2014廣州公積金新舊政政策對比

廣州“最嚴公積金新政“限貸一次 業(yè)內(nèi)憂引發(fā)新問題

【新政要點】

廣州市住房公積金管理委員會昨天對《廣州市住房公積金個人購房貸款實施辦法》進行審議，新政明確公積金貸款僅限于首次使用者，同時將首付從兩成變?yōu)槿?，額度計算公式也更嚴。盡管廣州住房公積金今年將增加27億元的貸款額度，但明年的額度卻大幅削減30億。這個“最嚴公積金新政”已原則上通過，待市政府審批后實施。

分析人士認為，廣州市住房公積金貸款政策頻頻收緊，最直接的原因是資金緊張。在2013年貸款大幅飆升的情況下，公積金的存貸比已經(jīng)超過80％的警戒線，因此只能祭出“急剎車”的對策。

新政

公積金已貸過的不能再貸

舊政

購房者在還清第一次公積金貸款后，間隔三個月后可以申請二套房公積金貸款，三套房則已經(jīng)停貸。套數(shù)認定采用認房又認貸原則。

今年3月的征求意見稿中首次提出“已使用過住房公積金貸款不予貸款”，引發(fā)社會廣泛的討論，此條款在7月的二次修改意見稿中予以保留。

官方解釋：這主要是保證繳存職工能公平公正申請住房公積金。公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求，已使用過住房公積金貸款的人，或者能多次購房的資金都比較充裕，在公積金貸款額度有限的情況下，允許這部分人多次使用公積金貸款有失公允；實際上也剝奪了首次使用住房公積金貸款的職工的權利。

解讀：廣州市民買房將只有一次公積金貸款機會，對于計劃買一換一的剛需買家打擊不小。準備近期出手的羅先生表示，會暫時擱置購房計劃，“這是在逼著我們一次性買大房啊，本來想買個80多平方米的先住著，看來得重新考慮了。”

據(jù)某機構統(tǒng)計，二次貸款條例實際影響的人群大約有36.6萬。

廣州房價點評網(wǎng)高級分析師肖文曉認為，不能貸二套，對于已經(jīng)用過公積金貸款的人來說，繳納公積金就失去了意義。如果不是單位出一半，或者單位繳納的部分很少，很多人可以說就會選擇不繳或者少繳。所以，新政對這部分人的影響肯定是負面的，對于公積金中心也是雙刃劍。

新政

本地戶籍，已連繳滿6個月，且累計繳存24個月以上。外地戶籍，已連繳滿12個月，且累計繳存36個月以上。

舊政

本地戶籍，需連繳6個月以上。外地戶籍，需連繳12個月以上。

解讀：新政的繳存時間比現(xiàn)行的“本地戶籍連續(xù)繳存6個月，非市戶籍連續(xù)繳存12個月”長了很多，新政對申請人提出了更嚴格的條件，但“連續(xù)”變?yōu)椤袄塾嫛睙o疑是一個喜訊。不少人更換工作時，公司一般會在試用期第二個月或以上才會購買公積金，這意味著公積金的繳存會中斷1個月甚至更長。新政更有利于頻繁跳槽的年輕人。

新政

賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)

舊政

(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2

解讀：強調了賬戶余額的重要性，實際上可貸款的總額更加少了。

公積金貸款額度取“根據(jù)個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度、貸款最高限額（一人最高50萬、兩人最高80萬）、按照房屋價格貸款比例計算的貸款額度”三項值中的最低值。三項值中，按公式計算的貸款額度較之前縮水了近一半；即使是按照貸款最高限額，兩人最高80萬，在廣州也很難提供90平方米房子所需要的貸款資金支持。

新政

由兩成提高至三成

舊政

首付兩成

解讀：兩成首付成歷史，哪怕90平方米以下。不過，取消首付兩成還需要人民銀行審批才能通過。

新政

明年暫定住房公積金貸款額度為140億，到明年中旬，再根據(jù)半年情況做出調整。

由于2015年1-7月為提取高峰期，為確保明年1月能正常放款且不出現(xiàn)擁擠，公積金中心將從今年11月中旬開始，先按140億額度實行按月按日分配，并由系統(tǒng)自動按照申請件錄入時間順序輪候上報和審批。

解讀：公積金池子里的水，原來較少人去提取屬于自己那份公積金，現(xiàn)在則爭先恐后地拿走買樓，甚至看病都可以用公積金，故池水越來越少，而公務員繳納比例從20%降至12%，則池水更少。只好降至140億。

新政

二手樓貸款期限不得超過20年，二手樓貸款年限與樓齡之和由不得超過35年調整為40年。

解讀：超過20年樓齡的舊房子早已不允許申請公積金，故這個調整完全沒可能實操。很多時候，大家以為20年樓齡就是很舊的樓梯樓，其實不少我們熟悉的樓盤，像荔灣廣場、祈福新村，都已步入20年關口了。

業(yè)內(nèi)人士憂新政引發(fā)新問題

對于這個“最嚴公積金新政”，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，有的認為公積金的優(yōu)勢將越來越弱，有的則擔憂新政可能引發(fā)更多問題――

合富輝煌首席市場分析師黎文江：待央行房貸新政出臺后，商業(yè)貸款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，將拉近與公積金貸款的差距，屆時公積金貸款的吸引力將會降低。因為公積金申請難度大，開發(fā)商又不喜歡，在相同條件下，開發(fā)商會把優(yōu)惠更多地傾向商業(yè)貸款，公積金貸款的作用和優(yōu)勢會越來越弱。

廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜：新政是公積金額度不夠導致的結果，同時也說明現(xiàn)在購房的人群越來越多。公積金新政對于市場的影響不會太大，因為公積金不占主導。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志：很可能出現(xiàn)已用公積金貸過款的人不再繳費的情況，導致公積金額度越來越緊張。另外，政策單方面調整是否合理、合法？貸款辦法出現(xiàn)變化后是否允許交款人退繳？若因額度不足引發(fā)符合條件但沒拿到貸款的情況，是否屬于公積金中心違約，是否應對申請人作出賠償？

滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰：今年前三季度，通過滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中，二次申請公積金的比例為7.5%。雖然新政現(xiàn)仍在空檔期內(nèi)，但即使有意向的改善客戶，都無法擠得上末班車了。

廣州房價點評網(wǎng)高級分析師肖文曉：公積金中心出此“下策”，說明原有政策已不符合當前形勢，既不能讓首次買房的人滿意（額度不足，需要排隊輪候），也不能讓多次買房的人滿意（不能二次使用，利息又低）。不改革出路只會越走越窄。

政策圍城 公積金新政沖擊下的廣州限購樓市

對于購房者而言，若能通過公積金貸款渠道，獲得低利率購房貸款，無疑是一大利好，但最新的廣州公積金新政多少讓部分購房者有些失落。

10月11日，《廣州市住房公積金個人購房貸款實施辦法》及《關于廣州市住房公積金貸款有關問題的通知》公開向社會征求意見。新政明確：公積金貸款僅限于首次使用者，且首付將從兩成調整為三成；公積金貸款額度計算的公式也更為嚴格。

同時，貸款基礎條件也有所調整。本地戶籍要求已連繳滿6個月，且累計繳存24個月以上；外地戶籍要求已連繳滿12個月，且累計繳存36個月以上。

另外，最為關鍵的貸款額度也變得更加吃緊。雖然廣州住房公積金貸款額度今年將增加27億元，但明年的公積金額度卻大幅削減30億，降至140億元。

據(jù)悉，目前上述新政已原則上通過，待廣州市政府審批后實施。

最嚴公積金新政

對比現(xiàn)時的廣州公積金政策，業(yè)內(nèi)多以“史上最嚴公積金新政”來形容此次醞釀出臺的公積金新政。這不僅指新政針對目標更為單一、貸款額度進一步收縮、還包括購房人資格變得更嚴。

具體來看，從現(xiàn)時的購房者在還清第一次公積金貸款后，間隔三個月后可以申請二套房公積金貸款，調整為已使用公積金已貸過款的不能再用公積金貸款。

新政對繳存公積金的時限要求也變得更為苛刻。從現(xiàn)時的需連繳6個月以上，調整為連繳滿6個月，且累計繳存24個月以上；外地戶籍，從需連繳12個月以上，調整為已連繳滿12個月，且累計繳存36個月以上。

另外，還包括通過改變公積金貸款額度計算的公式，降低貸款中可貸款的總額；提升公積金貸款的首付比例至三成。

在諸多條例中，最受熱議的無疑是已使用過住房公積金貸款購房者，將不可以再通過公積金貸款購房。

對此，官方意見表示，新政主旨是保證所有繳存公積金職工能公平公正享受公積金貸款帶來的優(yōu)惠。

廣州住房公積金管理中心相關人士舉例指出，截止今年5月，已使用公積金貸款的人數(shù)為36.6萬人，約占全部繳存總人數(shù)的9.2%。已貸款職工不但已支取本人賬戶的資金，同時還使用了歸集余額843億元，占歸集余額的82%，這意味著9.2%的職工已使用82%的資金，剩余90.8%未使用過住房公積金貸款的職工只能使用剩余18%的資金。

縮小至廣州區(qū)域，即便從今年起控制公積金貸款總額度，但排隊的人數(shù)也日益增多，為使得今后首次購房者能享受公積金貸款權益，則有必要將已使用公積金貸款的購房者剔除在外。

廣州業(yè)內(nèi)人士韓世同與官方意見一致，變更后的新政，僅對首次置業(yè)者敞開大門變得更具針對性，或更符合公積金最初制定的初衷。

另一相關分析人士則認為，二次貸款條例實際影響的人群大約有36.6萬，一旦這部分人不能貸二套，其繳納公積金就失去了意義。如此一來，公積金中心的繳存額度也就會相應減少。

政策圍城下的樓市

雖然新的公積金政策引發(fā)了市場的高度關注，但多數(shù)意見認為，公積金新政對時下廣州的樓市影響并不大。

韓世同認為，公積金貸款并不是當下整個購房支付的主流，其作用僅是對部分購買力較弱的購房者進行支持，即便阻斷了部分購房需求，但數(shù)量仍然有限。

實際上，廣州今年的樓市成交情況在各項政策的沖擊下一直搖擺不定。

近期來看，在有關央行銀監(jiān)會通過放松首套房利率和認定標準救市的消息影響，市場對接下來廣州樓市成交開始抱有期待。

在央行、銀監(jiān)會發(fā)布放松限貸新政之后，市場又傳出廣州市區(qū)項目即將解除限購的消息。

雖然最終并未得到官方確認，但分管國土房管的廣州常務副市長陳如桂10月1日晚回應表示：就廣州房地產(chǎn)調控及房地產(chǎn)市場問題，廣州已準備好了一套辦法，房地產(chǎn)管理方面廣州有一套體系，已基本考慮成熟，但要向市政府報批以后才能公布。

不過，雖然央行信貸政策已有所松動，同時廣州樓市限購調整政策也開始醞釀調整，但從國慶期間開發(fā)商的推貨情況來看，相關機構認為開發(fā)商的態(tài)度仍較為保守。

按相關研究機構的監(jiān)測，“十一”期間廣州共有約25個樓盤推出新貨，合計近3900套。同比少于去年“十一”，與今年“五一”假期基本持平。

雖然今年的庫存較以往增多，但是國慶期間廣州的推貨集中度卻并不高，許多樓盤延遲到10月中下旬再開盤。

銷售情況方面，數(shù)據(jù)顯示黃金周期間廣州新推貨整體的首日去化率為44%，低于“五一”期間的50%，但與前幾個月持續(xù)在40%以下的去化相比，稍有改善。

對于今年廣州樓市波動的原因，相關分析認為，一方面或是市場客觀因素造成，另一方面或也與銀行不愿意放房貸有關。

“若更多因素是與銀行不愿放房貸有關，那即便央行、銀監(jiān)會通過放松首套房利率和認定標準進行救市，也難提振目前廣州樓市成交低迷局面?！?/p>

分析人士認為，銀行縮減房貸規(guī)模的原因在于房貸利率低于市場其他屬性的貸款利率，該背景下，央行再要求降低市場利率，銀行更是無利可圖。另外，目前銀行的貸款利率均由銀行自主決定，因此，出于盈利考慮，銀行自主降低房貸利率的可能性變得更加小。

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