愛華網(wǎng)??? 值得注意的是，住宅被打壓所引發(fā)的擠出效應(yīng)，對商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍。 ??? 記者/金姬 ??? 東邊日出西邊雨 ??? 樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。 ??? 在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。 ??? 正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示:“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。 ??? 說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出:“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。” ??? 中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報告預(yù)測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。 ??? 中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50％。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39％、2.50％、14.33％。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44％、0.89％、2.96％，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51％；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24％、0.15％、2.14％。 ??? 各方脈動 ??? 自今年4月份開始，諸多地產(chǎn)界龍頭企業(yè)均將勢力版圖逐漸擴(kuò)展到了商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域。萬科目前已投資百億進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并在半月內(nèi)定下3盤，計(jì)劃商業(yè)物業(yè)占到總開發(fā)物業(yè)的20％。保利集團(tuán)也在積極擴(kuò)展自己的商業(yè)地產(chǎn)版圖，其目標(biāo)是到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30％，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。 ??? 高端市場的投資客也在悄然發(fā)生變化。戴德梁行的《上海高端住宅市場月報》表示，在近1個月的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分高端投資客戶已經(jīng)逐步從高端住宅市場撤離，轉(zhuǎn)投目前相對價格較低的商業(yè)和寫字樓市場，期望能獲得更大的溢價空間。畢竟在近年高端住宅價值的不斷上漲中，投資回報顯而易見，而以現(xiàn)在的價格未來還能享受多大的溢價空間仍存疑慮。同時，作為投資性產(chǎn)品，高端住宅的高總價也決定了其變現(xiàn)能力相對較弱。 ??? 戴德梁行根據(jù)銷售現(xiàn)場反饋發(fā)現(xiàn)，大約六成以上高端住宅購房者本身具有首付50％的購買計(jì)劃，客戶資金充裕，從實(shí)際購買能力來看受到本輪調(diào)控政策影響不大。但是從心態(tài)而言，客戶普遍延長了決策的周期，以期更明確政策的走向及購買時機(jī)的判斷。另一方面，高端住宅作為增值保值的投資渠道及產(chǎn)品本身的稀缺性，后市或?qū)⒗^續(xù)回歸高位運(yùn)作。隨著中國資本市場財富的不斷積累，2009年擁有千萬和億萬資產(chǎn)的富裕人士大幅增加。
??? 客觀上，高端住宅的整體需求量在逐漸增加。國內(nèi)投資渠道相對匱乏，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍處在復(fù)蘇過程，股市投資的風(fēng)險性加強(qiáng)，使得高端住宅市場保值特性凸顯。供給方面，中心城區(qū)土地供給不足，優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然稀缺。 ??? 而上海的商業(yè)地產(chǎn)也因此輪房貸新政的出臺而迎來又一個春天。美聯(lián)物業(yè)指出，與2009年多個區(qū)域市場價格出現(xiàn)住商倒掛、成交持續(xù)下滑的現(xiàn)象不同，上海今年一季度商鋪寫字樓市場成交目前出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。2010年第一季度租金出現(xiàn)近1年半以來首次環(huán)比上升，實(shí)際成交租金微升1.7％，至每天每平方米6.9元。雖然目前商鋪寫字樓市場依然是買方市場，部分業(yè)主信心的恢復(fù)，使得整體市場的租金水平有所回穩(wěn)。另外今年寫字樓市場一個最顯著的變化就是，隨著樓宇入駐率升高，如浦東部分開發(fā)商已不急于以大幅降低租金水平吸引企業(yè)進(jìn)駐。陸家嘴租金水平因此有所升高，較2009年底上升5.3％至人民幣每天每平方米6.8元。而這一趨勢在竹園更為明顯，此前折讓較多的租金提升到接近前者的水平，大幅反彈10.5％至每天每平方米5.7元。 ??? 美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為目前上海寫字樓分布已較為成型。未來本市西面更有“大虹橋”商業(yè)圈這一概念，可以預(yù)見隨著本市未來CBD的開發(fā)力度不斷加強(qiáng)、硬件設(shè)施的不斷完善、輻射范圍不斷擴(kuò)大，其升值空間巨大。在如今高強(qiáng)度房貸政策的打壓下，老百姓關(guān)注度高的住宅市場必定將面臨波動調(diào)整，而在住宅投資成本大幅增長的情況下，未來商鋪、寫字樓市場在此次房貸政策中或?qū)⑹芤?。市場上那些被房貸新政制約的三套以上購房者及異地投資客，可能會被迫放棄住宅市場選擇其他金融投資商品，當(dāng)前住宅市場上的部分投資資金或?qū)⒙D(zhuǎn)移到商鋪寫字樓市場。而日后各大開發(fā)商也有可能逐步加大各自項(xiàng)目的優(yōu)惠力度以吸引市場觀望中的購買力。 ??? 與此同時，北京的商業(yè)地產(chǎn)也已非常成熟:黃金地段的西單商鋪已經(jīng)處于一鋪難求狀態(tài)，而CBD(商務(wù)中心區(qū))商圈也早已上演了商鋪爭奪戰(zhàn)。隨著朝陽首府、北京INN等多家大型商業(yè)辦公體的建成，朝陽門內(nèi)也已逐漸形成完善的商業(yè)體系，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。 ??? 值得注意的是，住宅被打壓所引發(fā)的擠出效應(yīng)，對商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍。贏商投資總經(jīng)理方芳表示，商鋪和寫字樓的投資人群相對固定，對投資專業(yè)度的要求也比較高，因此不太會受到新政的波及。但她同時提醒投資客，住宅市場的冷卻必然會產(chǎn)生一個延伸效應(yīng)，受樓市整盤下行帶動，購房者對于樓市的預(yù)期和信心都將下挫，這將對商業(yè)地產(chǎn)有一定影響。如果物業(yè)稅日后在部分城市針對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)，也會加大投資者的入市風(fēng)險
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