作為聰明的商家，應(yīng)該說哪個行業(yè)好就往哪兒投，哪兒回報率高就往哪兒投，就像股民選股票一樣，這是最淺顯的道理。投資的目的就是一個——賺錢，獲得豐厚的回報。要談今年的房地產(chǎn)市場和國際融資，先要看看近期一連串的政策信號?？床欢盘枺缤床磺宸较?。在沒有完全走出國際金融危機的大背景下，情況更是如此，中國作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一，世界關(guān)注度越來越高，國際熱錢該向哪里流動，顯而易見。

　　最近有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，今年國家絕對不會像2009年那樣，一下子拿出4萬億元搞基礎(chǔ)設(shè)施投資。銀行放貸有了新規(guī)，開發(fā)商“錢緊”，上哪兒找錢，這是開發(fā)商今年要多考慮的問題之一。據(jù)有人調(diào)查，2009年北京等一線城市不僅把閑置幾年的房子都賣出去了，在建樓盤一開盤就售光了。半年就賺了一年的錢。杭州有的售樓小姐，一人就賣了上億元的房產(chǎn)，年薪達(dá)到30萬～50萬元。車跑得越快慣性就越大，房地產(chǎn)市場也有慣性，今年房地產(chǎn)市場又會怎樣呢？決不會2009年是“火焰”，今年是“海水”。決不會出現(xiàn)水火“兩重天”景象。2009年是“保八”，今年要“超八”，相信房地產(chǎn)還會有“不俗”的表現(xiàn)。若不信，年終驗證。

　　從政策中嗅出了什么？

　　人們可能已經(jīng)看到，近一段時間國家出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策，密度之大可謂少見。2009年11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。

　　2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

　　2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調(diào)“地方政府要切實負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。

　　2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前，一些地方土地出讓大多執(zhí)行20%～30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方財政預(yù)算管理。土地出讓金新規(guī)對于開發(fā)企業(yè)爭當(dāng)“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。為此，也許有的人就要為錢著急，為錢奔波了，這時也許是國際資金進(jìn)入的機會。但還需要進(jìn)一步關(guān)注，因為市場千變?nèi)f化，常有出人預(yù)料的情況發(fā)生。

　　2010年1月7日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺，很多人都在研究這個通知的背后意思。2009年以來房價、地價快速上漲，社會輿論壓力太大。估計今年3月的“兩會”關(guān)于抑制高房價的提案、議案還會不少，這是個老話題了。提案歸提案，房價該漲還漲，房價從來沒有因為代表提案而放緩上漲速度。別說，一紙小小的提案，想想國家穩(wěn)定房價政策出臺了好幾次，又會怎樣呢，哪一次擋住了房價上漲？有政策固然好，但不要期望值太高。政府絕對不希望房地產(chǎn)的大起大落。大起，政府的社會壓力大，也會影響社會穩(wěn)定，帶來不和諧。大落，會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商人不高興，政府不能沒有商人，也不愿得罪眾多百姓，政府只能出面調(diào)和，要兼顧兩頭。“穩(wěn)定房價”政府文件用詞很講究。所以要讀懂文件，吃透政策，別歪解?！胺績r年年漲，樓市年年旺”這才是政府初衷所在。任何政策，總是有一定時效的，只可能管一時，不可能管長久，隨著時間的推移，再硬的政策也會由硬變軟，由盛而衰。我們不要總是抱怨政策如何如何，也不要指責(zé)別人怎樣怎樣，而要學(xué)會獨立分析判斷。抱怨、指責(zé)，常常會失去了理智。

　　說完政策，再來看看2009年房地產(chǎn)的情形。2010年1月11日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2009年中國70個大中城市土地出讓金排行。報告指出，2009年中國土地出讓金總金額達(dá)15000億元。杭州排名第一。統(tǒng)計顯示，2009年70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比2008年增加140%，同比“瘋狂”的2007年增加49%。

　　2009年房地產(chǎn)一線城市的杭州(包括余杭、蕭山)土地出讓金高達(dá)1054億元，位居全國第一，杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市。

　　在一線城市中，上海、北京土地出讓金位于前列。廣州受255億“地王”影響，土地出讓金同比大幅上漲，位居第五。深圳受土地供應(yīng)偏緊影響，土地出讓金相對較低，僅有136億，位居23位。

　　二線城市中，杭州、天津、寧波、武漢等經(jīng)濟(jì)相對活躍的城市土地出讓金位居前列。天津2009年土地交易放量，土地出讓金收入732億，僅次于北京。

　　據(jù)有關(guān)分析，2009年中國土地市場“地王”頻現(xiàn)，“地王”的出現(xiàn)直接放大地方政府的土地出讓金收入，領(lǐng)先于其他行業(yè)，出現(xiàn)“爆發(fā)式”回暖。

　　一季度之后，土地市場成交量逐漸增長，成交價格持續(xù)走高。“地王頻現(xiàn)”成為2009年土地市場最真實的寫照，不論是總價“地王”還是單價“地王”。就連地處西部的甘肅省2009年的土地收益已經(jīng)超過了59億元。

　　再來看看今年開年的情況

　　有人常問，2010年的房地產(chǎn)市場會不會降溫，房價會不會降下來？目前人們明顯感到市場的通貨膨脹壓力很大，鈔票印多了，也就是老百姓說的錢不值錢了。在這種情況下房價能降嗎？再加上中國正處在城市化進(jìn)程中，大量外來人口涌入城市，有錢人買好房子，錢少一點買普通房子，錢再少一點買郊區(qū)的房子，買房的沖動幾乎人人都有，沒房子的想買房，有小房子的想再買大房子，有舊房子的想買新房，有一套房子的還想買第二套房子，老年人想買房給兒子結(jié)婚，年輕人想買房給父母養(yǎng)老，等等。試想，大城市的房價能降嗎？有人擔(dān)心房子今后還會漲，心理預(yù)期如此，錢攥在手里必然貶值，今年購買兩居室的錢，弄不好明年只夠買一居室的，買房勝過存錢，勝過炒股。人們總是習(xí)慣于跟漲不跟跌，越漲越買，國外熱錢也一定來湊熱鬧的。

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