愛華網(wǎng)過去十年來中國經(jīng)濟(jì)快速增長，吸引許多跨國公司和零售商來到中國，把目光瞄準(zhǔn)了這里迅速壯大的富裕的中產(chǎn)階級(jí)人群。為了給這些跨國企業(yè)和零售商提供場地，開發(fā)商找銀行貸款，買下土地，建筑工地和大型吊車遍布中國各大城市。? 位于黃金商業(yè)區(qū)域的甲級(jí)（高端）寫字樓和環(huán)境略遜一籌，位于中心區(qū)域之外的乙級(jí)寫字樓的供給在近年來迅速增加。同時(shí)，大型購物中心—一個(gè)相對(duì)來說還是較新的概念—取代了全國各個(gè)城市的百貨商店。 金融危機(jī)爆發(fā)后，許多跨國公司裁減了在中國的員工，關(guān)閉在中國的辦公室，凍結(jié)了招聘計(jì)劃，或者搬遷到更便宜、面積更小的辦公室。而零售商也因消費(fèi)者捂緊錢包而艱難度日。現(xiàn)在中國大城市的某些摩天大樓和大型購物中心變得空空蕩蕩，只有百無聊賴的店員和保安。但與此同時(shí)，工地的轟鳴聲并沒有停止。為什么會(huì)發(fā)生這種情況?商業(yè)地產(chǎn)的空置率究竟是多少?這一市場的發(fā)展前景如何?沃頓知識(shí)在線就這些問題尋訪了業(yè)內(nèi)人士的意見。 北京和其他城市 究竟有多少空置的高樓大廈是爭論的主題之一。據(jù)房產(chǎn)中介公司世邦魏理仕（CB?Richard?Ellis）的分析師雪莉·胡（Shirley?Hu）估計(jì)，到2010年北京商業(yè)辦公用地將大約增加150萬平方米，上海將增加約190萬平方米，商業(yè)辦公用地空置率也將達(dá)到30%左右。 根據(jù)位于北京的全球不良資產(chǎn)解決方案公司（Global?Distressed?Solutions?LLC）總裁杰克·羅德曼（Jack?Rodman），北京商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際空置率可能高達(dá)50%。羅德曼同時(shí)還擔(dān)任總部位于洛杉磯的地產(chǎn)投資顧問公司Crosswater?Realty?Advisors的高級(jí)顧問。他認(rèn)為，房產(chǎn)中介公司通常不把分層所有權(quán)（即按層或房間出售或租賃給不同小業(yè)主并由他們再次出租）的大樓計(jì)算在內(nèi)，這些樓宇中有些也是甲級(jí)寫字樓;同樣不算在內(nèi)的還有已竣工但尚未對(duì)外租賃的大樓;或者即將竣工、正在辦理房屋使用權(quán)證的大樓?！斑@些大樓雖然理論上尚未開放，但……如果一幢大樓六個(gè)月內(nèi)就要交付使用，那就應(yīng)該把它算在供應(yīng)量中。否則會(huì)引起誤導(dǎo)?！? 據(jù)羅德曼估計(jì)，2007年至2009年，單北京甲級(jí)寫字樓的供給量就增加了560萬平方米（約6000萬平方英尺），另外還有370萬平方米（約4000萬平方英尺）的乙級(jí)寫字樓或?qū)⒊鍪劢o投資者的非分層所有權(quán)寫字樓。他表示這個(gè)數(shù)字不包括央視大樓等政府大樓，以及銀行、保險(xiǎn)公司和石油公司等機(jī)構(gòu)興建的自用新辦公大樓。 在2003年至2007年經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候，沒人擔(dān)心空置率的問題，當(dāng)時(shí)的需求將年吸納率推高到約每年46.5萬平方米。那時(shí)的中國很熱門，誰都想到中國來，不論是國際投資銀行，還是律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房產(chǎn)中介?！暗珡那皟赡昶疬@股熱潮就開始減退了，”羅德曼說。“現(xiàn)在的凈吸納量非常低，在我看來這是個(gè)真正嚴(yán)重的大問題?！倍疫@個(gè)問題不只北京有，他補(bǔ)充道：“上海的寫字樓市場也同樣糟糕?！? 其他的城市在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨著高空置率的煩惱?？偛课挥诤贾莸囊患疑虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的總經(jīng)理吳偉明評(píng)論說：“杭州地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量肯定是過剩的?！? 空置的還不只是辦公樓。北京那些奢華的新購物中心的入駐比率大約在60%左右，比前些年的70%到80%有所下降，北京世邦魏理仕的零售業(yè)地產(chǎn)銷售代表溫迪·查（Wendy?Zha）表示?！斑€有以前那些商家尚未完全進(jìn)駐的舊購物中心也還在出租?！彼硎?，整體上零售商場的空置率在30%至40%之間。
而零售商場供應(yīng)量過剩在北京表現(xiàn)得異常明顯，因?yàn)楸本┑拈_發(fā)商都趕在2008年奧運(yùn)會(huì)之前建成大型購物中心，以迎接蜂擁而來的游客。第一太平戴維斯中國公司（Savills?China）高級(jí)經(jīng)理、中國研究部負(fù)責(zé)人詹姆斯·麥克唐納德（James?Macdonald）如是認(rèn)為。第一太平戴維斯是一家在倫敦證交所上市的全球房地產(chǎn)服務(wù)提供商。他表示，上海的情況有所不同：“（上海）的供應(yīng)量在未來六個(gè)月中可能會(huì)增加，因?yàn)槭啦?huì)即將來臨。與此同時(shí)，上海的零售商場市場相對(duì)健康，全市的黃金地段零售商場的空置率大約是3.3%。” 租金下跌 根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，去年第三季度北京和上海的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格開始下跌。月租金報(bào)價(jià)從平均每平方米189.8元降至147.9元，同比下降17.2%。麥克唐納德認(rèn)為：“這個(gè)跌幅是很大的?！? 但為了挽留或吸引租戶入駐，許多業(yè)主在簽五年以上租賃合約時(shí)都承諾免租金12個(gè)月或更長的時(shí)間，也就是說北京的凈有效租金其實(shí)已下降40%至50%。然而，許多大樓還是空關(guān)的，地產(chǎn)投資顧問羅德曼說。他收集了一些北京空置寫字樓的照片，并將這些照片做成長長一疊令人憂慮的幻燈片。從他的位于北京商業(yè)中心區(qū)域的辦公室的窗戶看出去，他能指出至少六幢空置的辦公樓，其中許多早在數(shù)月前，甚至數(shù)年前，就開始出租，但直到現(xiàn)在還沒有真正進(jìn)入市場。 北京的零售商場的租金下跌了大約20%，“這個(gè)跌幅可不小，”世邦魏理仕的溫迪·查說。她相信有些開發(fā)商是故意待價(jià)而沽，盡管零售商堅(jiān)持非低價(jià)不租。 上海的情況也是如此。世邦魏理仕的胡女士表示，上海的零售業(yè)租金“已經(jīng)跌至2006年下半年以來的最低水平。我們看到租戶現(xiàn)在都在利用目前的市場形勢，實(shí)施長期的入駐戰(zhàn)略?！? 待價(jià)而沽 羅德曼認(rèn)為，現(xiàn)在的問題植根于2003至2007年經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候。當(dāng)時(shí)開發(fā)商很容易獲得銀行貸款，當(dāng)時(shí)的市場月租金行情是平均每平方米每月200至250元，因此對(duì)甲級(jí)寫字樓的評(píng)估價(jià)格是每平方米每年25,000元至30,000元。但當(dāng)租賃市場開始見底時(shí)，有些商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主并沒有隨著下跌行情調(diào)整租金，而許多潛在客戶都是跨國公司，因?yàn)楦惺艿浇鹑谖C(jī)的沖擊，他們也不愿意或者沒有能力支付開發(fā)商索要的價(jià)格。 開發(fā)商保持租金水平不變的原因有三。羅德曼分析道：“首先，銀行沒有給他們還貸的壓力，所以他們沒有動(dòng)機(jī)要按今天較便宜的價(jià)格出租。其次，如果他們把租金減半出租……就不再支撐原先的評(píng)估值，這樣會(huì)造成資產(chǎn)減值，給銀行造成損失。另外造成這個(gè)問題的原因是市場上的信息缺乏透明度和可靠性，中介公司給業(yè)主、開發(fā)商和租戶的信息不夠準(zhǔn)確?！? 而很多開發(fā)商并不了解商業(yè)地產(chǎn)的市場行情也是造成待價(jià)而沽的原因之一。查女士認(rèn)為，很多開發(fā)商都是從住宅市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場的?！百u住宅的時(shí)候，他們可以待價(jià)而沽，等待危機(jī)結(jié)束后最終賣個(gè)高價(jià)。但商業(yè)地產(chǎn)可不行。一個(gè)商場一旦在市場上空置太久，那它就不再熱門了。而且對(duì)于商場，你還要花很多錢來維護(hù)，但是零售商可不會(huì)等你。這和購買住宅的個(gè)人買家是不同的。很多開發(fā)商剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候并不明白這個(gè)道理，但現(xiàn)在他們開始理解這個(gè)市場的獨(dú)特性?！? 位于杭州的開發(fā)商吳偉明認(rèn)為，由于目前住宅用地的拍賣價(jià)格居高不下，很多開發(fā)商也只能望“地”興嘆，于是就紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)用地。政府已經(jīng)規(guī)定某區(qū)域是屬于商業(yè)地塊還是住宅地塊;開發(fā)商拍下商業(yè)地塊后“就只能建造商用樓盤，或者尋找機(jī)會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)改造成某種特別類型的公寓?！? 對(duì)經(jīng)濟(jì)的潛在影響 商業(yè)地產(chǎn)市場對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)造成多層影響。羅德曼提到，各國都意識(shí)到他們很快會(huì)面臨商業(yè)地產(chǎn)貸款的問題。據(jù)巴菲特等金融業(yè)人士預(yù)計(jì)，2010到2012年將有3至4萬億美元的房地產(chǎn)貸款到期?！拔覀兒雎粤嗣绹膫鶆?wù)抵押債券（簡稱CDOs或CLOs）的問題。大家都知道這種東西，它害了我們，也害了其它所有人。中國可能是世界上唯一一個(gè)認(rèn)為自己供應(yīng)量沒有過剩，或者商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值沒有下跌的市場。但現(xiàn)在并沒有相關(guān)交易來證明這點(diǎn)。去年一年北京只有三起寫字樓的買賣交易，而且其中兩幢是賣給中國的保險(xiǎn)公司。” 現(xiàn)在全球最大的銀行以市值計(jì)算是中國的銀行。如果這些貸款一直在他們的賬目上，而貸款抵押（譬如地產(chǎn)）并沒有發(fā)揮作用，那么如果政策環(huán)境或者市場環(huán)境發(fā)生變化，我們將看到金融體系面臨嚴(yán)重的問題。羅德曼警告說，“如果發(fā)生這樣的情形，那就需要政府參與救援，從而把債務(wù)推高到日本的水平，日本的債務(wù)占GDP比率是全球發(fā)達(dá)國家中最高的。1986至1990年他們對(duì)此視而不見。結(jié)果日本一直沒能真正恢復(fù)。如果你想回避這個(gè)問題，那也可以。但別忘了其他人也曾忽視這個(gè)問題，結(jié)果是導(dǎo)致了毀滅性的打擊。” 展望未來 第一太平戴維斯的麥克唐納德預(yù)測說，北京的寫字樓的空置率將繼續(xù)上升，到今年年底將超過25%。第三季度的凈入駐率已恢復(fù)到2007年的水平。然而，這還不足以吸納新的商業(yè)樓房供應(yīng)量?！? 北京的寫字樓供應(yīng)過量將會(huì)壓低租金和入駐率，從而減少總體租金收入，羅德曼說，這會(huì)增加貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)影響未來房地產(chǎn)投資的潛力?！伴_發(fā)商發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場困難重重后，他們可能會(huì)轉(zhuǎn)向分層所有權(quán)市場或者尋找能夠購買整幢大樓的機(jī)構(gòu)投資者。” 在目前金融危機(jī)的時(shí)刻北京今后的商業(yè)地產(chǎn)要想找到客戶可沒那么容易。但中國政府出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，提振國內(nèi)消費(fèi)將有助于緩解這個(gè)問題。世邦魏理仕的胡女士認(rèn)為，在上海，前來參加2010年世博會(huì)的7000萬游客也會(huì)有所幫助。 胡女士表示，雖然未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路可能仍然非常艱難，但政府的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃也推高了國內(nèi)企業(yè)對(duì)辦公樓的需求。在那些外國來華投資的企業(yè)中，那些較少受經(jīng)濟(jì)衰退周期影響的行業(yè)，譬如新能源、制藥企業(yè)，預(yù)計(jì)將恢復(fù)他們對(duì)北京辦公樓的需求，而從長遠(yuǎn)來看，汽車和電子制造企業(yè)也將從中國日益增加的國內(nèi)消費(fèi)中獲益。 麥克唐納德也認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響巨大?！肮?yīng)量巨大不是主要問題，但是經(jīng)濟(jì)惡化、影響需求才是主要問題。中國與其他全球各國一樣，正在努力維持經(jīng)濟(jì)增長。很多人都相信，這些努力將有助于經(jīng)濟(jì)再度繁榮，而一旦經(jīng)濟(jì)上了軌道，對(duì)辦公樓的需求就會(huì)恢復(fù)正常。盡管從短期來看目前的供應(yīng)過量不可能立即減輕，但這些宏偉的目標(biāo)都將對(duì)寫字樓市場的長期潛力產(chǎn)生正面影響?！? 上海的情況要更樂觀一些，麥克唐納德表示，公司仍然在租賃辦公樓?！吧虾５膶懽謽枪?yīng)過量并非偶然行為，而是因?yàn)橛蓄A(yù)期認(rèn)為未來十年上海的經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)大幅增長，而讓尋求擴(kuò)張的公司有足夠的辦公區(qū)域是保證經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。中央政府要在2020年前把上海打造成國際金融中心的目標(biāo)同樣也將有助于這個(gè)市場?！? “未來兩年中將有30個(gè)項(xiàng)目、總共超過250萬平方米的中高端商業(yè)樓宇進(jìn)入市場。鑒于2006至2008的三年中吸納量為每年80萬平方米，預(yù)計(jì)未來兩年的空置率將繼續(xù)上升，特別是在今年以來企業(yè)的擴(kuò)張步伐有所減緩的情況下。”?麥克唐納德說道。 他表示：“現(xiàn)在供應(yīng)量還在增加，但是開發(fā)要從更長遠(yuǎn)的眼光來看。雖然有些項(xiàng)目已經(jīng)推遲，但未來幾年內(nèi)你還是會(huì)看到商業(yè)樓盤進(jìn)入市場。供應(yīng)過量的問題可能還要持續(xù)至少三年的時(shí)間?！?
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