出京赴滬,第一次與上海房地產(chǎn)市場親密接觸,老潘的心情如何怕是自己最有體會。 文??? 胡商 潘石屹在地產(chǎn)圈以精明著稱,并以其精明,成為圈內(nèi)風(fēng)向標(biāo)式的人物。盤踞北京多年之后,如今,潘石屹開始將觸角伸向上海,先購入東海廣場,繼而萌生“拿地”之意,并言無懼成為上海地王。地產(chǎn)圈呼風(fēng)喚雨如潘石屹者,在北京亦數(shù)月未有機會購入任何地塊開工任何項目,出走上海,頗有自救之意,潘石屹東征,意味深遠。 東征記 對于上海,潘石屹其實并不算是個生客。1995年他擔(dān)任萬通上海公司的老總,住在華亭賓館,每天晚上即便看著上海這個當(dāng)時已經(jīng)顯露出蓬勃氣象的大都市的萬家燈火,也壓根沒生發(fā)要在上海投資的念頭。2000年,潘石屹有了自己的公司SOHO中國(此前曾名紅石實業(yè)),他還在想,在北京發(fā)展,已經(jīng)足夠了。 其后的若干年中,潘石屹心思開始活絡(luò),尋找機會向上海拓展。2002年,SOHO中國打算上市,潘石屹才開始正經(jīng)八百地有了投資上海的念頭,在這個念頭的驅(qū)使下,潘石屹用腳丈量上海,熟悉上海的市井風(fēng)物,只是那一次上市未遂,這份念想也就泡湯了。 3年之后,SOHO中國高層組成的土地小組像撒網(wǎng)一樣四處尋找土地,上海又一次被納入視野,只是這一次又是無果而終;又過了2年,也就是2007年,潘石屹終于下定決心在上海長寧虹橋拓展區(qū)出手競拍,卻不意敗給澳門賭王何鴻燊。失意上海、得意北京,潘石屹因此宣布3年不進上海,一轉(zhuǎn)身卻拿下了北京三里屯地塊,可謂塞翁失馬焉知非福。 如今,3年過去,潘石屹拔劍回身,殺回上海。8年前第一次踏勘上海的成果已經(jīng)消逝殆盡,潘石屹這一次是以路癡的形象重返滬上。 “梅隴鎮(zhèn)廣場怎么走,我不認(rèn)路,誰帶帶我?”3月25日,在SOHO東海廣場租戶簽約儀式之后的一個小型聚會上,潘石屹拿這句話詢問在場的記者。在上海,潘石屹即便提到自己在上海的開疆辟土之役的成果東海廣場,也常常情急之下會說出“就在那什么什么路”這樣讓人不禁莞爾的話來,因為東海廣場就在上海最具全國知名度的南京路上。 確切地說,東海廣場位于上海南京西路中央商務(wù)區(qū)中心,這里是五星級酒店、高端購物中心的聚集地及兩個地鐵站的交會點,與上海地標(biāo)建筑波特曼麗嘉酒店、恒隆廣場及上海嘉里中心相鄰。 這個看上去很美的項目卻命運多舛,從1994年立項起被頻繁倒賣,歷經(jīng)上海社保資金、安聯(lián)投資、開開集團、綠城集團等多個東家,始終未能建成,因此被稱為“上海第一爛尾樓”。直到2006年摩根士丹利接手后,一期部分——52層的智能化寫字樓才于2008年秋季完工。該寫字樓高217米,是上海摩天大樓之一,項目地上總建筑面積7.17萬平方米、地下總建筑面積0.88萬平方米。在摩根士丹利手中,這個占據(jù)黃金地段的寫字樓經(jīng)營慘淡,直到潘石屹出現(xiàn)。 2009年,歷盡種種磨難的東海廣場成為SOHO中國在上海的第一個項目,并更名為“SOHO東海廣場”。如今,SOHO東海廣場的出租率已經(jīng)從接手時的30%提升到82.5%,剩下來的部分SOHO將留給那部分買樓自用的業(yè)主。 在潘石屹看來,出租率提高的原因是他將北京的SOHO模式加諸上海項目。當(dāng)所有的寫字樓項目都將跨國企業(yè)作為目標(biāo)客戶的時候,潘石屹看到了一個更大的市場,活躍在長三角地區(qū)的數(shù)以百萬計的中小企業(yè)主,而 “東海廣場之前的定位太高端,太國際化”。 于是,在更換主人之后,東海廣場也迎來了脫胎換骨似的觀念改變,將產(chǎn)品定位于為中國本土企業(yè)而非為跨國大企業(yè)服務(wù)。 事實證明了潘石屹的正確判斷。SOHO東海廣場從2009年11月9日開售至今,銷售額達到15億,已售出超過1/3,這當(dāng)然是一個不俗的成績。 上海夢 東海廣場體量只相當(dāng)于北京建外SOHO的十分之一,這在SOHO中國的所有項目中是最小的一個,顯然無法使得潘石屹獲得滿足。 2009年公司年報公布之后,“有許多項目來找我們,希望向我們轉(zhuǎn)讓”,目前與SOHO中國洽談收購事宜的項目中,上海項目相對較多,而出讓方主要是海外基金和一些內(nèi)資開發(fā)商。不過,收購項目在SOHO中國只是一個非常手段,對潘石屹來說,恐怕只是在滬試行其北京經(jīng)驗的實驗場而已。重要的是,SOHO中國目前手持超過120億人民幣的現(xiàn)金,再加上180億的銀行授信,潘石屹手中有超過300億的資金可供其“驅(qū)使”,這些錢將成為潘石屹在上海大展拳腳的堅強后盾。有300億靠山的潘石屹當(dāng)然豪情萬丈,SOHO中國進軍上海亦底氣十足。 “對我來說,風(fēng)險大不大、合算不合算、有沒有這個實力去拿這個地是要考慮的。如果價格遠遠超過我的預(yù)期,不是地王我也不拿;要是我算下來比較劃算,地王我也要拿?!迸耸俨⒉慌懦齋OHO拿地王的可能性。 潘石屹主動爆料在上海期間曾與長寧區(qū)區(qū)長會面,雙方“相見歡”。這似乎是一個信號,潘石屹已經(jīng)啟動了在上海攻城略地的政府公關(guān),上海將成為今后SOHO中國的一塊主戰(zhàn)場。而長寧虹橋拓展區(qū)成為具體的下一步目標(biāo)。

“長寧區(qū)政府與SOHO中國雙方就政府服務(wù)、稅收優(yōu)惠、人才配套等問題進行了磋商。SOHO中國已經(jīng)多次向長寧區(qū)提交了具體的規(guī)劃方案,某世界著名地產(chǎn)設(shè)計規(guī)劃公司也已經(jīng)參與其中。目前的方案已經(jīng)較為深入,如果潘石屹拍得該塊土地,整體項目有望在2015年之前竣工,屆時,長三角企業(yè)將會有較多在上海建立總部或辦事處的需求?!?p> 上述近乎于官方通稿的文字中,意外透露出SOHO中國可能在很早之前即與上海長寧方面接觸,也就是說,潘石屹的上海戰(zhàn)略并非臨時起意。 在潘石屹看來,相比北京的房地產(chǎn)行業(yè),上海更為市場化、專業(yè)化。這能夠保證SOHO中國最小限度受到非資本因素的影響。但是,過去十多年中,上海寫字樓市場過于注重高端市場,看重國際化,缺乏必要的區(qū)域和品牌融合,這也導(dǎo)致上海的寫字樓空置率一直居高不下,使得定位于本地企業(yè)和長三角企業(yè)的寫字樓總體供給不足。SOHO中國要做的就是填補這一相對缺失的市場。 潘石屹并不諱言在拿東海廣場前后已經(jīng)與長寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)有過接觸。而其近期關(guān)注的上海項目,均在上海外灘、陸家嘴、南京路、淮海路等核心地段。目前,SOHO中國在上海已經(jīng)有百來個員工,其中70%到80%是本地員工,他們正是作為SOHO中國拓展地方業(yè)務(wù)的人才儲備。這也表現(xiàn)出SOHO中國試圖在上海落地生根的強烈愿望。 出京記 “在上海拿地沒覺得很難,比北京好吧。北京央企太多了,拿不過人家?!迸耸俚倪@番話,總能讓人品出一絲醋意,央企儼然已經(jīng)成為嚴(yán)重阻礙SOHO中國拿地的攔路虎。 “很多央企比如中化他們會跟在SOHO后面舉牌,因為他們認(rèn)為潘石屹都算好了,只要比潘石屹多1000萬壓著他就行,一個項目幾十億多一千萬算什么。這樣今天可能中化壓我,明天中糧壓我,后天換其他的,照這樣的格局,我估計一直拿不到地?!迸耸僬Z調(diào)平淡,卻難掩內(nèi)心焦灼。 2009年6月30日下午,經(jīng)過多輪激烈爭奪,具有央企背景的中化方興投資管理公司摘得廣渠路15號地的居住建筑使用權(quán),40.6億元的總價再次刷新2007年地產(chǎn)市場調(diào)整以來北京“地王”的新紀(jì)錄。在那次競標(biāo)中,潘石屹在報出39.4億的價格后不再舉牌,事后潘石屹對外界表示,40.6億的價格“太不理性”,以至于有傳言他當(dāng)時緊張到將自己的嘴唇都咬破了。這里傳遞出的是一個房地產(chǎn)商在無法獲得土地時的復(fù)雜情緒。無疑,沒有土地存量,就意味著房地產(chǎn)開發(fā)走向停擺。 僅僅10個月前,北京四環(huán)的土地拍賣價格折算每平米均價1.6萬元,而如今北京五環(huán)的土地價格折算每平米均價已高達2.75萬元,央企“地王”的粉墨登場使得房地產(chǎn)市場更顯得撲朔迷離。 潘石屹直呼看不懂當(dāng)前房地產(chǎn)市場,一邊是“地方兇猛”,而另一邊則是“低租金回報率”—“我讓土地價格搞亂了”。 被“搞亂了”的潘石屹說房地產(chǎn)得了癌癥,把其他領(lǐng)域的資源都吸收進來了。經(jīng)過化療之后,原來的癌細胞更厲害。潘石屹無不悲觀地認(rèn)為,國資委提出,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但留下來的16家央企力量更強大,如果硬拼,自己將一直拿不到地。 認(rèn)為在北京拿不到地的潘石屹終于決定遠征上海,SOHO中國今年甚至未來幾年將放在上海,對于潘石屹,這未免有些悲壯。有些像是當(dāng)年的十字軍東征,亦有幾分像是摩西當(dāng)年出埃及。 只是,上海是否真如潘石屹所想是“流奶與蜜之地”,還需時間來檢驗,并且,即便上海如同豐饒的“迦南之地”,也請不要忘記,正是因為有奶與蜜,那里才殺戮遍地。
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