愛(ài)華網(wǎng)記得有人曾開(kāi)玩笑地說(shuō)過(guò)這樣一句話，“當(dāng)你和人在一起找不到話題的時(shí)候，你只要把房地產(chǎn)拿出來(lái)，肯定會(huì)找到共同話題?！彪m然是一句調(diào)侃，但卻證明了這樣一個(gè)事實(shí)：房地產(chǎn)已成為全民關(guān)注的對(duì)象和焦點(diǎn)。 近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)因其獨(dú)有的表現(xiàn)牽動(dòng)著千千萬(wàn)萬(wàn)的人，更是吸引了形形色色的企業(yè)。天下熙熙，皆為利來(lái)。在房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的吸引下，國(guó)企、民企、上市公司、跨國(guó)公司甚至富有個(gè)人在內(nèi)的各路資金前赴后繼涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，上演著一出 “全民房地產(chǎn)”的大戲。 而參與者所在的行業(yè)也應(yīng)有盡有，比如幾百家外資零售商們也搭上了房地產(chǎn)的列車。TESCO目前手上已握有20個(gè)簽約的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，宜家去年在北京簽了15萬(wàn)平米的土地用于自建購(gòu)物中心……更有甚者，面對(duì)房地產(chǎn)成為保值增值最大的行業(yè)投資大環(huán)境，很多企業(yè)開(kāi)始通過(guò)圈地來(lái)獲取變相的“鎖定獲利”，所以做電子商務(wù)的都開(kāi)始蓋起物流中心、搞文學(xué)的開(kāi)始營(yíng)造主題公園…… 各路大軍掀起的房地產(chǎn)熱潮，讓地方政府看到了發(fā)展機(jī)會(huì)。僅以物流園區(qū)建設(shè)為例，目前中國(guó)東部、中部乃至西部地區(qū)的許多城市都制訂了宏偉的“物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃”。根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2006年全國(guó)有207個(gè)物流園區(qū)，2008年增加到475個(gè)，2009年又新增近200家規(guī)劃、在建和建成的物流園區(qū)。短短3年，全國(guó)物流園區(qū)的數(shù)量就增加了226%。 但是，當(dāng)全民和全行業(yè)都開(kāi)始玩房地產(chǎn)的時(shí)候，人們似乎已經(jīng)忘記了一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題：當(dāng)每個(gè)人或主動(dòng)或被動(dòng)地?cái)D上房地產(chǎn)這輛列車的時(shí)候，這趟列車早就危險(xiǎn)得超載了。越多乘客的涌入，就越會(huì)增加翻車的風(fēng)險(xiǎn)。 全民房地產(chǎn)背后的系統(tǒng)性危機(jī) 如果你認(rèn)為中國(guó)電影票價(jià)是影院說(shuō)了算，那你就錯(cuò)了?，F(xiàn)在的電影票價(jià)是由房地產(chǎn)商定的。隨著中國(guó)電影市場(chǎng)票房爆炸性增長(zhǎng)，中國(guó)電影業(yè)正面臨巨大的危險(xiǎn)——隨著商業(yè)地產(chǎn)的票房分成步步走高，迫使一直被詬病的電影高票價(jià)難降反升。因?yàn)橛霸合蛏虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付的租金峰值，已經(jīng)從2002年票房分成的5%，飆升到2009年的20%。 “現(xiàn)在我們跟商業(yè)地產(chǎn)商談判時(shí)，租金是一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。過(guò)去我們一般說(shuō)占票房的10%，這一數(shù)字是通過(guò)影院面積、影廳數(shù)量、座位數(shù)量、上座率、票價(jià)等多個(gè)指標(biāo)科學(xué)計(jì)算得出的。但現(xiàn)在一線城市的很多地產(chǎn)商要求17%、20%，這給我們經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)了巨大的壓力?！敝杏坝霸和顿Y公司總經(jīng)理邢惠斌在接受采訪時(shí)曾直言。 無(wú)獨(dú)有偶，在北京擁有兩家酒樓的毛老板在見(jiàn)到《商業(yè)價(jià)值》記者時(shí)憂心忡忡。“我的一家店租金到期，前幾天房東告訴我，要續(xù)簽就要加租金。要知道，我的酒樓面積大，一旦租金上漲，一年就是150多萬(wàn)元呀！哎，掙點(diǎn)錢幾乎全交房租了！” 這兩個(gè)例子只是滄海一粟。它說(shuō)明這樣一個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)的發(fā)展速度已經(jīng)脫離了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)情，過(guò)高的房?jī)r(jià)和租價(jià)已然在挑戰(zhàn)終端使用者的接受極限。正如潘石屹所說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展離不開(kāi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果經(jīng)濟(jì)基本面不變，財(cái)政收入不斷下跌、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)不到8%、出口仍然下滑，在這樣的整體環(huán)境下，指望房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)取得較大的增長(zhǎng)速度，我認(rèn)為不太現(xiàn)實(shí)。而且，房地產(chǎn)一旦脫離經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就是泡沫?！?p> 事實(shí)上，讓業(yè)界不少人擔(dān)憂的還包括整個(gè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的泡沫危機(jī)。以商業(yè)地產(chǎn)為例，在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上已基本飽和，僅上海已經(jīng)達(dá)到3000萬(wàn)平方米，人均1.68平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了香港，已經(jīng)接近于國(guó)外東京、紐約的水平。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理蔡宇翔接受《商業(yè)價(jià)值》采訪時(shí)就說(shuō)：“幾年的發(fā)展，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不少。以北京為例，面積5000平方米以上的商業(yè)設(shè)施有550多個(gè)，但操作成功并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目不超過(guò)10%?！北M管如此，商業(yè)地產(chǎn)高收入性、可長(zhǎng)期持有并享受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的增值和升值空間的優(yōu)點(diǎn)，讓眾多企業(yè)趨之若鶩。然而，圈地容易，用好地就沒(méi)那么容易了。商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)明顯的特征就是“不是全勝就是全輸”，業(yè)界有一句話：餡餅掩蓋下的陷阱——餡餅看上去非常好吃，但是如果做得不好，就是一個(gè)陷阱。因此，對(duì)于那些大量圈地搞商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)而言，是餡餅還是陷阱都是未知數(shù)。 更令人擔(dān)憂的是，與房地產(chǎn)有利益關(guān)系的行業(yè)有60多個(gè)。家居業(yè)、鋼鐵、水泥、家具、家電、化工、煤炭業(yè)的老總都很關(guān)心房地產(chǎn)行情。因?yàn)榉科箝_(kāi)工面積增長(zhǎng)較快，對(duì)前6個(gè)行業(yè)拉動(dòng)很快，而這些行業(yè)又對(duì)煤炭行業(yè)廣泛需求。也正是由于房地產(chǎn)業(yè)牽連甚廣，所以，一旦房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。這種連鎖反應(yīng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好之時(shí)，各行業(yè)都賺得缽滿盆滿，自然無(wú)暇思考潛伏的危機(jī)；而當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生危機(jī)時(shí)，又有多少能安然而退？
不斷接近的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 在各路大軍齊聚房地產(chǎn)的形勢(shì)下，房?jī)r(jià)一路飆升。4月14日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《1～3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》顯示，今年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡告訴記者，今年3月份，京、滬、深三地二手房市場(chǎng)集體大反彈，成交量環(huán)比均有大幅度上漲，環(huán)比漲幅均超過(guò)100%。同時(shí)，房?jī)r(jià)上揚(yáng)、業(yè)主跳價(jià)等現(xiàn)象又不約而同地在北京、上海等一線城市發(fā)生并蔓延。房地產(chǎn)市場(chǎng) “單邊市”的狀態(tài)，使得理智與恐慌之間的博弈正處于失衡的邊緣。這一切都使得業(yè)界人憂心忡忡，認(rèn)為“考驗(yàn)大家的時(shí)刻到了”。 中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在微博上指出：現(xiàn)在樓價(jià)漲得太高，買房人已經(jīng)追價(jià)追不動(dòng)了?，F(xiàn)在樓市，開(kāi)發(fā)商并不樂(lè)觀，“已經(jīng)為員工做好思想預(yù)備，行業(yè)不是天天過(guò)年……”。龍湖地產(chǎn)主席吳亞軍稱，“不要過(guò)分透支樓市的好日子”。北京銀信興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張民耕給其的回復(fù)是“我有同感，不要用3年就過(guò)完30年的好日子?！?p> 實(shí)際上，中國(guó)的房地產(chǎn)確實(shí)到了該大治的時(shí)候了。4月14日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政一出，即被業(yè)界人士稱為“史上最猛重藥”，迅速給“高燒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在4月15日出臺(tái)政策以后到4月16日，新增的客戶需求銳減8成；房地產(chǎn)市場(chǎng)也立刻發(fā)生變化：放盤數(shù)量明顯加大，新增客戶的需求銳減。 但是，新政的出臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)反而是一個(gè)促進(jìn)。記者采訪時(shí)，一位溫州炒房團(tuán)的人稱：“因房貸新政出臺(tái)，現(xiàn)在許多炒房者已選擇棄宅投商?！笔聦?shí)上也的確如此，更多的資本已經(jīng)開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告，Calvin Klein 、MNG和Van Cleef & Arpels等品牌都高調(diào)宣布其在京的擴(kuò)張計(jì)劃。H&M、Oasis在北京華聯(lián)萬(wàn)柳購(gòu)物中心簽約；新的品牌也在積極地尋找店面，如Urban Renewal等。但問(wèn)題是：房地產(chǎn)業(yè)的臨界點(diǎn)已經(jīng)距離我們?cè)絹?lái)越近。當(dāng)接連的宏觀調(diào)控政策讓急速前行的房地產(chǎn)列車來(lái)了個(gè)急剎車，商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)的歡愉又能維持多久？在住宅市場(chǎng)低迷之時(shí)，大量的熱錢涌入商業(yè)地產(chǎn)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)更大的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，到最后商業(yè)地產(chǎn)又豈能獨(dú)善其身！所以，如果你還癡迷于曾經(jīng)的美夢(mèng)，如果你還沒(méi)有做好迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的準(zhǔn)備，你就危險(xiǎn)了。
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/103160.html
