愛華網(wǎng)在旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目開發(fā)中，旅游景區(qū)的管理者、投資者和部分旅游局的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)景區(qū)和旅游項(xiàng)目開發(fā)的程序，并不十分明確，結(jié)果走了彎路，耗費(fèi)了不必要的精力和時(shí)間。因此，有必要對(duì)旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)程序作詳細(xì)的講解，使我們明確每一個(gè)階段的任務(wù)及要達(dá)到的目標(biāo)。
一、策劃、規(guī)劃階段
1、開發(fā)項(xiàng)目策劃論證（不屬于國家規(guī)定范圍，屬于市場(chǎng)行為）
策劃階段的主要任務(wù)是對(duì)景區(qū)或開發(fā)項(xiàng)目的方向及主要內(nèi)容進(jìn)行思路性創(chuàng)意，以達(dá)到項(xiàng)目用地的最佳利用方式。對(duì)項(xiàng)目用地所處的態(tài)勢(shì)及優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行評(píng)估，確定項(xiàng)目建設(shè)方向。
對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和市場(chǎng)定位，由于旅游市場(chǎng)的特殊性，決定了它與其他行業(yè)的市場(chǎng)不同，因此必須對(duì)旅游市場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)化的調(diào)查與研究。在市場(chǎng)定位研究的基礎(chǔ)上，對(duì)景區(qū)的文化定位進(jìn)行研究。文化是景區(qū)發(fā)展的靈魂，文化產(chǎn)品的挖掘和展示方法是策劃的核心。
旅游產(chǎn)品定位，根據(jù)市場(chǎng)的需求和旅游市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，以及對(duì)自然資源、文化旅游資源的研究，來確定旅游產(chǎn)品定位。在這些基礎(chǔ)研究之后，確定景區(qū)的旅游形象，確定旅游形象的展示系統(tǒng)。之后，根據(jù)前面旅游市場(chǎng)、文化和旅游產(chǎn)品的研究，對(duì)目的地營銷提出思路框架。
開發(fā)項(xiàng)目策劃論證的目的是為項(xiàng)目確定明確的定位，使項(xiàng)目開發(fā)有科學(xué)的依據(jù)，減少盲目性和投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)指導(dǎo)總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃的編制。
2、總體規(guī)劃編制
在開發(fā)、建設(shè)之前，原則上應(yīng)當(dāng)編制總體規(guī)劃，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)與地區(qū)發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)?？傮w規(guī)劃的期限一般為10至20年，同時(shí)可根據(jù)需要對(duì)項(xiàng)目用地的遠(yuǎn)景發(fā)展做出輪廓性的規(guī)劃安排。對(duì)于項(xiàng)目用地近期的發(fā)展布局和主要建設(shè)項(xiàng)目，亦應(yīng)做出近期規(guī)劃，期限一般為3至5年。通過對(duì)項(xiàng)目用地的總體規(guī)劃，確定景區(qū)和項(xiàng)目用地的定性定位、功能布局和分期建設(shè)等，達(dá)到對(duì)景區(qū)和項(xiàng)目總體布局的把握，成為指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃的法規(guī)性文本。
3、詳細(xì)規(guī)劃的編制
在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，為了近期建設(shè)的需要，編制詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃階段和修建性詳細(xì)規(guī)劃階段。
控制性詳細(xì)規(guī)劃：詳細(xì)劃定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界線。規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。規(guī)劃分地塊規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，并根據(jù)各類用地的性質(zhì)增加其他必要的控制指標(biāo)。規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線、建筑間距等要求。提出對(duì)各地塊的建筑體量、尺度、色彩、風(fēng)格等要求。確定各級(jí)道路的紅
線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的任務(wù)是，詳細(xì)規(guī)定區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，為區(qū)內(nèi)一切開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供指導(dǎo)。
修建性詳細(xì)規(guī)劃：對(duì)于項(xiàng)目用地當(dāng)前要建設(shè)的地段，應(yīng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是，在總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化和細(xì)化，用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工。主要內(nèi)容有綜合現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析、用地布局、景觀系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅游服務(wù)設(shè)施及附屬設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管線系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)等。
值得說明的是：如果是風(fēng)景名勝區(qū)，按國家法律規(guī)定，其總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的編制單位應(yīng)具有相應(yīng)等級(jí)的城市規(guī)劃編制資質(zhì)；即使是旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目，其建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃的報(bào)批仍要報(bào)政府的建設(shè)職能部門批準(zhǔn)。
二、決策階段
1、項(xiàng)目建議書
項(xiàng)目建議書是要求建設(shè)某一具體項(xiàng)目的建議文件，是基本建設(shè)程序中最初階段的工作，是投資決策前對(duì)擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。項(xiàng)目建議書的主要作用是為了推薦一個(gè)擬進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目的初步說明，論述它建設(shè)的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供基本建設(shè)管理部門選擇并確定是否進(jìn)行下一步工作。
項(xiàng)目建議書報(bào)經(jīng)有審批權(quán)限的部門批準(zhǔn)后，可以進(jìn)行可行性研究工作，但并不表明項(xiàng)目非上不可，項(xiàng)目建議書不是項(xiàng)目的最終決策。
項(xiàng)目建議書的審批程序：項(xiàng)目建議書首先由項(xiàng)目建設(shè)單位通過其主管部門報(bào)行業(yè)歸口主管部門提出項(xiàng)目審查意見（著重從資金來源、建設(shè)布局、資源合理利用、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性等方面進(jìn)行初審），發(fā)改委參考行業(yè)歸口主管部門的意見，并根據(jù)國家規(guī)定的分級(jí)審批權(quán)限負(fù)責(zé)審、報(bào)批。凡行業(yè)歸口主管部門初審未通過的項(xiàng)目，發(fā)改委不予審、報(bào)批。
2、編制可行性研究報(bào)告
⑴可行性研究。項(xiàng)目建議書一經(jīng)批準(zhǔn)，即可著手進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴侵冈陧?xiàng)目決策前，通過對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等各方面條件和情況進(jìn)行調(diào)查、研究、分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行比較論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)的一種科學(xué)分析方法，由此考查項(xiàng)目技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，建設(shè)的可能性和可行性?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目前期工作的最重要的內(nèi)容，它從項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的全過程考察分析項(xiàng)目的可行性，其目的是回答項(xiàng)目是否必要建設(shè)，是否可能建設(shè)和如何進(jìn)行建設(shè)的問題，其結(jié)論為投資者的最終決策提供直接的依據(jù)。因此，凡大中型項(xiàng)目以及國家有要求的項(xiàng)目，都要進(jìn)行可行性研究，其他項(xiàng)目有條件的也要進(jìn)行可行性研究。
⑵可行性研究報(bào)告的編制?？尚行匝芯繄?bào)告是確定建設(shè)項(xiàng)目、編制設(shè)計(jì)文件和項(xiàng)目最終決策的重要依據(jù)。要求必須有相當(dāng)?shù)纳疃群蜏?zhǔn)確性。可行性研究報(bào)告將成為國家項(xiàng)目立項(xiàng)和投資商融資的重要依據(jù)。承擔(dān)可行性研究工作的單位必須是經(jīng)過資格審定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和工程咨詢單位，要有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目的資質(zhì)，國家發(fā)改委頒發(fā)的工程咨詢資質(zhì)對(duì)編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告是非常重要的。
可行性研究報(bào)告完成后，進(jìn)入項(xiàng)目的立項(xiàng)批文階段，立項(xiàng)報(bào)批后，必須具有相當(dāng)單位批文后方可進(jìn)行后續(xù)操作。然后編制設(shè)計(jì)計(jì)劃任務(wù)書，報(bào)相關(guān)職能部門審批。
經(jīng)過決策階段之后，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入準(zhǔn)備階段和實(shí)施階段。由于篇幅所限，不對(duì)準(zhǔn)備階段和實(shí)施階段的工作進(jìn)行詳細(xì)論述，只作簡單說明。
根據(jù)規(guī)定，在準(zhǔn)備階段應(yīng)按照用地基本需要和特殊用途對(duì)用地進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、編制工程預(yù)算。進(jìn)入實(shí)施階段，要辦理建設(shè)用地許可證，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可性并進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)管理、領(lǐng)取建筑工程施工許可證，進(jìn)行施工、竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等。
通過以上的開發(fā)建設(shè)程序，一個(gè)旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)才得以完成。應(yīng)該說，每一個(gè)程序都應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來進(jìn)行工作，國家職能部門的管理也是依據(jù)法規(guī)來實(shí)施管理的，其中涉及多個(gè)方面的國家職能部門，對(duì)多個(gè)文本、方案的編制，國家職能部門也對(duì)編制單位實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理。旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目的開發(fā)雖然表現(xiàn)出工作的程序性，實(shí)則更多地表現(xiàn)出嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求。
