愛(ài)華網(wǎng)發(fā)布機(jī)構(gòu)：全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)(CCREC)? 參與本次研討的專(zhuān)家有：? 岳頌東：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副局長(zhǎng)、研究員? 荀培路：中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)? 萬(wàn)文英：中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，燕莎友誼商城原任總經(jīng)理? 郭增利：中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任，亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)輪值主席? 許有為：國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)中國(guó)區(qū)首席代表? 李亞光:中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)? 周?榕：清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授，中國(guó)清華美國(guó)MIT城市研究中心主任? 高?棟：上海三益(三益中國(guó))建筑設(shè)計(jì)有限公司院長(zhǎng)? 三宅設(shè)生:日本商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家? 周?芊：中信證券房地產(chǎn)金融高級(jí)副總裁? SOPHY：澳洲鴻憬投資集團(tuán)首席投資官、中澳房地產(chǎn)金融協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)? 王?杰：龍德置地有限公司總經(jīng)理? 禹?來(lái)：中信房地產(chǎn)股份有限公司副總裁兼資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理? 李予愷：錦江之星北方區(qū)總經(jīng)理? 印?鋼：上海龍影投資咨詢服務(wù)有限公司總裁? 對(duì)他們的大力支持表示感謝！? 前?言? 2008年，太不平凡，也太多磨難。? 2008年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了自己的春夏秋冬。無(wú)論是地震雪災(zāi)，還是奧運(yùn)的成功舉辦，無(wú)論是國(guó)際金融海嘯，還是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“狼來(lái)了”終于變成了現(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)的投資者、消費(fèi)者的心理預(yù)期都受到很大的震蕩和挫折。? 我們即將走進(jìn)歲末，在歲末年初之際，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)邀請(qǐng)了行業(yè)近20位不同領(lǐng)域的專(zhuān)家學(xué)者與專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)2008年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策、各領(lǐng)域一年的發(fā)展進(jìn)行了研討、總結(jié)和梳理、對(duì)2009年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)有一個(gè)預(yù)測(cè)，供業(yè)界參考！? 綜?述? 2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，有的專(zhuān)家學(xué)者稱為金融瘟疫，但目前對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)影響到一個(gè)什么樣的程度還不太絕對(duì)明朗成為眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專(zhuān)家的共識(shí)。然而，對(duì)于目前由美國(guó)次貸危機(jī)引起的世界性金融危機(jī)，目前把它說(shuō)得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實(shí)不是這樣的。但我們又不能低估，要有一定的思想準(zhǔn)備和防范措施。? 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠起到拉動(dòng)的作用，而且能使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要“三匹馬車(chē)”，即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)與對(duì)外貿(mào)易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠商業(yè)地產(chǎn)。? 目前中國(guó)的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個(gè)地區(qū)分布仍然不均勻。在2008年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較大的回落的情況下，出現(xiàn)大的動(dòng)蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復(fù)雜的情況之下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是比較小的行業(yè)。? 商業(yè)地產(chǎn)? 總結(jié)? 開(kāi)發(fā)? 上半年：? 隨著中國(guó)對(duì)外資零售限制的取消，國(guó)際零售商得以有機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)這個(gè)世界上最大的消費(fèi)潛力國(guó)。一方面，大量的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，推動(dòng)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。? 隨著住宅市場(chǎng)的飽和與走低，更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了一大批優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)的總體水平在2008年有明顯的提高，不僅是開(kāi)發(fā)商和投資者開(kāi)始成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度也在相應(yīng)提高。? 主要大中城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)關(guān)系無(wú)明顯大起大落，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但隨著進(jìn)入年中，供應(yīng)量和空置率開(kāi)始互相的不斷提升。? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多元化趨勢(shì)在2008年得到體現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以外，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者成為市場(chǎng)的絕對(duì)新軍，別的領(lǐng)域進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也成為2008年商業(yè)地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。? 諸多開(kāi)發(fā)商和商業(yè)企業(yè)上市前的拼命跑馬占地和上市后的財(cái)大氣粗的建地，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招商和開(kāi)發(fā)起到了巨大的推動(dòng)作用。? 大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象開(kāi)始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了基本條件，開(kāi)始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。? 老城區(qū)的商業(yè)升級(jí)換代和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步向郊區(qū)化發(fā)展成為2008年許多大城市的重要特征。? 下半年：? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總體在穩(wěn)定中開(kāi)始出現(xiàn)減緩，總量供過(guò)于求、空置率開(kāi)始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開(kāi)始拉大。? 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)也沒(méi)能避免。世界主要投資中國(guó)的投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國(guó)投資的承諾無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)，另外，特別是中國(guó)部分媒體過(guò)大過(guò)快的夸張世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)的危險(xiǎn)性和危害性，國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也放緩了投資與開(kāi)發(fā)的步伐，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。? 受住宅市場(chǎng)從2007年年中開(kāi)始出現(xiàn)的低迷的影響，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)2008年下半年的開(kāi)發(fā)商直接面臨著資金的缺乏，同時(shí)，做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商一般都是從住宅轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn),甚至拿做住宅賺的錢(qián)來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,由于住宅市場(chǎng)的急劇萎縮,直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步的投資，并且影響的面還相當(dāng)大。? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要通過(guò)銷(xiāo)售或租賃的方式回籠資金,在2008年下半年的股票、基金等金融市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下,資金大幅縮水，也是直接影響商業(yè)地產(chǎn)投資萎縮的重要因素之一。? 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，消費(fèi)者的購(gòu)物尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、家電和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩樂(lè)”的消費(fèi)也開(kāi)始下滑,導(dǎo)致眾多商家開(kāi)店的熱情和速度降低，有的大型連鎖商家甚至停止了擴(kuò)展，影響了商業(yè)地產(chǎn)的招商，延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。? 小結(jié)：? 2008年整個(gè)一年，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運(yùn)營(yíng)管理等客觀因素的困擾。? 國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開(kāi)始初步形成，商圈由概念開(kāi)始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷(xiāo)售與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。? 經(jīng)過(guò)前兩年的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在2008年開(kāi)始越來(lái)越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動(dòng)了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但速度也有放緩的趨勢(shì)。? 在國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)落后的局面在2008年開(kāi)始有所提升，尤其是內(nèi)地的城市，包括一些省會(huì)城市，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)比較落后的局面在2008年也開(kāi)始轉(zhuǎn)型；商業(yè)模式比較簡(jiǎn)單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)為主要形式的國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2008年也有所改善。? 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專(zhuān)業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷(xiāo)售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。? 在銷(xiāo)售難的前提下，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始被動(dòng)持有，但由于缺乏開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，增加了持有的難度，也延緩了招商和開(kāi)業(yè)的進(jìn)度。? 銷(xiāo)售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。當(dāng)然也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售和合作開(kāi)發(fā)的多樣化方式，一些主動(dòng)持有并運(yùn)營(yíng)成功的案例和專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也正在可喜的涌現(xiàn)，但短期內(nèi)還無(wú)法成為主流。? 銷(xiāo)租? 商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國(guó)主要大中城市無(wú)明顯大起大落，市場(chǎng)租售價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但下半年開(kāi)始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無(wú)法啟動(dòng)，不能按時(shí)開(kāi)工和開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)始明顯增多。? 招商? 受大勢(shì)的影響，整體商業(yè)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，無(wú)效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。? 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng)，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開(kāi)業(yè)的推遲或者根本無(wú)法開(kāi)業(yè)。? 趨勢(shì)? 2009年將是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。全球經(jīng)濟(jì)低迷影響中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)有限，投融資與并購(gòu)壓力仍然不減。? 2009年住宅開(kāi)發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對(duì)一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動(dòng)退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的綜合檢驗(yàn)，也會(huì)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。? 另一方面國(guó)家出臺(tái)的一系列政策積極擴(kuò)大內(nèi)需，相對(duì)的會(huì)拉動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。? 隨著很多大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會(huì)明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)的投資與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開(kāi)發(fā)和連鎖經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為開(kāi)發(fā)的主流。? 隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過(guò)城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會(huì)增加，商業(yè)拓展會(huì)出現(xiàn)多中心和差異化的局面。? 受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。? 城市化在未來(lái)五年帶來(lái)新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬(wàn)，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900億，增長(zhǎng)非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。? 城市化改變了城市擴(kuò)張的布局，城市群的發(fā)展將極大的推動(dòng)二、三線城市的發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)，比如說(shuō)珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群、環(huán)渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開(kāi)通和增加以及城市之間通過(guò)高速公路的連接也將刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)的升級(jí)，相對(duì)的助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。? 隨著中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，2009年會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。業(yè)態(tài)類(lèi)別會(huì)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。? 根據(jù)中國(guó)很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，確定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。這些規(guī)劃中的或者已在建設(shè)發(fā)展的區(qū)域商業(yè)，會(huì)逐步向“多心多點(diǎn)”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域化消費(fèi)將成為主流，無(wú)疑將是2009年中國(guó)城市走向多商圈的標(biāo)志，必定拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。? 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是營(yíng)銷(xiāo)和招商。2009年行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營(yíng)運(yùn)，從資本到品牌。? 受金融危機(jī)以及國(guó)家信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。? 受商家開(kāi)店拓展速度的減緩，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的選址會(huì)更加有針對(duì)性，必然會(huì)實(shí)行選址優(yōu)化策略，也將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。? 房地產(chǎn)金融? 總結(jié)? 2008年中國(guó)房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢(shì)。? 上半年樓市瘋狂的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國(guó)、英國(guó)和德國(guó)等國(guó)家的繽紛上市成為中國(guó)房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實(shí)驗(yàn)也風(fēng)起云涌。但是，隨著下半年國(guó)家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)****的消極氣氛的蔓延，特別是美國(guó)金融海嘯的從天而降以及中國(guó)媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)首先唱衰中國(guó)樓市，萬(wàn)科率先降價(jià)馴熟彌漫全國(guó)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入迷茫期。? 商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無(wú)力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來(lái)就單一，原來(lái)就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營(yíng)起火的自救和抽緊，再加上投資市場(chǎng)的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無(wú)疑雪上加霜！但依然有像美國(guó)黑石基金等中長(zhǎng)期的資金和國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略性的專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，如萬(wàn)達(dá)逆市而動(dòng)，一是看好中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)和資產(chǎn)價(jià)格，二是借既“趁火打劫”，以更低的價(jià)格收購(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。? 趨勢(shì)? 以商務(wù)部等部委力促的開(kāi)放RETIS通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國(guó)務(wù)院和金融監(jiān)管部門(mén)的響應(yīng)，而全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)等相關(guān)協(xié)會(huì)組織的大力推動(dòng)，民間機(jī)構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國(guó)際金融大勢(shì)不好，但中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動(dòng)性過(guò)剩也為中國(guó)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。? 我們有理由相信也期待以REITS為象征的金融創(chuàng)新的2009年將會(huì)破冰，而中國(guó)銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機(jī)制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的短期融資的理念和模式與國(guó)際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出路。? 零售業(yè)? 總結(jié)? 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)? 市級(jí)商業(yè)中心：2008年市級(jí)商業(yè)中心取得的成績(jī)不容置疑，在一線城市依然出現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，體量過(guò)大，在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象；在二、三線城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于結(jié)構(gòu)升級(jí)中，現(xiàn)在可開(kāi)發(fā)用地也不多。2008年消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂“騰籠換鳥(niǎo)”。2008年市級(jí)商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，國(guó)外一線品牌進(jìn)駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國(guó)內(nèi)品牌和老字號(hào)開(kāi)始無(wú)奈退出。? 區(qū)級(jí)商業(yè)中心：2008年區(qū)級(jí)商業(yè)中心的建設(shè)則比較差，開(kāi)始被邊緣化了。實(shí)際上，區(qū)級(jí)商業(yè)中心建設(shè)的好壞，和社區(qū)商業(yè)一樣，同樣關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，直接影響整個(gè)城市的宜居程度。在當(dāng)前的形勢(shì)下，有變現(xiàn)置換的趨勢(shì)。區(qū)域型購(gòu)物中心是區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購(gòu)物場(chǎng)所。因此，“區(qū)域型購(gòu)物中心”的發(fā)展時(shí)期2008年已經(jīng)來(lái)臨。? 社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)關(guān)系到“便民、利民、為民”，方便和提升老百姓生活質(zhì)量，商務(wù)部視為民生大問(wèn)題，抓的很緊，各地商務(wù)主管部門(mén)抓的也很緊，作為政府為民辦實(shí)事工程，因此發(fā)展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開(kāi)發(fā)住宅時(shí)，開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃存在漏洞，造成欠的帳太多，2008年還賬速度雖然加快，欠的帳短期內(nèi)還是沒(méi)還清。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝?，滿足基本生活用品(柴米油鹽醬醋茶)與飲食服務(wù)消費(fèi)，2008年市場(chǎng)還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒(méi)有大起大落，收益固定。? 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色街：2008年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色街經(jīng)營(yíng)都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場(chǎng)，北京馬連道茶葉一條街等。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色商業(yè)街對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購(gòu)物等方面在2008年得到了很好的體現(xiàn)。但類(lèi)似二級(jí)批發(fā)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始弱化，創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始異軍突起。? 二、購(gòu)物中心? (1)國(guó)際購(gòu)物中心? 根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的調(diào)查，零售市場(chǎng)在越南、印度、俄羅斯、中國(guó)、巴西等新興國(guó)家非常具有發(fā)展?jié)摿?。說(shuō)明在未來(lái)一年或幾年之內(nèi)國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)這些國(guó)家的投資關(guān)注程度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢(shì)的穩(wěn)定和政府采取的政策。? 越南零售市場(chǎng)的大門(mén)已經(jīng)向全球的零售商們打開(kāi)，并出臺(tái)了在2010年之前鼓勵(lì)大規(guī)模建設(shè)批發(fā)和零售等商業(yè)地產(chǎn)的政策，極大地吸引了國(guó)際投資公司的注意力；?2008年，印度的零售總額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到5110億美元，使得這個(gè)市場(chǎng)更具吸引力；俄羅斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源還是依靠原油和天然氣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，俄羅斯人60%的收入都消費(fèi)在零售上，使得這個(gè)國(guó)家的零售市場(chǎng)具有非常大的潛力，現(xiàn)在消費(fèi)趨勢(shì)已擴(kuò)展到了二、三線城市。? 中國(guó)零售市場(chǎng)目前大部分由大的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂(lè)福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。依然存在零售品牌資源不足和部分開(kāi)發(fā)商前期比較盲目地開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心造成的。? (2)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心? 2008年新近落成的大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，隨著以美式MALL為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶中國(guó)等大中城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場(chǎng)發(fā)展空間。? 隨著2008年下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)方面其數(shù)量增長(zhǎng)趨緩，存量消化和項(xiàng)目調(diào)整成為重頭。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度可能趨緩。購(gòu)物中心的功能和地位開(kāi)始加強(qiáng)，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購(gòu)物場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所、文化場(chǎng)所、生活場(chǎng)所等。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)換，項(xiàng)目收購(gòu)、項(xiàng)目重組和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開(kāi)始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類(lèi)型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。操作模式也開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，住宅和商業(yè)的開(kāi)發(fā)流程有所調(diào)整，分期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式比例有望加大。? 購(gòu)物中心的獲利模式面臨考驗(yàn)，并且缺乏有效應(yīng)對(duì)手段。經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期性與開(kāi)發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時(shí)受到考驗(yàn)。? 零售商拓展意愿猶存，但開(kāi)店節(jié)奏放緩，購(gòu)物中心存量項(xiàng)目與新增項(xiàng)目在招商方面開(kāi)始出現(xiàn)搏弈。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項(xiàng)目未能按時(shí)投入使用，零售商開(kāi)店計(jì)劃受到影響，由于原有部分項(xiàng)目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項(xiàng)目將陷入困境。? 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到階段性消費(fèi)信心的下降影響。成熟的購(gòu)物中心，受消費(fèi)信心下挫影響，租戶調(diào)整的難度增加；待開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，準(zhǔn)租戶履約能力下降，開(kāi)業(yè)壓力加大；尚在招商的購(gòu)物中心，招商環(huán)境和條件發(fā)生變化，招商期延長(zhǎng)；規(guī)劃良好、具備運(yùn)營(yíng)能力的購(gòu)物中心依然具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。? 三、主力店? (1)百貨業(yè)? 2008年大城市的百貨業(yè)發(fā)展略有飽和，但二、三線城市的發(fā)展存在不均衡的現(xiàn)狀。現(xiàn)在的百貨店雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，趨同化是正常的，趨同化也是發(fā)展。趨同化就可以從低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)走向高級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，從特色競(jìng)爭(zhēng)走向個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)出現(xiàn)個(gè)性化，百貨公司購(gòu)物中心化的局面開(kāi)始出現(xiàn)。? (2)超市(大賣(mài)場(chǎng))? 作為對(duì)商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市(俗成“大賣(mài)場(chǎng)”)在大中城市已被外資占據(jù)絕對(duì)壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心，本土化的中型超市和小型超市開(kāi)始呈現(xiàn)蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活。而一、二線城市的高端商業(yè)中心則出現(xiàn)主題化和特色化的類(lèi)型超市，如進(jìn)口商品超市和生鮮、化妝品和書(shū)店等主題超市。? (3)次主力店(區(qū))? 隨著購(gòu)物中心和大型MALL的遍地開(kāi)花，幾乎每個(gè)級(jí)別的城市都在建和開(kāi)業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國(guó)內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應(yīng)，越來(lái)越多的購(gòu)物中心開(kāi)始拒絕主力店的進(jìn)駐，而更多采用國(guó)際通行的次主力店、主力區(qū)和買(mǎi)手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競(jìng)爭(zhēng)力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運(yùn)動(dòng)100、紙老虎甚至一些兒童體驗(yàn)中心和教育服務(wù)機(jī)構(gòu)等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢(shì)頭。? (4)院線? 曾經(jīng)給無(wú)數(shù)中國(guó)人帶來(lái)美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài)，并登堂入室成為購(gòu)物中心中最凝聚人氣和最有效拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)和同向人群的業(yè)種，并得到迅猛的發(fā)展，幾乎每個(gè)大型的商業(yè)中心都要引入電影院，并成為新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)下零售業(yè)中唯一和大眾餐飲沒(méi)有下降的業(yè)種。更有趣是有統(tǒng)計(jì)表明美國(guó)的歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中電影都成為廣大市民最物美價(jià)廉的排泄郁悶和尋求快樂(lè)的方式。? (5)經(jīng)濟(jì)型酒店? 受美國(guó)“次貸危機(jī)”的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的國(guó)際融資發(fā)生困難，受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)營(yíng)成本有所增加，受物業(yè)租金成本的上漲，經(jīng)濟(jì)型酒店的利潤(rùn)有所下降，局部城市經(jīng)濟(jì)型酒店的競(jìng)爭(zhēng)有所表現(xiàn)，出租率和平均房?jī)r(jià)開(kāi)始有所下降，股市等百姓投資渠道的減少和獲利能力的下降也開(kāi)始導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店有所下降。? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)前半年依然持續(xù)、健康和高速發(fā)展，GDP還是保持一定比例的增長(zhǎng)，2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的絕對(duì)數(shù)量還是非常的小，但中國(guó)的出游人數(shù)在增長(zhǎng)，入境的人數(shù)也同樣在增長(zhǎng)，老百姓的收入和可自由支配的時(shí)間在增加，這一切導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店呈上升趨勢(shì)。? 四、餐飲業(yè)? 餐飲業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的份額越來(lái)越重要，引起了商業(yè)地產(chǎn)商的更多關(guān)注，特別是在開(kāi)發(fā)招商階段就非常關(guān)注與餐飲業(yè)建立聯(lián)系，也給更多餐飲品牌提供了很多發(fā)展商機(jī)。全國(guó)人均餐飲消費(fèi)2007年以前始終沒(méi)有超過(guò)1000元，2008年以來(lái)達(dá)到了1158元。? 2008年第四季度以后，發(fā)生了全球性的金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，在美國(guó)，對(duì)餐飲業(yè)沖擊很大，但中國(guó)的餐飲業(yè)并沒(méi)有受到什么大的影響，洋快餐仍然很紅火，而且價(jià)格也堅(jiān)挺。2008年上半年報(bào)道餐飲企業(yè)會(huì)聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行漲價(jià)，但基本上沒(méi)有出現(xiàn)，都是企業(yè)自主調(diào)整價(jià)格。? 2008年的中國(guó)餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，目前來(lái)說(shuō)還是比較樂(lè)觀的。因?yàn)椴惋嫎I(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會(huì)受到一些影響，特別是一些商務(wù)餐飲和政府宴請(qǐng)活動(dòng)的餐飲。大眾化餐飲出現(xiàn)發(fā)展好的勢(shì)頭。? 餐飲業(yè)在提升自我品牌、規(guī)?；l(fā)展、連鎖化發(fā)展方面步伐越來(lái)越快。品牌擴(kuò)張速度很冷靜，也很穩(wěn)健的，不再單純追求數(shù)量，而是追求質(zhì)量效益。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經(jīng)營(yíng)，靠自己的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)發(fā)展品牌。餐飲業(yè)發(fā)展存在需要資本支持的現(xiàn)狀以求不斷取得擴(kuò)張，并引起了海外投資者的關(guān)注。大眾化餐飲越來(lái)越引起了國(guó)家重視，引起了社會(huì)關(guān)注。? 趨勢(shì)? 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)? 2009年市區(qū)級(jí)商業(yè)中心市場(chǎng)空間依然很大，前景好。在我國(guó)城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)，樓盤(pán)的成片開(kāi)發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設(shè)，這些都需要商業(yè)設(shè)施配套，這就帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題：一是如何進(jìn)行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒(méi)有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設(shè)施支撐。? 市區(qū)級(jí)商業(yè)中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設(shè)施的配套；二是產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和互動(dòng)效應(yīng)；三是土地資源的不可再生性；四是商務(wù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性。因此，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，市級(jí)區(qū)級(jí)商業(yè)中心上的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè)，是最好的投資市場(chǎng)，是抗跌性最強(qiáng)的投資產(chǎn)品之一，是財(cái)富最安全的生存方式，也就是說(shuō)，在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，具有的高增值性；在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)，并具有較好的變現(xiàn)性，有這些好處，理所當(dāng)然吸引了眾多投資者的眼球。? 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，但它的市場(chǎng)和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。面對(duì)金融危機(jī)，現(xiàn)在中央提出一要擴(kuò)大內(nèi)需，這是明2009年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，“便民消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便利服務(wù)進(jìn)家庭”；二是國(guó)家出錢(qián)9000億，大力發(fā)展保障性住房,這都要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，可見(jiàn)是利好，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇”歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。? 二、購(gòu)物中心? (1)國(guó)際購(gòu)物中心? 政局的穩(wěn)定將會(huì)導(dǎo)致2009年中國(guó)零售市場(chǎng)依然會(huì)迅速發(fā)展，尤其是40歲左右的消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知程度和消費(fèi)能力會(huì)進(jìn)一步提高，巨大的人口數(shù)量和消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)使注意中國(guó)市場(chǎng)的投資商感到樂(lè)觀。面對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多國(guó)際投資機(jī)構(gòu)依然看好中國(guó)市場(chǎng)，并開(kāi)始關(guān)注中國(guó)二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性購(gòu)物中心，潛力巨大。? (2)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心? 購(gòu)物中心對(duì)于零售商的渠道地位和經(jīng)營(yíng)價(jià)值會(huì)得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動(dòng)，使購(gòu)物中心更加具有生命力；服務(wù)于區(qū)域性消費(fèi)的購(gòu)物中心會(huì)更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購(gòu)物中心繼續(xù)保持吸引力，但開(kāi)發(fā)難度和招商難度依然會(huì)存在。? 購(gòu)物中心的產(chǎn)品種類(lèi)在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類(lèi)還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。原來(lái)的城市商業(yè)中心區(qū)域存在舊的商業(yè)改造升級(jí)的機(jī)會(huì)，同時(shí)有新的城市商業(yè)中心更始方興未艾興。像成都的南部新區(qū)，重慶的北部新區(qū)，還有合肥的湖濱新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)，還有南昌、長(zhǎng)沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經(jīng)遷了過(guò)去。城市的二元化(郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建)正主導(dǎo)著中國(guó)的城市(鎮(zhèn))化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。? 三、主力店? (1)百貨業(yè)? 中國(guó)二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。隨著人們生活水平的提高，對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)自己消費(fèi)的意識(shí)都在提高，反過(guò)來(lái)講對(duì)商場(chǎng)的要求也提高了，所以百貨業(yè)的發(fā)展亟待進(jìn)一步擴(kuò)大，而且提升整體品牌。目前國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌、國(guó)際知名品牌和國(guó)內(nèi)知名品牌開(kāi)始進(jìn)入二、三線城市，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中國(guó)的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間，。? (2)超市、大賣(mài)場(chǎng)? 一些二、三線城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢(shì)需求和開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足的影響，包括一些新興商圈拉動(dòng)市場(chǎng)和消費(fèi)的欲望，國(guó)際品牌超市可能會(huì)趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會(huì)遇到比較強(qiáng)烈的抵制。而一些國(guó)內(nèi)的連鎖超市和區(qū)域品牌超市，如果能降低條件，采取與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共生共榮的經(jīng)營(yíng)策略可能機(jī)會(huì)多多。而城鎮(zhèn)化和社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房、保障房和廉租房的建設(shè)，也會(huì)給一些新興的社區(qū)超市到來(lái)廣泛的機(jī)會(huì)。? (3)次主力店(區(qū))? 將成為未來(lái)一、二線城市中心型和特色型購(gòu)物中心的主流業(yè)種，將會(huì)成為一、二線城市區(qū)域購(gòu)物中心和二、三線城市都心型購(gòu)物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會(huì)成為二、三線城市區(qū)域購(gòu)物中心的輔助業(yè)種。而一些近年來(lái)以專(zhuān)業(yè)店如國(guó)美電器等為主題模式的品牌專(zhuān)業(yè)店將會(huì)以旗艦店和專(zhuān)業(yè)店的獨(dú)立形式重新回歸百貨店、購(gòu)物中心和商業(yè)街。? (4)院線? 院線的購(gòu)物中心化和混搭化(與文化娛樂(lè)、餐飲休閑和電影衍生產(chǎn)品如發(fā)布會(huì)、專(zhuān)業(yè)報(bào)刊書(shū)籍和偶像產(chǎn)品等業(yè)種的互補(bǔ)和搭配)將成為主流。?
(5)經(jīng)濟(jì)型酒店? 2009年經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)榭朔杀旧仙鴰?lái)的利潤(rùn)會(huì)有所下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)的影響，2009年酒店經(jīng)營(yíng)壓力可能將更大。? 消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)注度會(huì)越來(lái)越高，不再片面追求經(jīng)濟(jì)型酒店的表面概念和物美價(jià)廉，更關(guān)注顧客自己核心需求是否被滿足，對(duì)酒店的綜合質(zhì)量要求越來(lái)越挑剔，也將選擇能夠?yàn)樗麄兲峁└诵曰?、更安全、更健康、高質(zhì)量的酒店產(chǎn)品。? 投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的投資興趣在降低，就像一場(chǎng)美夢(mèng)將被驚醒，對(duì)專(zhuān)業(yè)的酒店管理和中長(zhǎng)期的投資開(kāi)始發(fā)生興趣，并開(kāi)始有所行動(dòng)。? 由于成本的推高，有一批小型的連鎖酒店或經(jīng)營(yíng)管理不善的酒店將被淘汰出局，房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)生困難，轉(zhuǎn)投經(jīng)濟(jì)型酒店概率增加，對(duì)于想擁有酒店物業(yè)的連鎖公司將是一次機(jī)會(huì)，對(duì)于有專(zhuān)業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的連鎖酒店公司將是一個(gè)提升顧客忠誠(chéng)度的機(jī)會(huì)。? 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展將朝著專(zhuān)業(yè)的、高品質(zhì)的、節(jié)約型的方向發(fā)展，品牌將是優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)型酒店的追求的主要發(fā)展動(dòng)力，它代表著產(chǎn)品、質(zhì)量和服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店需要擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道，從雜亂無(wú)章的渠道中找出有信譽(yù)、雙贏的、消費(fèi)者滿意的渠道合作伙伴。? 四、餐飲業(yè)? 2008年9月財(cái)政部、商務(wù)部對(duì)加快廚房建設(shè)，推進(jìn)早餐工程拿出資金支持，在全國(guó)城市選擇一批重點(diǎn)項(xiàng)目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。餐飲業(yè)發(fā)展勢(shì)頭應(yīng)該是根據(jù)國(guó)計(jì)民生需要，根據(jù)老百姓內(nèi)需也會(huì)加快發(fā)展步伐。? 餐飲業(yè)未來(lái)會(huì)繼續(xù)與商業(yè)地產(chǎn)更好的合作，會(huì)出現(xiàn)一些合作平臺(tái)和機(jī)會(huì)，為餐飲企業(yè)進(jìn)入更多商圈、購(gòu)物中心牽線搭橋，真正跟著購(gòu)物中心走的這種趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯并正在成為并必將成為購(gòu)物中心的主體業(yè)態(tài)而且比例不斷提高有的已超過(guò)50%。? 后?記? 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來(lái)越水乳交融，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷(xiāo)都千姿百態(tài)，2009年會(huì)越來(lái)越細(xì)分化。而且針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的銀行信貸品種和REITS等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專(zhuān)家的多年呼吁、相關(guān)部門(mén)的大力推動(dòng)和民間實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上包括海外成熟經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的洗禮下將有重大的突破！2008年國(guó)家提出建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息，最近三年之內(nèi)建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。2009年低端商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)比較大的看好利好消息，上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。我們期待行業(yè)的第二個(gè)春天能早日來(lái)臨。? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)(CCREC)?
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