愛華網(wǎng)???從目前國內(nèi)商業(yè)街的發(fā)展情況看，商業(yè)街可以劃分為四類，一是傳統(tǒng)商業(yè)街，例如廣州北京路；二是社區(qū)商業(yè)街，在商業(yè)街中所占比重較高，比如深圳萬科城風(fēng)情街等；三是專業(yè)街或者特色街，這種商業(yè)街具有較好的市場潛力和市場影響力，比如北京方莊餐飲街等；四是商圈綜合體，如南京夫子廟。 ???? ????這些商業(yè)街主要分布在新開發(fā)的樓盤內(nèi)或環(huán)境成熟的老城區(qū)內(nèi)。由于新城建設(shè)在短期內(nèi)難以形成商業(yè)街所需要的人氣，所以商業(yè)街的基礎(chǔ)條件必然會面臨巨大的挑戰(zhàn)；而老城商業(yè)街開發(fā)由于受到土地和拆遷成本昂貴的影響，總體上并不利于商業(yè)街投資效益的回收。 ????新商業(yè)街：積聚人氣是關(guān)鍵 ????商業(yè)街所要發(fā)揮的是“群聚”效應(yīng)?！吧虡I(yè)街的初始規(guī)模不宜過大，而是應(yīng)該通過專業(yè)組合特色形成號召力，規(guī)模擴大的合理方式應(yīng)該是逐步的?！敝袊徫镏行漠a(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利說。 ????新城商業(yè)街的開發(fā)缺乏自發(fā)特點，所以積聚人氣具有較高的難度，因此新城商業(yè)街開發(fā)必須在店鋪組合、專業(yè)上下更多的功夫來強化自身的特點，以形成賣點。 ????“如果是兩層或者多層的商業(yè)街，除了水平動線需要考慮外，垂直動線也要考慮，店與店之間的銜接同樣非常重要；另外一點，新城商業(yè)街的開發(fā)一般是與住宅和商務(wù)部分互為配套，一方面可以降低綜合開發(fā)風(fēng)險，同時也可以借助其它功能來吸引人氣，形成商氣，并最終創(chuàng)造財氣。”郭增利說。 ????新建商業(yè)街的發(fā)展空間受制于城市原有格局，可能重點向兩個方向發(fā)展，一是體量適中的社區(qū)商業(yè)街，二是消費定向的專業(yè)街，這對開發(fā)商而言降低了風(fēng)險，對消費者而言是獲得了所需要的服務(wù)，對政府而言則改變了城市的商業(yè)布局。新建商業(yè)街的面積一定要適合，不宜過大，否則一方面需要開發(fā)商更多投資，另外一方面則可能由于空曠與消費者拉遠距離，失去親近感。 ????老商業(yè)街：尊重傳統(tǒng)，整體升級 ????老城商業(yè)街又根據(jù)所處位置分為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和非商業(yè)區(qū)兩類，需要實施不同的開發(fā)和運營策略。針對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)街要盡可能保留原有的業(yè)已形成的特點，開發(fā)商要做的更多的是完善店鋪和補充功能。一般來說，傳統(tǒng)商業(yè)街不能僅考慮店鋪水平面上的安排，也要考慮垂直動線上的品牌搭配，避免只有一層經(jīng)營順暢，而二層“有場無市”的局面，目前在國內(nèi)不少城市的商業(yè)街都存在這種現(xiàn)象。 ????還有一種現(xiàn)象值得關(guān)注，商業(yè)街上如果缺乏具有一定號召力的高檔商業(yè)品牌集合，最好不要追求建設(shè)高檔商業(yè)街。從消費習(xí)慣來說，高檔商業(yè)街很容易與現(xiàn)有商場產(chǎn)生沖突，造成新建商業(yè)街處于弱勢地位的困境。
????傳統(tǒng)商業(yè)街改造項目對傳統(tǒng)定位和消費習(xí)慣的尊重和保持是至關(guān)重要的，而新商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)必須要切準(zhǔn)定位。一般而言，在已有一些具有影響的商業(yè)街存在的情況下，新建商業(yè)街最好走特色街的道路，并且規(guī)模不宜太大，不能讓消費者產(chǎn)生空曠的感覺。 ????針對老商業(yè)街的升級應(yīng)該是整體而動，而不是各個店鋪和零售商各自為戰(zhàn)，否則就會打破整個區(qū)域的平衡。在商業(yè)街中占有領(lǐng)導(dǎo)地位的百貨店、專業(yè)店往往決定著整條商業(yè)街的定位，配合性的店鋪應(yīng)該力求與他們在定位上保持一致，或者做補充和細化。 ????“生活中心”是商業(yè)街發(fā)展趨勢 ????商業(yè)街可擴展性的元素和功能高于一般商業(yè)地產(chǎn)項目，對旅游、文化、娛樂、餐飲功能的發(fā)掘是一個重要的方向。商業(yè)街具有貼近自然、開放式的優(yōu)勢，而這種優(yōu)勢的形成需要以商業(yè)價值的實現(xiàn)作為載體，通過人流的匯聚顯現(xiàn)價值。所以一般而言，商業(yè)街對景觀環(huán)境上的要求高于購物中心，只有這樣才能使更多的顧客產(chǎn)生滯留和消費的欲望?！暗翘孤实刂v，目前國內(nèi)商業(yè)街對這方面的考慮還是非常缺乏的。”郭增利說。? 數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)街的客流有65%以上是為了娛樂、旅游和休閑，僅三成多的人是專為購物而來，這個數(shù)字還在不斷升高。 ????“人們常說的逛街，就有休閑的含義，并且休閑的比例占有很重要的位置。從國外引進的MALL操作方式中，休閑娛樂成份就占有很高的比例，更說明這是市場需要，另外獨立的店面在裝飾上應(yīng)該有創(chuàng)意，夠時尚，才能吸引眼球。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說。 ????另外，商業(yè)街上的店鋪一般以街鋪方式存在，所以實現(xiàn)更高租金的機會大于購物中心的綜合租金水平，但是這些優(yōu)勢必須以成功經(jīng)營為前提，否則只能成為幻想。 ????近年來，國外商業(yè)街以“生活中心”為主要發(fā)展潮流，從商業(yè)角度看，在“生活中心”內(nèi)一般都建有商業(yè)街，店鋪朝向大街；商業(yè)街在環(huán)境上強調(diào)懷舊和復(fù)古特色，注重商業(yè)街的景觀設(shè)計；商業(yè)街主要依靠專賣店來吸引人流，當(dāng)然在商業(yè)街上還會有獨立的百貨店和其他零售商。 ????從未來的發(fā)展方向上看，商業(yè)街在一個城市將依然體現(xiàn)為“層級化”格局，即傳統(tǒng)商業(yè)街在保持繁榮的同時加大改造升級力度；特色街主導(dǎo)專門品類以滿足廣泛區(qū)域內(nèi)的特定消費服務(wù)需求；社區(qū)商業(yè)街提供近距離消費的生活服務(wù)配套。不同形式、不同服務(wù)目標(biāo)的商業(yè)街的協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)將使商業(yè)街在城市發(fā)展、市民消費和商業(yè)布局等方面發(fā)揮“商業(yè)窗口”的作用。從商業(yè)街和商業(yè)圈角度來看，未來的商業(yè)競爭將首先基于城市中各個商業(yè)區(qū)域之間的競爭，而解決和協(xié)調(diào)區(qū)域之間競爭最好的方法是“各就各位”，滿足各自所服務(wù)人口的需要。?
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/110784.html
