發(fā)布時(shí)間：2022年04月15日 05:53:53分享人:菊花少年來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)21
濟(jì)南市二手房過(guò)戶流程二手房買賣過(guò)戶政策以及過(guò)戶流程 順序： 1，家庭住房情況調(diào)查報(bào)告。 2，網(wǎng)簽。 3，申報(bào)納稅。 4，申請(qǐng)過(guò)戶。 5，領(lǐng)證。 1，到濟(jì)南市房管局二樓東廳調(diào)檔案，辦家庭住房情況調(diào)查報(bào)告。調(diào)家庭住房情況報(bào)告需帶買方夫妻雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證（單身帶單身證明）原件復(fù)印件，到濟(jì)南市房管局二樓東廳調(diào)檔案。如果非濟(jì)南市戶口，另外需要去社保辦開具繳納一年以上社保的證明。 2，到濟(jì)南市房管局二樓東廳打網(wǎng)簽。買方帶夫妻雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證（單身帶單身證明）原件，家庭住房情況調(diào)查報(bào)告。 賣方帶身份證。 在濟(jì)南市房管局二樓東廳打網(wǎng)簽。 3，申報(bào)納稅。現(xiàn)在地稅和契稅統(tǒng)一在濟(jì)南市房管局二樓二手房交易大廳繳納。賣方：夫妻雙方身份證（復(fù)印件二份），戶口本，結(jié)婚證（戶口在一起且能明顯體現(xiàn)關(guān)系情況下不需要），房產(chǎn)證（復(fù)印件二份），以上需原件復(fù)印件。單身則需要提供單身證明（民政局開具）。 網(wǎng)簽合同（2份）。 買方：身份證（原件，復(fù)印件2份），家庭住房情況報(bào)告。到場(chǎng)人員：買賣雙方需本人到場(chǎng)，房產(chǎn)證若在一個(gè)人名下，其配偶可不到場(chǎng)，但必須提供其身份證，戶口本原件。 繳納地稅地點(diǎn)：經(jīng)七緯二濟(jì)南市房管局二樓西廳，房產(chǎn)交易納稅服務(wù)大廳。 4，申請(qǐng)過(guò)戶。商品房在各區(qū)房管局辦理，所需資料：房產(chǎn)證，網(wǎng)簽合同，契稅發(fā)票（藍(lán)聯(lián)），地稅發(fā)票，繳納地稅的憑條（或免稅證明）。 賣方身份證。 買方夫妻雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證。（原件復(fù)印件） 買方家庭住房情況調(diào)查報(bào)告。 到場(chǎng)人員：買賣雙方。 5，房改房：市房管局辦理所需資料，市直：買賣雙方到場(chǎng)，房產(chǎn)證，測(cè)繪圖紙，網(wǎng)簽合同，契稅發(fā)票（藍(lán)聯(lián)），地稅發(fā)票，繳納地稅的憑條（或免稅證明），賣方身份證原件復(fù)印件，買方夫妻雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證。（原件復(fù)印件）買方家庭住房情況調(diào)查報(bào)告。 買賣雙方到場(chǎng)簽字。省直房改房比市直房改房多一個(gè)步驟，需要先拿省直房改房附表，去市局的省直房改辦，填省直房改房上市申請(qǐng)表，然后去市局辦理過(guò)戶手續(xù)，其他和市直房改房資料一樣。到場(chǎng)人員：因房改房多為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，賣方夫妻雙方都需到場(chǎng)，買方。6，領(lǐng)證。 領(lǐng)證時(shí)間：商品房在區(qū)局2工作日，市局3工作日，共計(jì)5工作日領(lǐng)證。 省直房改房在省直房改辦5工作日，市局3工作日，共計(jì)8工作日領(lǐng)證。 市直房改房在市局3個(gè)工作日，共計(jì)3個(gè)工作日領(lǐng)證。領(lǐng)證在濟(jì)南市經(jīng)七緯二市局二樓西廳領(lǐng)證窗口領(lǐng)取。（注：高新區(qū)的房產(chǎn)證在高新區(qū)房管局領(lǐng)取） 領(lǐng)證費(fèi)用：住宅，交易手續(xù)費(fèi)6元*面積，登記費(fèi)80元。 非住宅，交易手續(xù)費(fèi)10元*面積，登記費(fèi)550元，印花稅為報(bào)價(jià)*0.1% 濟(jì)南市各區(qū)房管局的地點(diǎn)： 天橋區(qū)：花店街6號(hào)，制錦市小區(qū)里邊。 槐蔭區(qū)：經(jīng)一緯七與經(jīng)一緯六路之間路南。 歷下區(qū)：山大南路延長(zhǎng)線西頭路北。 歷城區(qū)：花園路與二環(huán)東路交叉口西北角，洪樓廣場(chǎng)東臨歷城區(qū)政務(wù)審批中心。 市中區(qū)：朗茂山路17號(hào)，臥龍花園東門向南100米路西。 高新區(qū)：高新區(qū)管委會(huì)二樓。濟(jì)南市國(guó)際會(huì)展中心南鄰。市房管局：濟(jì)南市經(jīng)七緯二與經(jīng)七緯一路之間路南，濟(jì)南市房地產(chǎn)大廈。 關(guān)于市直房改房過(guò)戶有個(gè)小技巧，可以減少房主時(shí)間。市直房改房可以簽完網(wǎng)簽后辦理預(yù)收手續(xù)，先讓買賣雙方簽字，然后補(bǔ)充過(guò)戶資料，這樣辦理完畢地稅手續(xù)房主就可以不必等客戶繳納稅費(fèi)。房改房必須測(cè)繪，測(cè)繪費(fèi)用75平方以下200元，75≦面積﹤144平方300元，144平方以上400元。槐蔭區(qū)房產(chǎn)證如果圖紙沒(méi)有編號(hào)也必須測(cè)繪。（一般老點(diǎn)的房子都得測(cè)繪）————————————————————————————————住宅稅費(fèi)計(jì)算： 個(gè)人出讓住宅，產(chǎn)生的費(fèi)用為：營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，交易手續(xù)費(fèi)。 個(gè)人購(gòu)買住宅，產(chǎn)生的費(fèi)用為：契稅，交易手續(xù)費(fèi)，登記費(fèi)。 總價(jià)計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅=報(bào)價(jià)*5.6% 個(gè)人所得稅=報(bào)價(jià)*1% 差價(jià)計(jì)算差價(jià)=報(bào)價(jià)-原購(gòu)房發(fā)票價(jià)格 營(yíng)業(yè)稅=差價(jià)*5.55% 個(gè)稅=（差價(jià)-合理費(fèi)用）*20% 合理費(fèi)用=這次所交營(yíng)業(yè)稅+上次所交契稅+銀行貸款利息+裝修發(fā)票+其他當(dāng)初為辦理此房所繳納的費(fèi)用。 維修基金不算合理費(fèi)用。 根據(jù)最新政策，住宅的營(yíng)業(yè)稅必須按全額繳納。 免營(yíng)業(yè)稅條件：普通住宅，房產(chǎn)證過(guò)五年。 免個(gè)稅條件：家庭唯一生活住宅，且房產(chǎn)證過(guò)五年。房產(chǎn)證日期未過(guò)五年，如果是房改房，原購(gòu)房發(fā)票或定金發(fā)票過(guò)五年也可。 商品房則需要契稅完稅證明繳納日期過(guò)五年。 注：普通住宅是指144平方以下的住宅，144平方以上為非普通住宅，非普通住宅不能免除營(yíng)業(yè)稅，但若非普通住宅房產(chǎn)證日期過(guò)五年，可以走差價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅。2010年10月1日后，國(guó)家出新規(guī)定，以后個(gè)人出售住宅一年內(nèi)重新購(gòu)房的，不再享受退還個(gè)人所得稅的優(yōu)惠。2010年10月1日前出售房屋，依然可以享受退還個(gè)人所得稅優(yōu)惠。 根據(jù)最新政策，住宅的營(yíng)業(yè)稅必須按全額繳納。若房屋是繼承或受贈(zèng)所得，被繼承人或贈(zèng)與人與現(xiàn)房主為直系親屬關(guān)系，正常繳稅，且房產(chǎn)證日期可以按照原來(lái)繼承或贈(zèng)與前的房產(chǎn)證日期為準(zhǔn)。若雙方無(wú)直系親屬關(guān)系，且受贈(zèng)后房產(chǎn)證日期未過(guò)5年的，則需要繳納個(gè)人所得稅20%。個(gè)人所得稅可以按照差額繳納。契稅：繳納契稅以家庭為單位。之前的契稅是按照個(gè)人為單位繳納，個(gè)人名下曾經(jīng)購(gòu)買過(guò)住宅就不能享受優(yōu)惠（有過(guò)房改，繼承，贈(zèng)與的房產(chǎn)不算）?，F(xiàn)在的政策而是以家庭為單位。家庭名下現(xiàn)在無(wú)房產(chǎn)就算首套房。家庭名下的房產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，名下有房產(chǎn)就算，有房改，繼承，贈(zèng)與的房產(chǎn)也算有房產(chǎn)。（重點(diǎn)是家庭現(xiàn)在名下無(wú)房產(chǎn)，以前不管買幾套，現(xiàn)在沒(méi)有就能享受優(yōu)惠） 90平米以下，家庭名下現(xiàn)無(wú)房產(chǎn)繳納1%。 大于等于90平米小于144平米，家庭名下現(xiàn)無(wú)房產(chǎn)繳納1.5%。 大于等于144平米，繳納3%。 家庭名下現(xiàn)有房產(chǎn)，契稅繳納3%。如夫妻雙方名下有房產(chǎn)被拆遷，且得到貨幣補(bǔ)償，則可根據(jù)貨幣補(bǔ)償額度相應(yīng)的減免契稅。計(jì)算方法：（所購(gòu)房屋價(jià)格-得到貨幣補(bǔ)償額）*所該繳納契稅的百分比。貨幣補(bǔ)償額是單純的房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，裝修費(fèi)及其他補(bǔ)償不計(jì)算其內(nèi)。 所需資料：拆遷補(bǔ)償協(xié)議，貨幣補(bǔ)償單據(jù)。交易手續(xù)費(fèi)：（房屋面積+地下室面積）*6元。由買賣雙方各自承擔(dān)一半登記費(fèi)：80元。若下多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)證，需收取10元*證數(shù)的工本費(fèi)。 網(wǎng)址：http://wenku.baidu.com/view/a5d5eb6caf1ffc4ffe47acf0.html
————————————————————————————————二手房房產(chǎn)證過(guò)戶的營(yíng)業(yè)費(fèi)由誰(shuí)來(lái)給? 按照規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該是有賣方承擔(dān)。但是在某些城市,稅費(fèi)全部由買房承擔(dān)。 稅法規(guī)定，應(yīng)有房屋出賣人全額承擔(dān)。 賣方市場(chǎng)幾乎都是買房的購(gòu)房成本。 就看合同上注明是誰(shuí)支付的,如果沒(méi)注明的話,營(yíng)業(yè)稅就是賣方支付的。 契稅（90平米以下，家庭名下現(xiàn)無(wú)房產(chǎn)繳納1%），個(gè)稅（1%），營(yíng)業(yè)稅（5.6%），是7.6；如果這房子證過(guò)5年，那就免5.6，則交2.6的稅；如果他不僅過(guò)5年，還只有一套房產(chǎn)，那再免一個(gè)點(diǎn)，也就是說(shuō)，只有1%的稅（稅是總房款的百分點(diǎn)）。—————————————————————————————————————————————————
二手房交易注意事項(xiàng)（1）房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3）交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5）市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權(quán)。一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（9）中介公司是否違規(guī)。有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10）合同約定是否明確。二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。
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