愛華網(wǎng)謝國(guó)忠：房地產(chǎn)最核心的拐點(diǎn)是貨幣的供應(yīng)量和供求關(guān)系。我認(rèn)為中國(guó)的樓市高點(diǎn)已經(jīng)過了，是因?yàn)橹袊?guó)出口高增長(zhǎng)和貨幣高增長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過去。加入WTO之后，中國(guó)的出口暴漲，在國(guó)際貿(mào)易中占有比例大幅度上升，這為中國(guó)貨幣供應(yīng)量的暴漲提供了條件。但那是一次性的，中國(guó)以后貨幣增加能有10%就已經(jīng)不錯(cuò)了。如果政府屈從于外界壓力，以保護(hù)增長(zhǎng)的名義，通過大規(guī)模增發(fā)貨幣來復(fù)活房地產(chǎn)泡沫，會(huì)引發(fā)通脹，經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，實(shí)際上人民幣已經(jīng)開始貶值了。
我并沒有說過“泡沫已經(jīng)開始破裂”這樣的話，我說的是“拐點(diǎn)”。2011年時(shí)我說2012年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2012年會(huì)有一個(gè)反彈。這個(gè)反彈每年都會(huì)有，但趨勢(shì)是朝下走的。預(yù)測(cè)一個(gè)泡沫在什么時(shí)間破裂是非常困難的，中國(guó)房?jī)r(jià)的破滅也將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。只有在2005年時(shí)，我說過上海的房?jī)r(jià)可能會(huì)暴跌。得出這一結(jié)論的原因是我看到在上海買房的以外國(guó)人為主，而當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)將把利率提高了3%以上。房地產(chǎn)一般在大幅度加息的情況下就會(huì)暴跌。1995年，當(dāng)美元見底的時(shí)候，泰國(guó)曼谷的房地產(chǎn)泡沫開始破裂，下跌的房?jī)r(jià)使外國(guó)投機(jī)熱錢撤離。我覺得上海和10年前的曼谷很類似。
中國(guó)和日本、泰國(guó)等亞洲國(guó)家一樣，走的都是以出口帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式。如果出口發(fā)展到一定的水平，貨幣是有一定的升值壓力的。而阻止貨幣升值就會(huì)引起內(nèi)部的通貨膨脹，造成“外部升值、內(nèi)部貶值”的現(xiàn)象。在這種情況下錢會(huì)大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的很重要的一個(gè)大背景。
1995年，泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫開始破裂；日本的房地產(chǎn)泡沫從80年代持續(xù)到1991年，最終也爆了。如果說中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂，這也是不無道理的，對(duì)嗎？因?yàn)榕菽际遣豢沙掷m(xù)的。
新浪樂居：您參考亞洲其他國(guó)家的發(fā)展模式來解讀中國(guó)房地產(chǎn)。那么您認(rèn)為與泰國(guó)、日本相比，中國(guó)的特殊性在哪里？
謝國(guó)忠：中國(guó)的特殊性在于除了市場(chǎng)的力量之外，還有政府這只“有形的手”存在。中央政府已經(jīng)出臺(tái)了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控措施，調(diào)高按揭貸款的門檻，增加交易稅。這一幕似曾相識(shí)。過去，中央政府多次推出過房地產(chǎn)調(diào)控措施，但每次市場(chǎng)稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方政府，還有他們上頭的中央政府，都靠著房地產(chǎn)獲得財(cái)政收入。如今，市場(chǎng)已不相信政府會(huì)切斷它們的財(cái)源。
中國(guó)政府有個(gè)抓緊時(shí)機(jī)的心態(tài)。剛出臺(tái)的二手房征收20%個(gè)稅的政策，為什么不馬上執(zhí)行，而要拖一段時(shí)間？就是要利用中國(guó)人的投機(jī)心態(tài)，讓大家趕在這段時(shí)間買房，既得一個(gè)“調(diào)控”的好名聲，又不得罪那些既得利益者——中國(guó)大部分的空房子都在官員手里，這是不言而喻的。
這種有目的的操控是在日本、韓國(guó)、臺(tái)灣等地是沒有的，這跟中國(guó)的體制有關(guān)。其他國(guó)家是要控制泡沫，泡沫要起來是市場(chǎng)現(xiàn)象，是羊群效應(yīng)。中國(guó)的情況比國(guó)外復(fù)雜得多，政府是想要把泡沫控制在他想要的水平，但這是不可能。
另外，中國(guó)的銀行體系也是國(guó)有的。按市場(chǎng)規(guī)律來講，如果銀行利息大幅度上升，會(huì)引發(fā)雪崩效應(yīng)。去年大部分開發(fā)商都資不抵債，但由于銀行系統(tǒng)的存在，他們“借新錢還老錢”，所以在市場(chǎng)范圍內(nèi)沒有引起大范圍的崩盤。其實(shí)中國(guó)很多的億萬富翁都是一邊聲稱很有錢，一邊又在借錢，這是一樣的道理。
因此，在中國(guó)的體制下，房地產(chǎn)一定是慢慢下滑的，下滑到一定程度又回暖一下，通過時(shí)間來消化，這種可能性比較大。這和日本有點(diǎn)類似，但日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度就減少了投資，貨幣供應(yīng)量比較寬松，利息比較低。中國(guó)現(xiàn)在的貨幣供應(yīng)量已經(jīng)朝10%在走，在這種情況下搞泡沫是不可能的，何況中國(guó)的供應(yīng)量這么大。
新浪樂居：大多數(shù)人認(rèn)為您在看待房地產(chǎn)時(shí)顯得比較悲觀，但您自己曾說過對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的態(tài)度是理性而且樂觀的。問題在于，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，為什么對(duì)二者會(huì)有不同的評(píng)價(jià)？
謝國(guó)忠：不一定房地產(chǎn)好了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)好。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是沒有生產(chǎn)力的資本。資本都朝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的話，對(duì)中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)是不好的。中國(guó)人現(xiàn)在是看到哪里要花錢，大家都想去炒一把，但花錢是不會(huì)產(chǎn)生生產(chǎn)力的。
這五年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)走了歪路，大搞泡沫之后很多企業(yè)都心不在焉，想通過“炒一把”去取得名利。中國(guó)很多優(yōu)秀的企業(yè)基本都是90年代起來的。像美國(guó)這樣慢發(fā)展的國(guó)家近幾年也涌現(xiàn)出了那么多好的企業(yè)，中國(guó)為什么沒有？一個(gè)國(guó)家如果沒有好的企業(yè)去做更有價(jià)值的事，經(jīng)濟(jì)是跟不上的。
這二十年來中國(guó)講的是小康社會(huì)，天天講的是錢的事。后來有些人因?yàn)橥稒C(jī)突然暴富，出現(xiàn)了不平等。中國(guó)的財(cái)富和權(quán)力聯(lián)系過于緊密，造成了社會(huì)不穩(wěn)定的情況。所謂“中國(guó)夢(mèng)”其實(shí)就是中國(guó)人的“暴富夢(mèng)”。股市的泡沫、樓市的泡沫都是為這種心態(tài)提供一個(gè)出路：你也可能暴富的，你住的房子也可能會(huì)漲十倍的。你到國(guó)外的賭場(chǎng)去看，基本都是中國(guó)人多。中國(guó)人愿意把概率看成是機(jī)會(huì)。
我看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，因?yàn)橹袊?guó)的潛力其實(shí)很大。中國(guó)人均GDP才6000美元，臺(tái)灣、香港地區(qū)上萬美金，發(fā)達(dá)國(guó)家近5萬，中國(guó)要提高到1.5萬，就有250%上升的空間。中國(guó)的問題不是潛力問題，而是體制問題。從1992年到現(xiàn)在，中國(guó)的股市按道理來講應(yīng)該漲了至少20倍，為什么中國(guó)的老百姓不賺錢？中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展那么快，老百姓究竟得到了多少實(shí)惠？工資漲的同時(shí)，物價(jià)、房?jī)r(jià)漲得更厲害，所以實(shí)際的生活質(zhì)量上升的不是很多。如果經(jīng)濟(jì)要朝好的方向走，政府功能要轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)成以服務(wù)為主，資本分配以后是公司和資本市場(chǎng)結(jié)合，市場(chǎng)行為決定。中國(guó)如果走向這一步，十年內(nèi)收入翻一番是很容易的事情。
新浪樂居：在你的價(jià)值觀里，為什么如果房地產(chǎn)泡沫破裂，對(duì)中國(guó)會(huì)是好消息？
謝國(guó)忠：房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)中國(guó)來說是好事。中國(guó)的政策一直以來都是保增長(zhǎng)，因?yàn)樵鲩L(zhǎng)不好的話會(huì)有失業(yè)問題，社會(huì)就不穩(wěn)定。但其實(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、通貨膨脹率低時(shí)社會(huì)是最穩(wěn)定的。而現(xiàn)在勞動(dòng)力短缺、通脹問題這么嚴(yán)重。
房地產(chǎn)泡沫的破裂，會(huì)明顯提升經(jīng)濟(jì)效率，通過限制地方政府最大的資金來源，浪費(fèi)型的項(xiàng)目將會(huì)終止。由此將會(huì)導(dǎo)致增長(zhǎng)放緩和經(jīng)濟(jì)效率提高，為未來的高質(zhì)量增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)放緩減少了泡沫造成的浪費(fèi)，對(duì)效率和社會(huì)穩(wěn)定都是一件好事。全球經(jīng)濟(jì)停滯是結(jié)構(gòu)性的。經(jīng)濟(jì)放緩阻止了經(jīng)濟(jì)中腫瘤的生長(zhǎng)，給中國(guó)更多時(shí)間來解決結(jié)構(gòu)性問題。
新浪樂居：過去媒體報(bào)道，大多認(rèn)為您“唱衰”中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)樓市，甚至稱您為“空頭總司令”、“烏鴉先生”。您覺得你會(huì)過于悲觀嗎？抑或您也是媒體選擇性報(bào)道的受害者？
謝國(guó)忠：悲觀或樂觀只是一種心態(tài)。中國(guó)人在文化上把心態(tài)看得比較重。從政府到各行各業(yè)，再到老百姓，都喜歡研究人的心態(tài)，似乎順應(yīng)了人的愿望就可以獲得市場(chǎng)的尊重。但其實(shí)，現(xiàn)象背后的本質(zhì)才是真理。
對(duì)和錯(cuò)是一回事，上和下是另外一回事。如果是上升我會(huì)說上升，如果是下滑我會(huì)說下滑，這只是一種判斷，是不帶任何感情色彩的。投資者最重要的就是理性看待問題，如果老是從自我感情出發(fā)去做一些判斷是會(huì)犯大錯(cuò)誤的。
說是選擇性報(bào)道，我覺得沒什么好在意的。我們國(guó)家那么大，那么多人喜歡說話，你要去控制每個(gè)人說什么是不可能的。我的觀點(diǎn)都是有記錄的，比如我去演講兩個(gè)小時(shí)，整個(gè)過程都有錄像，文章在哪里發(fā)表也有記錄，在網(wǎng)絡(luò)上都能找到。大家認(rèn)為我說的有價(jià)值就可以聽，覺得沒道理就不要聽，我也接受不同的批評(píng)和觀點(diǎn)。
新浪樂居：現(xiàn)在人們提起您，用得最多的頭銜是“獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家”？“獨(dú)立”二字，您怎么理解？您認(rèn)為您現(xiàn)在“獨(dú)立”嗎？
謝國(guó)忠：在國(guó)外是沒有“獨(dú)立”一說的。在中國(guó)，所謂的“獨(dú)立”我的理解是和官方?jīng)]關(guān)系。在中國(guó)政治壓倒一切，這是中國(guó)社會(huì)一個(gè)特別的地方。不光是現(xiàn)在，歷史上就是這樣。西方社會(huì)最重要的兩個(gè)力量是宗教和軍事，政治是從這兩個(gè)力量里分出來的。
在中國(guó)，“獨(dú)立”意味著你和官方機(jī)構(gòu)沒有關(guān)系。中國(guó)人認(rèn)為，如果你為大摩(摩根士丹利)做事，那么你一定是為他說話的，醫(yī)院里的醫(yī)生也一定是為了賺錢。中國(guó)人沒有“職業(yè)”的概念，只有對(duì)“身份”的認(rèn)識(shí)。“職業(yè)”決定了你做什么工作，這是最重要的，然后才是你和什么機(jī)構(gòu)在一起。打個(gè)比方，對(duì)于一個(gè)醫(yī)生來說，“身份”決定了他要以醫(yī)院的利益為先，而按醫(yī)生的“職業(yè)”來說，治病救人才是首要的。
按照這個(gè)邏輯，人們首先會(huì)考慮，你說這話是為了什么、有什么好處、跟誰有關(guān)系，而不是這話是對(duì)還是錯(cuò)。中國(guó)人的這種思維方式非常強(qiáng)烈，要讓一個(gè)人失去信譽(yù)的話，講幾個(gè)故事老百姓就信了。但是故事是聽不完的，投資也最好不要聽故事，大的局面要有自己的判斷。
我發(fā)表文章或觀點(diǎn)基本不是在官方媒體上，合作的幾個(gè)媒體也都是“擦邊球”的產(chǎn)品，政治對(duì)它的管制不是很多，相對(duì)可以開放一點(diǎn)；另外，我現(xiàn)在的工作主要是為國(guó)外的金融機(jī)構(gòu)做一些咨詢，或者為國(guó)外的媒體寫文章，好處在于不受控制，政府不喜歡就不讓你進(jìn)來。中國(guó)什么東西能發(fā)什么東西不能發(fā)，都是有控制的。所以對(duì)于像我這樣的人來說，政府會(huì)主動(dòng)為我們來把關(guān)。
新浪樂居：如果說什么話都是沒有目的的話，您的動(dòng)機(jī)是什么？您認(rèn)為“獨(dú)立”等同于“無私”嗎？
謝國(guó)忠：每個(gè)人有每個(gè)人的理解，我不在乎。但是，全世界的讀書人都是這樣的，至少我身邊接觸到的人都是這樣。如果非要找個(gè)動(dòng)機(jī)的話，我想是因?yàn)槲蚁矚g自己所做的事，不是無私。
