前言：對(duì)于李嘉誠(chéng)，我研究的較多，曾經(jīng)搜集過(guò)介紹李嘉誠(chéng)的書(shū)幾十本，也曾經(jīng)專門(mén)寫(xiě)過(guò)近十萬(wàn)字的文章（博客中有部分內(nèi)容），李嘉誠(chéng)的成功準(zhǔn)確說(shuō)源于房地產(chǎn)，他抓住了香港地產(chǎn)的三次大起大落，第一次是上個(gè)世紀(jì)四十年代末五十年代初因大陸政治形勢(shì)帶來(lái)的社會(huì)動(dòng)蕩，工廠改成了地產(chǎn)，發(fā)了第一筆財(cái)；第二次是文革的震蕩對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的影響；第三次是香港回歸帶來(lái)的社會(huì)動(dòng)蕩，幾次他都抓住房地產(chǎn)從峰谷到峰頂?shù)拿總€(gè)機(jī)會(huì)，因此，成就了李嘉誠(chéng)，普通讀者千萬(wàn)不要相信他的塑料花生意使其成了香港首富，那只是童話。李嘉誠(chéng)退出大陸和香港地產(chǎn)是有道理的，從某種意義上講是正確的。

李嘉誠(chéng)除了在揣測(cè)經(jīng)濟(jì)走向上嗅覺(jué)靈敏，目光如炬外，他還有一個(gè)超出中國(guó)許多商人的本領(lǐng)，就是他的政治嗅覺(jué)和政治智慧，李嘉誠(chéng)做的生意一定是政府歡迎做的事情，政府支持做的事情，政府反對(duì)，政府抑制的事情他是不會(huì)做的。中央已明確抑制房地產(chǎn)的急劇膨脹，中國(guó)的許多房地產(chǎn)商人還瘋狂，不知死活的擴(kuò)張、拿地，噩運(yùn)一定會(huì)到來(lái)。這也是李嘉誠(chéng)是企業(yè)家，中國(guó)的許多地產(chǎn)商是沒(méi)有政治頭腦，眼中只有錢(qián)，鼠目寸光的暴發(fā)戶，充其量只是一個(gè)商人的原因。他們沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)暴跌過(guò)程，許多比他們資產(chǎn)大上許多倍，比他們還風(fēng)光的地產(chǎn)商人，最終墜落就是一個(gè)明證。財(cái)富從哪來(lái)，最終還要回到哪里去，只不過(guò)是一個(gè)人生的一個(gè)過(guò)場(chǎng)。

除了政府抑制地產(chǎn)外，還有一個(gè)重要原因，就是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴越來(lái)越小，需求越來(lái)越小，通俗來(lái)講就是不需要那么大的地就能生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，需求降低了，市場(chǎng)自然萎縮，從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有發(fā)展前景。

附原文：

商人李嘉誠(chéng)的“拋售”賬本

放棄出售百佳超市的李嘉誠(chéng)，沒(méi)有讓同樣的變數(shù)發(fā)生在拋售上海寫(xiě)字樓一事上。

和記黃埔[0.78%]（00013.HK）近日公告稱，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[0.65%]（00001.HK）與和記黃埔各持50%權(quán)益的東方匯經(jīng)中心已鎖定買家，并將以89.5億港元出售。

東方匯經(jīng)中心位于上海浦東新區(qū)陸家嘴[1.54%資金研報(bào)]環(huán)路333號(hào)，東面正對(duì)“上海中心”，項(xiàng)目辦公樓總建筑面積約8.8萬(wàn)平方米，目前尚在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將在2014年竣工。

公告顯示，東方匯經(jīng)中心的買家來(lái)自兩方，鉆機(jī)集團(tuán)有限公司將收購(gòu)項(xiàng)目6%權(quán)益，而另兩家離岸注冊(cè)公司——HYZL DevelopmentCo. Limited與HYZL Investment Co. Limited將收購(gòu)剩余94%權(quán)益。

鉆機(jī)集團(tuán)目前已確認(rèn)為光大控股持有，但另一買家的真實(shí)身份尚未正式公布。有業(yè)內(nèi)人士透露，其為一家國(guó)有背景的金融租賃公司。

“李嘉誠(chéng)出售此項(xiàng)目，或許代表他對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的一種看法?！比R坊中國(guó)區(qū)董事楊松在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“未來(lái)幾年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高供應(yīng)局面，會(huì)帶來(lái)一定的消極作用，這可能也是選擇此時(shí)出售的一種考慮?！?/p>

出售一波三折

東方匯經(jīng)中心為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海打造的首個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，頗具象征含義。

2006年10月，長(zhǎng)實(shí)與和黃聯(lián)合以8.32億元的總價(jià)，從富都世界發(fā)展有限公司手中購(gòu)得小陸家嘴X3-2地塊，成為如今的東方匯經(jīng)中心地址所在 。

六年多來(lái)，該項(xiàng)目一直傳聞纏身，2009年曾傳出轉(zhuǎn)讓消息，不過(guò)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔選擇于近期作出最終的出售決定，仍然讓外界感到驚訝。

2012年9月，東方匯經(jīng)中心宣布委任第一太平[1.60%]戴維斯和仲量聯(lián)行聯(lián)合租賃代理，而這也顯示出，出售該項(xiàng)目應(yīng)該為最近一年內(nèi)所作的決定。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄去年曾對(duì)媒體表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)將會(huì)長(zhǎng)期持有東方匯經(jīng)中心，暫時(shí)沒(méi)有分割出售的打算，項(xiàng)目的租賃對(duì)象則瞄準(zhǔn)跨國(guó)公司總部、國(guó)際基金公司等。

然而，情況在最近數(shù)月急轉(zhuǎn)直下。隨著李嘉誠(chéng)大規(guī)模拋售內(nèi)地、香港資產(chǎn)的消息不絕于耳，東方匯經(jīng)中心也成為被處置的對(duì)象之一。

“未來(lái)幾年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高供應(yīng)局面，這會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的消極作用，這可能是選擇此時(shí)出售的一種考慮?！睏钏煞Q。

根據(jù)萊坊近日發(fā)布的一份報(bào)告，截至2013年上半年，上海超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到620萬(wàn)平方米。其中，浦東小陸家嘴所占比重最大，達(dá)到26%。

而未來(lái)數(shù)年，隨著虹橋、后世博區(qū)域以及徐匯濱江爭(zhēng)相打造新興商務(wù)區(qū)，上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長(zhǎng)。

特別是2014至2016年，包括上海中心等一批項(xiàng)目的入市，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)將出現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)，2015年新供應(yīng)將達(dá)到200萬(wàn)平方米的新高。萊坊預(yù)計(jì)，2015年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率極有可能上升至13%。

“內(nèi)地市場(chǎng)正在告別高增長(zhǎng)階段，出于對(duì)更高投資回報(bào)率的追求，做這樣的資產(chǎn)處置有其商業(yè)邏輯?！睏钏烧J(rèn)為。

至于東方經(jīng)匯中心的買家，市場(chǎng)一直視內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)為最大可能。除了光大控股，另一買方則為一家國(guó)有背景的金融租賃公司。

“隨著近年銀行業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)寫(xiě)字樓屢見(jiàn)不鮮，加之陸家嘴的地理優(yōu)勢(shì)，成為打動(dòng)買家的重要原因?！睏钏烧f(shuō)。

另一家外資代理行人士也對(duì)記者表示，作為上海最為核心的兩處寫(xiě)字樓商圈，南京西路更吸引跨國(guó)公司入駐，且以租賃為主，而陸家嘴則備受內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)的追捧，業(yè)主自持的比例也較高。

符合一貫做法

盡管近期接連有意出售旗下位于內(nèi)地、香港的資產(chǎn)，令李嘉誠(chéng)在“撤退”背后的真實(shí)邏輯備受猜測(cè)，但出售東方匯經(jīng)的決定，從某個(gè)角度來(lái)看，符合其對(duì)于內(nèi)地商業(yè)物業(yè)一貫的套現(xiàn)處置方式。

2011年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)曾分拆位于北京的東方廣場(chǎng)項(xiàng)目，推出匯賢產(chǎn)業(yè)信托[-0.52%]（87001.HK）在香港掛牌，成為首只人民幣計(jì)價(jià)房地產(chǎn)投資信托基金。

只是匯賢產(chǎn)業(yè)信托上市后一段時(shí)間的表現(xiàn)，令投資者感到失望，股價(jià)在經(jīng)歷大幅下跌后，直到2011年底才出現(xiàn)回穩(wěn)。

只是Dynasty REIT的上市進(jìn)程未能如匯賢產(chǎn)業(yè)信托一樣順利，并最終因市況等原因暫停IPO?；蛟S正是DynastyREIT的經(jīng)驗(yàn)，讓李嘉誠(chéng)更加青睞通過(guò)私人市場(chǎng)出售內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，而非公開(kāi)市場(chǎng)掛牌的方式。

根據(jù)和記黃埔的公告，出售東方匯經(jīng)中心50%股權(quán)將凈賺18.4億港元，據(jù)此估算，出售項(xiàng)目100%股權(quán)的獲利將接近37億港元。東方匯經(jīng)中心的交易將在達(dá)成若干條件后完成，屆時(shí)這也將標(biāo)志李嘉誠(chéng)在上海打造的首個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目中全身而退。制圖/張逸俊

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