愛華網(wǎng)高層住宅住在幾層最好
本人從事房地產(chǎn)營銷策劃及銷售已有十幾年時間，根據(jù)多年的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗，結(jié)合實際，本著從科學、環(huán)境（空氣及噪音等）、采光（日照）、便利、價格等多種因素出發(fā)的原則，談?wù)勎覀€人的看法，希望大家提出寶貴意見。
高層住宅的興起最早在廣東沿海地區(qū)、北京、上海、深圳等大城市，由于土地資源的珍貴，規(guī)劃設(shè)計要求非常嚴格，在拍賣土地時，即規(guī)定了容積率、樓房高度、建地下停車場等。
所謂“登高望遠”，在高層住宅剛剛興起的時候，購房者們大多以住高層住宅為榮。但隨著高層住宅的遍地開花，以及高層出現(xiàn)的各種問題，如電梯停電、陽臺安全問題、供水水壓不夠等，當客戶群體開始真正認識這一產(chǎn)品并仔細比較的時候，不是所有的高層房源都好賣。一個很明顯的現(xiàn)象是，高層住宅各個樓層開始出現(xiàn)明顯的銷售差異，普遍規(guī)律是是中間樓層最好賣，而兩頭卻成為“困難戶”。
一、調(diào)查：樓層越高，賣得越難
1，前段時間售樓部一位客戶在挑房子，看來看去都是高層。問她最想買的樓層是幾樓，她一口回答：8樓左右最好，最高不能高過18樓，最低不能低于4樓。態(tài)度非常的堅決，但問她原因，卻說不出所以然，只是道聽途說。
2，另一位客戶的說法又完全不一樣，必須買12層以上，越高越好，12層以下不是優(yōu)先考慮的范圍，我們問他原因，也說不出理由。
3，還有一位客戶意見和前面的第二位截然相反，不喜歡高樓層，8樓以下最好，停電了走路不會太麻煩。
綜合大多數(shù)客戶的意見：購買高層住宅，最青睞中間樓層。很顯然，大多數(shù)購房者都有同樣的想法。根據(jù)我們對最近在售樓盤的走訪調(diào)查及相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。為了盡可能達到數(shù)據(jù)的準確性，統(tǒng)計的這部分房源都處于不同的銷售階段：有的是剛開盤的熱銷期，有的則是銷售中期，也有的已是尾盤階段；既有大戶型，也有小戶型。從走訪的結(jié)果來，高層住宅開始出現(xiàn)“兩頭難賣中間俏”的銷售態(tài)勢，也即一幢高層住宅，往往是中間樓層，一般為5-18樓左右最受歡迎。剩余房源較多的，一般是21層以上的樓層。這個數(shù)據(jù)從我從業(yè)多年的經(jīng)驗看來，還是比較準確的，有參考意義。
二、剖析：價格決定著購買層數(shù)
高層住宅銷售，為何不同樓層會受到不同待遇？“很多人買高層住宅，都會首先選擇價格比較實惠、高度也合適的中間樓層?！睒潜P銷售人員告訴記者。她認為，這主要跟兩方面因素有關(guān)，一是價格，其次就是人們的居住心理。
而在這兩個因素中間，更多的業(yè)內(nèi)人士認為前者的影響更大?！叭绻淮备邔?，不分樓層，全部都賣一個價格，我敢保證絕對是中間樓層的先賣完?！彼麄冞@樣表示。所以，一個高層樓盤在預售前制定價格時，一般都會進行認真的市場調(diào)查及收集本區(qū)域樓盤的銷售信息，綜合分析后制定合理的銷售價格。
據(jù)我們了解，目前開發(fā)商比較青睞的高層定價法則是：最底層的房源往往最便宜，然后逐步往上加價，幅度一般是每高一層，平均加30-100元左右不等，少數(shù)品牌樓盤可能會幅度更大；同一樓層的房子，則一般是東邊套最貴、西邊套次之、中間套再優(yōu)惠些。
但要明白一個問題，并非一直加到最高樓層，往往在第20層時打住，不再往上加，有的項目21層以上和20層價格基本持平，有的為了更好的銷售，23層或者25層以上還比20價格更低100---200元/平米。即越高，價格反而更低了。這是一個很奇怪的現(xiàn)象。
但是這個現(xiàn)象要根據(jù)城市差異進行分析，如北京、上海、廣州等大城市，城市配套比較完善，到處都是高層，最高的還有40---50層以上的，在這些大城市，在定價時，一般的規(guī)律是樓層越高，價格越高。因為這些城市的項目，全部都有備用電源（預備了自動發(fā)電機，即電梯停電，發(fā)動機自動發(fā)電，不用擔心停電的問題）。
根據(jù)這樣的定價法則，一個起價5000元/平方米的高層樓盤，如果有30層，其頂樓價格很有可能是在6500元/平方米以上，而如果頂樓是特別設(shè)計的、帶露臺的復式結(jié)構(gòu)，不僅面積非常大，其價格也會更貴。但一般來說，買房自住的工薪階層不會舍得多掏10萬元，只是為了再住得更高10層，更何況高層的得房率本來就普遍比多層低。
除此之外，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，樂意住在高層住宅的頂上幾層的人，往往都是經(jīng)濟實力比較雄厚的客戶。因為他們會比較在意住宅的私密性，以及站在高處的客廳、將整個城市盡收眼底的那種豪氣。而一般的購房者，卻可能會考慮另外一些問題：比如住那么高，安不安全？或者是一旦停電，能不能輕松爬樓梯到家……更有甚者，在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上，有網(wǎng)友開帖咨詢：“買了高層的房子，如果電梯壞了或是20年后要更換，應(yīng)該找誰？”會有這種疑問的人，顯然買房的時候，會盡量往低處去挑，但過低的樓層也會因為日照等原因不被人看好。
其實，業(yè)主提到的這些問題，可以自己仔細咨詢售樓部銷售經(jīng)理，再--綜合評價，如擔心停電，可以咨詢售樓部該項目是否有備用電源（自動發(fā)電機），按規(guī)定，這是最基本的配套條件，現(xiàn)在即使在三四線城市及縣級區(qū)域，規(guī)劃要求也必須配套備用電源。且層層把關(guān)審批，如辦理預售許可證時房管局會明確要求開發(fā)商要安裝備用電源，否則不允許預售。那就不用擔心停電的問題了。
關(guān)于20年以后更換電梯的事情，這個有物業(yè)公司在負責，到后面每個小區(qū)會成立業(yè)主委員會，房管局也會參與管理，到時大家統(tǒng)一開會討論，一起湊錢再買一個新的電梯也就解決問題，這個也是過于杞人憂天。
三、居?。涸鯓舆x擇最佳樓層？
衡量高層住宅的性價比，究竟住幾層更合理、更健康呢？專家指出，可從以下幾點分析得出最佳樓層。
1，從空氣質(zhì)量角度來說，生態(tài)學家研究發(fā)現(xiàn)，8－11層是環(huán)境學上的揚灰層。高層建筑周圍氣流灰“峽谷效應(yīng)”最容易影響處于建筑群中間、周邊有公交干道或工廠的住宅。在“峽谷效應(yīng)”的作用下，含有灰塵的氣流不是平穩(wěn)移動，而是在高樓之間的某個區(qū)間上下“徘徊”。這個“高度”，大概在30米左右。大家注意，這個現(xiàn)象說的是城市的中心區(qū)域或工廠附近，即交通及環(huán)境不是很好的城市而言，如果空氣清新，綠化條件好的區(qū)域及小區(qū)，不存在環(huán)境學上的揚灰層現(xiàn)象，具體情況具體分析。
如是旅游地產(chǎn)或者公園景區(qū)旁、或者是海景房，更不存在環(huán)境學上的揚灰層現(xiàn)象，所以，關(guān)于“環(huán)境學上的揚灰層現(xiàn)象，”，要自己根據(jù)樓盤的周邊環(huán)境而定，所以，8—11層也很不錯。
2，從采光角度看。選擇3層以下要注意看能否保證有效日照，能否達到‘冬至日有效日照不少于1小時’的規(guī)范要求。從我們從業(yè)多年的經(jīng)驗來看，如果是20-層以上的高樓，6層以下都不是很好，一個是感覺會很壓抑，一個是日照，主要看每棟樓層之間的間距，如果間距很短的，日照肯定不行。
3，從噪音污染來看。低樓層噪音、震動都會比較嚴重，小區(qū)內(nèi)部的一些噪音聲源也相應(yīng)增多，如入口防盜門的關(guān)門聲及門鈴，地下泵房產(chǎn)生的噪音。如果鄰近車庫入口或通風口，也會受到進出車輛產(chǎn)生的噪音、燈光及排風的干擾，選房時要小心避開。
4，從后期費用來看?，F(xiàn)在的高層電梯費用一般從3層開始，每往上增加一層就要相應(yīng)地增加大約2元—6元的電梯費用（具體根據(jù)各城市的差異而定）。另外，電梯是有壽命的，20年后更換電梯的費用由誰來支付還是一個問題。還有就是，到達一定層數(shù)后，給排水設(shè)施都要和普通住宅不一樣，費用也不可小覷。樓層越高，供水越難，必須安裝加壓水泵才能解決。所以6層往上的樓層也要慎重選擇。
四，在贛州這樣的城市如何選擇高層？
上面說了那么多，我就結(jié)合贛州的地理位置、環(huán)境來講講在贛州這樣的城市如何選擇高層。
1，從空氣質(zhì)量角度來說：從地理位置來講，贛州處于南方山區(qū)，山地比較多，森林覆蓋率比較高，環(huán)境很好，空氣比較清新，不能拿北上廣等大城市進行對比，所以在贛州8—11層的環(huán)境學上的揚灰層從目前來說，不存在。當然，以后的環(huán)境是否會變得更差，我也無法預測。既然“環(huán)境學上的揚灰層”現(xiàn)象不存在，8—11層反而是理想的樓層。
2，從采光角度看：贛州項目（樓盤）高度在25層以上的，我建議做好不要選擇7層以下的樓層，因為7層以下的樓層不但壓抑，采光肯定不行。贛州處于南方，南方的天氣是冬冷夏熱，如果曬不到太陽，冬天會很冷，那非常的不舒服。還有南方天氣潮濕，被子、衣服要經(jīng)常拿出外面翻曬，沒有太陽如何翻曬？只有發(fā)霉。
3， 從噪音污染來看：也最好選擇7層以上的樓層。
綜合各方面信息，在贛州高層最好的樓層為8----20層，如果喜歡高瞻遠矚的人士，喜歡開闊視野的人士，選擇21-----30層也不賴。因為在贛州，大部分高層小區(qū)都強制性的規(guī)定要安裝備用電源，這個需要自己再購買時向售樓部置業(yè)顧問咨詢清楚，同時在簽訂合同時仔細閱讀合同上的配套設(shè)施及交房條件，就不用擔心電梯停電的問題了。
