愛華網(wǎng)很多人，特別是一些想買房子的年輕人，都不知道什么是房產(chǎn)證，在城市里個人房產(chǎn)證辦理流程又是怎么樣，也不知道，這樣通常會造成一些不必要的麻煩，為了更好的認(rèn)識個人房產(chǎn)證的辦理流程，下面作一些詳細(xì)介紹：
1.確定開發(fā)商已經(jīng)進行初始登記
開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的兩三個月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進行查詢。為確保自己的利益，在《購房合同》中應(yīng)對開發(fā)商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理初始登記的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務(wù)”等，明確不及時辦理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
2.到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》
申請表填寫之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商手中會有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了?？梢允孪认蜷_發(fā)商詢問，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。
3.拿測繪圖(表)
由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一?？梢缘介_發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領(lǐng)取測繪表，或者帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4.領(lǐng)取相關(guān)文件
在前面詢問相關(guān)部門時，一定要明確需要領(lǐng)取哪些必要的申請文件，一次齊全。這些文件包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。
5.繳納公共維修基金、契稅
公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發(fā)商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區(qū)辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會影響獲得房產(chǎn)證。
6.提交申請材料
材料主要包括以下幾種：(1)蓋章的申請表;(2)房屋買賣合同;(3)簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書;(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;(5)專項維修資金專用收據(jù);(6)契稅完稅或減免稅憑證;(7)購房者身份證明(復(fù)印件核對原件);(8)房屋共有的提交共有協(xié)議;(9)銀行的提前還貸證明。
7.按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證
一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書，并按照上面通知的時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。另外，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費、工本費時需仔細(xì)核對房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。
委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證流程
(一)開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的辦理流程
第一步：簽訂委托協(xié)議
委托代辦的協(xié)議中應(yīng)明確約定：(1)開發(fā)商應(yīng)該于什么期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。如果是兩證分離的地區(qū)，一定要注明土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。當(dāng)然如果因為行政原因，本地暫時無法取得土地使用權(quán)證的，只能讓步了。(2)開發(fā)商或代理公司應(yīng)當(dāng)于什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費的正式收繳憑證。(3)約定一旦因開發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理或辦證發(fā)生錯誤的情況時如何處理，最好明確約定“可以退房”或“不退房，但開發(fā)商應(yīng)賠償全部房款x%的賠償金”等明確的違約處理方法。(4)約定如果貸款銀行扣押產(chǎn)權(quán)證和購房合同的，購房人如何核驗產(chǎn)權(quán)證，因為這種情況下購房者往往只能看一眼產(chǎn)權(quán)證。(5)約定辦理抵押登記的事宜。有些銀行不扣押產(chǎn)權(quán)證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續(xù)是否由開發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應(yīng)當(dāng)約定清楚。(6)約定代辦費用的數(shù)額和繳納方法，并要求提供正式的開發(fā)商蓋章的收據(jù)。如果購房合同對此沒有詳細(xì)約定，請一定要在這份委托協(xié)議中爭取加入這些條款。
第二步：繳納產(chǎn)權(quán)證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅
在交錢之前，需要了解一下這些稅費的收繳標(biāo)準(zhǔn)，以便核實開發(fā)商計算是否正確;交錢之后，一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。
第三步：按照約定時間領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證
仔細(xì)核對證書的數(shù)量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全;仔細(xì)核對產(chǎn)權(quán)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息，如與合同約定不符，要求開發(fā)商說明原因;核對“他項權(quán)利”一欄記載的抵押事項;索要繳納稅費的正式發(fā)票。
(二)購房者自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的辦理流程
第一步：簽訂委托協(xié)議
第二步：繳納產(chǎn)權(quán)證代辦費
第三步：自己到相關(guān)部門繳納公共維修基金、契稅
保證及時繳納公共維修基金和契稅，根據(jù)法律規(guī)定，這兩筆款項的繳納憑證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必需文件，因此如果不能及時繳納會影響獲得產(chǎn)權(quán)證的時間。
一定要保留好繳納稅費的正式收繳憑證，并及時交給開發(fā)商或代理公司，以便他們下一步的申請工作。
第四步：按照約定時間領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證
企業(yè)房產(chǎn)證辦理流程
一、規(guī)劃局驗收：
目的：將規(guī)劃許可證副本換為正本
準(zhǔn)備資料：
1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證副證
2、土地證
3、規(guī)劃驗收申請書(鎮(zhèn)政府意見)
4、地形圖測量;
5、房產(chǎn)測量結(jié)果
6、總平面圖;
7、單體方案圖(立面圖、剖面圖、側(cè)面圖)
其中第四條：先進行房產(chǎn)地形測繪(聯(lián)系規(guī)劃設(shè)計院)，將測繪結(jié)果送規(guī)劃局入庫，換取入庫通知書
其中第五條：聯(lián)系房管局現(xiàn)場測量
二、質(zhì)監(jiān)站驗收：
目的：領(lǐng)取單位工程竣工證明書(質(zhì)監(jiān)站檔案館蓋章)
步驟：先將前期資料送城建檔案館換取回執(zhí)，然后憑回執(zhí)和竣工資料送質(zhì)監(jiān)站，申請驗收。
送檔案館資料：
1、項目申請(立項報告)
2、項目可行性研究報告和批復(fù)
3、用地申請和批復(fù)
4、用地位置紅線圖
5、國有土地使用證(復(fù)印件)
6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)
7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正、副證)注：只有先進行規(guī)劃局驗收才能拿到正證
8、工程規(guī)劃紅線圖(平面布局圖、須加蓋規(guī)劃局業(yè)務(wù)章)
9、招投標(biāo)文件(或直接發(fā)包文件)、中標(biāo)(承接)通知書
10、地質(zhì)勘測報告
11、施工圖審查及環(huán)保、消防、抗震、人防管理部門的審核文件
12、勘測設(shè)計、初步設(shè)計或者擴初設(shè)計
13、設(shè)計合同、勘測合同、監(jiān)理合同
14、設(shè)計、鉆探等委托文件
15、質(zhì)監(jiān)申報表(含質(zhì)監(jiān)通知書)
16、施工許可證
17、施工合同(及分包合同)
18、工程預(yù)算
19、影像資料(含基礎(chǔ)、隱蔽工程)
以上資料送檔案館后，領(lǐng)取檔案館回執(zhí)后，和下面資料一起送質(zhì)監(jiān)站
1、基礎(chǔ)驗收報告(施工單位提供)
2、主題驗收報告(鋼結(jié)構(gòu)驗收報告，施工單位提供)
3、檔案館回執(zhí)
4、檢查報告(建設(shè)單位提供)
5、評估報告(監(jiān)理單位提供)
6、竣工驗收報告(施工單位提供)
三、消防驗收
目的：辦理房產(chǎn)證
所需材料：
1、建筑工程消防驗收申報表或備案表(蓋章)
2、消防審核意見書(出示原件、收復(fù)印件)
3、工程竣工驗收報告(出示原件、收復(fù)印件) 注：質(zhì)監(jiān)站驗收后，才能拿到，即工程竣工驗收證明書
4、消防產(chǎn)品合格證、驗收報告及表格(原件)
5、施工單位、工程監(jiān)理、檢測單位的合法身份和資質(zhì)等級證明
6、竣工圖全套(藍(lán)圖出圖章、竣工章)
7、試壓報告
四、環(huán)保試生產(chǎn)申請(3個月)
1、試生產(chǎn)申請報告(公司章原件)
2、項目批復(fù)(發(fā)改委)
3、排污管道圖
五、辦理房產(chǎn)證需要什么手續(xù)、資料:
1、規(guī)劃許可證正本(復(fù)印件、檔案館章)
2、施工許可證復(fù)印件
3、發(fā)改委批文(復(fù)印件蓋檔案館章)
4、總平面圖(規(guī)劃局章)
5、公司章程
6、辦理人委托書
7、法人、委托人身份證
8、營業(yè)執(zhí)照副本(出示原件、收復(fù)印件)
9、土地證(出示原件、收復(fù)印件)
10、工程竣工備案表(建設(shè)局窗口)
11、消防、環(huán)保驗收。
六、關(guān)于工程竣工備案表：
憑檔案館蓋章的工程竣工驗收證明書，去質(zhì)監(jiān)站領(lǐng)取質(zhì)量監(jiān)督報告，以及其他資料，到建設(shè)局窗口備案，其中需要兩張原件(備案表，有各單位章)，以及消防和環(huán)保驗收許可，即建設(shè)工程驗收消防備案抽查合格告知書和建設(shè)項目竣工環(huán)保亞把手登記卡。
房產(chǎn)證辦理所需費用
居民住宅每套80元，如有共有權(quán)證增收工本費10元/本
其它房產(chǎn)建筑面積500(含500)㎡以下的每宗200元，500~1000㎡的為300元，1000~2000㎡的為500元，2000~5000㎡的為800元，5000㎡以上的為1000元;如共有權(quán)證增收工本費10元/本。其他稅費具體如下：
1、商品房
契稅——1.5%(非普通住宅3%)
印花稅——0.1%
營業(yè)稅——如果房產(chǎn)證下發(fā)不滿兩年的，需要交納成交價格5.5%的營業(yè)稅。已經(jīng)滿兩年的普通住宅免交，非普通住宅繳納出售價格與購買價格差額部分的5.5%的營業(yè)稅。
2、房改房
契稅(同上)
印花稅(同上)
土地出讓金：當(dāng)年成本價乘以建筑面積乘以1%
如果是標(biāo)準(zhǔn)價或者優(yōu)惠價的房改房那么還需要交納當(dāng)年成本價乘以建筑面積乘以6%的價款，然后再繳納稅費過戶
3、經(jīng)濟適用房
契稅(同上)
印花稅(同上)
