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“現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目危機(jī)的癥結(jié)已經(jīng)不在招商及資金運(yùn)作方面，太多模仿經(jīng)典案例，使商圈功能重復(fù)，將引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的新危機(jī)?！敝性啼佉徊空猩碳巴卣垢苯?jīng)理張國耀如此表示。? 在分析廣州的商業(yè)地產(chǎn)時，他表示，現(xiàn)在大型的新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目喜歡模仿天河城，小型的新項(xiàng)目喜歡模仿流行前線，但是太多的模仿只會失去自己的特色，而且同質(zhì)化的市場過于飽和，對于商家后續(xù)經(jīng)營不力。? 他表示，例如正佳廣場，與天河城的距離本來就很近，但是它在功能方面仍然繼續(xù)模仿天河城的模式，只是在細(xì)節(jié)方面加以補(bǔ)充，例如強(qiáng)調(diào)餐廳的特色，或者一些比較新穎的主力店，但由于差異化不明顯，而且沒有成熟的氛圍，短時間內(nèi)難以爭取到固定的客流，自然使開業(yè)的商家利潤受損。另一方面，目前廣州新的小型商業(yè)項(xiàng)目如新城區(qū)的東圃、崗頂以及天河南一路，老城區(qū)的北京南、上下九附近，幾乎同時開張了近十個摩登城或者潮流站，其模式基本都以流行前線這一專營青少年潮流用品的商場為主，但是能招的商家越來越小，檔次也越來越低，而消費(fèi)者對于這類同質(zhì)化的市場接受程度有多高值得商榷。模仿太過是造成眾多中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頻頻易手，過一段時間就要被迫重新改頭換面推向市場的主要原因。? 而不少業(yè)內(nèi)人士還表示，除了商圈功能重疊外，在一線城市做商業(yè)地產(chǎn)，地理位置不理想，與項(xiàng)目定位難以配合，也是目前的一大癥結(jié)。廣州科也管理顧問公司董事長貢立華在舉例分析位于廣州金融中心的中泰國際廣場為何始終難以做旺時表示，它雖然鄰近廣州最標(biāo)志性的寫字樓中信廣場，而且有地鐵口、大型綠化廣場、廣九直通車站等配套，但在地理位置上來說，它屬于一塊尷尬的窩角，不利聚集人氣。廣州東站出來的人流大多為流動人口，而南面的人流對跨越近十萬平方米的綠化廣場覺得麻煩，更傾向于到中信廣場及時代廣場購物，加上其周邊的居住人口不夠密集，因此，這個地區(qū)適宜引入一些有特色的產(chǎn)品，而不是常見的大型商場，才能吸引人們到此消費(fèi)。這也是為何百盛百貨號稱中國面積最大的旗艦店在中泰苦苦支撐三年后，仍不得不敗走羊城的原因之一。? 至于在二線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵，中原地產(chǎn)商鋪部研究員表示，主要是看當(dāng)?shù)氐氖姓Χ葘υ搮^(qū)域支持力度有多大，以及如何針對當(dāng)?shù)氐馁徺I力引進(jìn)適當(dāng)?shù)纳碳摇Ｒ恍┬屡d的旅游城市如三亞等，不能只注重高端及游客的消費(fèi)，必須切實(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平。因?yàn)槁糜慰傆械就局?，商業(yè)地產(chǎn)如果要長遠(yuǎn)維持，必須能在淡季中也尋找到良好的利潤平衡點(diǎn)。 而資料顯示，三亞目前有9000多個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。去年建成的大東海瑞海購物廣場，建筑面積5萬平方米，新加坡佳新商業(yè)集團(tuán)已經(jīng)入主。但由于此廣場遠(yuǎn)離市區(qū)，依托的是大東海一帶的游客市場，并未達(dá)到預(yù)期效果。營業(yè)面積在2000至5000平方米的商場僅有天成貨倉、天鴻商城、萬福隆超市等三家，且都聚集在老城區(qū)解放二路。其他的絕大部分是前店后宅形式的個體商鋪，規(guī)模小、層次低不說，管理也極不規(guī)范。這就已經(jīng)有明顯過熱的傾向了。
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