隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市交通建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景可觀(guān)，但機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范、理性、穩(wěn)健的發(fā)展尤為關(guān)鍵，絕不能任這類(lèi)不規(guī)范的現(xiàn)象擾亂蘇州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)帶來(lái)潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定大局。在這樣的背景下，蘇州市政府于2014年1 月27日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理意見(jiàn)”），眾多切實(shí)政策對(duì)準(zhǔn)了當(dāng)前蘇州商業(yè)市場(chǎng)上存在的諸多弊端，彰顯了市政府對(duì)于加強(qiáng)蘇州商業(yè)市場(chǎng)管理的決心和力度。該《管理意見(jiàn)》將于公布之日起30日后執(zhí)行（即2 月25日起執(zhí)行）?！豆芾硪庖?jiàn)》共包括五項(xiàng)內(nèi)容，主要就實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目供需平衡，嚴(yán)格產(chǎn)權(quán)分割、規(guī)范審批管理，加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管、防范資金風(fēng)險(xiǎn)，部門(mén)聯(lián)動(dòng)、加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范、確保平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題提出了明確管理規(guī)范和指導(dǎo)意見(jiàn)，其中不少規(guī)定極為具體詳細(xì)。意見(jiàn)公布之后，猶如“一石激起千層浪”，市場(chǎng)各方反響強(qiáng)烈，業(yè)界人士紛紛表示該《管理意見(jiàn)》的出臺(tái)將迅速改變蘇州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，執(zhí)行實(shí)施之后對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)將產(chǎn)生深刻影響，同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，它對(duì)于規(guī)范蘇州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展也具有關(guān)鍵
意義。
一、切實(shí)規(guī)范蘇州商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作和發(fā)展規(guī)避產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素
《管理意見(jiàn)》明確提出“從源頭解決我市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)售后包租”等問(wèn)題，矛頭直指商業(yè)市場(chǎng)的各種不規(guī)范、無(wú)秩序、有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，其主旨無(wú)疑是切實(shí)規(guī)范蘇州商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，之前蘇州的確出現(xiàn)過(guò)一些售后包租項(xiàng)目的糾紛、投訴事件，政府于此時(shí)出臺(tái)該《管理意見(jiàn)》，也是就此做出及時(shí)反應(yīng)，真正剎住市場(chǎng)歪風(fēng)，預(yù)防規(guī)避產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的有力舉措。

首先，在商業(yè)用地土地出讓前，政府就將嚴(yán)格明確地塊的產(chǎn)權(quán)分割情況，按不可分割、分層分割、比例分割明確審批通過(guò)后方能出讓?zhuān)@無(wú)疑是從源頭上明確了商業(yè)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，消除市場(chǎng)運(yùn)作縫隙。同時(shí)，《管理意見(jiàn)》規(guī)定：對(duì)不可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權(quán)、租售權(quán)、收益權(quán)等名義拆零銷(xiāo)售。這也是對(duì)當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)上很多不規(guī)范、假借名義的諸多操作方式的有力反擊和制止。
【原文：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，必須向住建部門(mén)提交預(yù)售方案，并注明是采用自行銷(xiāo)售或其他銷(xiāo)售方式。若采用其他銷(xiāo)售方式的，須提交相關(guān)合同。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向住建部門(mén)遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”的書(shū)面承諾?！?br />這一條明確叫停了“售后包租”及其變相方式等當(dāng)前市場(chǎng)上常見(jiàn)的銷(xiāo)售手段，且通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化了對(duì)于該類(lèi)方式的整治力度，如提升新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)（上增50%），如項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)售后包租現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以?xún)鼋Y(jié)，直至整改完成。未來(lái)幾年，蘇州商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作將會(huì)更趨規(guī)范，同時(shí)如何整改“售后包租”、創(chuàng)造更新型的商業(yè)運(yùn)作模式也需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步探討和摸索。
二、深刻影響蘇州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
【原文：國(guó)土部門(mén)應(yīng)根據(jù)商業(yè)地塊區(qū)位、交通、周邊商業(yè)體的現(xiàn)狀存量、未來(lái)上市量和總體市場(chǎng)需求，制定科學(xué)合理、平衡有序的供地計(jì)劃，確保商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量平衡、有序發(fā)展?！?br />經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，蘇州商業(yè)市場(chǎng)的體量已趨于飽和，蘇州各人氣旺盛的區(qū)域或板塊均已有主力商業(yè)配套開(kāi)發(fā)建設(shè)或成熟運(yùn)營(yíng)。業(yè)界人士認(rèn)為，在這種大環(huán)境下，《管理意見(jiàn)》提出制定科學(xué)合理、平衡有序的供地計(jì)劃，確保商業(yè)總量的平衡，無(wú)疑是控制蘇州的商業(yè)體量、防止過(guò)度“供大于求”現(xiàn)象出現(xiàn)的預(yù)防舉措。不難預(yù)計(jì)，未來(lái)蘇州商業(yè)用地的出讓體量將較前幾年有所減少，總量上將確保平衡，而推出的地塊也將極具針對(duì)性，主要分布在商業(yè)配套較為缺乏的各新興熱點(diǎn)區(qū)域或板塊。同時(shí)，蘇州未來(lái)的商業(yè)形態(tài)也將得到逐步調(diào)整，以期更符合市場(chǎng)需求。
【原文：對(duì)于可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以?xún)鼋Y(jié)，具體為：建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10 萬(wàn)平方米以上的，按地上總建筑面積3萬(wàn)平方米劃定。凍結(jié)時(shí)間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷(xiāo)售、抵押和轉(zhuǎn)讓?！?br />
【原文：提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無(wú)售后包租現(xiàn)象，在項(xiàng)目竣工交付后一個(gè)月內(nèi)全額解款?！?br />這兩個(gè)規(guī)定的實(shí)質(zhì)是延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商商業(yè)項(xiàng)目的回款周期，增加了其資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)壓力。這無(wú)疑是加劇商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加速商業(yè)房企分化的強(qiáng)力因素。業(yè)界人士表示，對(duì)于大的項(xiàng)目和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這兩條影響不大，畢竟大的綜合體項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商本身總會(huì)持有一部分；但是，對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)顯然已“足夠致命”，尤其是那些小開(kāi)發(fā)商或個(gè)人開(kāi)發(fā)商，其資金杠桿高，承受風(fēng)險(xiǎn)能力差，這一門(mén)檻實(shí)際上已經(jīng)將他們擋在在市場(chǎng)之外，進(jìn)入市場(chǎng)的意愿破滅。而對(duì)于已經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目的這類(lèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)也陡然加大，面臨困境乃至退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。正如業(yè)界表示：“小開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在住宅地拿不到，商業(yè)不給做，只能轉(zhuǎn)業(yè)了”，顯而易見(jiàn)，近年來(lái)房企間“大魚(yú)吃小魚(yú)”的競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)加劇。但是對(duì)于大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這兩條規(guī)定也將導(dǎo)致其對(duì)蘇州商業(yè)地塊采取更為謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，尤其是商業(yè)運(yùn)作模式的暫不明朗，商業(yè)用地的出讓可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，從而在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)影響到純商業(yè)用地的土地出讓價(jià)格。相信政府方面也有這種心理準(zhǔn)備。
三、加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定
【原文：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，必須向住建部門(mén)提交預(yù)售方案，并注明是采用自行銷(xiāo)售或其他銷(xiāo)售方式。若采用其他銷(xiāo)售方式的，須提交相關(guān)合同。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向住建部門(mén)遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”的書(shū)面承諾?！?br />【原文：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房的，由住建部門(mén)依法予以查處，并可凍結(jié)該項(xiàng)目商品房網(wǎng)上簽約功能。對(duì)不具有房地產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，由金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、公安部門(mén)依法予以查處?！?br />可見(jiàn)，蘇州市政府已下定決心對(duì)“售后包租”等現(xiàn)象說(shuō)再見(jiàn)，除了上述各種經(jīng)濟(jì)手段，這一決心同時(shí)體現(xiàn)在部門(mén)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管、查處上，包括國(guó)土、規(guī)劃、工商、住建、金融、公安等幾乎貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的各個(gè)部門(mén)都將聯(lián)合預(yù)防、監(jiān)督、監(jiān)管。顯然，近幾年來(lái)由“售后包租”所衍生的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問(wèn)題，已引起了蘇州市政府的高度重視和強(qiáng)力介入。
近些年來(lái)，多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目主要通過(guò)包租、返利等形式吸引業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，運(yùn)營(yíng)向好的自然沒(méi)有問(wèn)題，但不少項(xiàng)目卻顯然運(yùn)作的不如人意，項(xiàng)目人氣欠缺，招商不到位，商鋪?zhàn)獠怀鋈?，開(kāi)發(fā)商自然無(wú)法兌現(xiàn)承諾，而業(yè)主一旦拿不到房租，自然容易引發(fā)市場(chǎng)混亂。這無(wú)疑是潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。《管理意見(jiàn)》的提出，從源頭解決了這一問(wèn)題，同是也將直接剎住包租項(xiàng)目諸多糾紛、投訴現(xiàn)象，引導(dǎo)廣大投資者充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并采取扎實(shí)有效的措施，予以防范和化解，從而有效保證市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

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