愛華網(wǎng)出京赴滬，第一次與上海房地產(chǎn)市場親密接觸，老潘的心情如何怕是自己最有體會。 文??? 胡商 潘石屹在地產(chǎn)圈以精明著稱，并以其精明，成為圈內(nèi)風(fēng)向標(biāo)式的人物。盤踞北京多年之后，如今，潘石屹開始將觸角伸向上海，先購入東海廣場，繼而萌生“拿地”之意，并言無懼成為上海地王。地產(chǎn)圈呼風(fēng)喚雨如潘石屹者，在北京亦數(shù)月未有機會購入任何地塊開工任何項目，出走上海，頗有自救之意，潘石屹東征，意味深遠。 東征記 對于上海，潘石屹其實并不算是個生客。1995年他擔(dān)任萬通上海公司的老總，住在華亭賓館，每天晚上即便看著上海這個當(dāng)時已經(jīng)顯露出蓬勃氣象的大都市的萬家燈火，也壓根沒生發(fā)要在上海投資的念頭。2000年，潘石屹有了自己的公司SOHO中國（此前曾名紅石實業(yè)），他還在想，在北京發(fā)展，已經(jīng)足夠了。 其后的若干年中，潘石屹心思開始活絡(luò)，尋找機會向上海拓展。2002年，SOHO中國打算上市，潘石屹才開始正經(jīng)八百地有了投資上海的念頭，在這個念頭的驅(qū)使下，潘石屹用腳丈量上海，熟悉上海的市井風(fēng)物，只是那一次上市未遂，這份念想也就泡湯了。 3年之后，SOHO中國高層組成的土地小組像撒網(wǎng)一樣四處尋找土地，上海又一次被納入視野，只是這一次又是無果而終；又過了2年，也就是2007年，潘石屹終于下定決心在上海長寧虹橋拓展區(qū)出手競拍，卻不意敗給澳門賭王何鴻燊。失意上海、得意北京，潘石屹因此宣布3年不進上海，一轉(zhuǎn)身卻拿下了北京三里屯地塊，可謂塞翁失馬焉知非福。 如今，3年過去，潘石屹拔劍回身，殺回上海。8年前第一次踏勘上海的成果已經(jīng)消逝殆盡，潘石屹這一次是以路癡的形象重返滬上。 “梅隴鎮(zhèn)廣場怎么走，我不認(rèn)路，誰帶帶我？”3月25日，在SOHO東海廣場租戶簽約儀式之后的一個小型聚會上，潘石屹拿這句話詢問在場的記者。在上海，潘石屹即便提到自己在上海的開疆辟土之役的成果東海廣場，也常常情急之下會說出“就在那什么什么路”這樣讓人不禁莞爾的話來，因為東海廣場就在上海最具全國知名度的南京路上。 確切地說，東海廣場位于上海南京西路中央商務(wù)區(qū)中心，這里是五星級酒店、高端購物中心的聚集地及兩個地鐵站的交會點，與上海地標(biāo)建筑波特曼麗嘉酒店、恒隆廣場及上海嘉里中心相鄰。 這個看上去很美的項目卻命運多舛，從1994年立項起被頻繁倒賣，歷經(jīng)上海社保資金、安聯(lián)投資、開開集團、綠城集團等多個東家，始終未能建成，因此被稱為“上海第一爛尾樓”。直到2006年摩根士丹利接手后，一期部分——52層的智能化寫字樓才于2008年秋季完工。該寫字樓高217米，是上海摩天大樓之一，項目地上總建筑面積7.17萬平方米、地下總建筑面積0.88萬平方米。在摩根士丹利手中，這個占據(jù)黃金地段的寫字樓經(jīng)營慘淡，直到潘石屹出現(xiàn)。 2009年，歷盡種種磨難的東海廣場成為SOHO中國在上海的第一個項目，并更名為“SOHO東海廣場”。如今，SOHO東海廣場的出租率已經(jīng)從接手時的30%提升到82.5%，剩下來的部分SOHO將留給那部分買樓自用的業(yè)主。 在潘石屹看來，出租率提高的原因是他將北京的SOHO模式加諸上海項目。當(dāng)所有的寫字樓項目都將跨國企業(yè)作為目標(biāo)客戶的時候，潘石屹看到了一個更大的市場，活躍在長三角地區(qū)的數(shù)以百萬計的中小企業(yè)主，而 “東海廣場之前的定位太高端，太國際化”。 于是，在更換主人之后，東海廣場也迎來了脫胎換骨似的觀念改變，將產(chǎn)品定位于為中國本土企業(yè)而非為跨國大企業(yè)服務(wù)。 事實證明了潘石屹的正確判斷。SOHO東海廣場從2009年11月9日開售至今，銷售額達到15億，已售出超過1/3，這當(dāng)然是一個不俗的成績。 上海夢 東海廣場體量只相當(dāng)于北京建外SOHO的十分之一，這在SOHO中國的所有項目中是最小的一個，顯然無法使得潘石屹獲得滿足。 2009年公司年報公布之后，“有許多項目來找我們，希望向我們轉(zhuǎn)讓”，目前與SOHO中國洽談收購事宜的項目中，上海項目相對較多，而出讓方主要是海外基金和一些內(nèi)資開發(fā)商。不過，收購項目在SOHO中國只是一個非常手段，對潘石屹來說，恐怕只是在滬試行其北京經(jīng)驗的實驗場而已。重要的是，SOHO中國目前手持超過120億人民幣的現(xiàn)金，再加上180億的銀行授信，潘石屹手中有超過300億的資金可供其“驅(qū)使”，這些錢將成為潘石屹在上海大展拳腳的堅強后盾。有300億靠山的潘石屹當(dāng)然豪情萬丈，SOHO中國進軍上海亦底氣十足。 “對我來說，風(fēng)險大不大、合算不合算、有沒有這個實力去拿這個地是要考慮的。如果價格遠遠超過我的預(yù)期，不是地王我也不拿；要是我算下來比較劃算，地王我也要拿?！迸耸俨⒉慌懦齋OHO拿地王的可能性。 潘石屹主動爆料在上海期間曾與長寧區(qū)區(qū)長會面，雙方“相見歡”。這似乎是一個信號，潘石屹已經(jīng)啟動了在上海攻城略地的政府公關(guān)，上海將成為今后SOHO中國的一塊主戰(zhàn)場。而長寧虹橋拓展區(qū)成為具體的下一步目標(biāo)。
“長寧區(qū)政府與SOHO中國雙方就政府服務(wù)、稅收優(yōu)惠、人才配套等問題進行了磋商。SOHO中國已經(jīng)多次向長寧區(qū)提交了具體的規(guī)劃方案，某世界著名地產(chǎn)設(shè)計規(guī)劃公司也已經(jīng)參與其中。目前的方案已經(jīng)較為深入，如果潘石屹拍得該塊土地，整體項目有望在2015年之前竣工，屆時，長三角企業(yè)將會有較多在上海建立總部或辦事處的需求?！?p> 上述近乎于官方通稿的文字中，意外透露出SOHO中國可能在很早之前即與上海長寧方面接觸，也就是說，潘石屹的上海戰(zhàn)略并非臨時起意。 在潘石屹看來，相比北京的房地產(chǎn)行業(yè)，上海更為市場化、專業(yè)化。這能夠保證SOHO中國最小限度受到非資本因素的影響。但是，過去十多年中，上海寫字樓市場過于注重高端市場，看重國際化，缺乏必要的區(qū)域和品牌融合，這也導(dǎo)致上海的寫字樓空置率一直居高不下，使得定位于本地企業(yè)和長三角企業(yè)的寫字樓總體供給不足。SOHO中國要做的就是填補這一相對缺失的市場。 潘石屹并不諱言在拿東海廣場前后已經(jīng)與長寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)有過接觸。而其近期關(guān)注的上海項目，均在上海外灘、陸家嘴、南京路、淮海路等核心地段。目前，SOHO中國在上海已經(jīng)有百來個員工，其中70%到80%是本地員工，他們正是作為SOHO中國拓展地方業(yè)務(wù)的人才儲備。這也表現(xiàn)出SOHO中國試圖在上海落地生根的強烈愿望。 出京記 “在上海拿地沒覺得很難，比北京好吧。北京央企太多了，拿不過人家?！迸耸俚倪@番話，總能讓人品出一絲醋意，央企儼然已經(jīng)成為嚴(yán)重阻礙SOHO中國拿地的攔路虎。 “很多央企比如中化他們會跟在SOHO后面舉牌，因為他們認(rèn)為潘石屹都算好了，只要比潘石屹多1000萬壓著他就行，一個項目幾十億多一千萬算什么。這樣今天可能中化壓我，明天中糧壓我，后天換其他的，照這樣的格局，我估計一直拿不到地?！迸耸僬Z調(diào)平淡，卻難掩內(nèi)心焦灼。 2009年6月30日下午，經(jīng)過多輪激烈爭奪，具有央企背景的中化方興投資管理公司摘得廣渠路15號地的居住建筑使用權(quán)，40.6億元的總價再次刷新2007年地產(chǎn)市場調(diào)整以來北京“地王”的新紀(jì)錄。在那次競標(biāo)中，潘石屹在報出39.4億的價格后不再舉牌，事后潘石屹對外界表示，40.6億的價格“太不理性”，以至于有傳言他當(dāng)時緊張到將自己的嘴唇都咬破了。這里傳遞出的是一個房地產(chǎn)商在無法獲得土地時的復(fù)雜情緒。無疑，沒有土地存量，就意味著房地產(chǎn)開發(fā)走向停擺。 僅僅10個月前，北京四環(huán)的土地拍賣價格折算每平米均價1.6萬元，而如今北京五環(huán)的土地價格折算每平米均價已高達2.75萬元，央企“地王”的粉墨登場使得房地產(chǎn)市場更顯得撲朔迷離。 潘石屹直呼看不懂當(dāng)前房地產(chǎn)市場，一邊是“地方兇猛”，而另一邊則是“低租金回報率”—“我讓土地價格搞亂了”。 被“搞亂了”的潘石屹說房地產(chǎn)得了癌癥，把其他領(lǐng)域的資源都吸收進來了。經(jīng)過化療之后，原來的癌細胞更厲害。潘石屹無不悲觀地認(rèn)為，國資委提出，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但留下來的16家央企力量更強大，如果硬拼，自己將一直拿不到地。 認(rèn)為在北京拿不到地的潘石屹終于決定遠征上海，SOHO中國今年甚至未來幾年將放在上海，對于潘石屹，這未免有些悲壯。有些像是當(dāng)年的十字軍東征，亦有幾分像是摩西當(dāng)年出埃及。 只是，上海是否真如潘石屹所想是“流奶與蜜之地”，還需時間來檢驗，并且，即便上海如同豐饒的“迦南之地”，也請不要忘記，正是因為有奶與蜜，那里才殺戮遍地。
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