相較于萬科集團主席官二代兼金龜婿的背景,張欣與潘石屹早年發(fā)跡并無父母庇蔭,夫婦倆1995年創(chuàng)辦SOHO中國的前身北京紅石實業(yè)有限責任公司,主要集中于北京市中心商用物業(yè)的開發(fā)及銷售,2002年3月變更為SOHO中國,目前是北京最大的房地產(chǎn)發(fā)展商。
以房屋銷售起家的SOHO中國,所興建的前衛(wèi)風格商用大樓頗獲好評,但2012年8月宣布將告別以往的散售模式,從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”,營運核心轉(zhuǎn)為自持物業(yè),同時放慢收購步伐。張欣稱2012年,其銷售物業(yè)佔比約25%,自持投資物業(yè)佔比約75%。之后將不斷提高自持物業(yè)的比例,直到2015年,SOHO中國持有物業(yè)比例將達到100%。
為求轉(zhuǎn)型,SOHO中國備足充分的銀彈,稍早6月SOHO中國另向國內(nèi)12家銀行,融資3年期貸款6.26億美元(約39億人民幣),11月發(fā)行10億美元(約62億人民幣)的海外公司債,其中2017年到期的6億美元公司債,年息為5.75%;2022年到期的4億美元公司債,年息7.125%;國際資金反應(yīng)熱烈15天內(nèi)募集完成。
這不是SOHO中國第一次轉(zhuǎn)型,2004年該企業(yè)先由原先發(fā)跡的大型住宅建案,完全轉(zhuǎn)型商業(yè)地産;但2011年SOHO中國年報顯示,年銷售額持續(xù)走低,未達到預(yù)定銷售目標的一半,2012年上半年營業(yè)額較2011年同期再度下降54%,利潤下滑65%,明顯身受北京政府樓市調(diào)控政策影響。潘石屹曾説:“轉(zhuǎn)型原因內(nèi)外部壓力都有,包括土地增值稅、銷售稅高,每年利潤一半以上都交了稅。”
SOHO中國因此可算是北京打房政策下被迫轉(zhuǎn)型的大型房地產(chǎn)商。董事長潘石屹8月16日公開宣稱:“SOHO中國擁有北京38萬平方公尺、上海112萬平方公尺的商用房地產(chǎn),是上海外灘上最大業(yè)主,轉(zhuǎn)型后靠著大量優(yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè),三年內(nèi),公司盈利主要來源于租金收入,五年后,現(xiàn)有150萬平方公尺的物業(yè),租金年收入將超過40億人民幣?!盨OHO中國將成為非傳統(tǒng)地產(chǎn)商,向體驗式消費傾斜,包括體驗店、書店、餐飲、影視等各個面向的商業(yè)生活服務(wù)。
張欣接受CBS采訪時表示:“中國的住宅市場已經(jīng)發(fā)展到盡頭,零售商店也是,商店和購物中心供應(yīng)過量,民眾已經(jīng)轉(zhuǎn)向網(wǎng)路購物,但百貨公司等高端消費市場卻相當有限,只有商用辦公大樓仍然有良好發(fā)展。盡管未來總是充滿著不確定性,但中國未來發(fā)展即使沒有10%的增長,哪怕只有7%的增長,也還是要比別的國家強?!睆埿缽娬{(diào)對SOHO中國對中國的投資會持續(xù)增加。
而一般民眾的住房市場,張欣認為炒房客囤房導(dǎo)致商品房供應(yīng)量有限的情況下,政府的樓市調(diào)控政策無法降低房價。張欣接受《華爾街日報》專訪時表示,問題在于:在中國囤房的成本近乎為零,政府需要考慮實施房產(chǎn)稅;徵收資本利得稅會導(dǎo)致房價上漲,但房產(chǎn)稅將讓囤房人付出代價,炒房人才會需要減少囤房數(shù)量,隨著上市住房數(shù)量的上升,房價才降得下來。
中國仍是最好的投資市場
張欣強調(diào):在中國,白手起家的億萬富翁比任何別的地方都多,她的父母都是大學學歷的知識分子,她在文革時期出生,父母很早離異后,她跟著母親下放農(nóng)村很多年,8歲才回到北京,靠著母親擔任翻譯的微薄薪水長大,14歲去香港當了5年的電路板生產(chǎn)線的女工,才存到去英國讀書的單程機票,后來在語言學校取得大學獎學金,念到劍橋經(jīng)濟學碩士,進入投資銀行高盛工作。1992年被派駐中國,才與潘石屹相遇。潘石屹則出身自甘肅窮鄉(xiāng)僻壤,甚至有個生前是國民黨黨員的爺爺,童年時期身分屬于黑五類。兩人結(jié)合后,已經(jīng)在房地產(chǎn)賺到第一桶金的潘石屹負責國內(nèi)業(yè)務(wù),而華爾街出身的張欣,則負責海外融資并廣邀國際建筑師合作開發(fā)建案。
根據(jù)3月6日SOHO中國發(fā)表2012年年報,公司轉(zhuǎn)型第一年租金收入僅1.48億人民幣,與2012年房地產(chǎn)銷售額94.68億人民幣成巨大反差,且105.85億人民幣的凈利潤中,核心凈利潤只有33.35億,意味著其近七成的凈利潤,都來自于投資物業(yè)的增值,物業(yè)出售與租金收入只占三成,不過該年報也稱,SOHO中國擁有222億人民幣的現(xiàn)金,凈資產(chǎn)負債率僅為2.6%,若抓住市場波動、震盪的時機,也能更好地抓住北京和上海物業(yè)的收購機會。
《60分鐘》節(jié)目中司徒詢問張欣中國的貪腐問題,張欣說:“腐敗在中國無處不在,范圍很廣,幾乎可以說每個手里有權(quán)的人都有可能被腐敗?!钡辉付嗾勅绾螒?yīng)付行賄的需要,只回答:“如果我們買一塊地,如果是通過拍賣的方式,整個過程就會很透明,公開,越公開越好,這樣就不需要關(guān)系,也不需要哪個大人物的兒女,我們只需要在公開的市場上拿錢買就可以了?!彼嘈殴_的市場化手段,比如公開拍賣和財務(wù)的透明,能夠遏制腐敗和裙帶關(guān)系。
但SOHO中國1月底曾爆出一宗丑聞,陜西省一家縣銀行的副行長龔愛愛,在北京擁用41個單位,該’行另一位副行長楊利平,也擁有不少房產(chǎn),兩人數(shù)以億計規(guī)模的不動產(chǎn),多屬于SOHO中國的物業(yè),新浪財經(jīng)等媒體稱張欣有協(xié)助洗黑錢的嫌疑,但她本人嚴詞否認。
張欣雖說SOH————O中國要擴大內(nèi)地的投資,陸續(xù)有新聞傳出潘石屹、張欣夫婦正在忙于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移海外。《華爾街日報》3月7日消息稱,以張欣家族為首的中資財團,欲收購美國通用汽車大樓40%權(quán)益,成交金額約34億美元左右。通用大樓為美國最具價值的辦公樓之一,如果收購成功,將是中美最大筆單一房地產(chǎn)交易。通用汽車大樓面積180萬平方英尺(16.72萬平方公尺),就在蘋果電腦旗艦店的后方,可俯瞰中央公園與廣場飯店,賣出股份的則是杜拜、科威特、卡達等王室的主權(quán)基金。
大亨:中國人都渴望民主
張欣在訪問中,話鋒一轉(zhuǎn)突然談起中國人對民主的渴望。她表示,雖然華爾街的人贊賞中國的國家主義效率高、國家政策一夜之間就可以實施,但如果問中國人:“你最渴望什么?”,張欣認為中國人最渴望的,不是食物,不是房子,每個人都渴望民主。她說:“我知道在美國很多人都對政治制度有所抱怨,但是別忘了,八千英里之外的中國人很渴望得到民主?!彼€樂觀相信中國的民主會在20年內(nèi)到來。
![[轉(zhuǎn)載]潘石屹老婆張欣:國人渴望的民主會在20年內(nèi)到來(圖)](http://img.aihuau.com/images/01111101/01121054t012fee7b71db7aa7b4.jpg)
《60分鐘》事后將張欣的發(fā)言稱為“震撼老記者的自爆彈”,這群美國人也不了解張欣為何甘冒失去一切的風險,在美國電視臺公開說出應(yīng)該會觸怒當局的言論,司徒甚至沒問任何誘導(dǎo)問題。制作人員事后問張欣,說這些話沒關(guān)系嗎?張欣回答:“《60分鐘》不常做中國話題,我想美國觀眾應(yīng)該知道中國現(xiàn)狀,我才說的?!保╟d)
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