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2014年，那是一個春天
2014年3月，歷來，這是有“中國后花園”之稱的杭州最美麗的時節(jié)，“西湖美景三月天，春雨如酒柳如煙”——想想都風流！然而，2014年3月的杭州開發(fā)商們，卻無心欣賞這醉人的美景：3月開始，一些中小開發(fā)商突然開始降價促銷，原因自然是是為了盡快出貨回籠資金——借的錢得還了，而房子賣不動了。本來這只局限在中小開發(fā)商，但進入4月，九龍倉、萬科等大型開發(fā)商也紛紛加入促銷打折的隊伍，降價潮迅速蔓延，杭州樓市突然間哀鴻遍野！后來的數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，杭州樓市新房成交量下滑超過30%，二手房更是下滑驚人的60%！這個變化來得太突然，讓所有人措手不及，要知道，2013年的杭州土地市場還熱火朝天，全年土地成交總金額達到1326.9億元，比此前歷史最高點的2009年還高出100多億元，成為僅次于京滬的全國第三個土地收入超過千億元的城市......
杭州樓市的變化對大部分人來說可能就是一個城市房地產(chǎn)降價的普通事情，除了開發(fā)商和做房地產(chǎn)金融的朋友，恐怕沒有多少人會特別關(guān)注。然而，在江南虎看來，杭州樓市的崩潰，是一個極具歷史意義的標志性事件，他標志著2008年4萬億以來積弊良久的經(jīng)濟增長舊模式，終于在最后的瘋狂后掉頭向下——在中國，沒有一個行業(yè)能比房地產(chǎn)更有標桿意義了！
舊模式的見頂也意味著必須有新模式的開啟，那么，舊模式是什么、癥結(jié)在哪里？新模式是什么、靠譜嗎？
故事得從2008年11月5日說起，那一天，在國務(wù)院常務(wù)會議上，時任總理溫家寶伸出4個手指，意思是：4萬億！對于整個中國來說，那一天是灰色的一天，因為后面的事情是這樣的......
1.貨幣水災(zāi)
一個曾做過銀行支行行長的老同事曾經(jīng)和我們說：“那會上面逼著放貸款，不管實際風險狀況怎么樣，逼著我們放出去，有指標，不放完要問責！”當時聽了不寒而栗——在經(jīng)濟下行、利潤下降的時候卻巨額放貸，完全違背經(jīng)濟規(guī)律，這得多瘋狂??！就這樣，在廣大銀行同志們的努力下，有了如下數(shù)據(jù)：2008年GDP31.4萬億，新增信貸4.9萬億，M2總計47.9萬億；2009年GDP34.1萬億，增長9%，那么2009年新增信貸規(guī)模多少呢？9.59萬億，增長96%！M2共61萬億，凈增13萬億，增長27%！2009年新增信貸規(guī)模直到2014年才被超越，但2014年的GDP已經(jīng)63.6萬億了，增長率更是一騎絕塵！M2的27%的增長率也是后無來者！30多萬億的GDP放了近10萬億的信貸，在貨幣乘數(shù)的作用下，水漫金山！
這種靠注水的增長模式在2008年至今幾乎沒有改變，到了2014年底，我們的M2是122.8萬億，而GDP是63.6萬億，M2/GDP的比例從2008年時候的1.52到了1.93。
2.資產(chǎn)價格泡沫——天量的M2去哪里了？
實業(yè)？不用指望，一片蕭條；資本市場？09年在沒有基本面支撐的情況下產(chǎn)生了一個小陽春后，緊接著就是4年的漫漫熊市；國際化？人民幣國際化還遠著！沒有實體經(jīng)濟做支撐、沒有有效率的資本市場、沒有人民幣的國際化，巨量的M2就只有一條路：鋼筋水泥。詳細就不多說了，大家看看這些年北京房價和政府的債務(wù)水平即可。
3.無風險利率高企，資本市場一片哀嚎
這本來是讓人費解的，天量的M2供應(yīng)應(yīng)該讓利率下跌才是，怎么反倒會高企呢？關(guān)于這塊，筆者在14年3月寫的《一江春水向東流》中已經(jīng)有比較詳細的解釋，房地產(chǎn)和政府基建兩個資金黑洞抬高了無風險利率，房地產(chǎn)價格的狂飆讓15-20%的利息輕輕松松承擔，而政府債務(wù)從來就是一個龐氏騙局，做金融的朋友都知道政府從來只需要還利息不用還本，本金是通過再融資還的，如果不再融資政府根本還不起，原因很簡單，政府投資的項目都是沒有那么多現(xiàn)金流來還的，用一個學(xué)術(shù)點的詞叫：財務(wù)軟約束。正因如此，我們的信貸員和信托經(jīng)理，把一萬億又一萬億的資金貸給了房地產(chǎn)和政府兩個高富帥，實業(yè)企業(yè)尤其中小企業(yè)在這樣的高利率面前只能干瞪眼。正是由于房地產(chǎn)和政府融資對利率的不敏感，再加上天量的信貸，兩者形成了蜜月正循環(huán)，導(dǎo)致了在巨量M2的情況下卻依然維持著高利率，而以信托為主力的影子銀行的剛性兌付政策則加劇了無風險利率的飆高——年化10%的信托，剛性兌付！老外知道了都得捶胸頓足，恨生錯了地方！
無風險利率的飆高，也成為這些年股市漫漫長熊的最重要原因，信托的剛性兌付則成為中國出現(xiàn)股債雙熊的主要原因。
4.國進民退
國家放水，放哪去？行業(yè)上說主要是房地產(chǎn)和政府，企業(yè)性質(zhì)上說，則妥妥地是國企！隨便去問一個銀行信貸經(jīng)理或者信托經(jīng)理，一聽國企，兩眼放光，仿佛屌絲見到了女神！一聽央企，恨不得直接跪舔！一聽民企，立馬先泄掉5分力，如果是很大的，還有興趣聽聽，稍微規(guī)模小點，仿佛見了鳳姐......國企，再爛、效率再低，都是高富帥，民企，再有競爭力，效率再高，都是矮窮挫！放了這么多信貸，國企吃肉，大民企喝湯，中小企業(yè)，就只能被呵呵了。就這樣，朱镕基總理那會好不容易建立起來的國退民進趨勢，被徹底反轉(zhuǎn)！看看北京的高檔會所吧，08年前大部分是江浙富豪，08年后則逐漸變成了央企權(quán)貴！
任志強2014年曾經(jīng)有一個驚人的言論：“100個上海都比不上北京！”這當然是一句笑談，但是從增量資源分配的角度來說，恐怕100個上海真的比不上1個北京！國進民退的一個效果就是區(qū)域發(fā)展水平的傾斜，最重要的是北京的突然崛起。從房價來看，在08年以前的時候，杭州、上海、深圳的房價都在北京之上，其中二線城市杭州曾一度領(lǐng)先全國，原因很簡單，加入WTO后，民營制造業(yè)發(fā)達的浙江迅猛發(fā)展（浙江省的人口只有5000萬，只占全國的4%，而2008年GDP2.1萬億，占全國的6.7%，人均GDP、人均可支配收入一直在各省中一直居第一），浙江人有錢后都喜歡去杭州買房，杭州的房價也就水漲船高。從某種角度來說，這是一個好事情，說明財富在往民間走，要知道，在浙江是幾乎沒有什么像樣的國有企業(yè)的，叫得上名字的全部是民營企業(yè)。但是，08年以后，一切都變了。實業(yè)凋敝，國進民退，浙江的老板沒錢了，錢都給了央企國企，而這些企業(yè)的總部多在北京！于是，我們看到北京房價、房租火箭上漲，迅速超越上海杭州深圳，并且甩開好幾條街——金融街寫字樓的房租2倍以上于陸家嘴，秒殺！房價的變化最直觀地顯示了錢去哪里了，錢都去國企央企了，國企央企在北京，再通過某些特殊渠道（你懂的）流入了相關(guān)個人的手里，從而推高了房價。
5.金進實退，產(chǎn)業(yè)空心化
舊模式肥了開發(fā)商、肥了地方政府、肥了國企央企，但最肥的其實是銀行為首的金融機構(gòu)。這很好理解，一方面金融機構(gòu)大部分都是國有企業(yè)，另一方面，金融的本質(zhì)就是中介，發(fā)了這么多貨幣，都在銀行?。⊙氵^拔毛，這么多貨幣拔得不要太爽！爽到什么程度呢？2012年民營企業(yè)500強稅后凈利潤：4238.44億元；工農(nóng)中建四大行2013年上半年總利潤：4311億元。是的，你沒看錯，四大行半年利潤超民營企業(yè)500強全年利潤！所以民生銀行的行長曾經(jīng)說“賺錢賺得太容易了，都不好意思了......”
微觀上看，09年到13年的金融行業(yè)，最火的職業(yè)非信托經(jīng)理莫屬了。市場上有著各種關(guān)于信托經(jīng)理收入的傳聞，筆者作為行內(nèi)人，也略知一二，的確有些信托從業(yè)者，尤其是進入行業(yè)早的團隊領(lǐng)導(dǎo)有年入千萬的，信托經(jīng)理在2010年左右入行的年入百萬則是輕輕松松，二三百萬也是正常的，這還不算部分灰色的財務(wù)顧問費收入，要知道，賺到這個數(shù)字的人，年齡好多都在30歲以下，這讓其他金融行業(yè)的個個羨慕嫉妒恨??！
一邊是實業(yè)凋敝，廠子開不下去，一邊則是金融機構(gòu)和國企賺得盆滿缽滿，產(chǎn)業(yè)的空心化醞釀著更深的危機！
6.腐敗橫行
舊模式下，發(fā)展的都是房地產(chǎn)、基建、鋼鐵、煤炭這樣的資本、資源密集型行業(yè)，而不是技術(shù)密集型行業(yè)，所以必然涉及到更多地與政府打交道，必然也就更多地出現(xiàn)了貪污腐敗，2014年山西的官場的震蕩就是一個登峰造極的典型。
可以這么說，北京的房價就是腐敗推高的！我知道有些人會反駁我，說什么北京的腐敗需求在房價中不高、官員購買比例低云云，都是扯淡！一個20多歲的姑娘來買了套500萬的婚房，的確，對她來說，是剛需，但她的錢哪里來的？不是她爹的，就是她干爹的！一個銀行小領(lǐng)導(dǎo)，買了套房，表面上看是“剛改”，你去看他的明面收入，買得起嗎？好多好多看似的“首剛性需求”，實質(zhì)都是以各種各樣的貪污腐敗為基礎(chǔ)的，說反腐敗對樓市影響小是自欺欺人，或者根本不理解收入的真實構(gòu)成情況。要知道北京這樣的地方大部分都是國企央 企和各種公務(wù)員，國企央企的工資都是比較低的，領(lǐng)導(dǎo)也不高，打工的人那這點工資和獎金要買房是特別難的事情，但由于巨大的隱形收入，他們事實上是坐擁好房好車的高消費群體。
在舊模式中，說兩個經(jīng)典的案例，一個曹妃甸，一個東北。
1.曹妃甸
一度號稱“北方深圳”的曹妃甸，完全依靠著政府的推動，大量投入基建，把產(chǎn)業(yè)放到曹妃甸去，打造所謂的”大碼頭、大鋼鐵、大化工、大電力“四大產(chǎn)業(yè)，政府和國有企業(yè)在過去十年來向該區(qū)域投資了5000多億元，最后的結(jié)果就是打造了一個著名的”鬼城“——按計劃可容納一百萬人的曹妃甸生態(tài)城，現(xiàn)在只有幾千人居住在此。毛主席告訴我們：歷史是由偉大的人民群眾創(chuàng)造的。偉大的深圳是偉大的人民創(chuàng)造的，是由任正非、馬化騰、王石等一大批企業(yè)家?guī)е嗣駝?chuàng)造的，不是政府創(chuàng)造的，政府只是放手讓人民干而已。曹妃甸的企業(yè)家，在哪里？
2.東北三省
東北三省黑龍江、吉林和遼寧2014年前三個季度GDP增速在中國31省市中位居后五位，基本是全面潰退狀態(tài)，當年大張旗鼓的”振興東北老工業(yè)基地“計劃，淪為笑談。看看其經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)吧：2013年投資占到東北GDP的65%，幾乎較十年前翻番；在全國服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻不斷上升的時候，東北卻向反方向發(fā)展，制造業(yè)占比由2010年代初的47%升至2013年的50%，而服務(wù)業(yè)的貢獻下降了；2000年代初，東北國有企業(yè)占到了經(jīng)濟總量的三分之二以上，目前雖然已經(jīng)降至50%左右，但仍遠高于全國30%的平均水平，與浙江、江蘇、廣東等經(jīng)濟大省更是無法相提并論。擁有著大量的自然資源和極好的工業(yè)基礎(chǔ)，但東北在靠著國有經(jīng)濟和大量投資來發(fā)展的情況下，走到了全國的末尾，這就是舊模式！
類似的案例在全國不勝枚舉，不僅浪費了大量的資源，更重要的是助漲了不好的商業(yè)文化——靠關(guān)系、拿資源發(fā)展而不是靠創(chuàng)新做產(chǎn)品來發(fā)展。我想說的是：所有僅靠國家意志推動的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是一個深淵，出一個所謂的”十大產(chǎn)業(yè)振興計劃“，大家一窩蜂大干快上，然后就是大量的產(chǎn)能過剩，瘋狂過后，一地雞毛。從這個角度看，我對京津冀一體化亦持謹慎樂觀，我至今不知道怎么個一體化法。放眼全世界，我沒有聽說過哪個著名的經(jīng)濟帶是由國家定一個戰(zhàn)略定出來的。硬件（比如高鐵、交通卡）方面的一體化是容易的，但經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)的一體化是不容易的，搞經(jīng)濟不是搭積木，把幾塊木頭（產(chǎn)業(yè)）往那一放就可以的，需要有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。對產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生發(fā)展的邏輯，我們必須想清楚，一個產(chǎn)業(yè)能在一個地方生根發(fā)展，一定有這個地方特殊的優(yōu)勢，比如資源優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、地域文化優(yōu)勢等，最起碼也是有歷史的先發(fā)優(yōu)勢，這和一個企業(yè)的成功是一個道理。江浙滬現(xiàn)在是充分地一體化了，但江浙滬的一體化完全是市場化一步步走出來的，是民營經(jīng)濟在發(fā)展過程中自動在各個區(qū)域形成了各自的比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，與政府規(guī)劃毫無關(guān)系。有形的手可以在當?shù)匾延挟a(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上借勢推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但很難靠有形的手讓產(chǎn)業(yè)從無到有，或者以為簡單地把工廠搬過去就行了，但這種簡單粗暴的思維依然是很多官員的思維模式。在寫作本文的時候，又看到一則新聞”1月13日，從浙江省新聞辦獲悉，近日，《浙江省產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提升發(fā)展方案》公布，為了避免同質(zhì)競爭，要求浙江各個集聚區(qū)確定1個重點發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和2個積極培育的特色產(chǎn)業(yè)，明確主攻方向。“哎，又是一個搞笑的、自以為是上帝政策......
以上就是四萬億所推動的經(jīng)濟增長舊模式，用一句話概括舊模式就是：以凱恩斯主義為理念、以寬松的貨幣政策為基礎(chǔ)、以政府的牽頭為核心，以國企央企為平臺，以拉動房地產(chǎn)、基建、鋼鐵、煤炭等傳統(tǒng)周期性“硬行業(yè)”的巨額投資為手段，以不顧市場需求只顧GDP數(shù)字需求為產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，以低效率、高腐敗、高杠桿為明顯特征的經(jīng)濟增長模式，我稱之為“偉哥式增長”。正因為如此，行內(nèi)人對四萬億幾乎是清一色的批評，站在經(jīng)濟發(fā)展的一維角度考慮，四萬億的確是罄竹難書，瘋漲的資產(chǎn)價格泡沫打破了80后的人生夢想，讓眾多80后在房子的重壓下成了“被壓垮的一代”，筆者就是其中的受害者之一；最重要的，四萬億打亂了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整的節(jié)奏，本來08年房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌，是很好的去資產(chǎn)價格泡沫、調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的機會，但四萬億非但沒有讓我們通過危機出清技術(shù)含量低、產(chǎn)能過剩的產(chǎn)業(yè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進產(chǎn)業(yè)升級，反而讓整個的中國經(jīng)濟走向了泡沫化、空心化、國有化、權(quán)貴化，作為在北京生活的浙江人，我親眼見證了家鄉(xiāng)的民營經(jīng)濟在經(jīng)歷了2001年加入WTO后的蓬勃發(fā)展以及2008年后的急速蕭條，也見證了2008年以后央企國企的“偉哥式增長”。以前出入高檔會所的是江浙富豪，后來則變成了央企權(quán)貴，對這個國家孰優(yōu)孰劣，我想大家都心知肚明。
當然，話說回來，2008年3000多萬農(nóng)民工失業(yè)、四季度經(jīng)濟增速僅6.8%，而我們國家特殊的政治體制，政府權(quán)力合法性來源的基石就是經(jīng)濟的增長，這決定了那會的經(jīng)濟衰退在政治上是不被允許的，站在最高決策者的角度，他們也不容易，我相信高層并不是不知道可能帶來的后果，只是屁股決定腦袋，受掣肘太多，他們也肯定有著很多不得已，一味地徹底否定也不夠合理。更客觀得看待這個問題，從“現(xiàn)實操作”的角度而不是“純理論”的角度、從“政治與經(jīng)濟”的二維角度而不是“純經(jīng)濟”的一維角度來看當時的四萬億決策，可能是更加全面與現(xiàn)實的。
新模式的開啟
2012年11月的十八大，政府換屆，改革的契機再次到來。然而，黎明前的黑暗總是特別黑，舊模式強大的慣性，使得在2013年并沒有出現(xiàn)良好的反應(yīng)，相反，我們看到2013年的樓市繼續(xù)蓬勃發(fā)展，北京到處都是秒殺盤，沒有買房，只有“搶房”；地方政府融資繼續(xù)高歌猛進，似乎一切還在既定的道路上往前走，筆者在2013年底給團隊做2014年工作策略的時候，也是按照舊模式的思維去做的，現(xiàn)在回想起來，應(yīng)了那句話：“槍聲一響，所有的作戰(zhàn)計劃就作廢了”——變化來得太快！幾個事情，標志著新模式的開啟。
第一個標志：房地產(chǎn)，致已經(jīng)永遠逝去的青春
本文開頭提到的2014年3月開始的杭州房地產(chǎn)降價潮，迅速蔓延到了全國，仿佛一夜之間，房子的大賣家都消失了，最火爆的城市北京的二手房交易量一季度下降了一半。以前北京地鐵很少有房地產(chǎn)的廣告，突然地，各種房地產(chǎn)的廣告鋪天蓋地出現(xiàn)在了北京的地鐵上！到2014年6月底的半年報顯示，上半年銷售金額排名前50位的上市房企中，近半數(shù)未能達成全年銷售目標的40%，金地（28%）、首創(chuàng)（24%）、萊蒙國際（24%）等甚至未能達成三成。樓市的急轉(zhuǎn)直下來得太突然，以至于讓開發(fā)商和金融機構(gòu)措手不及！回過頭來看，2013年房地產(chǎn)的大漲，就如同股市在見頂之前最后的瘋狂。
”房地產(chǎn)還能投嗎？房價還會跌嗎？“這是筆者一直被朋友問到的問題，那就來談?wù)劮康禺a(chǎn)。如題，對房地產(chǎn)，我只有一句話：致已經(jīng)永遠逝去的青春！
分析房地產(chǎn)行業(yè)無非也逃不出供求關(guān)系關(guān)系，這里借用筆者供職的河山資本董事長曹少山先生在2014年3月寫給投資者的一封信中的分析，也代表了我的觀點：
“2013年創(chuàng)下歷史新高的新開工量(全國約20億平方米)和銷售量(約13億平方米)給這個市場注入了一針強心劑，大量銷售回款循環(huán)重新流入了土地市場，尤其是一線和重點二線城市。市場情緒一度十分亢奮，很多大型開發(fā)公司對2014年做出了樂觀的預(yù)測。事實證明這種樂觀非常的短命。進入2014年，開發(fā)商們普遍覺得有點寒意。這種寒意既有來自實體經(jīng)濟繼續(xù)下行的信息傳遞，也有銀根收緊的遭遇。在我看來，最根本的原因是行業(yè)正在接近趨勢性拐點。
2010年人口普查的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積在2010年達到203億平米，較2000年增長近一倍，城鎮(zhèn)人均住宅面積30.3平米。鄉(xiāng)村住宅總面積為210億平米，人均31.7平米。30平米的人均住宅面積在全球范圍來看都已經(jīng)不算低的了。如果中國未來順利達到70%以上的城鎮(zhèn)化率(10億城鎮(zhèn)人口)，城鎮(zhèn)住宅總量應(yīng)該在300-350億的水平達到存量的飽和。那我們離這一點有多遠呢.2013年底在建房地產(chǎn)面積存量約為64億平方米，其中約75%是住宅，即50億平方米的住宅。當年新開工約14.6億平方米，維持這樣的速度，在4到7年內(nèi)，也就是在2017-2020年間就會達到300億-350億的總量平衡點(特別較真的人會說從開工到竣工可能還需要兩年時間，但這不影響我的結(jié)論)。事實上，一個國家的城鎮(zhèn)化率跨過50%之后，速度會普遍放緩，這是規(guī)律?？紤]中國城鎮(zhèn)化進程中面臨的種種中國特色的障礙，這個速度可能會更緩慢。所以，一方面中國可能要到2035年才走完的城鎮(zhèn)化進程，另一方面2020年前后就可能完成的對應(yīng)住宅總量。這兩個數(shù)據(jù)是矛盾的，必有一個是不成立的?！?/p>
以上的這段話分析已經(jīng)很詳細了，事實上在筆者看來，曹總的分析是建立在國家統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，實際上，中國現(xiàn)在的真實城鎮(zhèn)化率（也就是實際在城市生活的人，而不是只是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的戶口在農(nóng)村的人）應(yīng)該遠不止數(shù)據(jù)統(tǒng)計的50%多一點，實際在農(nóng)村的有效勞動力已經(jīng)很少了，大家可以想想自己的家庭和親戚還有幾個人在種田。所以，實際情況可能比曹總說的更糟糕。當然，雖然住宅市場快速進入飽和，但是結(jié)構(gòu)化極其不均衡，三四線城市和部分二線城市早已飽和，但是核心一線城市仍然沒有過剩，所以得具體城市、甚至具體城市的具體區(qū)域具體分析。
可能有人會質(zhì)疑，說以上的分析是建立在人均30平方米左右的住宅面積基礎(chǔ)上的，實際在中國人均面積會更大。這個質(zhì)疑背后的含義是投資性需求會增加人均持有面積。那么，我可以這么來說：
1.投資性需求基本根除。
我身邊以前有好幾個持有N套房子的炒房客，如今他們早已全部出清。有一位行業(yè)前輩說的話就是：”那些以前愿意花1000萬買房子的大主顧仿佛一夜之間消失了“！現(xiàn)在如果有人忽悠你買房投資，那是他在騙最后的傻子，因為現(xiàn)在買房不如買國債！買房，不跌就不錯了，即使?jié)q，每年能有10年期國債收益率已經(jīng)很好了，關(guān)鍵是，國債可以隨時賣，房子你想賣試試看？掛中介那半年賣不出去都很正常。另外，馬上推出的房產(chǎn)稅，增加持有成本，投資價值更低。韭菜，這一次真的割完了！
2.腐敗性需求斷崖式下降。
很多房叔、房姨持有了很多房子，可能也不是為了投資，就是錢放床頭不放心、放銀行不省心，所以變成房子拿著，無論是給自己，還是給兒子女兒，還是給小三小四，這就是腐敗性需求。如今的反腐敗形勢大家都是清楚的，即將推出的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)是一個重磅殺手，雖然老百姓是不能查的，但中紀委可以，所以，你懂的。
那么最后剩下的，就是真正的剛性需求了。30平方米/人的數(shù)據(jù)，沒有問題。
總結(jié)下來就是，房地產(chǎn)的青春時代已經(jīng)永遠地逝去！當然，并不是說房地產(chǎn)不能干了，青春沒有了還有中年呢，但是房地產(chǎn)行業(yè)會變成一個正常利潤的行業(yè)（現(xiàn)在已經(jīng)差不多是了），由于其對資金的巨大承載力，所以對大資金來說，房地產(chǎn)依然是一個可以投資的行業(yè)，但只是機會型的，不是系統(tǒng)性的。論系統(tǒng)性，房地產(chǎn)沒有系統(tǒng)性機會，只有系統(tǒng)性風險。
房地產(chǎn)拐點到來，是春天最重要的信號！
第二個標志，43號文出臺，PPP模式火爆，政府債務(wù)將被有效控制
2014年，PPP模式突然火了起來，43號文的出臺則將對PPP的研究推向了高潮，甚至網(wǎng)上有人喊出了“43號文或?qū)⒏淖冎袊边@樣的口號，為什么？
以前的時候，咱國家的每一個市、縣，我們都可以看做是一個公司，市委書記是董事長，市長是CEO，下面各個部門則是中層干部，各個業(yè)務(wù)都成立了子公司，就是各個政府融資平臺。這個公司的生意模式是這樣的：拿錢修一條路，路通了，方便了吧，然后就把路邊上的土地賣了，收上來了大把大把鈔票，然后繼續(xù)修路、繼續(xù)賣地。后來路修得夠了，就修公園，然后把公園邊上的地再賣了；公園修完了，就規(guī)劃個新區(qū)，雖然不知道產(chǎn)業(yè)在哪里、人家產(chǎn)業(yè)憑什么來你這個新區(qū)，但不管，先規(guī)劃了再說，規(guī)劃好了，人們的情緒被調(diào)動起來了，好，繼續(xù)賣地！我們的市長們各個不辭辛勞，是兩個動力在不斷驅(qū)動他們：GDP增長后當更大的官、做項目和賣地過程中大把大把的灰色收入。至于民生什么的，那都是為了配合項目說一說、演演戲，真要當民生和項目建設(shè)沖突的時候，民生永遠是被排到其次的，比如某個城市從民國就在的大樹，寄托了幾代人的感情，砍掉！反正過兩年我就不在這當官了。在中國經(jīng)常出現(xiàn)一個現(xiàn)象：上一任政府領(lǐng)導(dǎo)批準的事情，到下一任的領(lǐng)導(dǎo)就不認了！那當然，上一任簽的那些亂七八糟協(xié)議讓我很被動，我干嘛給上一任領(lǐng)導(dǎo)擦屁股??？所以說，你可以說我們的地方政府信用是最高的，因為他們確實每次都把金融機構(gòu)的錢都還上了，也可以說他們是最不講信用的，因為白紙黑字的事情也可以說變就變。金融機構(gòu)的錢都給還是因為不還就是為政失敗要丟烏紗帽，而平常不講信用是因為不用對你負責，把你搞垮了我照樣高升。
這樣的“市長經(jīng)濟”的結(jié)果，就是18萬億的巨量政府負債！以前的時候房地產(chǎn)市場火爆，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較弱，這種市長經(jīng)濟還有效，甚至客觀地說，一定程度上還推動了城市的快速發(fā)展，但畢竟是“偉哥式增長”，高潮過后必然傷身，當債務(wù)已經(jīng)奔著20萬億去的時候，慢慢地政府會連還利息都有困難；而賣地收入占政府收入極重要的一塊，不少城市占一半以上，房地產(chǎn)下行土地賣不出去了，政府沒錢了，這就更玩不下去了。
于是，43號文出現(xiàn)了，要求控制總量，債務(wù)余額只減不增，并大力推廣PPP模式。PPP，也就是公私合營提供公共產(chǎn)品，通過引入民營資本，共同來承擔基建等公共服務(wù)設(shè)施，部分公共設(shè)施的價格則允許市場化來獲得較好的資金回報率，最典型的就是北京的地鐵四號線了。引入了民營資本，那么你市長說了就不算了，不敢隨便亂上項目了，因為民營老板是要看現(xiàn)金流回報的，他們可沒有土地可賣！
市長被削權(quán)后，老模式玩不下去了，但這官還得當啊，想要往上走，還得搞好經(jīng)濟啊，怎么辦？毫無疑問，接下來的經(jīng)濟發(fā)展模式要靠創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、技術(shù)，而這些，市長們和他下面的那些平臺公司顯然是不會的，自己干不了，那么就得慢慢學(xué)會尊重企業(yè)家，通過挖掘當?shù)氐膬?yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，制定更好的政策環(huán)境，讓人才尤其是企業(yè)家愿意在你這里生根發(fā)展，不然你這商業(yè)環(huán)境不好，外面的人才不進來，自己的人才也跑外地去了，你這就別發(fā)展了，官也就別升了。
促使地方政府從“干業(yè)務(wù)的大政府“到”服務(wù)型的小政府“的轉(zhuǎn)變，43號文和PPP模式功莫大焉！
第三個標志，牛市的突然開啟
2014年四季度的那波行情，兇猛噴薄，眾多知名的基金經(jīng)理都滿倉踏空，在那兩個月，連澤熙、重陽這樣的頂級私募都沒有跑贏指數(shù)，甚至有一兩期還出現(xiàn)了凈值下跌！反倒是剛?cè)胧械墓擅窀矣谟赂易窛q，結(jié)果賺得盆滿缽滿！
感覺突然，實際并不突然。120萬億的M2，33萬億的M1，洶涌而出，錢得有地方去。極其有限的投資渠道導(dǎo)致了很多錢都沉到房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品上去了，而2014年房地產(chǎn)的掉頭向下，讓大量的錢都不知道去哪里。這個時候，國家不斷釋放各種利好政策，最多的一個詞就是”改革、改革、改革“，政治上打老虎拍蒼蠅、簡政放權(quán)，經(jīng)濟上出清舊模式、去杠桿、大力推進資本市場改革、利率市場化、國企改革混合所有制.....
資本永不眠，人們手里大把大把的鈔票具有極為敏感的嗅覺，當房地產(chǎn)這樣能承載巨量資金的池子不行了之后，在國家的有意引導(dǎo)之下，大家把錢都投入到了被壓抑了快7年的股市。從最高層的動機來說，和君咨詢董事長王明夫先生講的”通過一輪波瀾壯闊的大牛市完成國有產(chǎn)權(quán)的革命“正在被驗證——最近一些國有上市公司的國有股東高位減持就是明證。
房地產(chǎn)的拐點、政府債務(wù)的控制和大牛市的開啟，三位一體，標志著舊模式將徹底走下歷史舞臺，我們將迎來全新的時代！
未來幾年，中國經(jīng)濟發(fā)展最重要的無非是兩件事情：
(一)對內(nèi)：資本市場蓬勃發(fā)展，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱潮涌動
資本市場的大發(fā)展，包括大力發(fā)展新三板、完成注冊制改革、牛市的繼續(xù)等。金融改革是經(jīng)濟改革的根本，而資本市場改革是金融改革的根本。資本市場大發(fā)展的好處顯而易見：
通過資本市場完成去杠桿，以加權(quán)益去杠桿而不是簡單減杠桿。這一點非常重要。2013年6月底錢荒的情景，相信所有金融從業(yè)者依然歷歷在目，那么錢荒到底是怎么產(chǎn)生的呢？市場上的主流說法是所謂資金空轉(zhuǎn)、期限錯配云云，很多從業(yè)者也是這么看，事實上，在我看來這些都沒有講到問題的本質(zhì)，我認為問題的本質(zhì)是兩點：
第一，是程定華博士所說的整體經(jīng)濟杠桿見頂。說白了，就是企業(yè)、政府的負債率太高了，企業(yè)的負債率從2000年40%到了2013年60%多，全世界最高，政府的負債更是呼呼呼往上漲。杠桿加高，需要很多錢，雖然M2很大，但錢很多都借給企業(yè)、政府了，M2沉淀在了企業(yè)中、沉淀到了資產(chǎn)中，但由于大量企業(yè)都是國有的、資產(chǎn)收益率極低的、產(chǎn)能過剩的企業(yè)，以及本來就沒有什么現(xiàn)金流的政府資產(chǎn)，民營經(jīng)濟也不景氣，到后來市場的現(xiàn)金流已經(jīng)不能覆蓋市場所要求的流動性，所以平常的利率水平就已經(jīng)非常高，到了半年年末等節(jié)點的時候就更加高了。
第二，銀行體系在資金出口和入口上結(jié)構(gòu)的不平衡問題。無論杠桿多高，那么大量的M2是擺在那的，除了少量的M0之外，其余都是在銀行體系內(nèi)的，沒有流出去，不至于“錢荒”，那問題在哪里？銀行體系的結(jié)構(gòu)性失調(diào)！比如四大行、郵儲銀行等，網(wǎng)點多、存款多，很多企業(yè)、個人都把錢存在這些大行里面，尤其是到了三四線城市和農(nóng)村，股份制銀行大部分都還沒開到那。我們舉一個三線城市的政府平臺借款的例子，一個政府平臺要借錢，當?shù)劂y行的額度用完后還是不夠，怎么辦？這個時候興業(yè)銀行說，我可以給你錢，然后興業(yè)銀行找來一家信托公司做通道，找另一家銀行做擔保，然后興業(yè)銀行自己去發(fā)行理財產(chǎn)品、或者在銀行間同業(yè)拆借市場上拆借，就把錢給到了這個三線城市的政府平臺，這些理財產(chǎn)品或者同業(yè)拆借，往往不是短期的，需要不斷滾動，長拆短。政府平臺拿來錢去修了個體育館花掉了，給了承包商建筑費。承包商再花錢去買了材料、雇傭了工人等等，這個時候，建筑商、材料供應(yīng)商、工人等大部分都把錢沒有存回到興業(yè)銀行，而是存到了四大行、郵儲銀行這樣網(wǎng)點多的銀行里面，這樣，就導(dǎo)致了雖然錢還是在銀行體系內(nèi)，但是大行錢就很多，中小行就是沒錢，得發(fā)行理財、同業(yè)拆借。這樣，到了半年末年末節(jié)點上的時候，由于這些沒錢的銀行才是同業(yè)拆借、理財長拆短的主力，所以他們沒有錢了，就得大量去借錢，大大推高了同業(yè)拆借的利率。我們看下各個銀行的資產(chǎn)規(guī)模數(shù)據(jù)（2012年）：工行17.5萬億，建行13.9萬億，農(nóng)行13.2萬億，中行12.6萬億，交行5.2萬億，郵儲4.9萬億，這6家加起來就67.3萬億，而13年M2只有110.65萬億，占了M2的60%！再從出口看，表內(nèi)的貸款，是與銀行資產(chǎn)規(guī)?；境杀壤?，不至于導(dǎo)致太嚴重的資金不足，主要是表外。新聞顯示"2013年第2季度，銀行理財產(chǎn)品的發(fā)行繼續(xù)保持增長，發(fā)行數(shù)量為12332款，發(fā)行規(guī)模約為13.93萬億元，較上季度增長28.98%。從類型來看，股份制銀行仍然是發(fā)行主力，其發(fā)行數(shù)量占比為42.95%；從期限類型來看，產(chǎn)品主要集中在1-3個月，該期限類型產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量占比到達58.79%。"可見，股份制銀行，總的資產(chǎn)規(guī)模比例大約只占M2的24%，但理財規(guī)模卻占了43%，與其資產(chǎn)規(guī)模嚴重不相稱！其它的中小銀行也是一樣。正是這種資金出口和入口結(jié)構(gòu)上的不均衡（有錢的行出的少，進的多；沒錢的銀行出的多，進的少），導(dǎo)致了一到節(jié)點就資金緊張，而2013年6月央行的見死不救，則成了催化劑，最終導(dǎo)致了錢荒。
從以上的分析，我們就得知道，要想改變這種狀況必須去杠桿、必須減少銀行在金融體系中的比例。那么去杠桿怎么去？如果通過硬性減杠桿，那么結(jié)果就是經(jīng)濟下行，這顯然不是高層能接受的。那么，就只有一條路：加權(quán)益，也就是通過股權(quán)結(jié)構(gòu)上的變化，以前要做的事情靠銀行、信托的借款來做，現(xiàn)在則是引入合作方，出讓股權(quán)，大家一起出資來做。事情還做，但我不借錢了，這樣剛剛就慢慢降低下來了。國有企業(yè)混合所有制改革，以及政府項目的PPP等，都是這個加權(quán)益而非減杠桿的思路。
2.盤活存量
巨量的貨幣不能只往一兩個地方去，而要使得貨幣能有效地分配到實體經(jīng)濟中去，有且只有一個辦法：資本市場！通過資本市場這個較為有效的分流器，完成120萬億M2的存量盤活，讓實體經(jīng)濟真正能享受到國家發(fā)展的紅利。
3.通過資本市場完成國有企業(yè)混合所有制改革
國有企業(yè)占有了巨量的資產(chǎn)，卻有著極低的資產(chǎn)收益率。通過混改，把國有企業(yè)交給市場，完善企業(yè)治理結(jié)果，提高企業(yè)效率，盤活資產(chǎn)，增加現(xiàn)金流。同時通過國有股減持，增加政府財力，降低政府債務(wù)出現(xiàn)風險時候的兜底能力；
4.通過資本市場的大發(fā)展形成的賺錢效應(yīng)，極大激發(fā)起人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情
我記得我07、08年大學(xué)畢業(yè)找工作的時候，大家最想去的是外企，后來四萬億以后，大家突然都想去國企了，公務(wù)員的熱潮更是一浪高過一浪，有一次和一批比我小兩屆的師弟師妹聚會，整桌十來個人居然只有一個人去了民營企業(yè)，這是一家很大的民營企業(yè)，但那個姑娘還在那擔心”畢竟是民營企業(yè)啊，是否牢靠還是心里沒底“，這真是一種悲哀......我們國家從來不缺勤奮和天才的年輕人，當資本市場起來尤其注冊制完成后，新一輪的創(chuàng)業(yè)熱潮必將掀起！
從這些角度來說，我們都希望這是一次慢牛，因為快牛的直上直下會讓好不容易到來的好形勢迅速打擊一批人，讓人傷心離場。
(二)對外：人民幣國際化，國際政治地位
這些年中國的經(jīng)濟大發(fā)展，我們的話語權(quán)增強了，但要想未來真正能和美國形成兩大巨頭，就必須有貨幣的國際化，那是最硬的話語權(quán)，就如基辛格所說：“如果你控制了石油，你就控制了所有國家；如果你控制了糧食，你就控制了所有人；如果你控制了貨幣，你就控制了整個世界?！?014年推出的”一帶一路“國家戰(zhàn)略，設(shè)計精妙，這是佩服智囊團的實力！一帶一路，消化存量產(chǎn)能是搭臺，人民幣國際化是唱戲，一石二鳥。人民幣國際化的基礎(chǔ)是要在大宗商品和國際經(jīng)濟活動中發(fā)揮計價功能，很重要的一點是我們的企業(yè)和金融機構(gòu)必須走出去，通過資本輸出參與到國際經(jīng)濟活動中去，并不斷提高其國際競爭力。通過一帶一路走出去，促進與周邊國家經(jīng)濟不斷融合，我們在那修高鐵、修港口、修機場，賺了錢，還讓周邊經(jīng)濟體形成了對我們的更多依賴，到一定的時候，人民幣計價就成了自然而然的事情。自貿(mào)區(qū)的不斷擴大，也是同樣的邏輯，最終都是要求人民幣國際化。
相對來說，我認為利率市場化已經(jīng)不是那么重要，因為利率市場化就剩存款利率沒有市場化了，而存款的利率市場化早已由于銀行理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品等的大量發(fā)行而被變相替代，即使市場化后，造成的影響也不會太大。此外，在經(jīng)濟之外，必須關(guān)注文化傳媒層面的改革和簡政放權(quán)領(lǐng)域的具體執(zhí)行力，這方面是頂層設(shè)計問題。
對我們金融職業(yè)發(fā)展的啟示
本質(zhì)上來說，我們自身的職業(yè)發(fā)展選擇，也是一種投資，只不過投資的是自己的時間與青春。有了對宏觀形勢的判斷，我們自己職業(yè)生涯發(fā)展也就有了更加明確的方向。
1.長期看，銀行是不具備投資價值的。
除了銀行這個行業(yè)本身具有塔勒布所說的“脆弱性”外，直接融資的加大必然侵蝕銀行的利潤，讓我們看看幾個數(shù)據(jù)：銀行資產(chǎn)占金融總資產(chǎn)（股票市值、債券余額與銀行資產(chǎn)的總和）的比例，美國約為20%，即使德國和日本這樣的間接融資主導(dǎo)型國家，也分別只占46%和37%，而我國則是70%以上；2013年中國GDP為8.9萬億美元，占全球GDP約12.2%，同期，中國銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)總值卻驚人得占到了全球銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)總值總和的33.1%！盛極而衰、月盈則虧，對于未來追求快速發(fā)展的朋友，銀行可能是一個相對難以實現(xiàn)理想的行業(yè)。
2.在房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格居高不下的情況下，房地產(chǎn)金融短期機會不大。
房地產(chǎn)債權(quán)領(lǐng)域未來主要只存在在大金融機構(gòu)對接大開發(fā)商，房地產(chǎn)信托和高息債的房地產(chǎn)基金基本會出清；而股權(quán)型房地產(chǎn)基金的IRR會越來越低，由于資產(chǎn)價格過高、金融機構(gòu)加杠桿遠比美國困難，類似鐵獅門、黑石這樣的房地產(chǎn)基金在中國短期難以出現(xiàn)。只有當我們的資產(chǎn)價格降下來，或者租金的水平逐漸提高到資產(chǎn)價格相對不太高的時候，中國的房地產(chǎn)金融才有迎來真正的大發(fā)展。
3.大部分信托公司是沒有未來的。
信托本身就是一個中國特殊時期情況下產(chǎn)生的特殊行業(yè)，其因政策而起，也因政策而衰。在國外，信托只是一種法律架構(gòu)，而不是一個行業(yè)，更不是影子銀行。所謂的”美國的信托規(guī)模多少多少萬億“，那都是忽悠不懂的人的，因為在美國，所有采用了信托法律結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品都納入了信托的范疇。在信托業(yè)，除了少數(shù)具有強大募資能力，并資產(chǎn)管理端能跟上時代發(fā)展腳步的信托有機會逐漸轉(zhuǎn)向大型的資產(chǎn)管理機構(gòu)外（建立在激勵機制市場化的基礎(chǔ)上），大部分沒有募資能力、管理體制依然國企化的信托公司的業(yè)務(wù)只會越來越窄。財富管理是信托公司利用這些年積累下的信譽的一個很好的轉(zhuǎn)型方向，可惜只有平安信托、中信信托、外貿(mào)信托、中融信托等少數(shù)公司完成了前期的積累和布局。此外，剛性兌付是必須打破的，剛兌不破，墜得更快。
4.資本市場的投行業(yè)務(wù)，VC/PE、二級市場私募基金等投資業(yè)務(wù)，是未來發(fā)展的大方向。
尤其是VC/PE、二級市場投資行業(yè)，適合那些善于思考、研究的知識型人才，他們將替代那些善于搞關(guān)系的業(yè)務(wù)型人才，成為新時代的財富新貴，中國本土的巴菲特、索羅斯、大獎?wù)?、紅杉、黑石、凱雷、KKR,世界級的投資大師、世界級的投資機構(gòu)會在未來十年誕生。合伙人制、平臺化必為知識型組織的發(fā)展方向，國有機構(gòu)如果不進行管理體制改革，往平臺型而非金字塔型結(jié)構(gòu)發(fā)展，在這個行當沒有未來，而對國有機構(gòu)，這是最難做到的。所以，相對來我我更看好民營的投資機構(gòu)，在全世界沒有一個世界級的投資機構(gòu)是純國有的，就如同在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)沒有國有企業(yè)，因為這些都是知識型行業(yè)，國企更適合資源、資本密集型行業(yè)。周公吐脯、天下歸心，未來的世界，是人才的競爭，而人才競爭的本質(zhì)，是企業(yè)家胸懷、格局與文化高度的競爭。
春天的故事
這些年，我每次回到家里面，都會被土豪震撼一次。從04年來北京讀書，這十年多來，我自以為讀了很多書、寫了很多文章、研究了國勢、產(chǎn)業(yè)、組織、資本、戰(zhàn)略、創(chuàng)新，折騰來折騰去做了不少事，我自以為有了那么一點點厚度。但是當過年回家，看到土豪用豪車、粗大的金項鏈、大房子砸向你的時候，我內(nèi)心被深深地震撼、失語，雖然我賺的在同齡人中也不算少。我常常在想，是不是我走錯了，是不是我也應(yīng)該像他們一樣，去結(jié)交權(quán)貴、去觥籌交錯、去夜總會、去“混”，因為這樣來錢快。男人沒錢，就沒有肩膀，沒有肩膀，就不是男人。
好在，偉大的資本市場，讓我們這些讀書人有了發(fā)揮自己的舞臺，以前，哪怕你是只鷹，大部分時候，別人都把你當成一頭豬——你的知識價值有限。在土豪的意識中，只要搞定關(guān)系、拿到土地、找銀行拿到錢，就一群人干活，然后就能賺大錢了，沒什么需要太多學(xué)習(xí)的嗎？但今年，我親眼看到，一個個舊模式下的房地產(chǎn)老板跑路，那些還在支撐的，茍延殘喘，拿過來財務(wù)數(shù)據(jù)一看——離跑路不遠了.....而有些個土豪以為自己有本事，一擲千金投股票，然后毫無懸念地被血洗。是的，這是新常態(tài)，在一個互聯(lián)網(wǎng)的時代，他們玩不轉(zhuǎn)。土豪，再見！博士，你好！
感謝互聯(lián)網(wǎng)，沒有互聯(lián)網(wǎng)，我們還會在舊模式中掙扎多年，而絕不會在2014年看到這么多變化。2014年，
那是一個春天，我迎著風，站在景山公園的萬春亭上，腳下這片繁華的土地，仿佛在向我講述又一個春天的故事......
