加拿大最大的Megaplex?電影院，電影院所在的安大略mall是一家擁有200家商店的購(gòu)物中心，倡導(dǎo)新型購(gòu)物方式--"互動(dòng)式娛樂(lè)及購(gòu)物"，以情侶、家庭和兒童為目標(biāo)客戶，引導(dǎo)他們體驗(yàn)從博物館現(xiàn)場(chǎng)展覽到模擬滑雪的所有樂(lè)趣。全美最大的室內(nèi)購(gòu)物中心是位于明尼蘇達(dá)州布魯明頓的"Mall?of?America"，建筑面積達(dá)到4,200,000平方英尺，包括400個(gè)零售商店、4個(gè)大型百貨公司、1個(gè)占地七畝的多功能游樂(lè)場(chǎng)、2個(gè)大型停車場(chǎng)(12，750個(gè)車位)，還包括若干夜總會(huì)和無(wú)數(shù)餐館、咖啡館，每個(gè)周末有超過(guò)8000個(gè)家庭在此溫習(xí)情感。? ????2004年圣誕節(jié)前幾天，我住在香港的海港城，這個(gè)龐大的都市mall里包括了700間商店、50間餐廳、2個(gè)劇院、4大購(gòu)物區(qū)、1個(gè)港口、1個(gè)龐大的辦公區(qū)（容納了超過(guò)6萬(wàn)名上班族）。同往的朋友們不辭奔波，持八達(dá)通卡奔波于港島、九龍之間購(gòu)物。我是個(gè)憊懶的家伙，就在海港城和15萬(wàn)（周末平均數(shù)字）消費(fèi)者在一個(gè)屋檐下共度。圣誕氣氛已濃，圣誕樹(shù)排成望不到邊的一排，正碰到當(dāng)天的"Music?in?the?City"活動(dòng)邀請(qǐng)到熱門(mén)的馬克沁在其中一個(gè)中庭進(jìn)行鋼琴演奏會(huì)，旁邊聽(tīng)音樂(lè)的人們歡愉而熱烈。忽然就想到一段話"它是庇護(hù)所的象征，保證安全和和平；它是象征著歡樂(lè)的地方，象征著熱情歡迎疲倦旅人的快樂(lè)老家，讓他們忘卻日常的艱辛和痛苦"，原話形容的是仿"上帝之城"而建的教堂，我卻分明覺(jué)得，說(shuō)的就是置身其中的海港城。?
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