愛華網(wǎng)分析人士表示，大開發(fā)商收購的項目，特點多包括債務(wù)簡單、手續(xù)簡單、位于城市中心附近、升值潛力大、土地面積比較大。而且他們有時會采用在香港收購公司股權(quán)的方式獲得用地? 在新一輪的勢力博弈中，廣州一些已經(jīng)站穩(wěn)腳跟的本地企業(yè)開始了變法。如果說，去年開發(fā)商紛紛向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，為將來獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流打下基礎(chǔ)是大張旗鼓進行的話，那么他們今年的變法更多是低調(diào)地在暗中進行。
以藝術(shù)的名義重塑形象 “大象，應該是粉紅色的。”以及“如果迷路，我希望是在托斯卡納?！眱蓚€標新立異的廣告，成為近期廣州樓市的話題。而以視覺沖擊力取勝的時代玫瑰園、依云小鎮(zhèn)及以純正意大利風情建筑設(shè)計為賣點的托斯卡納別墅，正以藝術(shù)的名義重構(gòu)廣派地產(chǎn)含義。顛覆了以往人們印象中廣州地產(chǎn)開發(fā)商以規(guī)模開發(fā)取勝，以性價比取勝的形象。即使是素來以類似風格的建筑為特點，以大盤規(guī)模取勝的合生珠江系，也開始重視建筑藝術(shù)在項目中的含量。如珠江地產(chǎn)旗下樓盤東方夏灣拿花園全力以赴，奪得聯(lián)合國國際公園協(xié)會(IFPRA)2005年第九屆“國際花園社區(qū)”總決賽聯(lián)合國金獎第一名；合生珠江帝景也不惜工本地舉辦以“2005中國建筑文明影響力”為主題的研討會，探討新的建筑方向。 這股追求唯美建筑風格的風氣可以說首先是從兩年磨一劍的萬科藍山項目吹起。該項目僅設(shè)計已歷時兩年，而在推出市場后，這個洋溢西班牙風情的項目被不少地產(chǎn)界人士認為是萬科設(shè)計師的實驗場。雖然對其設(shè)計元素的過于集中業(yè)界褒貶不一，但無疑這個以藝術(shù)名義更新了廣州市民審美取向的項目由此激發(fā)了其鄰近對手的斗志。 與萬科同屬南湖板塊的由時代集團開發(fā)的依云小鎮(zhèn)及由利海集團開發(fā)的托斯卡納別墅項目，本來都擬在10月黃金周推出市場。但是當黃金周來臨之際，兩個已經(jīng)達到預售條件的樓盤卻低調(diào)封盤，決定以現(xiàn)樓形式發(fā)售。 經(jīng)過一個多月的重新雕琢后，依云小鎮(zhèn)以前衛(wèi)、現(xiàn)代形象出臺，并在開盤儀式上大玩現(xiàn)代舞藝術(shù)、影像沖擊；而托斯卡納以西歐風情制造懸念，都吸引大批消費者到現(xiàn)場看新鮮。時代玫瑰園通過2000萬元高價請來庫哈斯設(shè)計作為樓盤會所的廣東美術(shù)館分館，以粉紅色大象作為自己的標記，并請來中國當代藝術(shù)“四大天王”之一的徐冰來做玫瑰園三期的音樂系統(tǒng)，據(jù)說，其將通過一個特殊的收音系統(tǒng)，采集三期中的聲音，如腳步聲、說話聲，然后通過數(shù)碼科技的分解組合，播放出來的卻是音樂。這些舉動成功吸引了大眾眼球。 “廣州的地產(chǎn)已經(jīng)進入了新的競爭階段。土地資源越發(fā)稀少，隨便做個樓就低價賣掉，是一種浪費。把每一個項目都當作藝術(shù)品來做，不僅更能挖掘土地的價值，也可以為企業(yè)帶來品牌。時代地產(chǎn)以后就是要把品牌向藝術(shù)化方向發(fā)展?！痹撠撠熑送瑫r也承認，標新立異的形象，對于其銷售有較大促進。以往時代地產(chǎn)開盤的最好業(yè)績，不超過1億元。但是時代玫瑰園由于花費大量心血營造把藝術(shù)形象進一步推高，公開發(fā)售成績超過1.5億元。這在當下廣州成交出現(xiàn)頹勢的情況下，對企業(yè)維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流很有好處。 并購浪潮暗涌 另一方面，越來越多有地沒資金的中小開發(fā)商手中的項目成為大開發(fā)商虎視眈眈的獵物。保利地產(chǎn)及富力地產(chǎn)可以說是其中斬獲最多的兩個開發(fā)商。 保利地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理胡在新表示，從今年7月起，公司在廣州已迅速敲定了5個新項目的收購。這些項目位處廣州黃金地段，基本是通過掛牌轉(zhuǎn)讓、合作、參股、收購等形式取得?！捌鋵崿F(xiàn)在市場上流出來的土地很多。但是我們會選擇適合我們的路線以及有合適的投資回報率的項目，現(xiàn)階段還有很多項目在做評估?！倍冶＠€一反往年大力開發(fā)豪宅項目的風格，率先在有做豪宅條件的地塊上規(guī)劃起中小戶型產(chǎn)品，與目前廣州豪宅泛濫的景象形成鮮明對比，似乎有調(diào)整產(chǎn)品路線適應宏觀調(diào)控大氣候的內(nèi)在轉(zhuǎn)變趨勢。? 保利所收購的新項目中，濱江、老城區(qū)的豪宅、天河的保利豐興寫字樓項目，都是以合作形式開發(fā)。保利明年的重頭戲龍洞項目是從正佳廣場開發(fā)商大鵬集團手中買入。保利位于天河中信廣場旁的酒店項目，由保利香港在香港收購。該個案可說是一次成功的投資教材。根據(jù)保利方面的資料顯示，7月初，保利地產(chǎn)以2.5億港元收購該盤約7000平方米的用地面積。10月中，該地塊的49%權(quán)益出售給香港人人控股(0059.H?K?)全資擁有的Nicco?Ltd，總作價介乎1.646億~2.044億港元。人人控股通過先發(fā)行2000萬港元代價股份及6000萬港元可換票據(jù)的方式支付首期，余額則以現(xiàn)金支付。天譽三期為鄰近廣州最高寫字樓中信廣場標志性豪宅最后一期，規(guī)劃為寫字樓及商住物業(yè)，總建筑面積達8.4萬平方米，預計工程在2008年竣工。記者在現(xiàn)場看到工地已經(jīng)建至近20層，目前周邊寫字樓的售價約1.5萬元/平方米左右。也就是說，通過上市公司的渠道，保利借用他人之力，僅以數(shù)千萬元的地價就取得了在建成后價值近8億元的項目，可謂一次成功的資本并購。而雖然保利并未對外透露廣州眾多收購的案個詳細價格，但是業(yè)界保守估計僅其收購天河在建的太古廣場旁停工的豐興廣場一項，已可賺取約30%的毛利。 富力地產(chǎn)在今年也擬投入十多億元在收購項目方面。該集團目前除了積極洽談收購城啟集團旗下位于廣州最繁華步行街北京路上廣百新翼商場股份外，還陸續(xù)成功收購了多個項目。包括停工一年多的天河九洲文化家園近萬平方米的后續(xù)開發(fā)用地、老城區(qū)西村某開發(fā)商的總建筑面積近13萬平方米的拆遷爛尾項目。而城啟集團因資金問題而停工的其他住宅項目，據(jù)悉富力也相當有興趣接手。 “以前我們?nèi)〉猛恋氐姆绞较鄬我?，去年取得的八幅用地，都是通過市場招拍掛得到。但是現(xiàn)在會通過多種渠道去獲得土地。除了內(nèi)地的八個重點城市外，珠三角也將是我們未來的重點發(fā)展目標。只要遇到合適的項目，會很愿意去洽談爭取，合作形式也盡量多樣化?！焙谛掠靡幌捀爬吮＠麑ν恋氐臒崆锌是?。 分析人士表示，大開發(fā)商收購的項目，特點多包括債務(wù)簡單、手續(xù)簡單、位于城市中心附近、升值潛力大、土地面積比較大。而且他們有時會采用在香港收購公司股權(quán)的方式獲得用地。收購項目對追求高利潤的大開發(fā)商來說，不僅開發(fā)周期短，資金成本低，還可以省去土地招拍掛的競爭程序。 多種方式融資 另一方面，廣州開發(fā)商也開始積極嘗試多種類型的融資模式。一直埋頭開發(fā)地產(chǎn)的雅居樂集團目前已在香港掛牌上市，擬融資26.74億至31.52億港元，其中超過20億港元將用做發(fā)展4個地產(chǎn)項目,余額做運營資金。本地證券行認為雅居樂此舉的動因是由于市場高速增長時企業(yè)已獲得足夠豐厚的利潤，目前該集團項目集中在廣州及中山地區(qū)，發(fā)展空間不大，后續(xù)開發(fā)資金也會由于宏觀調(diào)控步步緊逼而感受到壓力。在這一情況下，利用其在香港的知名度，通過上市融資，在仍然掌握企業(yè)控股權(quán)的前提下，實施品牌套現(xiàn)是可取之道。 而廣州另一位地產(chǎn)大鱷合生創(chuàng)展，則在配發(fā)新股、發(fā)行海外債券融資之后，積極尋求與基金合作的機會。由于目前該集團旗下樓盤價格飆升過快，造成銷售壓力。但出于善用土地增值的考慮，該集團又不愿低價套現(xiàn)，通過引入基金購買其商業(yè)物業(yè)于是成為其正在籌劃中的新融資舉措。? ?該公司某中層人員對記者表示，目前合生不少樓盤正迅速加快配套的商業(yè)項目建設(shè)進度，同時努力吸引如吉之島等大型百貨，或者知名專業(yè)批發(fā)商等穩(wěn)定的租客流。而一旦租客順利簽下合約，不排除會以此為吸引點將商業(yè)項目整體轉(zhuǎn)讓給目前正在廣州四處尋覓獵物的境外基金，實現(xiàn)套現(xiàn)。而該人士表示，目前已經(jīng)接受了不少基金對商業(yè)項目的考察，而且由于凱德置業(yè)、太古等大開發(fā)商已經(jīng)進入，與他們相熟的境外基金其實也已經(jīng)活躍于各個有潛力的項目中悄然展開考察。
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