愛華網(wǎng)?南昌市民王先生在紅谷灘新區(qū)投資36萬元買下一間約40平方米的商鋪，其中個人首付款60%，銀行按揭貸款40%。王先生本想用一個月一兩千元的租金，來還銀行每月1400多元的按揭貸款，再坐等店面房產(chǎn)不斷升值。然而，快兩年過去了，他的店面一直沒能租出去。 ????在南昌市，一些新近竣工的商鋪銷售均價已由每平方米10000元下跌至9000元，即便這樣，投資者們?nèi)月裨篃o論是自己經(jīng)營還是出租他人，都十分慘淡。 ????南昌城東區(qū)一新落成不久的商業(yè)街上，一間約50平米的藥品經(jīng)營便利店，因生意不景氣，店主僅經(jīng)營了2個月就打出了“轉(zhuǎn)讓”招牌。 ????連續(xù)多年被各級政府和開發(fā)商熱捧的商用房地產(chǎn)——大小步行街、商貿(mào)城開發(fā)建設(shè)在江西、山西、湖南、安徽等省相繼拉響警報：由于項目投資增長過快，商用地產(chǎn)空置面積居高不下，中小投資者心目中預(yù)期流金淌銀的商鋪，轉(zhuǎn)眼間竟成難脫干系的“傷鋪”。 ????專家提醒，這一市場信號值得廣大中西部地區(qū)在推進城市化和新農(nóng)村建設(shè)中高度關(guān)注。? 商鋪大量空置 投資依然火爆 ????日前，有關(guān)部門對江西省九家商用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售狀況進行了一次抽查，結(jié)果其中兩家商用房銷售面積不到竣工面積的一半，四家不到1/10，還有兩家為零銷售。統(tǒng)計同時顯示，四年來江西省商用房空置面積正以平均60%的速度遞增，增速最高的2004年達75.5%，這年實際空置面積達127萬平米，占包括住宅在內(nèi)的全部空置房總量的43.6%。 ????然而，令人費解的是，這樣的銷售狀況并未擋住各地開發(fā)商們持續(xù)的投資熱情，在江西各地新的商貿(mào)城規(guī)劃、建設(shè)依然此起彼伏。 ????僅2004年一年，全省就先后有南昌世貿(mào)中心、華東國際博覽城、景德鎮(zhèn)香江商貿(mào)城等25個施工面積均在五萬平方米以上的大型商用房項目開工建設(shè)。全省11個設(shè)區(qū)市，商用房投資較“九五”增長3倍以上的就有7個，其中新余市增9.8倍、上饒市增8.9倍、萍鄉(xiāng)市增8.6倍、景德鎮(zhèn)市增6.5倍。 ????2005年前后，國家對房地產(chǎn)開發(fā)相繼采取一系列宏觀調(diào)控措施，但即便如此，這個省當(dāng)年仍有500多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在大規(guī)模建設(shè)商用房，平均每家的施工面積超過1000平方米。全省城鄉(xiāng)商用房地產(chǎn)的銷售均價達到了每平方米2500元，四年上漲53%，漲幅最高的南昌市達89%，比同期住宅售價漲幅高出15個百分點。 ????同時來自鄰省統(tǒng)計局資料表明，商用房開發(fā)投資過多，面積過大的現(xiàn)象在中部地區(qū)的山西、湖南、安徽等省份也同樣存在。這些省2004年以來商用房占全部新開工房面積的比重也分別達到18%、21%和14%，均高于全國平均水平，程度不同地出現(xiàn)了過剩。 結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào) 困局已現(xiàn)端倪 ????商用地產(chǎn)陷入經(jīng)營困境的案例在北京、杭州等流動人口多的特大城市也已出現(xiàn)。早在2003年就在全國招商的北京碧溪家居廣場，六萬多平米的經(jīng)營場地如今人去樓空；總建筑面積達13.8萬平米，號稱“杭州商業(yè)航母”的太平洋商業(yè)中心，五年多過去了，工程建設(shè)至今處于半停工狀態(tài)?！?????對這樣正在全國各地上演的“商鋪”變“傷鋪”的戲劇場面，有專家從“購買半徑”的理論層面上進行了解讀。依據(jù)這一理論，一城一區(qū)居民人均擁有0.8至1平米商用房就足以滿足人們購物休閑基本需要。而以城區(qū)人口不足50萬的景德鎮(zhèn)市為例，2000至2004年，這個市商用房累計竣工面積為66.6萬平米，全市擁有的各類商業(yè)市場數(shù)百個，四年里人均新增的商用房就達1.33平方米。如此盲目的開發(fā)，必然導(dǎo)致全市近1/3的商用房處于空置狀態(tài)。 ????再從購買力水平看，擁有4300萬人口的江西省，2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為7559元，較全國平均水平低近2000元，在中部六省列第五位，全社會商品零售額在全國占比為2%。但2003年，這個省商用房新開工面積在中部六省列第一位，在全國占比達4.4%，2004年江西商用房占全部房地產(chǎn)比重達20%，而同期全國平均占比為12.9%。全省商用房面積與總購買力、人流量之比明顯失衡。不僅如此，一些地方的商用房功能與分布也過于雷同，如南昌市僅專業(yè)經(jīng)營汽車配件的大型商貿(mào)城就有七處之多。 ????在這樣嚴(yán)重供過于求的情況下，商鋪間惡性競爭，經(jīng)營困局早已注定，“一鋪富三代”的商業(yè)神話必然破滅。 “產(chǎn)權(quán)式商鋪”陷阱 ????對廣大中小投資者來說，在當(dāng)前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕一種新的投資陷阱，即一些房地產(chǎn)商為使自己開發(fā)的商用樓盤盡快脫手，通過各種炒作，推出“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等所謂的投資新理念。 ????開發(fā)商們精心策劃的營銷圈套主要有這樣三種：一是“返租倒包式”，即開發(fā)商承諾，投資人取得產(chǎn)權(quán)后，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實此商鋪的租賃經(jīng)營者，投資人到時坐收租金收入即可，但事實證明這一承諾在投資人付了款之后根本無法兌現(xiàn)。二是“一次性返利式”，即在商鋪出售前，開發(fā)商先把售價抬高，投資人簽約后，開發(fā)商即把所謂的三年、五年租金利潤一次性返還給投資人，其實中小投資者獲得的是自己多付的錢；三是“暴利神話式”，即開發(fā)商通過各種數(shù)據(jù)推演，精心編織出一個“一鋪富三代”式的暴利神話，讓中小投資者沉溺其中不能自拔。 ????當(dāng)前在北京、杭州、南昌等城市的商用房市場，這三種圈套都能找到其蹤跡，位于北京豐臺區(qū)的碧溪家居廣場，以投資者可擁有商鋪完全產(chǎn)權(quán)，商鋪產(chǎn)權(quán)委托經(jīng)營且可自由轉(zhuǎn)讓為賣點，在全國范圍內(nèi)一下子套住了數(shù)千中小投資者。位于南昌新市區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的新建縣一商用樓盤，開發(fā)商利用這一地緣優(yōu)勢，堂而皇之地拋出了一則“一次投資10萬元，將來賺回500萬元”的售樓廣告，引得不少中小投資者駐足觀看，躍躍欲試。 ????對此，專家們指出，這實際上是一種將后期風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給諸多小業(yè)主的“甩手掌柜”做法。這種拆零預(yù)售商用房產(chǎn)權(quán)的短期行為，可能導(dǎo)致商用地產(chǎn)先期招商一時火爆，后期經(jīng)營困難重重的虛假繁榮。中小投資者一旦涉足，極易被“套牢”。 ????而關(guān)于如何消化現(xiàn)有空置商用房，專家們認(rèn)為“解鈴還須系鈴人?！币环矫嬉鶕?jù)現(xiàn)有市場積極培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)，另一方面要跟蹤新的消費熱點及時整合當(dāng)?shù)厥袌鲑Y源。
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