愛華網(wǎng)2009-8-25 12:11:58 來源：領(lǐng)導決策參考 網(wǎng)友評論 0 條/瀏覽：448
京中（研究員）點評：應重視張乃劍《中國房地產(chǎn)如何健康發(fā)展》一文之主張
張乃劍《中國房地產(chǎn)如何健康發(fā)展》一文，對當前中國房地產(chǎn)發(fā)展的形勢及存在的問題，作了深入的分析。目前對于中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否健康，是否存在泡沫，存在不同觀點。張文認為，當前確實存在泡沫，是不健康的。他從四個方面分析：1.房地產(chǎn)的基本功能是滿足人類生存、繁衍的生活保障設施。當投資購房占到房地產(chǎn)銷售超過13—15%左右時，房地產(chǎn)市場就不正常。而目前絕大多數(shù)的大中城市投資性購房的比例，都達到或超過了15%以上。2.合理的房價與當?shù)鼐用衲昃杖氡?，應為房價為人均年收入的3-6倍，而北京這樣高收入的城市，房價／收入比竟達到22.5：1。全國600多座城市的房價／收入比，沒有一座不是很高的。如果以農(nóng)民工和剛參加工作的大學生收入為依據(jù)測算，最低也在50：1以上。3.房地產(chǎn)空置一年以上的總面積占10%為合理空間，而我國目前房產(chǎn)空置率以每年20%的速度增長，目前全國空置房總面積，已超過2億多平方米，積壓資金數(shù)千億元。這一空置率已大大超過國際公認的10%的警戒線。4.房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)自有資金占總開發(fā)資金中的比例標準，目前普遍不足20%，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額，占金融系統(tǒng)總貸款余額的比重高達20%，如果把與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的鋼鐵、水泥等企業(yè)的銀行貸款計算在內(nèi)，最少在35%—40%左右。這種現(xiàn)象，如果持續(xù)時間長，房地產(chǎn)泡沫破滅，資金鏈一斷，就會引發(fā)金融危機。張文的上述分析是令人信服的。
張文對中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提出了自己的設想和建議，主要有：1.將房地產(chǎn)業(yè)納入社會福利保障網(wǎng)絡體系。每一個社會公民享有購買最低平均住房面積的福利價住房待遇，購買超出最低平均福利住房面積部分，按照市場價付款。2.制定嚴格的土地市場調(diào)控制度。3.建立政府商品房專賣制度。4.利用稅收杠桿抑制投資購房。5.對多套住房征收地租。他還提出，國家應該出臺《房地產(chǎn)業(yè)法》，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。
當前對于房地產(chǎn)業(yè)形勢的評估和對策明顯存在爭議，分歧的實質(zhì)在于，是從短期的保GDP增長和維護地方政府、房產(chǎn)商和銀行相互勾聯(lián)的利益出發(fā)，竭力保護并推動房價高漲，還是從維護廣大民眾的利益出發(fā)，決心忍痛調(diào)整失衡的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促使經(jīng)濟真正平穩(wěn)健康的發(fā)展。張乃劍文所作的分析符合中國經(jīng)濟現(xiàn)狀。他所提出的建議，是真誠致力于謀求最大多數(shù)人群的福祉，是真正符合社會主義經(jīng)濟發(fā)展的方向。
建議經(jīng)濟學界、政府決策部門和廣大關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)者，重視并認真思考張乃劍這篇文章的觀點。
中國房地產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展？
自2008年美國以房地產(chǎn)為導火索爆發(fā)金融危機以來，房地產(chǎn)業(yè)受其所害已蔓延全球。中國房地產(chǎn)業(yè)的問題，同樣成為當代社會關(guān)注的熱點問題和難點問題。之所以成為熱點問題，是因為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到千家萬戶的切身利益，而且房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟建設中支柱性的產(chǎn)業(yè)之一；之所以成為難點問題，是因為房地產(chǎn)業(yè)已出現(xiàn)泡沫的不妙趨勢，這項產(chǎn)業(yè)已陷入了上不去下不來，動一發(fā)牽全身的兩難境地。
當前中國房地產(chǎn)形勢究竟如何？未來趨勢如何？今后如何健康發(fā)展？這是擺在中國人民面前的一張緊迫而嚴肅的答卷?，F(xiàn)在值得關(guān)注的問題是，無論是學術(shù)界、房地產(chǎn)界，還是行政管理的政界及社會輿論界，對房地產(chǎn)的認識尚未形成共識，公說公有理，婆說婆有理，從而形成了誤導房地產(chǎn)業(yè)的傾向，同時也影響了國家宏觀決策的走向。因此，我們應該冷靜地加以思考并拿出切實可行的對策來。
一、中國房地產(chǎn)業(yè)興起的歷史背景
中國的房地產(chǎn)業(yè)成為當今中國生活中的熱點問題，是前所未有的。也是人們所意料不及的。這牽涉到一個古老話題，即房產(chǎn)與人的關(guān)系問題。房產(chǎn)問題自古以來，一直是衡量一個人、一個家族政治地位、經(jīng)濟地位的重要標志，安居才能樂業(yè)，房屋是人們生存的基本條件。所以，歷朝歷代，上至王公貴族下至普通老百姓，祖祖輩輩都把住房作為終生的追求。
我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，主要出現(xiàn)在改革開放之后。尤其是近20年發(fā)展迅猛。其原因主要有八種。一是過去計劃經(jīng)濟體制下城市居民福利分房制度被打破，走向了市場化，出現(xiàn)了市場驅(qū)動力；二是城市化加快，原有城市居民住房不足，新增加城市人口無房，出現(xiàn)了房地產(chǎn)需求市場；三是市場開放，出現(xiàn)政府投資、社會投資、外資投入的供給市場；四是政府出臺政策，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)合法經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了法律保障；五是地方政府利益驅(qū)動，放松“地根”，直接、間接參與房地產(chǎn)經(jīng)營，推動了房地產(chǎn)業(yè)市場競爭；六是金融部門利益驅(qū)動，“銀根”向房地產(chǎn)業(yè)超規(guī)模集約，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨額資金支持；七是股票市場發(fā)育不好，以及其它投資領(lǐng)域預期不佳，促使廣大老百姓的社會資本轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)投資；八是外資的投入。
這八種原因的推動，促進了閑置土地、閑置沙石、剩余勞力、高儲蓄閑置資金、社會零散資金、國際資金等主要資源的大整合，加速了資金增值流動，拉動了50多種產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動和緊密性發(fā)展。在這種歷史背景下出現(xiàn)的中國房地產(chǎn)業(yè)，與外國的情況相比，雖具有一定的特殊性，但共性問題還是普遍存在。因此，我們在分析我國房地產(chǎn)業(yè)狀況時，一定要有國際市場的視角，全方位加以分析考察。
二、評價房地產(chǎn)業(yè)健康狀況應堅持的四個標準
房地產(chǎn)業(yè)是一項關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)，以此為紐帶，直接拉動50多種相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈傳導機制極其敏感。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增一個百分點，會促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5—2個百分點。近幾年，在我國的GDP增長率中，由房地產(chǎn)拉動的至少占2個百分點以上。研究房地產(chǎn)一定要從政治、經(jīng)濟、社會等多種因素去考察，不能單純片面地研究房地產(chǎn)或冷或熱的表面現(xiàn)象，現(xiàn)在社會上評價房地產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)盲人摸象的現(xiàn)象，公說公有理，婆說婆有理，還有的是有意從維護集團利益的立場，故意掩蓋房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的深層次矛盾，沒有根據(jù)地亂解釋房地產(chǎn)的冷熱現(xiàn)象，誤導老百姓對房地產(chǎn)業(yè)的投資預期。我們認為，評價房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康，一定要有一個科學的評價標準，否則的話，很難把握房地產(chǎn)業(yè)的走向。如同醫(yī)生看病一樣，要堅持幾條主要標準加以判斷。醫(yī)生看病，首先要看病人的體溫和血液血素結(jié)構(gòu)等有何變化，超過正常量，身體就會出問題。評價房地產(chǎn)業(yè)同樣如此，也有一個正常的考量要素。
根據(jù)我們對房地產(chǎn)業(yè)的長期考察研究，堅持四條標準比較科學，比較符合實際。
第一，房地產(chǎn)的功能標準。這是一條最重要、最根本的標準。即通過這一標準考察房地產(chǎn)的功能是否錯位。房地產(chǎn)功能一旦錯位，房地產(chǎn)就容易出現(xiàn)泡沫，房產(chǎn)的價格和價值就會背離。保證定位，控制錯位，房地產(chǎn)就健康發(fā)展。具體說，房地產(chǎn)的基本功能是滿足人類生存、繁衍的生活保障設施。但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生存、繁衍生活保障設施得到較大改善之后，房產(chǎn)功能出現(xiàn)了變異，尤其在黃金儲蓄、支付功能弱化之后，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，出現(xiàn)了代替和部分代替黃金和貨幣的功能。當股市發(fā)育不健康，社會經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定的情況下，人們的投資需求，開始轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)。具體表現(xiàn)為，人們通過貨幣購買房產(chǎn)，積聚財富，等待財富增值。按照國際警戒線，當投資購房消費結(jié)構(gòu)超過13—15%左右的時候，炒作房地產(chǎn)行為開始興風作浪，房地產(chǎn)市場就不正常了。炒作房地產(chǎn)除了房地產(chǎn)商外，還有投資購房者積極參與，加上財政利益驅(qū)動，政府也推波助瀾，進行炒作，這時候房地產(chǎn)泡沫就開始膨脹了。
這都是由于房地產(chǎn)功能錯位所造成的。由于我國對房地產(chǎn)情況統(tǒng)計缺乏完整性，對購房消費結(jié)構(gòu)統(tǒng)計更是失缺，難有準確的數(shù)字，但從一些研究機構(gòu)抽樣調(diào)查和壟斷性的大房地產(chǎn)掌握的情況分析，我國目前絕大多數(shù)的大中城市投資性購房的比例，都達到或超過了15%以上，這是不爭的事實。這主要從兩種現(xiàn)象說明，一是全國出現(xiàn)象溫州、山西這樣的規(guī)模性投資購房團，買房不住，屯房待售。如上海的房市，基本上控制在江、浙一帶的投資購房人手中。上海的房市不具備正常房市的代表性。二是一些居民多處購房，房價上漲后轉(zhuǎn)手變現(xiàn)或出租獲利，這是導致房價居高不下的主要原因。例如，北京近郊的河北省三河縣燕郊鎮(zhèn)，近2年房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)40萬平方米以上的住宅小區(qū)已達三處，購房者多為北京市居民，所購房80%以上都不是用于自住，而是用于出租或待漲價拋售。這種現(xiàn)象在全國大中城市，相當普遍。實際上，我國目前已經(jīng)形成了一批靠房地產(chǎn)投資的食利階層。
第二，房價收入比標準。所謂房價收入比，即房價與當?shù)鼐用衲昃杖氲谋稊?shù)比。按照世界銀行的評價指標，合理的房價收入比一般為人均年收入的3-6倍，象我國北京這樣高收入的城市，房價收入比竟達到22.5：1。全國600多座城市的房價收入比，沒有一座達到世界銀行的評價指標。而且現(xiàn)有的城市房價收入比是以城市居民收入依據(jù)評價的，如果以農(nóng)民工收入、剛參加工作的大學生收入為依據(jù)測算，最低也要在50：1以上。這就說明，現(xiàn)有住房價格，進城打工農(nóng)民、剛參加工作的大學生2—3代也難買起一套房?，F(xiàn)在有些科研機構(gòu)和專家，不顧現(xiàn)實，有一種理論誤導，推波助瀾房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。如，有人以全國城市化率平均每年以超過一個百分點的增長速度為依據(jù)，機械測算出每年有2000多萬農(nóng)民進城，如果按每一新增城市人口住房15-20平方米計算，每年全國應該新建住房3-4億平方米左右，這還不包括農(nóng)村農(nóng)民的住房。而按照這一依據(jù)得出結(jié)論，近幾年全國平均每年城市建房面積總量不足二億平方米，房地產(chǎn)市場的需求潛力很大，應該大力發(fā)展。另一種理論誤導就是以全國副省級以上大中城市和發(fā)達的地級城市的房價持續(xù)上漲的行情，代替全國房價整體走勢利好的總行情。對于這一理論推導，我認為是不顧國情，是極為片面的。
第三，房地產(chǎn)空置率標準。國際上經(jīng)驗，房地產(chǎn)空置一年以上的總面積占10%為合理空間，而我國目前房產(chǎn)空置率以每年20%的速度增長，目前全國空置房總面積，已超過2億多平方米，積壓資金數(shù)千億元。這一空置率已大大超過國際公認的10%的警戒線。按照國際通行慣例，空置率在5%—10%之間的為合理區(qū)；空置率在10%—20%之間的危險區(qū)，空置率在20%以上的為嚴重積壓區(qū)?，F(xiàn)在有人為了炒作房地產(chǎn)，無根據(jù)地說空置房地產(chǎn)可以在2年內(nèi)消化掉，這是一種從集團利益出發(fā)不負責任的誤導理論。
第四，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)自有資金占總開發(fā)資金中的比例標準。這是衡量房地產(chǎn)業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展的大問題。我國房地產(chǎn)業(yè)市場真正發(fā)育不到20年，短期的膨脹，必然導致資金短缺，解決這一問題，主要是政府利益和金融部門利益驅(qū)動，分別放松了“地根”和“銀根”，政府采用低價收購農(nóng)民土地的方法，甚至是直接強制剝奪的辦法，用土地和房地產(chǎn)企業(yè)一起從銀行貸出了大量質(zhì)押貸款，這是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)最主要的資金來源，這也是世界其它國家和地區(qū)所不具備的條件?，F(xiàn)在根據(jù)國家金融部門公布的報告，目前房地產(chǎn)開發(fā)商項目自有資金普遍不足20%，另外的80%主要是房地產(chǎn)商采用房產(chǎn)土地抵押或以貸還貸、假按揭等手段從銀行貸款。房地產(chǎn)建筑商也有相當一部分資金是以承擔建筑項目作抵押獲得了銀行貸款。另外，購房者的購房資金有一半以上也來于銀行信托分期付款。這樣算起來，整個的房地產(chǎn)業(yè)的主要資金全都來源于銀行一個渠道。根據(jù)金融部門2007年統(tǒng)計，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額，占金融系統(tǒng)總貸款余額的比重高達20%，這還不包括與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的鋼鐵、水泥等原材料生產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款。如果把這部分貸款也計算在內(nèi)，直接用于房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額，最少也在35%—40%左右。因此，現(xiàn)在金融部門全行業(yè)都在大出冷汗，早在5年前就驚呼：“我們被房地產(chǎn)綁架了”。這種形勢是相當嚴峻的，它給我們發(fā)出了中國房地產(chǎn)業(yè)有可能出現(xiàn)危機的嚴重信號。這種現(xiàn)象，如果持續(xù)時間長，房地產(chǎn)泡沫破滅，資金鏈一斷，就會引發(fā)金融危機。
堅持這四條評價標準，是我們分析判斷我國房地產(chǎn)業(yè)走勢的基本原則。正因為堅持這四條標準，近幾年我們才得出了中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的基本判斷。對于房地產(chǎn)業(yè)未來走向和應對措施，也應該堅持這些標準，否則的話，容易被一些表面的現(xiàn)象所左右。近幾年來，黨中央、國務院已看清了房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，已經(jīng)采取了一些調(diào)控措施，取得了一定的成效。但是，我認為當前國家的宏觀調(diào)控只屬于工程性調(diào)控。所謂工程性調(diào)控，就是指階段性的、對某幾項突出問題所采取的實用性、應急性的措施。而且各項調(diào)控政策多出于各管理職能部門，相互矛盾、不協(xié)調(diào)的問題很突出。僅僅依靠現(xiàn)有的幾項應急措施，還不能解決根本問題，甚至有急剎車帶來慣性翻車的危險。
就目前發(fā)展趨勢來看，在近期1—2年內(nèi)，還不至于發(fā)生大的危機。我的判斷從三個因素考慮，一是國家宏觀調(diào)控政策能夠暫時抑制房地產(chǎn)業(yè)的過度膨脹。如，國家加強了金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)資金支持的調(diào)控力度，大大限制了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展；二是“地根”控制較嚴，這從源頭上控制房地產(chǎn)的盲目擴張；第三，規(guī)模性的房地產(chǎn)業(yè)主要集約在我國的大中城市，大中城市近幾年基礎(chǔ)實施投資較大，城市公共產(chǎn)品保障功能水平大大提高，能將大中城市腹地以及腹地之外和海外的商品房購買力集約于大中城市，使大中城市現(xiàn)有的空置房房源逐步得到消化。大中城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)住了，中小城市、小城鎮(zhèn)市場也就穩(wěn)住了。因此，近1—2年之內(nèi)，我國房地產(chǎn)業(yè)還不會出現(xiàn)多米諾骨牌效應現(xiàn)象。
三、應對房地產(chǎn)業(yè)的長遠戰(zhàn)略措施
從長遠看，我國房地產(chǎn)業(yè)應該在戰(zhàn)略上進行重大的政策調(diào)整。否則的話，泡沫化的房地產(chǎn)業(yè)將會嚴重擾亂經(jīng)濟秩序。戰(zhàn)略調(diào)整的指導原則，一定要貫徹科學發(fā)展觀和建立和諧社會的以人為本的原則。
科學發(fā)展觀的理論核心是尊重事物的發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)律可循，違背規(guī)律，就會受到市場自然規(guī)律的懲罰。發(fā)展是目的，科學是方法，處理好科學與發(fā)展的關(guān)系，才能使房地產(chǎn)業(yè)有一個健康發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，雖然拉動國民經(jīng)濟的動力很大，但由于其產(chǎn)品商品房屬于人類生存的必需品，這種商品又具有一種社會福利性的商品的功能，因此，從國家戰(zhàn)略層面上考慮，要堅決扭轉(zhuǎn)房屋功能錯位的現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)業(yè)走向利益最大化的軌道。一旦房屋功能錯位，走向利益最大化，就偏離了以人為本的原則，房地產(chǎn)業(yè)的功能就可能出現(xiàn)異化，房地產(chǎn)業(yè)有可能成為出籠的老虎。遵循這一規(guī)律辦事，我們就能掌握調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的“度”，即做到在促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時，又能通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動其它產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
在房地產(chǎn)業(yè)上堅持以人為本的原則，體現(xiàn)了憲法的宗旨和社會主義制度優(yōu)越性的宗旨。因為憲法規(guī)定每個公民都享有居住的權(quán)力，人類生存的空間資源是共有的，也是全民的，如果房地產(chǎn)業(yè)利益最大化的問題得不到控制，社會上一部分人群體的居住權(quán)就會被剝奪，這是影響社會安定和社會和諧的重要因素。
只要牢固樹立科學發(fā)展觀和以人為本的原則，作出房地產(chǎn)業(yè)重大戰(zhàn)略調(diào)整，就有思想基礎(chǔ)和理論基礎(chǔ)了。本著這一原則，我對未來房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，有初步的設想：
第一、將房地產(chǎn)業(yè)納入社會福利保障網(wǎng)絡體系。具體做法為，國家規(guī)定對每一個社會公民享有購買最低平均住房面積的福利價住房待遇。這一平均住房面積，應該接近成本價，但不宜過多超過成本價。購房者購買超出最低平均福利住房面積部分，按照市場價付款。這一做法的優(yōu)點是，政府保障公民基本生存住房，鼓勵收入高群體多買房多付出，這樣有利縮短貧富差距。這種做法可以代替目前經(jīng)濟適用房制度，經(jīng)濟適用房制度弊處太大，無法實現(xiàn)社會公平，應該取消。
第二、制定嚴格的土地市場調(diào)控制度。這一做法主要是從以下幾個方面介入。一是修改、完善現(xiàn)有土地管理的法律、規(guī)章。調(diào)整各級土地使用審批權(quán)限，限制地方政府隨意審批土地和剝奪農(nóng)民土地的行為；二是在法律上對農(nóng)民土地使用權(quán)進行確權(quán)，嚴格保障農(nóng)民的權(quán)益不容侵犯；三是制定嚴格的土地監(jiān)管制度，對違法征地、用地行為，加以嚴懲。四是通過經(jīng)濟手段，對以牟利為目的的土地買賣的投機行為，加重經(jīng)濟處罰。對于規(guī)模性的土地商業(yè)化開發(fā)，實行重稅制，限制土地無序開發(fā)的規(guī)模和速度。
第三、建立政府商品房專賣制度。房地產(chǎn)商建好商品房后，可統(tǒng)一委托政府房地產(chǎn)非盈利管理機構(gòu)出售，統(tǒng)一發(fā)放房產(chǎn)證。要規(guī)定購房者在一定的年限內(nèi)，不能變賣房屋，變賣房屋也必須交政府機構(gòu)出售。做到這一點，政府就可以從源頭上控制房地產(chǎn)市場，防止社會少數(shù)群體壟斷房地產(chǎn)市場、炒作房地產(chǎn)市場、投機房地產(chǎn)市場。堅持這一做法，房地產(chǎn)資源配置就會趨于合理，使政府有利，群眾得到實惠，房地產(chǎn)企業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到穩(wěn)定發(fā)展，金融部門的風險也減少。這是一種社會多贏的戰(zhàn)略措施。這種做法香港具有成功的經(jīng)驗，值得借鑒。
第四，發(fā)揮稅收杠桿的作用，抑制投資購房。這一做法主要是政府對購房者二次出售房屋加征稅收，從而降低投資購房利潤空間，這樣，就可以大大降低房地產(chǎn)業(yè)投資消費的比例，抑制房地產(chǎn)價格和價值的背離。
第五，推行多套住房地租制。在國家保障公民有一套住房的基本社會福利政策外，對于購買二套以上多套住房的，每年征收一定的土地資源占用費，即征收地租。實行地租制，這是國際上一些國家和地區(qū)普遍采用的方法。其優(yōu)點一是可以使房產(chǎn)資源配置趨于合理。二是政府增加收入，將土地一次性變賣轉(zhuǎn)為國家永久性的收益。我國可通過地租收益的一部分安置失地農(nóng)民，穩(wěn)定郊區(qū)農(nóng)民的生活。另外，國家通過地租的永久性收益，為國家持續(xù)發(fā)展提供財源渠道，不至于現(xiàn)在吃土地子孫飯。
第六，建立房地產(chǎn)業(yè)信息化管理機制?，F(xiàn)代化的電子網(wǎng)絡通訊工具，為建立房地產(chǎn)業(yè)的信息化管理機制提供了得天獨厚的條件，我們應該在房地產(chǎn)業(yè)整個領(lǐng)域建立信息一體化的網(wǎng)絡管理機制，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、市場動態(tài)，各地動態(tài)、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、金融動態(tài)等信息，全部納入信息化網(wǎng)絡。這樣，便于調(diào)控房地產(chǎn)走勢，促進市場健康發(fā)展。
實施房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略重大調(diào)整，必須具備兩個條件：
第一，政府、企業(yè)和學術(shù)界必須對20年來我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況作深刻的反思。我們既要要客觀地評價多年來房地產(chǎn)業(yè)的成就，又要對房地產(chǎn)業(yè)的失誤作出清醒的認識。失誤是改革開放進程中不可避免的現(xiàn)象，失誤不可怕，回避失誤最可怕。端正這一態(tài)度，是實施重大戰(zhàn)略調(diào)整的思想基礎(chǔ)。反思要形成幾點共識，一是對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行國家戰(zhàn)略定位；二是完善房地產(chǎn)業(yè)行政管理和市場管理的體制和機制；三是制定房地產(chǎn)業(yè)危機管理的預警機制。
第二，國家應該出臺《房地產(chǎn)業(yè)法》，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度極強，涉及50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)和政府多個職能部門的利益，是一項系統(tǒng)的社會性工程。只有在法律上統(tǒng)一規(guī)范，才能打破房地產(chǎn)業(yè)管理各自為政，無序競爭的局面。使全社會都能關(guān)注、監(jiān)督、支持房地產(chǎn)業(yè)。真正使房地產(chǎn)業(yè)成為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的一項支柱性產(chǎn)業(yè)。
我想，只要具備這兩個條件，實施以上的對策措施，困難并不會很大。至于實施過程中的一些技術(shù)操作性問題，可以通過專業(yè)性的辦法加以解決，對此，我抱樂觀態(tài)度。
關(guān)于現(xiàn)在有些人提出全球金融危機對中國房地產(chǎn)的影響問題，我認為影響不會象炒作的那樣嚴重。其根據(jù)是，中國的房地產(chǎn)中國外資本所占份額并不大，中國的房地產(chǎn)市場還未形成國際性的市場，內(nèi)需是中國房地產(chǎn)市場的主體，所以不必擔心美國金融危機的太大沖擊，現(xiàn)在有一點影響，完全可以在國內(nèi)市場中化解。
中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育在特殊時期，出現(xiàn)一些問題屬于正常規(guī)律所致?，F(xiàn)在問題是，我們能否拿出科學的應對措施加以管理，只要措施得當，措施有力，在2—3年之內(nèi)，中國房地產(chǎn)一定會回歸到正常軌道。否則的話，等待經(jīng)濟復蘇，等待房市回暖是不現(xiàn)實的。如果不下猛藥，不下治本之藥，仍采取頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的辦法，中國房地產(chǎn)業(yè)有可能會步日本、東南亞、拉美、美國房地產(chǎn)危機的后塵。2009年6月我國少數(shù)城市出現(xiàn)“地王”和房價上漲的情況，有人就一片高呼，中國房地產(chǎn)業(yè)回暖了。其實，這又是一種炒作的虛熱假象，這種虛熱是因為短期內(nèi)中央4萬億資本刺激計劃和放松信貸政策所致，4萬億資金有一部分流向了房地產(chǎn)，一部分房地產(chǎn)企業(yè)重獲了充裕的貸款，這種虛熱在全國不具備代表性，也不會持續(xù)時間很長。對2009年值得擔心的是，銀行貸款增長過猛。上半年1—6月份全國銀行系統(tǒng)人民幣各項貸款余額達到37.74萬億元，增長同比達到34.44%。這是從1985年以來的最高增長速度。多年來，我國GDP與銀行各項貸款增幅之比，一般維持在1：1.1之間，保證了經(jīng)濟增長的穩(wěn)步進行，但按照2009年上半年的態(tài)勢，如果全年GDP能達到8%的目標，那全年的GDP與貸款增長的比例有可能達到1：3.5左右，甚至有可能突破1：4的高限。這種超量的金融流動性，不一定是好事，有可能加劇房地產(chǎn)泡沫的危機。因此，我們千萬要保持清醒頭腦，否則，在2—3年之內(nèi)，中國的金融部門和房地產(chǎn)的資金鏈就會斷裂，到那時候再處理矛盾，我們就會付出極大的代價，甚至會陷入不能自拔的危險境地。
（作者：張乃劍中國管理科學研究院秘書長、研究員，中國管理科學研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長）
