愛華網(wǎng)神州由于土地制度全球獨樹一幟，所以“開發(fā)商”這個稱號也顯得無比高大上。其實在外面走邪路的國度，開發(fā)商不過是個很普通的工作而已。外面走邪路，土地私有化，你有錢，去買下一塊土地，自己修好房屋，只要有人喜歡有人買，你把它賣出去，你就屬于一個“開發(fā)商”了。當(dāng)然在神州大地，就是那70年使用權(quán)的土地，勞動人民是個人無法自由“租”到來自己修房屋的，所以能修房屋的開發(fā)商當(dāng)然高大上。人類要居家，就需要房屋，就像肚子餓，就需要吃飯；如果勞動人民個人無法自由買到糧食，那餐廳飯館一下就高大上起來了，以前糧票時代，“國營飯店”的經(jīng)理們，大多也就這般高大上。
前面說了，天下開發(fā)商，套路都一樣；樓主在“開發(fā)商”陣營摸爬滾打一年多，招式也就基本明白了七七八八。開發(fā)商區(qū)別僅僅在于規(guī)模大小，財力厚薄，運作起來其實差不多。修房屋又不是什么高科技含量的東西，所以在外面走邪路的國家中，開發(fā)商是很難躋身到財富的頂尖位置。不過神州不同，如萬達，如恒大，再如對面香江的李大爺、鄭二筒……正由于當(dāng)年港英政府時期，土地壟斷在政府手里，所以催生出一大批地產(chǎn)富豪。因為香港民眾要安居，個人是沒有能力財力去買下政府規(guī)劃的建筑土地，只有開發(fā)商才有能組織資金和實力去競拍開發(fā)，這樣一來，政府捂地惜拍，開發(fā)商坐地起價，大家盆滿缽滿愉快一家，就此造就香港樓市的畸形繁榮。但因香港在戰(zhàn)后經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟繁榮掩蓋了樓市畸形；另外香港政府雖然壟斷土地，不過絕不敢托市，所以一旦萬惡的資本主義危機到來，樓價下砸個5成7成都是稀松平常，屢見不鮮。
再話說這廂北望神州，本來民國時期也是走的邪路，家家土地私有；后來東方紅，雞一叫，城里面公私合營，鄉(xiāng)村里人民公社，萬惡資本家和地主們的資產(chǎn)和土地，也就統(tǒng)統(tǒng)“國有”了。國有了，主人翁們也要居家過日子，于是學(xué)老毛子，修宿舍，城里上班的職工，按資排輩，分一套紅磚筒子樓住房，按月工資里扣房租；鄉(xiāng)下農(nóng)民，按戶劃一塊宅基地，至于用磚砌還是黃泥糊，那就自己本事了。后來改革春風(fēng)到90年代，要拉動內(nèi)需，前幾年彩電冰箱衛(wèi)生紙，已經(jīng)把主人翁的口袋搜刮了一遍（記得一月普通工人工資一兩百人民幣的時候，一臺18吋彩電“國營商店”能倒賣到小兩千塊）再想搞，怎么辦？就只能從主人翁稀缺的東西下手，那是什么？住房、教育、醫(yī)療……
其它兩個撇開不談，單說住房。神州由于不走邪路，土地國有，環(huán)顧四周，連當(dāng)年老毛子都沒得學(xué)了，怎么辦？？這時領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)，對面香江，不也是政府批租土地嘛，套路一樣，不如拿來主義。于是1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺，這就是住宅用地“70年使用權(quán)”的由來。
聊到香港，很多覺得現(xiàn)在香港樓市價格高昂的同學(xué)，估計年齡都不大，其實早在16、7年以前，香港樓市價格就已經(jīng)達到這個水平。你沒看錯，16年前。香港在2012年樓市均價在6260港元/平方英尺（1平方英尺大約0.093平方米），而這個數(shù)字，剛剛趕上1997年樓市均價6208港元/平方英尺。
以1997年的經(jīng)濟，要撐起6、7萬港紙一平米的房價，幾乎毫無可能；前面又說了，港府雖然吃的是土地財政，但是絕不敢印鈔托市，點解？港紙和美元掛鉤，不是想印就能印。所以說起1997年，滿滿都是血淚。當(dāng)年香港樓市暴跌60%，無數(shù)人傾家蕩產(chǎn)，例如著名的B哥。
想當(dāng)年神州還屬于半閉關(guān)階段，所以影響不大。要說完全沒影響也不是，當(dāng)年受香港炒樓以及崩盤影響，珠三角樓市也受到不小影響。廣州98年同樣遭遇樓價大跌，就樓主體會，直到2005年，好多樓價還沒回到97年水平（當(dāng)然后來4萬億強心針，啥都漲上去了）。
所以最近延綿不絕的“雨傘”，要說里面有沒有陰-毛？肯定有。想來金鐘旺角占街的同學(xué)們，肯定在當(dāng)?shù)貨]有物業(yè)。前面說了牙簽樓30萬一平米，寸土寸金。如今一鬧，各種價值大受影響。這就是“雨傘”和“背后勢力”的算盤，猛一點，可以逼港府讓步，真普選，勢必影響神州內(nèi)地民情；慢一點，可以擾亂香港經(jīng)濟，導(dǎo)致高房價無力支撐，香港房價要是再如97年那樣崩盤，絕逼從珠三角開始拉爆神州房價火藥桶?！氨澈髣萘Α庇眯闹異憾荆瑹o怪人民報環(huán)球報連篇雄文討伐，恨不得親自赤膊上陣。
港府港督，此刻也矛盾得緊。按理最好解決的辦法，就是劃塊地盤，如廣場或者公園，讓“雨傘”們?nèi)プニ?，不要堵?jīng)濟要道。但是這樣做，又有個麻煩，“雨傘”把持公園，就有了“非法集會”的法理支持，再想動武清場，就失去大義名分。這樣勢必陷入長期的持久戰(zhàn)。神州政治，走的是正路，最怕這種長期持久的廣-場-運-動，想當(dāng)年霹靂手段出動拖-拉-機，無不出自這樣的考慮。
說“聯(lián)系匯率制度”，估計很多同學(xué)覺得陌生，就用簡單的詞“掛鉤”好了。
什么是“掛鉤”，港紙就是“掛鉤”，“掛鉤”什么，美元。這個是美帝大流氓宣布脫離“金本位”后，小國小地區(qū)沒辦法的一種貨幣制度。從何說起？以前貨幣流通，都是硬通貨、貴金屬，例如金本位，你要印刷鈔票，銀行就要有足夠的黃金儲備，一元票子兌換多少黃金，明碼實價。要是“準(zhǔn)備金”不夠，花紙頭印多了，就有貨幣貶值的巨大風(fēng)險，這個可以參考當(dāng)年民國“打老虎”時期（請同學(xué)們注意是當(dāng)年）的法幣和金圓券。
香港在前清時候，和朝廷一樣，是銀本位，一港元兌換多少多少白銀；后來廢除銀本位了，先掛鉤老東家英鎊，到了上世紀(jì)80年代，又掛鉤美元。為什么要掛鉤呢？美帝大流氓廢除金本位，美元就靠國家信用支撐，但香港不行，地盤實力太小，自己銀行印票子，人民群眾不認(rèn)。于是掛鉤美元，以美元代替當(dāng)年的白銀成為貨幣發(fā)行準(zhǔn)備金。香港的銀行們（注意不是政府）要印票子，就要向政府管理部門繳納相應(yīng)數(shù)額的美元，1:7.8，雷打不動。當(dāng)然銀行要是自己印的票子后來回收回來了，也可以找政府按這個比例換回美元，這個就是“聯(lián)系匯率制度”。
這樣操作，相當(dāng)于把貨幣風(fēng)險甩給了大流氓，反正自己跟著美元走就好。
正因為香港自己不能隨意印刷花紙頭，房地產(chǎn)一旦泡沫破裂，是沒有印鈔機來救市的，銀行們敢開印鈔機，手里的美元不夠兌換，那就連金融一起崩盤。所以港府對于樓市泡沫，只能硬著路，多硬？1997年到2003年，香港樓市暴跌超過75%，斬到膝蓋。
這廂北望神州，走的正路，結(jié)局就大不同?！叭俗小币粺o金本位，二不掛鉤美帝，自己印票子自己負(fù)責(zé)。什么？屁民不認(rèn)？那認(rèn)識木倉否？神州印鈔機是在央行手里，所以印多少，仰望一下星空就能決定。反正物價漲個幾倍，人民群眾也能勒緊褲腰帶消化。例如30年前，老太婆去銀行存款500元，那時相當(dāng)于一年工薪階層收入，存了30年，現(xiàn)在估計拿回來能有800來塊，還不夠一月生活費。
神州對內(nèi)這樣不錯，但對外不行，你要拿自己印刷的人仔去買東西，洋人就不認(rèn)了。對洋人，木倉又不好使，于是還得暗地里搞“掛鉤”，“掛鉤”啥，還是大流氓。只是這個“掛鉤”，不是銀行印鈔給政府的準(zhǔn)備金，而是政府給世界友人的定心丸：你們放心收人仔，拿到了都可以來換美元，能換多少？老爺們說了算。這個也就是“操縱匯率”。當(dāng)然，不管怎么“操縱”，總之結(jié)果肯定要洋人們買賬，那才行。
看到這里，有同學(xué)天真的問：那神州的美元，又不能自己印，從哪里來？想當(dāng)年神州經(jīng)濟三駕馬車，血汗工廠、污染企業(yè)、挖礦賣礦，賺的就是外匯儲備。所以同學(xué)們不要懷念什么以前的藍天白云，抱怨現(xiàn)在的漫天霧霾，那都是為神州印鈔機做了巨大貢獻。
前面說了，“因為香港自己不能隨意印刷花紙頭，房地產(chǎn)一旦泡沫破裂，是沒有印鈔機來救市的，銀行們敢開印鈔機，手里的美元不夠兌換，那就連金融一起崩盤”。
神州的紅紙頭，暗地里是“掛鉤”大流氓的；但是神州一旦X癮發(fā)作，紅紙頭止不住印刷太多，手里的綠紙頭不夠換，那老爺們怎么辦？？
全世界自從開始印刷紙頭以來，就面臨著這個問題。因為印張100的是印，印張1000的不外乎多加個0，又不加成本，例如津巴布韋。以前金本位，還是黃金靠得住。后來金本位廢除了，輪到信心比黃金重要的時代，那紙頭靠什么來保證價值？？
一般三類，最牛逼的是木倉。油墨香的紙頭發(fā)給你，愛要不要，拿到就趕緊去買東西，存錢是傻逼。1988年的神州屁民深有體會，當(dāng)時百元大鈔發(fā)行，票子一下猛增，那時還沒商品房可買，于是搶彩電搶冰箱。第二類是按國家的實力，例如社會有多少資源多少財富，估算著印刷多少票子。用國家信用和資源給票子背書，但那也得實力強勁才行。例如老毛子，最近被大流氓搞垮了油價，票子就跟著毛得厲害。第三類就是前面說的“掛鉤”，就不累述了。
堂堂神州誕生之初，就走的正路，就算自身經(jīng)濟薄弱，也不可能去和大流氓搞“掛鉤”。但自身經(jīng)濟又擔(dān)不起為票子背書的重任，所以印票子對外面看來只能算自娛自樂（可以參考現(xiàn)在朝鮮的票子）。至于匯率，最開始兌美元匯率1:3，后來1:5點幾，不管多少，總之老爺們寫個牌子算數(shù)。但是這個“牌價”，洋人們是不認(rèn)的，洋人們不認(rèn)票子，認(rèn)什么，實物。以前神州要拿自己印的票子出去買東西，是買不到的，要先把自己家的東西拿出去賣了，換回來美元，再拿著美元出去，才能在外面買到東西。當(dāng)時神州工業(yè)薄弱，想開血汗工廠挖礦賣礦，都沒有機器，想要買機器，怎么辦？唯一能賣的大宗物品，就是農(nóng)產(chǎn)品，所以勒緊褲帶，征糧外銷，換回外匯，不然大到生產(chǎn)機器，小到進口紅酒，都沒有著落?，F(xiàn)在體會不到的同學(xué)，可以聯(lián)系金胖胖。
那時血汗工廠、污染企業(yè)還沒大規(guī)模建起來，大米小麥能換回來的外匯必定有限。所以屁民們的票子，就算爛在手里，也是無法換取美元的，這個就是【外匯管制】。當(dāng)年要換美元，需要嚴(yán)格審批，因私那是沒門，因公那有限額，例如什么級別老爺出國，能換多少外匯，都是白紙黑字規(guī)定。有時候官方批的不夠用，怎么辦，找黑市。官方5點幾的時候，黑市通常在10左右，記得一直到90年代初都是這樣。
所以其實神州印刷的票子，有兩個流通體系，簡單點說，就是分成兩桶；一桶自家用，里面愛怎么參水怎么參水，愛怎么放毒怎么放毒，泡沫不泡沫那是屁民自家的事，一切問題木倉擺平就好；一桶外面用，嚴(yán)格按照手里的“外匯”額度流動，不然洋人一擠兌，金融要崩盤，前面說了，還是“掛鉤”。
后來90年代神州經(jīng)濟三駕馬車啟動，GDP開始騰飛，“兩桶水”明顯不能適應(yīng)了，一來神州需要招商引資，二來血汗工廠也要大量出口，于是開始有條件放開外匯管制。一放開，人仔對美金，馬上從5點幾跌到符合市場規(guī)律的8點幾，更重要的是，以前國內(nèi)那桶水看著就洶涌澎湃的要往外冒，怎么辦？老爺們自然高瞻遠矚，屁民們“2000年奔向四個現(xiàn)代化”（神州80年代小學(xué)課本云）沒等到，三個產(chǎn)業(yè)化倒是等到了。
三個產(chǎn)業(yè)化，還是撇開那兩個不談，就一個住房產(chǎn)業(yè)化，可謂一石三鳥，高家莊的高。這個下次有空再聊。
最近些年，神州有不少腦抽抽的群眾，無比懷念以前勒緊褲帶換外匯的時代，俗稱“貓粉”；這類人，通常三種，一種是揣著明白裝糊涂，覺得自己可以搞運動上位的；一種是對現(xiàn)實生活極度不滿，妄想打爛了重新分田地的；還有一種就是腦殘，小時候接受過度洗腦的產(chǎn)物，任何話只要在他耳邊念一百遍，他就鐵心信的。
其實以前的生活，不要說屁民們過的不樂意，絕大部分老爺們過的也不樂意。本來守著大好河山，無數(shù)人口，不好好開發(fā)享受，搞得斗來斗去，內(nèi)耗不斷，外患重重，魚米之鄉(xiāng)餓殍遍地；餓殍也就算了，反正那是屁民，問題是老爺們也好不到哪里去，十三級干部，能混幾盒“高級點心”就是享受？？所以后來“兩個凡是”，不要說屁民不答應(yīng)，老爺們也不答應(yīng)，一齊拱翻了事，俗稱改革春風(fēng)。
改革春風(fēng)，無非就是要發(fā)展經(jīng)濟，這個沒錯的。神州大地，地大物博人口眾多......看到這里不定又有前面說的“接受過度洗腦”的產(chǎn)物跳出來，咱就是人口太多，負(fù)擔(dān)太大云云，正宗腦殘。人類社會，人口還能成為負(fù)擔(dān)的，那是原始社會。自打生產(chǎn)力進步，發(fā)現(xiàn)一個人平時生產(chǎn)的東西除了養(yǎng)活自己外，還有富余，俗稱剩余價值，人類社會就從原始社會進步到了奴隸社會?，F(xiàn)在都走正路的陽光大道了，人口還是負(fù)擔(dān)？你不是在污蔑咱連奴隸社會都不如？？
其實這類腦殘，應(yīng)該想想自己或者身邊那么多人勞動的剩余價值哪里去了，而不是覺得好像人少一點自己就能多分一點。十億人的財富，要是三億人分，當(dāng)然美死他；問題是人口到了三億，社會創(chuàng)造財富的也只有三億，還不是該勒褲帶的勒褲帶；這種算數(shù)都不會做的，還在做夢發(fā)橫財。
回到正題，前面說到改革春風(fēng)搞生產(chǎn)，無非兩條路，一是加大人力資源開發(fā)，一是加大國土資源開發(fā)。這個國土資源開發(fā)不是房地產(chǎn)開發(fā)，同學(xué)們切記；老實說賣地皮搞地產(chǎn)，對一個國家的經(jīng)濟發(fā)展沒太大貢獻，不然歐美加澳小日本，哪個列強是搞房地產(chǎn)發(fā)家的？？要搞好經(jīng)濟提高國力。首選就是開發(fā)人力資源，高科技，新產(chǎn)品，例如二兩黃沙，加點塑料加點金屬，就能搞到神州屁民去賣腎。這個就是人力資源。但是咱神州有個硬傷，就是不能做這方面開發(fā)，點解？這類科技創(chuàng)新，需要想象力需要思考力，咱神州走的正路，屁民們要是能獨立思考豐富想象了，那花花腦子不定就要想到走邪路上去，所以為了大家好，從小脖子上套個紅布條，把這些閹割了，生活就單純了。就像從小割了小雞雞，你們長大了就不會去嫖娼，老爺們是一番好意，大家要感恩。
人力資源是無法開發(fā)了，但是不代表勞動力資源不能開發(fā)。什么叫勞動力？就是創(chuàng)造社會財富不需要過腦子的工作，俗稱體力勞動者。于是改革春風(fēng)，沿海一片繁榮，什么繁榮？血汗工廠繁榮。幾百上千萬勞動力南下，開始做流水線上的螺絲釘。為何春風(fēng)只吹沿海？很簡單，出口，海運是商品最便宜的物流方式。以前貓時代，人民公社扛著鋤頭成天轉(zhuǎn)悠的青壯勞動力們，現(xiàn)在紛紛趕進資本主義的流水線。等一下，不是一直在說神州走正路，怎么冒出來了資本主義流水線？沒辦法，邪路的模式效率高，再說前面不是說了，當(dāng)年神州外匯緊張，開工廠買機器，自己印的花紙頭都不好使，還得靠“招商引資”，走邪路的資金機器技術(shù)管理經(jīng)驗進來，走正路的大把勞動力過去，不管怎么說，一起開發(fā)這數(shù)以億計的廉價勞動力，就是好事情。
改革春風(fēng)剛開始，主要還是深挖自身勞動力的潛力。怎么說？以前精壯勞動力，上山下鄉(xiāng)，扛著鋤頭漫山轉(zhuǎn)，反正做多做少一個樣，按馬克思主義的社會發(fā)展論來說，以前奴隸社會，奴隸們干多干少一個樣，反正自己也沒私產(chǎn)，所以“勞動積極性”不高；后來調(diào)整了，奴隸變佃農(nóng)，佃農(nóng)累死累活，交完佃租，還能落個三瓜兩棗，“勞動積極性”高了，自然社會進步到封建社會。同樣道理，老爺們不會不懂，于是聯(lián)產(chǎn)承包。自打人民公社以來，農(nóng)民們誰見過自家能落下東西，于是干勁大增，感謝三中大全會。
不過后來發(fā)現(xiàn)，改革春風(fēng)在農(nóng)村運轉(zhuǎn)正常，雖然咱老農(nóng)民們腦子啥都不裝，黨灌啥就是啥，但是種田經(jīng)驗還是有的，一賣力，就增產(chǎn)。城里就不同了，工業(yè)生產(chǎn)，靠的是技術(shù)和經(jīng)驗，不是多幾個人舞扳手來增產(chǎn)能搞好的事情。工人們干勁越大，工廠生產(chǎn)出來的東西越多，越不好辦，怎么說？質(zhì)量不好，市場滯銷。
那年頭，連屁民們都發(fā)現(xiàn)還是洋人的東西好使，西洋就不說了，就算東洋貨，也是高大上。不說啥豐田車，屁民家的電視機，有能耐搞臺松下的夏普的，感覺直逼土豪。老爺們的算盤，本來是工業(yè)大生產(chǎn)，出口創(chuàng)匯，結(jié)果發(fā)現(xiàn)神州產(chǎn)出來的東西，海外市場根本賣不掉，不信現(xiàn)在去問問，誰家買臺朝鮮產(chǎn)的“高科技電腦”。
那又怎么辦？還得引進走邪路的“資本主義流水線”。招商引資，一來有了外匯資金，資金進來，都得給老爺家的銀行放著，老爺們按匯率算成花紙頭發(fā)下去，以后你賺了要出去，再按匯率換回來。老爺們手里有了外匯，也就活絡(luò)了。二來有了經(jīng)驗技術(shù)，質(zhì)量保證，神州產(chǎn)的東西，也能拿到海外市場去賣，又是一筆額外收入。但是洋人又不像屁民那么蠢，拿著美元就進來，于是老爺們得先開點彩頭，什么彩頭？？啥免稅啊，劃地啊，只差不打租界的牌子，連汽車牌照，都是黑色的，開在神州馬路上煞是與眾不同。
其實招商引資說到底，無非就是神州有大把廉價勞動人民，老爺沒能力賺，請洋人來，大家一起賺。這樣一來，豈不是有違帶領(lǐng)勞動人民走正路的光輝路線？老爺們思來想去，覺得還是以前窮瘋了更可怕，所以小平同志“好貓論”出來背書，心情想來也是很矛盾的。
招商引資，確實一著妙招，不過前面還有步臭棋怎么處理？什么臭棋，改革春風(fēng)之初，工廠加足馬力大量生產(chǎn)出來的劣質(zhì)商品，賣不掉，全壓在倉庫里。這種小問題，老爺們玩不過洋人，還玩不過屁民，一招“價格闖關(guān)”，屁民享受春風(fēng)日子辛苦好幾年的勞動積蓄，一夜之間就夠搶回一臺電視機。當(dāng)然，這招事實證明也是險招，就此神州經(jīng)濟問題，導(dǎo)致社會問題，最終演變成政-治-問題。
上次說到拖-拉-機，這個不能細說，跳過就好。但是拖-拉-機的影響，卻是很大。當(dāng)年的大流氓，包括世界政治，還沒有這么“民粹”，小布殊他爹之流，還是一副“鐵肩擔(dān)道義”的偽君子模樣。不像現(xiàn)在黑皮，有奶就是流氓。所以對于神州，“海外敵對勢力”采取一系列諸如“武器禁運”“經(jīng)濟制裁”等等流氓手段，大大挫傷了改革春風(fēng)的布局。
所以春風(fēng)之初，是否一定要“價格闖關(guān)”，各種說法，包括老爺們內(nèi)部也幾派意見，但是最終還是實施了。老實說當(dāng)年忍一忍，并非不是壞事，但老爺們的算盤打得精，當(dāng)初一拍腦子搞出來的大生產(chǎn)大積壓，統(tǒng)統(tǒng)甩給屁民消化，二來這幾年來屁民多少都有點積蓄，洗洗更健康，有利于資金回籠；至于啥“價格放開”“取消雙軌”，都是場面話，30年了，“發(fā)改委”該壟斷的價格一樣壟斷，實質(zhì)就是老爺們吃不得一點虧。
只是老爺們沒估算到，最終一系列連鎖反應(yīng)，鬧到需要拖-拉-機來解決，這下大流氓翻臉，投名狀也打了水漂。但是改革春風(fēng)的布局還要繼續(xù)下去，怎么辦？最后還是靠兩個幫忙，一個是鬼子，小日本；這個不費神多說了，日后自有報應(yīng)。一個是二鬼子，哪個“二鬼子”？--------香港和臺灣。
拖-拉-機之后，以前連先進武器都可以提供，現(xiàn)在幾個镚子都管得死死的，彰顯大流氓翻臉不認(rèn)人的嘴臉。但改革開放招商引資，總要人來捧場鼓掌不是？于是南巡、畫圈，目的很明確，眼巴巴指望著香港和臺灣。點解？當(dāng)時說起來都是自家人，“血濃于水”，而且畢竟是經(jīng)濟自由地區(qū)，和大流氓們牽扯不多。再說當(dāng)時香港臺灣經(jīng)濟，都是制造業(yè)為主，咱神州現(xiàn)在大把廉價勞動力等待開發(fā)，多少也是個吸引。
所以當(dāng)初來的的“外資”，其實絕大部分就是港資和臺資，等于義和拳時期的“二鬼子”。高科技沒有，但是資金、流水線、生產(chǎn)質(zhì)量、管理經(jīng)驗這些東西，還是大把帶過來幫襯來了。富士康之流，現(xiàn)在還雄霸神州生產(chǎn)流水線，可見單就是這些，都還不是一朝一夕可以替代的。
樓主啰哩啰嗦的扯了一頁多，終于要講到樓主的本行房地產(chǎn)了（好雞凍）。本來打算一上來就拿這里開講，但是神州老爺們的“大棋”，都是一環(huán)扣一環(huán)，好像毛衣扯線頭，扯起來就多了，所以要理清楚神州房地產(chǎn)的起源和發(fā)展以及未來的展望，就要扯遠一點。不過還好，一般這類帖，以前五毛傻糞們總要來表演智商，這次看下來，同學(xué)們回復(fù)都還干凈利落。大概因為樓主說的這些東西，小年輕平時從壞球糞報聽都聽的少，只知道撅起核平宇宙真理。再說樓主雖然說話皮里陽秋，但是說的都是事實，一不造謠二不夢游，事事有據(jù)可查，傻糞們想反攻，估計也是?？心瞎蠠o從下口。
上次說到招商引資、南巡、畫圈、眼巴巴望著“血濃于水”，這里就不得不提到一個詞【特區(qū)】。當(dāng)年改革春風(fēng)，先搞“試驗田”，廈門、汕頭、深圳、珠海一字排開，等著邪惡的資本主義試驗。題外說一句，時至今日，不少人說香港不是靠著大陸就怎么怎么樣，其實看當(dāng)年的四塊“試驗田”，廈門拿得出手的就是大飛生意，珠海不過賭客們一個中轉(zhuǎn)站，汕頭就不說了，旁邊都成了甲基苯丙胺生產(chǎn)基地，就深圳長得像個人樣，點解？前面說過了，大家自己復(fù)習(xí)。真到香港出問題，經(jīng)濟衰退，對神州有多大影響，腦補一下就清楚（前提有腦）。
還是說回海南建省，從廣東分離出來，成為神州最大一個“特區(qū)”。這個“特區(qū)”又要特什么？還是“試驗田”，神州反正除了“民-主試驗田”是喊口號，其它啥“土法煉鋼”“畝產(chǎn)萬斤”“斗私批修”“文攻武衛(wèi)”等等各種試驗都在屁民身上做過一遍了。88年海南成立特區(qū)，第二年拖-拉-機咱不談，等到90年，風(fēng)波平息，重新開始著眼經(jīng)濟，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺，正式拉開神州房地產(chǎn)行業(yè)序幕。
90年以前，神州土地模式雖然都是“國有”，農(nóng)村就不說了，現(xiàn)在還那樣；城鎮(zhèn)里面，群眾們要住房怎么辦？劃撥。例如X單位人員太多，住房不夠，就去給土地管理部門申請，“劃撥”一塊土地蓋宿舍。宿舍改好，按資排輩，俗稱分房。房當(dāng)然不是你的，組織的，只不過你租住而已，每月組織從工資里面扣房租。到了90年，開始城鎮(zhèn)“國有土地”轉(zhuǎn)讓，招拍掛，市場化，神州開發(fā)商們終于粉墨登場。
前面說了，神州的房地產(chǎn)，剛開始從土地“招拍掛”到“賣樓花”，一條龍接盤的香江模式。這香港地產(chǎn)，本身就是世界房地產(chǎn)業(yè)里的龍虎藥，生猛無比。老爺們雖然自打東方紅以來，幾十年都沒接觸過這土地市場化，但是對香港這個東東，還是不明覺厲，估摸著先搞塊“試驗田”，看看效果。哪塊？海南島。
老爺們選海南島，老實說這步“大棋”樓主至今也沒琢磨透，按理海南孤島，本來人口就少，人口少，自然住房需（剛）求（需）就?。唤?jīng)濟也欠發(fā)達，在這個人口稀少的島上大搞房地產(chǎn)試驗，這不存心搞一個地產(chǎn)泡沫爆炸的核試驗場？？
事實就是，試驗開始，海南島一夜間涌進數(shù)十萬人，做什么？開發(fā)房地產(chǎn)。要知道當(dāng)年海南島的本地人口才600多萬，還不夠現(xiàn)在一個城市多。一下來了幾十萬“開發(fā)商”，大街上丟一板磚能砸倒幾個樓主同行。最高峰海南島上光房地產(chǎn)公司就有兩萬多家，等到南巡時候，偉光正向神州傳達了《學(xué)習(xí)鄧-小-平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐，一時島上人頭攢動，盛況空前。
其實這幾十萬“開發(fā)商”，都是些什么成分？肯定里面沒啥屁民，屁民們前兩年搶彩電都搞得元氣大傷。一般三類，一類先知先覺的有為青年，如現(xiàn)在粉粉粉絲特特別多的潘潘總，一類就是各類黨政軍單位機關(guān)特派代表，還有一類，跳過不說，說了封帖。
潘潘總他們就不說了，其中情節(jié)大家耳熟能詳，單說這個黨政軍代表，哪里來？神州各地單位機關(guān)，點解這些人跑來當(dāng)“開發(fā)商”？原因很簡單，價格闖關(guān)，物價膨脹，但是老實說，畢竟鄧大人陳會計這些老一輩無產(chǎn)階級革命家，經(jīng)歷過當(dāng)年（再次注意是當(dāng)年）“打老虎”時期的法幣金圓券，知道這印鈔機開太猛，洪水滔天。但是物價飛漲，內(nèi)務(wù)府六扇門各級軍頭，總不能不漲工資吧，漲工資，財政沒錢，怎么辦，欠著。90年代初，神州確實陷入嚴(yán)重財政赤字，拖欠工資，最典型的就是臭老九。
如果按時間軸發(fā)展，接著應(yīng)該講【打工潮】【三產(chǎn)】【小金庫】【分稅制】到【人生豪邁重頭再來】，一路發(fā)展下去，直到神州房地產(chǎn)業(yè)二次起飛，【仰望星空】。不過樓主是開發(fā)商，在商言商，先挑重點想說的說，至于上面說到的流程，下次抽空再倒敘，很符合最近美劇的流行手法。
總結(jié)海南地產(chǎn)爆裂，重要一點就是“炒樓花”炒成“杠上花”，那什么是“樓花”，怎么炒？？樓主今天做地產(chǎn)知識講座，愛聽的同學(xué)接著聽，不愛聽的下次講到“第三產(chǎn)業(yè)”也不許聽。
賣樓花，學(xué)名“地產(chǎn)預(yù)售制度”，香江霍爺手筆。其實完全算霍爺獨門迷蹤拳？也不是。大部分走邪路的資本主義國家，勞動人民要買間房，先選好地皮，然后找來建筑公司，畫好圖紙，預(yù)付定金，建筑公司就開工，修完交房，支付尾款。這種還沒蓋房就先定（買）下的模式，實質(zhì)也是買樓花。只是“資本主義走邪路，窮人大多住別墅”。這樣一家一棟的House，對鄰居旁人無甚影響，所以大家也就不甚關(guān)注。香江不同，大家都知道了，本來就地少人多，加上港府捂地惜拍，住House？有千尺豪宅（套內(nèi)90來平米）給你，都是中上階層。所以香江絕大多數(shù)物業(yè)都是高層公寓，恰恰和神州殊途同歸，不愧血濃于水。
高層公寓，這個資金就要求大，工期長，又牽扯到幾十幾百戶，不像修別墅，一戶一棟，修完就完工收錢。所以資本主義社會，修公寓的成本就攤得比修別墅高，不論美帝英夷小日本，高層公寓往往都在市中心，富人消費。香江不同，有錢沒錢的，都需要買公寓，為了攤平成本，降低房價，霍爺就把預(yù)定制度引入高層公寓建設(shè)，確實收到奇效。
奇效是什么，把畫好圖紙通過報建審批開始動工的物業(yè)，預(yù)先出售給業(yè)主們，香江樓房房號也叫“樓花”，所以先預(yù)定這樣的期房，就叫“買樓花”。這樣開發(fā)商就能預(yù)先回籠一部分資金，加上預(yù)售的市場份額，建設(shè)起來也就更有底氣，大大降低開發(fā)商的資金壓力和風(fēng)險；作為回報，開發(fā)商賣樓花自然比正?，F(xiàn)房便宜一些，購房者也有甜頭，這樣雙方一拍即合，模式風(fēng)行。就此霍爺也賺得盆滿缽滿，遠勝過當(dāng)年屹立船頭破風(fēng)浪。
“樓花”模式有沒有問題，原理上沒有。期房相當(dāng)于期貨，只要開發(fā)商購房者按時交割付錢就行。但是既然是個“期貨”，那就有了投機的手段?！百I樓花”只需要付一部分錢，就可以拿到整個物業(yè)的期權(quán)。那么在離交割的這段時間內(nèi)，就有炒作空間。當(dāng)然，資本主義，炒高炒低，市場經(jīng)濟，一不小心“衰咗”，到時候樓價下跌無人接盤，交割房屋付不起錢，只能破產(chǎn)跳樓，“八個人一起上吊，何其壯觀------”。
這邊神州試驗田，當(dāng)初就是一條龍照搬，只是玩的更過火，到后來不是“炒樓花”，炒地皮炒圖紙炒項目，擊鼓傳花，不爆才假。所以后來老爺們也總結(jié)了一下，關(guān)于這個“住房改革”，不光要搬土地招拍掛的模式，還要搬管理經(jīng)驗制度，于是93年一地雞毛之后，94年出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，建立了預(yù)售許可制度。老爺們說的含蓄，“在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上”，其實就是海南試驗田一片狼藉的成果。
神州預(yù)售許可制度建立，剛開始也是照搬香江模式，只要物業(yè)拿到審批開始動工，就可以預(yù)售。其實大體來說，制度也沒錯。所以94年之后八年十年內(nèi)，神州地產(chǎn)業(yè)基本還算波瀾不驚，四平八穩(wěn)。
原因？其一大概93年試驗余威，加上97年香江崩盤，在此期間，不論屁民老爺，對地產(chǎn)物業(yè)這些東東還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。加上當(dāng)時洗刷刷屁民口袋的花樣還多，例如股市，神州經(jīng)濟三駕馬車也剛剛騰飛，所以老爺們暫時還沒把心思放到地產(chǎn)上。
其二，房產(chǎn)預(yù)售許可制度還是有一定平抑房價的效果。此話怎講？當(dāng)時地產(chǎn)市場還未被老爺們重視，于是各地小開發(fā)商們開始五花八門的涌現(xiàn)?？梢浴百u樓花”這樣對小開發(fā)商們來說，壓力小，好經(jīng)營，就做做當(dāng)?shù)亟址簧猓部梢杂稳杏杏?。?guī)模大些的開發(fā)商，因為價格被小開發(fā)商們壓制，也就只好隨行就市，各種促銷打折唱歌跳舞，總體來說，神州那些年基本還是買方市場，價格符合市場需求，起伏不大。
等地雷君下去，星空君繼任首輔，發(fā)現(xiàn)問題來了，地雷君任上，隔三差五拍桌子瞪眼做了不少實事，這個以后慢慢聊，最重要一個，分稅制，搞得朝廷豐盈，地方叫苦。怎么辦？以前“下海創(chuàng)業(yè)”一類爛主意就不要再搞了，當(dāng)時弄到公安搞押運，軍隊開大飛，五花八門，不成體統(tǒng)，后來統(tǒng)統(tǒng)整頓。星空君不愧地質(zhì)出身，大棋落子------土地財政，也算當(dāng)年寒窗苦讀，學(xué)以致用。
這次的土地財政，就不同當(dāng)年海南孤島上小鬧鬧，全國一盤大棋，要下好下活。怎么下，首先還是老爺們的拿手好戲，壟斷。但是當(dāng)時土地壟斷可以，市場上還有大大小小五光十色的開發(fā)商，怎么處理？好辦，本來這些奸商，見利忘義，把柄就不少，這個要整頓。先是央行發(fā)爛渣，時間差不多2004年左右，矛頭就是“賣樓花”。點解？小地產(chǎn)商能地產(chǎn)預(yù)售，提前得到客戶資金，對銀行需求就相對較小。再說當(dāng)時能從銀行套現(xiàn)的，也是大家懂得。
接著老爺拿手文宣，開始各方輿論發(fā)動、磚家論證、五毛起哄，為“打擊奸商，保護消費者”云云。其實時至今日，開發(fā)商們照樣豆腐不斷，哪點保護？但當(dāng)時各方壓力之下，雖然沒有取消“樓花”，但規(guī)則大變。最終結(jié)果是小開發(fā)商們資金壓力驟然緊張，要不就是自絕，要不就是借高利貸支撐，然后自絕；總而言之，回看04年之后神州大地，開發(fā)商基本就剩兩種，官家坐大，官商勾結(jié)坐大，如“W科”“B利”“H大”“W達”......自此以后環(huán)環(huán)相扣，老爺們一邊“調(diào)控”，銀行們一邊放貸，開發(fā)商一邊哄抬；房價一飛沖天，終于在神州成為快樂的一家。
“計生”全稱“計劃生育”，上了《中華人民共和國憲法》，所以是“基本國策”。至于《憲法》，樓主翻開看去，就這一條執(zhí)行的最好。
計劃生育涉及人口，就從神州人口聊起。太遠就不說了，翻來覆去，殺得人頭如滾滾土豆，只說到前清。神州人口大幅增長，是打前清開始，到清末，達到4億人口，也就是“四萬萬同胞”。增長原因，倒不是康乾盛世皇恩浩蕩，說到底還得感謝滾滾土豆，這個土豆就是土豆，沒有暗語。當(dāng)年美洲土豆隨航海家們傳播，傳進神州，土豆這玩意產(chǎn)量大栽培容易，一下促進口糧大豐收，有糧自然養(yǎng)娃容易，于是人口增加。所以說從自然規(guī)律來說，生物的繁殖，其實是和自然環(huán)境密切相關(guān)，食物多，生殖率上升，遇到干旱災(zāi)年，生殖率下降。人類也是生物，遵循自然規(guī)律。
“四萬萬同胞”這個數(shù)量，一直持續(xù)到“與天斗其樂無窮”，才起了變化。話說貓主席，究其一生，就一句話“老爹做啥他做啥”。奪政權(quán)這些就不深究，深了封帖。單說“肅反”“鎮(zhèn)反”“集體農(nóng)莊”“英雄媽媽”這些，是山寨得有模有樣。等到斯老爹掛點，赫禿子上臺，沒了榜樣，就有點抓狂；要揪出神州的赫禿子，搞得精生白骨，雞飛狗跳，偉光正后來評價的“三分過”，大多在此。
其他不扯，單說“英雄媽媽”。當(dāng)年毛子衛(wèi)國戰(zhàn)爭，何其慘烈，于是為了促進人力補充，大搞英雄媽媽。神州人多，衛(wèi)國打完不說，連帶后面消滅幾百上千萬反動派，也沒見人口危機，為何也要英雄媽媽？？原因第一大概貓主席覺得，老爹做得，我也做得；第二估計就是為了“早打大打，打核戰(zhàn)爭”，“死了四億，還有一半”。話音一落，果然神州人口八億，一點不差。
最后結(jié)局如此，神州人口暴漲，說到底還得怪美帝陰-毛，本來一切準(zhǔn)備就緒，就單等大流氓大舉入侵，登陸神州，然后偉大社會主義正路聯(lián)盟一齊向神州丟核彈，“死了一半還有一半”，關(guān)鍵全殲大流氓軍隊就好。可惜大流氓狡猾，就是不來，這邊貓主席又轉(zhuǎn)移重心潛心斗禿子，于是八億人口就擺在那里，也沒人搭理了。
等到改革春風(fēng)，當(dāng)年“走資派”們登堂入室，已經(jīng)和大流氓眉來眼去，回頭清點發(fā)現(xiàn)當(dāng)年準(zhǔn)備“早打大打”的東西，已經(jīng)到了十億。這些東西，本來搞出來就是發(fā)揮個數(shù)量，質(zhì)量堪憂。往簡單說，小日本人口多不多？人口密度是神州三倍，為何不見人口負(fù)擔(dān)？因為教育抓得好，個個能賺錢。所以當(dāng)時小日本經(jīng)濟騰飛，緊隨大流氓傲視群雄。但神州的命門，就在于教育是神州硬傷，民眾智力開發(fā)不得。所以這眾多人口，只能去做體力生產(chǎn)。而當(dāng)時神州基礎(chǔ)薄弱，生產(chǎn)流水線還要眼巴巴望著“二鬼子”們支持，沒有那么多就業(yè)崗位供給給群眾，掐指一算，5-60年代這批人口大躍進，到改革春風(fēng)剛剛好2-30歲，亞歷山大。
什么壓力大？就業(yè)壓力大?，F(xiàn)代社會就業(yè)率是個硬指標(biāo)，失業(yè)率過了多少個點，社會就會不安定。按理如果市場經(jīng)濟，自然有資本來消化勞動力，但是神州當(dāng)時又是計劃經(jīng)濟，以前貓主席，用得是“上山下鄉(xiāng)”，這幫10來歲小年輕，全趕到廣闊天地做農(nóng)民，一時緩解。而今娃們紛紛返城，燙手山芋。最后怎么解決？前面說過，招商引資，加大工業(yè)生產(chǎn)能力，都去海邊血汗工廠，出口創(chuàng)匯。還有就是“嚴(yán)打”，強力壓制社會閑散勞動力們的躁動，確保老爺們長治久安。
老爺們有一個習(xí)慣，就是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。當(dāng)年老爺們面臨人口就業(yè)問題壓力太大頭痛不已，連“嚴(yán)打”這種按理說的非常手段都用上，為了二代三代們不再受這個困擾，于是“計劃生育”出臺，說到底還是好心，二代三代們要感恩。
“計劃生育”，其實和“計劃經(jīng)濟”一樣，是老爺們拍腦子“計劃”，往往到頭來才發(fā)現(xiàn)問題一堆。其中的“社會撫養(yǎng)費”斂財之類就不說了，還不是本質(zhì)問題，本質(zhì)問題人口老齡化，失獨，甚至社會倫理結(jié)構(gòu)的變化，例如以后舅舅姑姑一類親戚關(guān)系都要滅絕了。養(yǎng)老問題現(xiàn)在成為神州一個嚴(yán)重問題，就是由于計劃生育導(dǎo)致適齡年輕人人口劇減，所以現(xiàn)在又在開始“開放二胎”，促進人口增長，總之總結(jié)一下神州“計劃生育”，無非先貓主席增產(chǎn)，再鄧大人減產(chǎn)，最后又需要增產(chǎn)恢復(fù)；神州屁民就是二面黃，煎來煎去，反正大家都要感恩。
不少同學(xué)表示更關(guān)心地產(chǎn)方面，這個也正合樓主心意，大家本來話題就應(yīng)該在賺錢、炒樓、泡沫、接盤、抄底一類上，這才是積極向上的神州屁民。但神州一盤棋，你不好好復(fù)盤，不了解老爺們下大棋的思路、想法、招式，不跟著老爺?shù)墓?jié)奏，就叫逆流，總歸是要吃虧的。
計劃生育？本身就是個滑稽的東西，人類繁殖，應(yīng)該遵循自然規(guī)律，環(huán)境好，物資豐富，社會發(fā)達，自然多生；環(huán)境惡劣，失業(yè)待業(yè)，房奴卡奴，自然少生，例如近些年霧霾污水轉(zhuǎn)基因地溝油，據(jù)說不孕不育案例增多，這就是遵循自然規(guī)律。前面有同學(xué)說神州計劃生育好，神州人口應(yīng)該在6-7億，樓主代表開發(fā)商說那是在放屁。別的不說，現(xiàn)在神州的房修得起碼住個16-17億人沒問題，你把人口搞到6-7億，不是逼咱開發(fā)商們上吊？？
話說回來，當(dāng)年貓主席“與天斗”，他倒是其樂無窮了，一下搞出來的八億人口怎么辦？社會配套跟不上，貓主席倒是趕到“廣闊天地”去“大有作為”了，但是不是長久之計，城市娃們長期在農(nóng)村，城市家庭割裂，社會不穩(wěn)定，還得回城；回城，計劃經(jīng)濟，工廠機關(guān)一個蘿卜一個坑，大批娃就成了“待業(yè)青年”，現(xiàn)代社會“失業(yè)率”是個標(biāo)桿，但咱神州沒有“失業(yè)”一說，都是“待業(yè)”，至于那些人到中年體力勞動者被榨得差不多一腳出廠門的，叫“下崗”，這個后面再說。
“待業(yè)青年”多了，社會就不穩(wěn)定，一有啥事，就愛扎堆瞎哄哄，特別拖-拉-機，教訓(xùn)深刻。要解決這個問題，關(guān)鍵就在提供工作崗位，城里面，一是建協(xié)軍，俗稱“臨時工”，薪水微薄吃飯都不夠，但是穿身皮有個心理慰藉，通常一個派出所能塞幾十個，出了事還能背黑鍋；二是編團練，歸屬地方，資金自籌，典型就是“行政執(zhí)法”，專收刺頭青皮，變廢為寶。秤砣砸頭民憤大了，老爺們出來擺個姿態(tài)，還能搏不少屁民下跪叫青天。當(dāng)然，更多還是鼓勵自主創(chuàng)業(yè)，個體戶，起早摸黑，交稅納糧完了能剩三瓜兩棗，感謝走進新時代。
城里能這樣緩解，農(nóng)村不行，體量太大，本身現(xiàn)代社會農(nóng)業(yè)經(jīng)濟就是弱勢，大流氓小鬼子都要靠巨額補貼才能過活，要單靠這農(nóng)業(yè)養(yǎng)幾億娃，餓倒餓不死，但是改革春風(fēng)了，總得給娃有點賺錢的希望。神州的人力資源又單一，就是勞動力，唯一解決就是加快工業(yè)化。所以回到前面說的，招商引資，流水線，工業(yè)區(qū)，沿海，外貿(mào)，出口創(chuàng)匯。神州80年代末90年代初，大量農(nóng)村勞動人口南下，開始神州的打工潮。招商引資帶起的工業(yè)建設(shè)和打工潮也最終導(dǎo)致神州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展失去平衡，此后延綿20年，滔滔不絕，包括后來的“下崗工人”，大學(xué)畢業(yè)生也紛紛加入沿海的經(jīng)濟建設(shè)，以至?xí)r至今日每年春節(jié)前后出現(xiàn)動物界最大規(guī)模的遷徙活動。
