愛華網(wǎng)文/詹國(guó)樞
預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是件不靠譜的事情，所以老詹從來不干這傻事。我曉得說來說去，無非是其一，波動(dòng)說。其二，下跌說。其三，上漲說。逃不出這么三類。那天看到一新聞，說是京城某位以直率自詡的房產(chǎn)老板，在座談中預(yù)言：北京房?jī)r(jià)，很快要漲到5萬元一平方米！而另一位號(hào)稱“索羅斯的中國(guó)門徒”并在某公司擔(dān)任“首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家”的金先生，說得更加邪乎，此公在廈門一次演講中公然宣稱：北京房?jī)r(jià)將漲到每平方米30萬元！ 哇噻，此語一出，當(dāng)場(chǎng)暈倒一大半，另一小半尚未暈倒，已然笑倒。? 看到此類消息，老詹不禁冷笑，嘿嘿，竟有如此預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的！那玩意兒是你們張開大嘴，說漲多高就能漲到多高的嗎？ 老詹同志，您認(rèn)為大嘴們講得不對(duì)，那么您呢？您的觀點(diǎn)，又是如何？ 我的觀點(diǎn)嘛，在此暫且不表。還是老規(guī)矩，先講故事，再說道理。 話說今年中秋前夕，應(yīng)邀回老家西昌一趟，為的是一睹被稱為“中國(guó)狂歡節(jié)”的涼山彝族火把節(jié)。火把節(jié)后，又到曾經(jīng)讀書下鄉(xiāng)的會(huì)東縣城，看望朋友。好多年沒返鄉(xiāng)了，回去第一印象，是這個(gè)縣城已經(jīng)膨脹不知好多倍簡(jiǎn)直認(rèn)不出來了！縣長(zhǎng)告訴我，這些年，縣城出現(xiàn)了過去未曾料到的一奇怪現(xiàn)象，人口猛增，學(xué)校緊缺。為什么呢？重要原因之一，是當(dāng)今人們對(duì)子女的重視和投資，已經(jīng)大大超乎想象！不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然離縣城較遠(yuǎn)，但為了孩子，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部或者當(dāng)?shù)赜悬c(diǎn)錢的農(nóng)民，不遠(yuǎn)千山萬水，也要把孩子送到縣城讀小學(xué)，念中學(xué)。而且，越是好的學(xué)校，越是滿足不了這一需求。隨之而來的是，縣城房市近些年火得不得了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部也好，富起來的農(nóng)民也罷，都在城里置辦物業(yè)，既陪太子攻書，又作日后養(yǎng)老。而縣里背景更大財(cái)力更足者，則又紛紛跑到條件更好也更遠(yuǎn)的西昌市買房，西昌的呢，往成都跑嘛。 縣長(zhǎng)一席話，老詹吃一驚。細(xì)細(xì)一琢磨，有深意存焉。 深意何在？從小小會(huì)東縣城這一滴水中，老詹隱約看到了中國(guó)城市化異乎尋常急劇加速的大趨勢(shì)，看到了越是大城市越會(huì)有巨大房屋缺口這一可怕而無可更改的事實(shí)！ 具體說吧。當(dāng)今中國(guó)，某一城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)不單單為這個(gè)城市市區(qū)所需求。一個(gè)省城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不單單是為省會(huì)城市所需求。而首都北京的房屋，也就不僅僅是為京城百姓需求，而是要滿足全國(guó)百姓需求了！其實(shí)遠(yuǎn)不止此，香港的，澳門的，美國(guó)的，歐洲的，歸國(guó)僑民、公司白領(lǐng)，不都有在京購(gòu)房的需求嗎？ 需求與價(jià)格成正比——這是經(jīng)濟(jì)學(xué)一鐵律。需求越是強(qiáng)烈，價(jià)格越是高企。把以上需求統(tǒng)統(tǒng)算上，其力之猛，難以估量。京城房?jī)r(jià)，能不嗖嗖嗖嗖直往上躥嗎？ 需求如此，供給怎么樣呢？供給與價(jià)格，恰成反比。記得前些年，為平抑房?jī)r(jià)，國(guó)家曾出臺(tái)政策，嚴(yán)把關(guān)口，收緊土地。這一弄把土地卡死了，供給一緊，適得其反，房?jī)r(jià)反而如火澆油，嘩啦嘩啦，漲得更猛這，或許正是前些年全國(guó)房?jī)r(jià)突然一家伙異常上漲的一大動(dòng)因呢！ 老詹認(rèn)為，房?jī)r(jià)問題，關(guān)鍵的關(guān)鍵，還在供給和需求。有專家學(xué)者以人均收入與房?jī)r(jià)之比，推論京城房?jī)r(jià)已經(jīng)太高，并以此進(jìn)行國(guó)際比較，得出結(jié)論，京城房?jī)r(jià)，必然大跌。這是不足為據(jù)的。比價(jià)再不合理，只要有強(qiáng)烈需求，房?jī)r(jià)就非漲不可。比價(jià)雖然合理，房子賣不出去，擱在那里，房?jī)r(jià)也非落不可。至于計(jì)算房?jī)r(jià)中哪塊合理，哪塊不合理，政府拿了多少，房地產(chǎn)商又得了多少？這與房?jī)r(jià)高低，更沒多少關(guān)系。你以為老板是些什么人？賺得再多，只要需求旺，房子賣得動(dòng)，再賺幾倍十幾倍，這些弟兄是一點(diǎn)兒也不臉紅心跳更不會(huì)自動(dòng)收手大發(fā)慈悲的。 怎么辦呢？從理論上說，要讓房?jī)r(jià)下降，辦法非常簡(jiǎn)單，只要放松口子，在城市或近郊大量拋出土地，不出仨月，這房?jī)r(jià)不嘩嘩嘩垮得一塌糊涂才怪了！然而實(shí)事上這不可能，一是國(guó)家土地有限，各地必須死守耕地紅線，二是地方政府也不會(huì)糊涂到這個(gè)地步，房?jī)r(jià)驟降，且不說會(huì)產(chǎn)生若干連鎖反應(yīng)，鬧出許多社會(huì)問題，就是從地方財(cái)政看，政府也斷斷不會(huì)出此下策。 九九歸一，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，京城房地產(chǎn)需求將在相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期都非常強(qiáng)烈，然而供給一時(shí)又不可能放松，所以，老詹的觀點(diǎn)是，北京房?jī)r(jià)，還得上漲。這個(gè)趨勢(shì)，是不以某些好心人的意志或購(gòu)房人的苦衷為轉(zhuǎn)移的。至于漲到多高，2010年或者2015年能否從現(xiàn)在的均價(jià)一萬五漲到二萬、三萬，抑或更高？那就要綜合各種因素尤其要根據(jù)需求和供給來作慎重判斷了。而這需求和供給，又因各種原因，誰也難以作出準(zhǔn)確的量化統(tǒng)計(jì)。 所以，老詹認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)作分析，越是具體，越是“準(zhǔn)確”，越不靠譜，越不準(zhǔn)確。 所以，此篇文章，只能就京城房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)作出判斷。對(duì)或不對(duì)，三五年后，定見分曉。 ?。ㄗ髡呦怠度嗣袢?qǐng)?bào)·海外版》總編輯）???????????????
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